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    由觀點機構、第一財經日報、全國工商聯(lián)房地產商會、搜狐網、焦點房地產網聯(lián)合主辦的2008年博鰲房地產論壇于6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆年會的主題為“改革三十年 大變局下中國房地產新契機”。觀點網作為博鰲房地產論壇官方網站，對會議進行獨家全程網絡直播。以下為6月14日下午中原集團副主席黎明楷（Sherman）演講實錄。

　　主持人(宋娜)：首先非常感謝鐘偉老師的精彩報告，主辦方爭取把每一屆論壇舉辦成盛會。接下來請出的是中原集團副主席黎明楷先生。

　　黎明楷：大家好！我講的內容跟大會選擇的主題有一點點不同，我講一下二手住宅市場，為什么講二手呢？我相信你們對一手的掌握度已經非常深了，不想聽我來吹了，我談一下中國主要城市二手住宅市場的比較。二手市場在一個成熟的市場來講占的分量是比較重的，二手市場活躍是住宅整體市場成熟的標志，從內地的市場競爭來看現在處于一個成長的過程。也不是說內地市場不成熟，不如說開發(fā)商在某些方面不理智、消費者不理智，偏偏大企業(yè)一般都是在市場中擴大市場占有率，在市場好的時候它能跑過一節(jié)、它能生存下來。另外，二手的產品比一手有更強的一般性，就是買房的人不一定要買新的房子。

　　如果香港賣成熟的，那南方成熟的投資是比較高的，二手房占比例還是比較大的，我們看到二手房在質量方面還是有差距，但是確實跟規(guī)劃、環(huán)境方面有關系。

中原集團副主席黎明楷（Sherman） 

　　再說一下市場活躍程度，我這里用人均成交套數來解決。內地城市二手住宅市場未來發(fā)展空間大，你在推廣盯著這種客人的時候不要那么積極會好一點，香港與你的想象是差不多的。在香港做二手還是比較努力做的，成本還是能達到大的成交量。要等內地變成二手住宅專用市場，應該還要經過好長時間等待。大概介紹一下二手的水平，一手的可能沒有你們的熟悉，具體比較其中一個應該是人算的，香港的人均GDP大概是深圳的三倍，深圳的GDP也超過了1萬，其實廣州也能賽過，也就是低了一點點。凡是上海、北京的二手平均價格有點偏高了，作為一個核心的大城市其實還有很多的努力，有一些是進度比較低的，是我們在二手市場積極的成交。與這些積極的成交為例，以北京為低，在北京市場的差度可能就會比較大。

　　接著分析一下各城市中原領先指數?；趯Ω鞯囟质袌龅恼莆?，在二手方面的價格是比較明確的。其實在這段時間里上海在2005年就經過一些調整，調整以后上海目前的樓價低了，但上海的5月份僅升了50%。如果我要分析一下在深圳，目前也在回調，北京的價格也上升了，這是好事還是壞事，這是大家自己判斷了。

　　各城市租金水平及租金回報率，香港租金絕對值高，內地城市租金水平差異小，內地城市租金回報率已經低于香港；廣州和香港租金回波率水平相當，均為4.5%左右。其他的東西不用說太多了，我就講這些，謝謝大家！