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　　據(jù)鄭穩(wěn)棠介紹，深圳大學(xué)八成以上土地從田廈村征用，南山區(qū)委區(qū)政府、南山文體中心、南山博物館、荔香公園等原來也是田廈的土地。

　　憑什么村里能夠搞房地產(chǎn)開發(fā)？一群農(nóng)民有什么經(jīng)營能力？每天睡不著覺，村民都在罵人，擔(dān)心房子能不能建起來。

　　———田廈實業(yè)股份有限公司董事長鄭穩(wěn)棠談及2006年遭遇樓市新政時表示

　　搶救焦點

　　進入純商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后，田廈實業(yè)股份有限公司是否具備市場競爭力？能否踐行對村民“共同富裕”的承諾？創(chuàng)新精神與創(chuàng)業(yè)活力能否繼續(xù)傳承？

　　數(shù)字田廈村

　　田廈村前身為南頭大隊，下屬10個自然村，現(xiàn)約有491戶1500多人。村民由原村民和西麗篁里村遷入的移民組成?，F(xiàn)有77個姓氏，以鄭、陳、梁、林、黃、吳等姓為主。

　　去年11月29日，田廈新村改造項目順利封頂，昔日默默無聞的農(nóng)民戶戶都變身千萬富翁。但田廈的腳步絕不會停頓于此?，F(xiàn)在，他們接手隔壁桃花園小區(qū)改造，嘗試純商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。從1992年至2010年，城市化18年間，田廈即將完成向房地產(chǎn)大鱷的轉(zhuǎn)型。

　　舊村改造步履維艱？城中村違建屢禁不止？且看田廈實業(yè)股份有限公司董事長鄭穩(wěn)棠如何以“共同富裕”之法化解：讓800名田廈新村村民參與改造，以宅基地入股并參與利潤分配，個個都成為開發(fā)商。南山區(qū)區(qū)委常委、常務(wù)副區(qū)長王克力稱，田廈舊改是深圳城中村改造中的一個創(chuàng)舉，以土地入股的模式，為破解城中村改造補償安置工作的困局提供了新的借鑒。

　　地少促創(chuàng)新

　　董事長當初也沒分到宅基地

　　古書記載，田廈村古時是一片沙灘，有3戶梁姓人家在這里搭起茅屋定居，將屋周圍的沙灘開墾造田，得名田廈村。后來鄭姓人家遷入，成為該村的主人。

　　田廈實業(yè)股份有限公司董事長鄭穩(wěn)棠是土生土長的田廈人，在他記憶中，田廈村曾是一片稻田和魚塘，父輩每天就在這塊土地上耕作。改革開放以后，田廈村利用集體土地興建廠房，重點發(fā)展三來一補工業(yè)，賺得第一桶金。但從1987年開始，深圳由于建設(shè)初期的資金緊張，率先在全國試行土地使用制度改革，田廈村由于地理位置優(yōu)越，大量土地被征收。

　　深圳大學(xué)80%以上的土地由田廈村支持，南山區(qū)委區(qū)政府、南山文體中心、南山博物館、荔香公園等也是征用田廈的土地。到上世紀90年代初，田廈村站在一個地區(qū)的中心點，所有的土地幾乎被征完，只剩下少許零散的土地。

　　鄭穩(wěn)棠說，田廈后來興建的工業(yè)區(qū)面積小，還零散分布在村里的偏僻角落，不能形成規(guī)模效應(yīng)。其它村集體能夠靠廠房出租大量分紅，但田廈村土地資源緊缺，發(fā)展劣勢明顯。隨著外來人口的增加，深圳其它村子紛紛做起“租屋經(jīng)濟”，村民們發(fā)動了幾輪占地建房熱潮。到上世紀90年代初，不少城中村的農(nóng)民房建到了6層以上。但田廈村批下來的宅基地很少，只能解決不到一半人口。鄭穩(wěn)棠當時作為村干部，都沒有分到宅基地，現(xiàn)在是深圳所有村股份公司中唯一一個沒有宅基地的董事長。鄭穩(wěn)棠說，與其他城中村相比，田廈村在“租屋經(jīng)濟”形勢下處于明顯劣勢，這促使了他們以后不斷創(chuàng)新。

