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    由觀點機(jī)構(gòu)、第一財經(jīng)日報、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、搜狐網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇于6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆年會的主題為“改革三十年 大變局下中國房地產(chǎn)新契機(jī)”。觀點網(wǎng)作為博鰲房地產(chǎn)論壇官方網(wǎng)站，對會議進(jìn)行獨家全程網(wǎng)絡(luò)直播。以下為6月14日下午建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森演講實錄。

　　胡葆森：各位朋友，非常感謝博鰲地產(chǎn)論壇的主辦單位也就是我的好朋友再次邀請我到這個地方和大家分享一些心得和感受。今天利用有限的時間和大家分享兩方面的體會：一是中國地產(chǎn)的行業(yè)格局在發(fā)生變化，這我想把自己的觀察和觀點跟大家分享；二是在這次博鰲房地產(chǎn)論壇中的感受，跟大家分享，提供給大家借鑒的東西。

　　我記得2005年在杭州房地產(chǎn)金融業(yè)的論壇上，我第一次提出一個觀點，就是中國地產(chǎn)的格局從831大事件之后出現(xiàn)了明顯的格局泡沫，其實大形勢怎么變，國家采取住什么政策使其更加理性。我自己認(rèn)為從2003年831大事件之后明顯有一個時間限，中國地產(chǎn)行業(yè)就出現(xiàn)一次非常大的泡沫，這次的調(diào)整是以批次轉(zhuǎn)移為特征的。從現(xiàn)在到調(diào)整已經(jīng)4年了，我認(rèn)為還要持續(xù)四到五年時間，這個梯次轉(zhuǎn)移是怎么進(jìn)行的呢，比如說北京、上海、廣州、深圳等一線城市，幾億的土地劃出來擺在那兒蓋房。市場突然由于不明亮的原因?qū)е铝耸袌龅募觿?，因為?dǎo)致了在市場拿不到二流、三流的貨，被迫無奈逃到了二線，這樣二線的市場格局已經(jīng)變了。二線是二流、三流，二線的市場格局已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。

　　未來在兩三年里發(fā)生同樣的變化之后，在二、三線城市拿不到土地的時候，這個轉(zhuǎn)移大約從2004年開始，會持續(xù)八年左右。這個過程最后是怎么樣的呢？一線市場的格局做萬之后就是大年初一的年夜飯，那就和現(xiàn)在相反了，那都是非常成熟的。出現(xiàn)了類似于目前的發(fā)達(dá)國家和發(fā)達(dá)城市的市場格局，要貼切。我就預(yù)測大概五、六年以后幾乎在中國的一線、二線、三線、四線基本上沒有這種形式，以后的前二十大位，就是占有了中國市場的前二十大地產(chǎn)商至少有一半以上不是傳統(tǒng)的，我們現(xiàn)在看到已經(jīng)調(diào)整完了一部分一線和二線，現(xiàn)在這二十個里邊基本上有一半以上是和外資對接，這就使得你是不是要出去，是本土的企業(yè)，像北京、成都、武漢都一樣，我特別希望和今天在座的同事談，如果經(jīng)過了四年，而且到了五年有這樣一個趨勢的話，你將來怎么做，是在一個市場做20億還是在十個市場做二十億，所以我說要了解其中的含義，你究竟是被動的逃離還是主動的轉(zhuǎn)移，這是目前擺在我們每一個開發(fā)商面前重要的問題。這是我今天想給大家分享的第一個觀點。

　　第二個觀點，這次很多人替我們捏了把汗，很多同仁犧牲了休息時間到香港，像任總、王石、老潘，大家覺得在這個情況下出門，這不重要，拿回來12、13億對我們來說不是大的，不決定什么，它只決定了你這個階段的素質(zhì)。我講一下我們這次的收獲，實際你就是一個推銷自己的作者，你要想一個說法把自己給賣了，賣了這個提綱怎么說，他一開始已經(jīng)啟動一個計劃，開始樹立另外的，一般來講投資機(jī)構(gòu)通常不會看你太多賣點，你有多少比別人強(qiáng)的地方，不可能有太多，你的賣點不能有太多，你不要把你的亮點都告訴我，這就是我的情況。大家知道目前執(zhí)行的市場化在中國房地產(chǎn)市場里比較獨特的一個模式，這在很多年以前，不要說外來人，就連我們公司內(nèi)部的中高層很多都將信將疑，我們這個戰(zhàn)略是1998年開始做起的，2001年開始做的，2002年開始啟動，用了六年時間完成了戰(zhàn)略布局，六年間剛好完成二十個戰(zhàn)略布局，現(xiàn)在是四十多個項目。大家想想從構(gòu)思到布局僅僅在第一個階段就用了時間，這樣的內(nèi)部看到企業(yè)每年快速增長，相對來說看到它的加快。另外我說我在這個市場上占有絕對優(yōu)勢，假如全國大的地產(chǎn)公司到了，說“陳先生誤會、陳先生誤會”，我說你想什么呢。萬科通過三個項目同意80樓。還有他們浪費的資源和我們百分之百的資源在一個地方賣，你自己一看就看到了。所以我說戰(zhàn)略不怪你，或者上面的同事不怪你，已經(jīng)有人做了這個表演，過后我會請諸位同樣去一個地方備案，我現(xiàn)在三四年間以鄭州為中心，河南附近的地方劃定戰(zhàn)略，假如四、五年以后我的系統(tǒng)工作。我這次到美國拿到50%，這就是我給投資者劃了一個二環(huán)的300公里，五年的三環(huán)到350公里，我說它現(xiàn)在3米、3.6米，上去以后別興奮到27，我不用說人家也知道，他們不用跟我說了，看著不好就找你的任務(wù)，再加上我們的朋友，所以整體上還比較順利。

　　我講的這兩件事是有關(guān)系的，無論任何形勢下一定要把你的定位找準(zhǔn)了，你將來即使做層面的工作也要把自己的樣子畫清楚了。謝謝大家！