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　　2008博鰲房地產(chǎn)論壇主題：改革三十年 大變局下中國房地產(chǎn)新契機(jī)

　　時(shí)間：2008.06.14

　　地點(diǎn)：博鰲索菲特酒店BFA主會場

　　相關(guān)鏈接：2008博鰲房地產(chǎn)論壇實(shí)錄（6月14日上午）

　　精英對話：2008中國房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思維

　　各位，房地產(chǎn)很簡單，就聽陳博士剛才講的別人瘋狂的時(shí)候你不要瘋狂，別人不買的時(shí)候你買，但是要注意在某個(gè)時(shí)期跟著市場，別人都買的時(shí)候不買，但是你要頭腦清醒，你要觀察那些不理性的現(xiàn)象從而給自己留警覺性，這個(gè)難度大吧？大。難度太高，不容易做。以往18年恒隆在我的管理之下沒有犯過錯(cuò)誤。理論家講的東西跟實(shí)踐遇到的東西有時(shí)候是有出入的，我們有時(shí)候聽他們的，但有時(shí)候也不完全聽他們的。

　　胡葆森：資本市場帶給中國房地產(chǎn)企業(yè)的新機(jī)遇

　　我記得2005年在杭州房地產(chǎn)金融業(yè)的論壇上，我第一次提出一個(gè)觀點(diǎn)，就是中國地產(chǎn)的格局從831大事件之后出現(xiàn)了明顯的格局泡沫，其實(shí)大形勢怎么變，國家采取住什么政策使其更加理性。我自己認(rèn)為從2003年831大事件之后明顯有一個(gè)時(shí)間限，中國地產(chǎn)行業(yè)就出現(xiàn)一次非常大的泡沫，這次的調(diào)整是以批次轉(zhuǎn)移為特征的。從現(xiàn)在到調(diào)整已經(jīng)4年了，我認(rèn)為還要持續(xù)四到五年時(shí)間，這個(gè)梯次轉(zhuǎn)移是怎么進(jìn)行的呢，比如說北京、上海、廣州、深圳等一線城市，幾億的土地劃出來擺在那兒蓋房。市場突然由于不明亮的原因?qū)е铝耸袌龅募觿。驗(yàn)閷?dǎo)致了在市場拿不到二流、三流的貨，被迫無奈逃到了二線，這樣二線的市場格局已經(jīng)變了。二線是二流、三流，二線的市場格局已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。

　　黎明楷：二手住宅市場成熟的標(biāo)志

　　接著分析一下各城市中原領(lǐng)先指數(shù)?；趯Ω鞯囟质袌龅恼莆?，在二手方面的價(jià)格是比較明確的。其實(shí)在這段時(shí)間里上海在2005年就經(jīng)過一些調(diào)整，調(diào)整以后上海目前的樓價(jià)低了，但上海的5月份僅升了50%。如果我要分析一下在深圳，目前也在回調(diào)，北京的價(jià)格也上升了，這是好事還是壞事，這是大家自己判斷了。

　　鐘偉：2008博鰲房地產(chǎn)金融報(bào)告

　　房地產(chǎn)金融的總體情況，目前涉及房地產(chǎn)行業(yè)的資金總額為5.85萬億，貸款約為5萬億。全國開發(fā)貸的不良率約6.6%，以按揭?guī)酥鞯膫€(gè)人消費(fèi)帶看不良率為2%，開發(fā)貸款和按揭貸款占全部信貸的比例分別為8.5%和16.5%。

　　開發(fā)貸款需綜合考慮多種財(cái)務(wù)指標(biāo)，例如負(fù)債率，每股現(xiàn)金流、資產(chǎn)速動(dòng)比等等，目前財(cái)務(wù)能力和供應(yīng)鏈整合能力考驗(yàn)著開發(fā)商，按揭貸款主要考慮收入變動(dòng)、按揭成熟和貸款價(jià)值比。

　　區(qū)域城市發(fā)展與運(yùn)營論壇——呼和浩特案例

　　高志：第一條是給您提三個(gè)問題，然后再提四個(gè)重點(diǎn)，就是我在那兒做的項(xiàng)目。第一條，呼和浩特我們認(rèn)為應(yīng)該迅速的從生產(chǎn)型城市向交通變形城市轉(zhuǎn)變，呼和浩特我24小時(shí)都能從那兒端過來，但是這300多你怎么不把它降下來，為什么不派去不去。因?yàn)榈搅?5號我們?nèi)サ臅r(shí)候他的貨品在這兒好好的待著，所以我想每年增長27%，連續(xù)七年，財(cái)政收入7年增長了7倍，你現(xiàn)在該想的是如何從生產(chǎn)型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變。