　　陳叔今年50余歲，祖祖輩輩是田廈村民。上世紀80年代末，村委爭取到了1萬多平方米的宅基地，陳叔分到了一塊200多平方米的宅基地，除去公攤面積外，實際可用的建筑面積只占地80平方米。同期分到宅基地的一共有80余戶，這塊地位于南頭街道桃園路以北，周邊與桃花園等居住區(qū)毗鄰，被命名為田廈新村。田廈村委特意在田廈新村西側(cè)地塊留下了1萬平方米左右的集體物業(yè)，用于新建翡翠湖酒樓、銀都酒店、銀都海鮮酒家以及工業(yè)廠房5棟。

　　牽手家樂福

　　“西伯利亞”成商業(yè)旺區(qū)

　　1992年，深圳進行農(nóng)城化改造，田廈村成立了田廈實業(yè)股份有限公司，30多歲的鄭穩(wěn)棠成為公司總經(jīng)理。“南頭那時候還屬于深圳的西伯利亞，交通不便，什么都沒發(fā)展起來。”但鄭穩(wěn)棠膽子很大，他從市外貿(mào)局聘請了顧問，跟家樂福談起了生意，竟然把這家大型國際連鎖超市引到了深圳相對偏僻的城中村。

　　陳叔永遠記得那一天，1996年11月26日，家樂福深圳南頭店正式開張，這是家樂福在深圳的第一家超市、也是在中國的第三家超市。開張那天，家樂福吸引了眾多顧客捧場，當天營業(yè)額達到了十幾萬元，家樂福店外的商鋪也如雨后春筍般發(fā)展起來。

　　鄭穩(wěn)棠說，家樂福對南山稅收貢獻可能不是很大，但它卻起到一種羊群效應(yīng)。家樂福進來后，帶動了沃爾瑪、人人樂、天虹等大型超市和百安居進入田廈村，拉動了周邊經(jīng)濟的發(fā)展。陳叔給記者算過一筆賬，由于田廈新村屬于商業(yè)旺區(qū)，在上世紀90年代中期，他每年的租金收入多達12萬元，比其它城中村的租金高了一半。南頭街道辦黨工委書記、辦事處主任陳軍認為，田廈新村當時房租的飆升，要歸功于田廈對商業(yè)的開發(fā)，田廈村的這種率先改造在當時紅極一時，其規(guī)整的設(shè)計和商業(yè)旺地的開發(fā)利用方式成為眾多城中村效仿的對象。

　　甩掉開發(fā)商

　　村民以土地入股舊村改造

　　在鄭穩(wěn)棠看來，這種模式還是不能實現(xiàn)共同富裕。田廈新村只是簡單地要求整齊劃一，樓與樓之間緊密相連，本質(zhì)上還是握手樓，沒有消防通道。因為興建初期沒有長遠規(guī)劃，加上建設(shè)標準、質(zhì)量不高等問題，經(jīng)過10年發(fā)展，田廈新村不再是當年的新村模樣，大部分建筑顯得殘舊、雜亂、無序，在環(huán)境、衛(wèi)生、交通、消防、治安管理等方面存在問題。

　　隨之帶來的就是租金下降，這點陳叔也感覺很明顯。到了2000年以后，陳叔房子的租金下降了1/3。而周邊新開發(fā)的樓盤，是同樣面積的兩倍以上。讓鄭穩(wěn)棠擔(dān)憂的還有村民間的關(guān)系。經(jīng)濟條件好點的村民，樓房建得很高，經(jīng)濟條件差的窩在一個很小的地方。貧富差距大導(dǎo)致村民矛盾增多，讓鄭穩(wěn)棠意識到，要真正做到共同富裕，還得發(fā)展集體經(jīng)濟，統(tǒng)一改造田廈新村。

　　而城中村改造主要有兩種模式，一是政府主導(dǎo)型，主要是由政府完成前期土地開發(fā)，然后采取市場化的招標拍賣方式；二是開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式。而無論采取哪種方式，都必須引進房地產(chǎn)開發(fā)商。田廈實業(yè)股份有限公司在其下屬的一個自然村一甲舊村先行試點，這個城中村改造醞釀了10余年，先后有4家開發(fā)商進駐開發(fā)。但4家開發(fā)商把位于深南大道、南新路黃金地段的區(qū)域開發(fā)后，留下城中村中心區(qū)域久拖不改。為此，一甲舊村原住村民紛紛要求政府收回開發(fā)商舊改合同。 “開發(fā)商進行城中村改造，只是為獲取最大的利益，他們將‘肉’吃完了，就給村里留下難啃的‘骨頭’。”鄭穩(wěn)棠認為田廈村土地本來就不多，從維護股民村民利益出發(fā)，就應(yīng)該由村股份公司牽頭自行改造。

