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　　2009年深圳樓市經(jīng)歷回暖、小陽春到火爆各個(gè)階段，成交及價(jià)格的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出年初市場(chǎng)的預(yù)期，在一系列政策優(yōu)惠的推動(dòng)下，成交量及房?jī)r(jià)均超2007年，后者更創(chuàng)出歷史新高。

　　關(guān)鍵詞：居住用地，供應(yīng)明顯減少

　　年初政府公布的《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃2009年度實(shí)施計(jì)劃》中確定年內(nèi)新供應(yīng)居住用地普通商品住房用地70萬平方米，加上歷年結(jié)轉(zhuǎn)的可供出讓的普通商品住房用地118萬平方米，計(jì)劃內(nèi)總共可供出讓的普通商品住房用地只有188萬平方米，直接導(dǎo)致2009年全市居住、商住用地出讓明顯減少，全年共出讓居住、商住用地13宗，成功交易12宗，1宗流拍。成功交易地塊總占地面積52.68萬平方米，總規(guī)劃面積141.76萬平方米，同比下降48.24%，供應(yīng)量大幅減少，由于2008年政策性住房用地大增，2009年此類用地供應(yīng)明顯減少。

　　由于2009年樓市的快速回暖出乎市場(chǎng)預(yù)期，不少開發(fā)商紛紛改變土地儲(chǔ)備策略，加大儲(chǔ)地力度，促使今年土地市場(chǎng)相比2008年明顯搶手，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度增加，流標(biāo)減少，土地拍賣也屢創(chuàng)高價(jià)。全市成交的居住、商住用地主要集中在關(guān)外寶安、龍崗兩區(qū)，其中寶安占9宗，共成功出讓居住、商住用地108.98萬平方米，同比增長(zhǎng)127.18%，主要分布在寶安中心區(qū)、機(jī)場(chǎng)附近及觀瀾、光明幾個(gè)片區(qū)，其中A009-1285宗地包含22866平方米保障性住房，A009-1285、A009-1286宗地規(guī)定商品住宅套型建筑面積90平方米以下的占總住宅面積的比例須分別達(dá)70%以上。A115-0131則為面向航空運(yùn)輸專業(yè)人士出售的限價(jià)房。在該區(qū)成交的9宗地塊中，A122-0332尖岡山地塊由于土地素質(zhì)較好，適合開發(fā)高端產(chǎn)品，在眾多開發(fā)商的爭(zhēng)奪下最終以18875元/平方米的樓面地價(jià)交易，創(chuàng)出寶安歷來最高的土地樓面地價(jià)。A909-0137、A909-0138兩宗觀瀾地塊捆綁出讓，也創(chuàng)出8617元/平方米的樓面地價(jià)，為片區(qū)新高。龍崗成功出讓居住用地2宗，規(guī)劃建筑面積為30.93萬平方米，同比減少51.92%，供應(yīng)量大幅減少，位于龍城的兩宗住宅用地均為舊改項(xiàng)目，G01020-0205宗地包含有14000平方米保障性住房。特區(qū)內(nèi)只有福田有1宗居住用地供應(yīng)，由于地塊位于市區(qū)繁華商圈，故樓面地價(jià)高達(dá)18500元/平方米。土地供應(yīng)的減少，將影響深圳2012-2013年的住宅供應(yīng)。

　　關(guān)鍵詞：新增供應(yīng)，存缺口

　　在2008年全球金融海嘯的沖擊下，不少項(xiàng)目都減慢甚至停止了開工，致使2009年深圳樓市的新增供應(yīng)量明顯減少，1-12月全市新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積只有457.37萬平方米，減少了31.37%，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)48557套，同比減少29.44%。2002-2008年深圳新建商品住宅的平均供應(yīng)量達(dá)732萬平方米，可見2009年的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歷年的平均水平(見表2)。

　　隨著大運(yùn)會(huì)的臨近，龍崗區(qū)的開發(fā)進(jìn)程也在加速，2009年成為供應(yīng)量最大的一區(qū)，新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)178.09萬平方米(見表3)，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為18084套，但相比2008年，還是分別減少了15.32%和17.00%。全區(qū)新增供應(yīng)主要集中在龍崗中心城、坂田、橫崗等片區(qū)，供應(yīng)的產(chǎn)品以中大戶型為主，使全區(qū)平均套型面積達(dá)98平方米，大戶型產(chǎn)品比2008年明顯增加。南山區(qū)新增供應(yīng)量位居第二，全年新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為120.78萬平方米，同比增加4.86%，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)13586套，同比增加2.64%，供應(yīng)量集中在前海、后海灣、華僑城、西麗等片區(qū)，全區(qū)從中小戶型到大戶型、別墅各類產(chǎn)品均有供應(yīng)，主力產(chǎn)品仍以90平方米以下的中小戶型占多數(shù)。寶安區(qū)新增供應(yīng)量為104.4萬平方米，供應(yīng)套數(shù)為10481套，是全市新增供應(yīng)量減少最大的一區(qū)，分別同比下降60.77%和58.94%，供應(yīng)的熱點(diǎn)片區(qū)集中在寶安中心區(qū)、龍華和西鄉(xiāng)等，產(chǎn)品呈兩極傾向，中小戶型及大戶型豪宅均有供應(yīng)，戶均套型面積為100平方米，中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)比2008年有所增加。羅湖區(qū)2009年豪宅及中小戶型的新增供應(yīng)量明顯增加，全年批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)29.08萬平方米，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)3064套，同比分別增長(zhǎng)17.59%和19.22%，供應(yīng)的熱點(diǎn)片區(qū)主要在蔡屋圍、蓮塘、東門等片區(qū)。福田區(qū)2009年新供應(yīng)的商品住宅項(xiàng)目只有3個(gè)項(xiàng)目，均以中小戶型為主，批準(zhǔn)預(yù)售面積共11.54萬平方米，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)2094套，同比分別減少59.61%和30.11%。鹽田區(qū)新增供應(yīng)則以豪宅為主，全年批準(zhǔn)預(yù)售面積13.49萬平方米，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)1248套，同比分別減少37.40%和53.73%。