　　薄連根：呼和浩特的轉(zhuǎn)變

　　這幾年因?yàn)槿ツ瓿闪?0周年，抓住這點(diǎn)重要機(jī)遇，實(shí)施了2001年-2003年發(fā)生了一個(gè)小變化，2001年-2005年發(fā)生了一個(gè)中等變化，從去年我們基本達(dá)成可變化的要求。十年預(yù)計(jì)投資近400億元，進(jìn)行打造城市。在城市建設(shè)當(dāng)中主要是圍繞城市的基礎(chǔ)設(shè)施、城市綠帶、供熱等社會事業(yè)。城市的綠地增加了，城市的主體面積發(fā)生了新的變化。

　　張玉良：當(dāng)代中國企業(yè)家的社會責(zé)任

　　張玉良：企業(yè)家如果想實(shí)現(xiàn)大的發(fā)展就必然存在冒險(xiǎn)，敢于冒險(xiǎn)就要敢于為先，這是企業(yè)家精神。我覺得企業(yè)家還應(yīng)該勇敢的承擔(dān)責(zé)任，特別是社會責(zé)任，企業(yè)家跟商人最大的區(qū)別是企業(yè)家既要為富，還要承擔(dān)更大的社會責(zé)任。當(dāng)代企業(yè)家應(yīng)該承擔(dān)什么樣的社會責(zé)任呢？據(jù)著名管理學(xué)家德魯克曾經(jīng)說過，企業(yè)家承擔(dān)三種責(zé)任：一是取得效益；二是使企業(yè)具有生產(chǎn)性；三是承擔(dān)企業(yè)的社會影響力。經(jīng)過對企業(yè)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)，我認(rèn)為當(dāng)代企業(yè)家應(yīng)該成為發(fā)展的推動(dòng)者、社會的承擔(dān)者、優(yōu)秀人才梯隊(duì)的接班者，具體應(yīng)該承擔(dān)這樣的責(zé)任。 【實(shí)錄】

　　任志強(qiáng)：根源——房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)向何處去

　　任志強(qiáng)：大家覺得什么時(shí)候買房子，我說這個(gè)問題有點(diǎn)怪，消費(fèi)傾向混亂：記住、投資、發(fā)展、退縮、災(zāi)后重建的心理安全，提高收入我比你良好，但實(shí)際上價(jià)格銷售的時(shí)候是根據(jù)需要改善的貿(mào)易煩惱。現(xiàn)在9070的標(biāo)準(zhǔn)只能安裝一下就實(shí)施，更多的是出現(xiàn)了過度調(diào)整的生產(chǎn)政策，比如說桑拿浴進(jìn)行調(diào)整，我們現(xiàn)在如果70%的有保障，而只有30%的市場，那怎么叫市場競爭力呢？如果我的數(shù)字比你到，我認(rèn)為它是一種追風(fēng)。我覺得現(xiàn)在談的更多是災(zāi)后重建，所有買房的人都變成被地震產(chǎn)生心理恐慌效應(yīng)的怎么樣。 【實(shí)錄】

　　梁上燕：放眼世界 決勝未來

　　梁上燕：各位來賓、各位朋友、女士們、先生們下午好！很高興今天在博鰲房地產(chǎn)論壇上與新老朋友再見，正值改革開放30年，這幾十年走過了其他國家一兩百年的歷程，也獲得了西方的一致贊譽(yù)。雖然還在擔(dān)心金融危機(jī)、石油價(jià)格、通貨膨脹的壓力，難道我們就沒有過難關(guān)的信心嗎？在我們的身邊總是有一些優(yōu)秀的企業(yè)，他們在這個(gè)行業(yè)中取得了很好的成就，身上有與眾不同的基因，由于這些基因把一個(gè)小公司變成一個(gè)大公司。現(xiàn)在是個(gè)全球化時(shí)代，對于星河灣來講也是一個(gè)重要的階段，什么是現(xiàn)代企業(yè)的重要標(biāo)志呢？我想星河灣將來打造一個(gè)全新的星河灣，所謂全新的星河灣是01年-08年，八年來中國房地產(chǎn)同行基本上是兩位數(shù)以上的增長，每年都在不斷地超越。【實(shí)錄】