　　田廈實業(yè)股份有限公司決定：通過800名田廈新村村民土地入股并參與項目利潤分配的方式來進行城中村改造。這突破了以往的拆遷補償模式，在全國范圍都屬于首創(chuàng)，不再糾纏所謂“拆賠比”問題，把村民個人利益與改造項目整體利益連接起來。無論有錢沒錢，樓層建有多高，均以宅基地入股，村民共享土地升值生產(chǎn)的效益。

　　具體方案如下：村民的宅基地將不再另行補償，只需按照國家有關(guān)政策補償上蓋物業(yè)的建設(shè)成本和拆遷安置過渡費用。田廈新村改造完成后，村民獲得的分配面積是入股宅基地面積的7倍。其余的辦公樓、商鋪、酒店包括停車場等公共設(shè)施歸公司所有，其收益按項目持股比例進行分配，村民又可以從中永遠得到一筆收益。

　　2003年起，鄭穩(wěn)棠決定按照以上措施對田廈新村實施統(tǒng)一改造，并將周邊的銀都酒店、南崗漁村酒家、翡翠湖酒樓等納入統(tǒng)一改造范圍。2005年，田廈新村的改造規(guī)劃得到南山區(qū)政府的批準，2006年初獲得市規(guī)劃委員會正式批準。

　　村民做老板

　　拆賠過程和諧不用政府操心

　　根據(jù)方案，改造后的田廈新村規(guī)劃為集商業(yè)、辦公、酒店、居住于一體的多功能現(xiàn)代化生活小區(qū)，總建筑面積為15.75萬平方米。其中，住宅6.7萬平方米、商務(wù)公寓2.9萬平方米、商業(yè)2.3萬平方米、辦公及酒店3.8萬平方米。整個改造項目計劃投資5億到6億元人民幣。田廈實業(yè)股份有限公司為此專門成立了田廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為田廈城中村改造單獨的項目運作部門，負責(zé)田廈新村的改造、開發(fā)和建設(shè)。

　　南頭街道辦黨工委書記、辦事處主任陳軍說，田廈新村改造的模式是村民在政府指導(dǎo)與支持下，自籌資金，自行完成改造。這種模式需要政府支持力度比較大，村集體及村民的籌資能力必須要強。以前政府選擇開發(fā)商進行城中村改造，開發(fā)商在拆遷時遇到的阻力很大，有時會使用一些暴力拆遷，激化社會矛盾。但村股份公司進行城中村改造時，由于村干部在群眾中的威望以及在村里的宗親關(guān)系，拆遷比以往和諧很多，根本不用政府操心。

　　鄭穩(wěn)棠和其它股份公司干部挨家挨戶上門給村民做工作，他們要讓村民們知道，以宅基地入股較“拆賠”方式更劃算，能夠改善居住環(huán)境，促進土地資源的升值。如果其它開發(fā)商介入，很可能會造成一甲舊村那樣的局面，有些開發(fā)商可能在運作一段時間后因資金等原因留下爛攤子，日后的物業(yè)管理也會與村民糾纏不清等。鄭穩(wěn)棠讓黨員和干部發(fā)揮模范作用，田廈村老書記鄭才興還記得，2006年10月初的某一天，當兩臺鉤機用“大手臂”將他那棟5層高的房子挖掉時，幾百田廈新村的村民都在外圍觀。老書記第一個拆掉了自家的房子，其他村民也紛紛響應(yīng)。沒過多久，余下的80多棟房屋全部被順利拆除。

　　陳叔掰著指頭細數(shù)改造的好處，按照他當時與公司簽訂的合同規(guī)定，新房建成后，他家至少可以獲得700平方米的補償。在新房入住前，他和其他被拆遷的村民一道，租住在一甲村的農(nóng)民房里，公司補償他們租金，算起來每月租金要十幾萬元。

　　遭遇樓市新政

　　村民每天罵人鄭穩(wěn)棠睡不穩(wěn)

　　“憑什么村里能夠搞房地產(chǎn)開發(fā)？一群農(nóng)民有什么經(jīng)營能力？”鄭穩(wěn)棠稱他之前的想法很簡單，就是村民把資金集中起來建房。但村里沒有開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗，只能摸著石頭過河。真正動工后才發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)比想象中復(fù)雜很多。鄭穩(wěn)棠首先面臨的是資金問題，項目第一筆啟動資金只有8000萬元，還必須找銀行融資幾個億。

