男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

    由觀點機構、第一財經日報、全國工商聯(lián)房地產商會、搜狐網、焦點房地產網聯(lián)合主辦的2008年博鰲房地產論壇于6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆年會的主題為“改革三十年 大變局下中國房地產新契機”。觀點網作為博鰲房地產論壇官方網站，對會議進行獨家全程網絡直播。以下為6月14日下午華遠集團董事長任志強演講實錄。

　　>>進入2008博鰲房地產論壇專題

　　任志強：他們給我提供的題目和我自己定的題目有點差別，博鰲論壇有個特點是創(chuàng)新。目前市場上有說好的、有說不好的，有一些現(xiàn)象，我覺得更重要的是政府帶房地產向什么方向去？我們現(xiàn)在的問題三十年歷程回頭看一下，有四個問題：一、我個人覺得公共產品缺失是當前存在的最大問題，也包括在房地產存在公共產品缺失；二是市場經濟與凈化的較量；三是利益分配差異導致的社會失衡，所以才有這么多的想法和輿論；四是消費觀念混亂。現(xiàn)在我認為房地產已經形成了市場，房地產的市場是怎么來的呢？可能是被迫的選擇。

華遠集團董事長 任志強

　　我說公共產品的缺失，是因為政府放棄了自己的責任。我們回憶這三十年來，大概從1978年開始經歷了不同的發(fā)展階段，第一階段是1978年的房荒，文化大革命期間，全國人均城市居住面積只有3.5平米；改革開放后和1949年相比，1949年是人均4.9平米，也就是低于了1949年建國時的水平，還不包括30萬的城市人口和知識青年，假如把他們算上可能連3平都不到。在這種情況下加速城市的發(fā)展建設，今年我們提出的是國防第一、工業(yè)第二、市場第三，最后才落到住房上，因此我們另一階段常常是先生產后生活。最終改革開放第一件大事就是大力城市建設，以解決日益增長的社會矛盾。1980年提出了住房券市場化和商品化的模式，孟總他們也來了，他們就是80年中國成立的第一家房地產企業(yè)，那時候我們要進行大量的城市建設。那個時候并沒有真正解決市場化的問題，第二階段是基本建設方式向開發(fā)方式轉化，到1980年開始試點，一直到1984年出臺《房地產管理辦法》我們才開始建設，在此之前大部分都是以基礎建設，各單位財政撥款或用社會上的資源進行基礎建設和改革。一直到90年代，我們進入第三個階段，在此之前法律上規(guī)定房地產企業(yè)必須全面承擔，要進行基本建設，包括道路、橋梁、汽車站。1991年的時候出臺了55號令，這時候打破了非國有企業(yè)經營化的市場大門，也就是開始向社會經營開放，之后供給方式的市場化出現(xiàn)了。1990年的土地出讓制度一直到1998年，這一段時間基本上是生產可以市場化了，有了各種各樣的開發(fā)公司，所以房地產企業(yè)基本上屬于沒有供給方式。但在需求方式上有限制性條件，除了十四個開放城市以外，大部分城市還是要寫計劃，像北京市有這么多規(guī)定，申請商品房的情況，一直到真正實現(xiàn)老百姓的需求，房改實現(xiàn)了市場化的需求轉變，商品化供應之后出現(xiàn)了更多是公共產品缺失的問題。我們可以看到在80年代價格改革等等。在1998年之前應該說住房問題是伴隨就業(yè)的福利產品，只要有就業(yè)、有單位那單位就給你分房子，至于能不能分得上是單位的問題，但從法理上是一種福利制的分配方式。所以在1998年全公社的表達能力是非常果斷的。

　　結果是大量的人沒有房子，更多的是人不結婚，造成的結果是住房成為國家建設的包袱，沒有人解決住房的問題，這個包袱從80年代開始。政府背不動福利房的包袱，所以推動市場化的建設。不想大家住的很差很小給予一些政策，為什么會出現(xiàn)這種局面呢？在90年代中期開始大量的改造，這種包括國家機關、政府機關的減員、縮編和分流，在這一階段讓更多的人把住房和就業(yè)聯(lián)系在一起，所以我們不得不進行住房改革來轉移政府的包袱，或者政府不再背著包袱，最終采取了市場化。這一系列的改革使人們失去了福利性住房，這也是市場化改革背后的原因。

