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　　工業(yè)市場(chǎng)

　　在總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境好轉(zhuǎn)的帶動(dòng)下，深圳的工業(yè)市場(chǎng)也出現(xiàn)了持續(xù)的增長(zhǎng)，1至10月深圳規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá)2724.07億元(US$398.84億)，同比增長(zhǎng)6.8%。

　　第4季度，由于需求的恢復(fù)，工業(yè)物業(yè)的整體租金止跌回升。深圳特區(qū)內(nèi)的廠房物業(yè)租金環(huán)比第3季度輕微上升了1.8%，特區(qū)外的租金則環(huán)比上升2.0%。同時(shí)，特區(qū)內(nèi)的空置率也從第3季度的7%下降到6%，而特區(qū)外則從17%下降到15%(表五)。

　　在區(qū)域配送物流的穩(wěn)定需求支撐下，全市倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)租金保持平穩(wěn)，特區(qū)內(nèi)的租金出現(xiàn)輕微上升，從第3季度每月每平方米28.8元(US$4.22)上升至每月每平方米29元(US$4.25)，而特區(qū)外的租金水平則與上季度持平(表五)。

　　特區(qū)內(nèi)研發(fā)物業(yè)的供應(yīng)持續(xù)增加，但由于需求有所回升，本季度的空置率仍然維持在10%(表五)。本季度新增入市的項(xiàng)目包括深圳市互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園一期和福田國(guó)際電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園。

　　市場(chǎng)活動(dòng)

　　深圳市怡化電腦有限公司以40,822,500元(US$5,976,940)競(jìng)得位于南山區(qū)高新科技園南區(qū)面積5,581.74平方米的工業(yè)用地。

　　深圳市盛波光電科技有限公司以43,466,100元(US$6,363,997)競(jìng)得位于坪山新區(qū)聚龍山片區(qū)面積78,323.56平方米的工業(yè)用地。

　　主要數(shù)據(jù)–租賃市場(chǎng)

　　住宅市場(chǎng)

　　第4季度住宅市場(chǎng)的新增供應(yīng)比去年同期顯著減少，10月和11月全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為473,563平方米，同比下降64.2%。截止至11月，2009年全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積累計(jì)為3,923,547平方米，同比下降超過(guò)三成(表八)。

　　1月至11月全市新建住宅總成交量為6,262,005平方米，同比增長(zhǎng)101.7%。龍崗區(qū)、寶安區(qū)和南山區(qū)是成交熱點(diǎn)區(qū)域，三區(qū)的成交量占全市總成交量的87.1%(表八)。

　　受到二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠政策即將到期的刺激，購(gòu)房者在第4季度集中入市，推動(dòng)11月二手房的成交量創(chuàng)下今年的高位，共成交1,482,720平方米，環(huán)比10月大幅上漲62.3%。與此同時(shí)，業(yè)主普遍惜售抬高叫價(jià)，推動(dòng)DTZ戴德梁行住宅價(jià)格指數(shù)在第4季度內(nèi)上升6.8%(圖六)。

　　由于第4季度一手住宅成交中普通住宅比重相對(duì)增加，新房銷售價(jià)格較上季度微幅下調(diào)，但依然處于高位水平。11月全市新建住宅價(jià)格環(huán)比10月下調(diào)5.2%至每平方米19,172元(US$2,807)。從區(qū)域來(lái)看，1月至11月福田區(qū)和寶安區(qū)的新房?jī)r(jià)格上升明顯，同比分別上升35.6%和12.1%(圖七)。

　　總體看來(lái)，市場(chǎng)需求保持活躍。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回暖的同時(shí)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2010年繼續(xù)適度寬松的貨幣政策。因此預(yù)計(jì)2010年住宅市場(chǎng)將在穩(wěn)定向好的發(fā)展環(huán)境下保持平穩(wěn)上升的趨勢(shì)。

　　定義

　　可出租面積

　　可供出租且可立即使用的樓面總面積，其空間可能空置或被占用，且隨時(shí)可供使用。

　　空置率

　　可出租面積與樓面總面積之比。

　　開(kāi)發(fā)中項(xiàng)目

　　由兩部分組成：

　　1.正在開(kāi)發(fā)中的樓面，即在建或正在按甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)全面裝修的樓盤(pán)。

　　2.已獲得規(guī)劃許可/開(kāi)發(fā)許可證、擬在日后興建的樓盤(pán)。

　　凈吸納量

　　一定時(shí)間內(nèi)樓面總占用面積的變化值，可正可負(fù)。

　　新供應(yīng)量

　　已投放市場(chǎng)且可立即使用的甲級(jí)樓盤(pán)面積。“可立即入住”指工程已竣工，即樓盤(pán)已獲使用許可證(如有需要)，或只缺少裝修。

　　預(yù)租售

　　竣工前已經(jīng)租出或售出的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　最優(yōu)租金

　　品質(zhì)優(yōu)、規(guī)格高、地段好的典型建筑/單元在簽訂良好(即可靠)租約下可達(dá)到的最高租金。

　　(特別注意：此處是凈租金，不包含服務(wù)費(fèi)和稅費(fèi)，以標(biāo)準(zhǔn)租約為準(zhǔn)，不包括特定市場(chǎng)的非常規(guī)約定)

　　租金

　　除特別注明外，指租賃交易總額，不包含管理費(fèi)用和其它支出。

　　最優(yōu)物業(yè)回報(bào)率

　　品質(zhì)優(yōu)、規(guī)格高、地段好的典型建筑/單元在簽訂良好(即可靠)租約下可達(dá)到的最好(即最低)收益率。

　　(特別注意：此處是凈收益，由凈收入減去所有不可回收的支出后的值除以采購(gòu)成本得出，不包含交易費(fèi)用和稅費(fèi)。)

　　一般市場(chǎng)回報(bào)率

　　年租賃總額與物業(yè)資本價(jià)值之比。

　　存量

　　商用與公用兩部分中已售出或租出面積和空置面積的總量。

　　占用面積

　　已被使用的樓面面積，包括下列幾項(xiàng)：

　　(i)出售/出租給最終使用者的辦公室

　　(ii)預(yù)售/預(yù)租給使用者的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

　　(iii)自用業(yè)主購(gòu)買(mǎi)永久地權(quán)或長(zhǎng)期租用地權(quán)

　　(特別注意：此項(xiàng)包括轉(zhuǎn)租，但不包括續(xù)租。)

　　空置面積

　　即未被使用的樓面面積，可能已售/已租或尚未租售(無(wú)論是因?yàn)樽鈶魰何词褂谩⒄谘b修或業(yè)主有意空置)。