　　但在項目正式啟動的2006年，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》，吹響了新一輪樓市新政號角。這導(dǎo)致銀行信貸緊縮，深圳房價大跌，而田廈改造項目的戶型也不符合通知的要求。

　　那段時間，鄭穩(wěn)棠每天睡不著覺，村民每天在罵人，擔(dān)心房子建不起來。而村里擔(dān)負的村民租房補貼加上銀行利息，改造工程每延誤一個月，村里就要多損失幾百萬元。鄭穩(wěn)棠先讓施工方墊資施工，同時以村里土地為擔(dān)保，取得了銀行的信任，獲得了支撐項目的資金。

　　田廈房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理陳京說，公司是村民的房地產(chǎn)公司，改造的理念是以人為本，主要目的是為改善居住環(huán)境，只要不虧錢就行。為確保房子建設(shè)質(zhì)量，公司設(shè)置了嚴格的認證標準，要求建筑材料既要認牌子又要認質(zhì)量，請著名監(jiān)理公司工程師全程參與監(jiān)管。村民們也天天去工地巡查，如果發(fā)現(xiàn)問題就立即讓工程隊拆除重建。

　　鄭穩(wěn)棠對此解釋，跟其他房地產(chǎn)開發(fā)公司相比，村里的房地產(chǎn)公司壓力要大很多。他們必須重視老百姓的口碑，如果他們提供的房子稍有問題，村民可以拒絕接受，還要追究領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

　　引進專業(yè)精英

　　進軍地產(chǎn)商業(yè)、物業(yè)管理

　　南頭街道辦黨工委書記、辦事處主任陳軍稱，田廈村不拘一格用人才的理念深入人心。不少村股份公司缺乏現(xiàn)代企業(yè)的管理理念，仍然停留在廠房出租和物業(yè)出租的盈利模式，有些股份公司領(lǐng)導(dǎo)在村里搞一言堂，嚴重制約了城中村的持續(xù)發(fā)展。但田廈股份不僅有創(chuàng)新意識，還從社會上聘請專業(yè)人才和職業(yè)經(jīng)理人。田廈房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理陳京畢業(yè)于南開大學(xué)，擁有研究生學(xué)歷和多年房地產(chǎn)運作的經(jīng)驗。2004年，鄭穩(wěn)棠將她作為職業(yè)經(jīng)理人引進，讓這個“外人”全權(quán)負責(zé)田廈新村的改造。而早在上世紀90年代末期，鄭穩(wěn)棠還聘請了多名專家顧問，比如南山區(qū)原地稅局長陳漢民，南山區(qū)原工貿(mào)局長林盛軍等，讓他們從各方面指導(dǎo)田廈村發(fā)展。田廈也借助他們的社會資源，積極地招商引資。

　　南山區(qū)原地稅局長陳漢民介紹，田廈實業(yè)股份公司聘請了3名專業(yè)法律顧問，打造了一個精英的法律團隊，為公司的各項決策提供法律方面的咨詢。鄭穩(wěn)棠希望公司向一個現(xiàn)代化的企業(yè)發(fā)展。如今田廈實業(yè)股份公司的領(lǐng)導(dǎo)班子還出現(xiàn)了女性，成為南山區(qū)第一個有女副董事長的城中村。

　　去年11月29日，田廈新村改造項目封頂，昔日默默無聞的田廈新村農(nóng)民，如今戶戶都成為了千萬富翁。如今，田廈村不僅涉足房地產(chǎn)開發(fā)，還進軍物業(yè)管理(小區(qū)、寫字樓、工業(yè)園、酒店等管理)。田廈新村改造完成后，物業(yè)也將交給田廈村自己的物業(yè)公司管理，村民也能夠從物業(yè)公司分紅。

　　鄭穩(wěn)棠說，這樣也能夠給村民提供大量的就業(yè)機會，公司對村民擇優(yōu)錄取，根據(jù)能力安排工作崗位。不少村民被安排去做清潔工或者維修工，而一些學(xué)歷高、素質(zhì)好的村民被外派去各大物業(yè)公司和酒店學(xué)習(xí)鍛煉。村里高度重視教育，與南山實驗小學(xué)、中學(xué)簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，保證村民子女能夠得到一流的教育，同時鼓勵村民子女進入大學(xué)深造，給予物質(zhì)獎勵。鄭穩(wěn)棠認為，土地是一陣子的資源，而人才是最重要的長遠資源。為建立現(xiàn)代化的企業(yè)制度，他還積極探索公司股權(quán)的內(nèi)部流通轉(zhuǎn)讓，讓股權(quán)發(fā)揮最大的效益。