　　同時也改變了收入分配的利益格局，從中央財政、地方財政支付住房補貼換了一種方式，這種情況發(fā)生了一個重大的變化，原來是單位、國家、財政支出給予住房條件的補貼、福利基金等等?，F(xiàn)在反過來了，老百姓自由買賣在土地上獲得巨大的一筆錢，來支付政府用于基本建設、城市改造的一筆錢，所以這個發(fā)生了重大變化。我們從市場供給過程中政府得到了巨大收入，中國的經濟從低潮進入高潮，所以經營性住房變成了和房地產市場一樣的模式，因此我們完成了一些使命，不得不促使中國經濟發(fā)展的改變。

　　所以在18號文件里已明確指出它是支柱型產業(yè)。市場化之后發(fā)生一個重大變化，就是很多人在孩子的時候促進住房產業(yè)，很多父母很早給孩子買了房子。伴隨著城市化，我們人均面積有所改變，得益于我們實行了最終的市場化改造，政府讓市場來代替政策分配的利益，讓更多的人實現(xiàn)了承包。政府歷次試圖通過市場放出一些東西，從2004年到2008年經過五年的時間，其中一個重要的目標是希望房價穩(wěn)定，通過消費者解決住房的問題。其根本的問題在于市場，如果市場能解決就好很多，所以造成公共產品嚴重缺失，而最后造成行業(yè)各個部門對國家政策的缺失，至到2007年6月份政府不得不最后承認市場歸屬，政府不得不向社會承諾我們要依法經營，這一部分在實踐進行中也是造成社會反應的問題之一。九幾年的時候哪個人敢說，沒人敢說，只有在1998年以后才知道，人們不得不替自己選擇住房，因為政府不管了，但實際上政府應該承擔功能產品的保障作用。所以公共產品的確實是房地產在社會中重大爭議的一個原因。

　　在現(xiàn)代新聞媒體當中，眼前看得最多的就是銷售矛盾的問題，比如說完成這批公共產品，比如說加工業(yè)，這批產品大部分是在原料、生產、消費所有環(huán)節(jié)之后再到市場上，結果是什么呢？結果是價格不行，勞動價格增長了結果我失去了競爭力，所以大量的加工企業(yè)都應該以這個調控，就是告訴你本來市場競爭，盡管低價但有市場，我們不給你提要求了，能夠抵御市場競爭服務。二是公共產品，現(xiàn)在不光是對油、汽、電這些方面，形成的結果是什么？政府拼命要求石油你們去做市場，這個市場我們輸出的工業(yè)用油、也包括電、煤，大家可以了解一下。可是汽車耽誤的時間比油價上漲耽誤的時間更多，導致油變相銷售。

　　我們再看看半公共產品，就是鼓勵是壟斷的信息，沒有完全市場化，是受市場經濟管制的，所以大量的都是地方政府來做的，按照那個60%-70%都是政府官員。產品結果是計劃，源頭是計劃，比如說我們的戶型受到困擾等等，就是它不是完全市場化的產品。市場是買者和賣者共同決定以交易價格為市場基礎，他就不是一回事兒。有些是完全市場化的東西，生產者和消費者的決策同時刺激，但是價格下調，所以在城市價格上買大戶型，我們認為這個價格并不是不合適?？纯次覀兊睦娣峙洌诶娣峙渲?、在資源上，我們統(tǒng)計算出來有一萬個億，一萬個億和二千個億差不多差5倍，就有一個結果，結果是低油價大量的汽車污染，地方政府不歡迎這些資源，而房地產恰恰相反。

　　大家覺得什么時候買房子，我說這個問題有點怪，消費傾向混亂：投資、發(fā)展、退縮、災后重建的心理安全，提高收入我比你良好，但實際上價格銷售的時候是根據(jù)需要改善的貿易煩惱?，F(xiàn)在9070的標準只安裝一下就實施，更多的是出現(xiàn)了過度調整的生產政策，比如說桑拿浴進行調整，我們現(xiàn)在如果70%的有保障，而只有30%的市場，那怎么叫市場競爭力呢？如果我的數(shù)字比你到，我認為它是一種追風。我覺得現(xiàn)在談的更多是災后重建，所有買房的人都變成被地震產生心理恐慌效應的怎么樣。

　　從這個發(fā)展的進程講，我們希望這個社會的進程，最后希望所有人能富起來。謝謝。