　　“田廈新村模式，在全市是個典范。”南山區(qū)區(qū)委常委、常務(wù)副區(qū)長王克力告訴記者，田廈新村能夠順利推倒重建，主要是全村沒有一棟違法建筑，村民的思想覺悟高，田廈股份公司有超前發(fā)展意識。在推倒重建過程中，沒有遇到任何阻力。對于股份公司的決定，村民、股民全力支持。深圳在城中村改造的模式上一直都在進行一些新的嘗試，從由村民集資自籌一部分資金到田廈新村以宅基地入股，這些嘗試目前看來都是比較成功的，它將有力推動深圳城中村改造的步伐。

　　轉(zhuǎn)型房產(chǎn)大鱷

　　試水純商業(yè)地產(chǎn)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

　　隨著集體經(jīng)濟發(fā)展，鄭穩(wěn)棠為田廈制定了長遠規(guī)劃。他在寶安石巖購買了一大塊土地，興建了田廈工業(yè)園，將工業(yè)全部遷到那里。重點打造商業(yè)和服務(wù)業(yè)，將馬家龍工業(yè)區(qū)變身為馬家龍創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，經(jīng)過一年的籌備，去年12月7日，產(chǎn)業(yè)園首期工程“五行園”開園，入駐企業(yè)以工業(yè)設(shè)計公司為主，并進駐與工業(yè)設(shè)計產(chǎn)業(yè)相配套的產(chǎn)業(yè)鏈公司，如品牌策劃、信息咨詢、方案公司等，并將搭建包含創(chuàng)意產(chǎn)品(項目)孵化基地、人才培訓(xùn)基地、資訊發(fā)布中心、創(chuàng)新產(chǎn)品交易中心和知識產(chǎn)權(quán)交易中心的公共服務(wù)平臺。

　　田廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還動工興建了田廈國際中心，工程地處南山區(qū)桃園路與南山路交叉口西北側(cè)，占地面積15334.60平方米，總建筑面積188105.31平方米，主樓40層，將成為深圳南山區(qū)最高建筑物，屬標志性工程。

　　記者在田廈股份公司近日的民意調(diào)查結(jié)果中看到，一甲舊村90%的村民要求政府收回原來開發(fā)商的舊改合同，交由田廈實業(yè)股份公司集體改造。而在田廈新村一墻之隔的桃花園小區(qū)，絕大部分業(yè)主也迫切希望田廈實業(yè)介入改造。

　　“我們下一步就是順應(yīng)業(yè)主的強烈呼吁，對桃花園小區(qū)進行改造，這也是我們第一個純商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的嘗試。”鄭穩(wěn)棠介紹，田廈房地產(chǎn)公司已獲得商業(yè)開發(fā)資質(zhì)，等積累足夠經(jīng)驗以后，他們將走出去開發(fā)地產(chǎn)和物業(yè)，利用別人的土地資源，將田廈實業(yè)有限公司做大做強。

　　專家視線

　　田廈舊改是多贏

　　黨國英 中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀經(jīng)濟研究室主任

　　李津逵 中國綜合開發(fā)研究院城市經(jīng)營研究中心主任研究員

　　黨國英認為，政府應(yīng)該按照“放開產(chǎn)權(quán)、管住規(guī)劃”的原則進行城中村拆遷改造，政府以民主程序(例如地方法規(guī)的形式)制定規(guī)劃，并且由村民成立公司并參股，根據(jù)規(guī)劃進行開發(fā)，開發(fā)所得利益歸村民所有。田廈新村的改造正是對這一方式的有益嘗試，值得鼓勵和支持。

　　李津逵認為，田廈村民通過宅基地入股，讓資產(chǎn)大為增值。宅基地在村民手中，只能蓋租金低廉的出租屋。土地入股后，蓋的都是高檔商業(yè)物業(yè)和住宅，收益不可同日而語。這種方式與集資建房形式有所相似，股份公司完全扮演了開發(fā)商角色。這種利益一體化的自我改造在全國具有借鑒意義，因為以往的舊城改造中，由于開發(fā)商與原住民都有各自不同的利益，雙方就拆賠比及補償方式方面需要經(jīng)過較長時間的博弈。田廈新村的這種方式有利于保障未來村民的生活來源，同時有利于開發(fā)商本身的經(jīng)營，同時減少賠償壓力，也是一種多贏的方式。