　　關(guān)鍵詞：成交，存量快速消化

　　在低利率、二套房貸優(yōu)惠、二手房稅費(fèi)減免等一系列優(yōu)惠政策的推動(dòng)下，加上大量自住需求的釋放，2009年深圳樓市從年初的低靡，到一季度的回暖，再到年中的小陽春以及后期的火爆，市場(chǎng)成交在一年內(nèi)從低谷走到歷史最高峰，其火爆程度超越2007年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了開發(fā)商和消費(fèi)者的預(yù)期。1-12月全市新建商品住宅成交面積達(dá)650.68萬平方米，成交套數(shù)70071套，同比分別增長(zhǎng)67.16%和66.19%(見表4)。1季度市場(chǎng)延續(xù)2008年的促銷、降價(jià)趨勢(shì)，促使大量的剛性需求釋放，3、4月樓市開始回暖，并在4月達(dá)到全年月均成交最高峰79.24萬平方米(見表5)，隨后隨著改善性自住需求加上投資性需求入市，中大戶型產(chǎn)品及豪宅供應(yīng)增加，年中成交量繼續(xù)維持高位，至8、9月豪宅大量入市，普通住宅供應(yīng)量減少，至成交量有所回落，國(guó)慶假期前后普通住宅再度入市，供應(yīng)量增加，使10、11月成交量呈上升趨勢(shì)，由于房?jī)r(jià)高企及消費(fèi)者普遍預(yù)期2010年政策將調(diào)控樓市，因而年末市場(chǎng)呈現(xiàn)一定的觀望氛圍。2009年二手住宅成交也在優(yōu)惠政策的推動(dòng)下，自住需求及投資性需求大量釋放，創(chuàng)出歷史新高，全年成交面積達(dá)1318.5萬平方米，同比增長(zhǎng)達(dá)275.72%，成交套數(shù)達(dá)156735套，二手住宅與新房的成交比已達(dá)1:0.49，成交遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出新房，二手房的大量成交，說明市場(chǎng)剛性需求依然強(qiáng)勁，但大部分被高房?jī)r(jià)壓抑。

　　由于供應(yīng)的緊缺，2009年在各類需求大量釋放的推動(dòng)下，普通住宅及豪宅均市場(chǎng)均呈現(xiàn)"雙豐收"，銷售一度出現(xiàn)開盤即售罄的熱銷景象，樓盤的銷售速度明顯加快。其中龍崗、寶安和南山依然是2009年的熱點(diǎn)成交區(qū)域。龍崗區(qū)在大運(yùn)會(huì)逐漸逼近的推動(dòng)下，開發(fā)速度繼續(xù)加快，供應(yīng)量增加及房?jī)r(jià)仍處于全市的低位使該區(qū)2009年的成交量躍居全市首位，1-12月商品住宅成交面積達(dá)223.74萬平方米，成交套數(shù)24026套，同比分別增長(zhǎng)66.39%和62.49%。全區(qū)大戶型成交明顯增加，擁有靠近大運(yùn)會(huì)舉辦場(chǎng)館優(yōu)勢(shì)的龍崗中心城因供應(yīng)量大增，從而成為龍崗成交量最大的片區(qū)，成交的主力戶型為大戶型產(chǎn)品，如公園大地、深業(yè)紫麟山等。寶安區(qū)2009年成交量同比也大幅增長(zhǎng)，全年成交面積203.09萬平方米，成交套數(shù)20258套，同比分別增長(zhǎng)38.46%和39.32%，成交較活躍的片區(qū)集中在寶安中心區(qū)、西鄉(xiāng)和龍華，活躍的樓盤有深業(yè)·新岸線三期、熙龍灣、花郡、溪山、龍岸等。

　　南山區(qū)是關(guān)內(nèi)供應(yīng)量最大一區(qū)，成交也最為活躍，1-12月成交面積138.72萬平方米，成交套數(shù)16443套，同比分別增長(zhǎng)141.42%和152.58%，是全市成交增長(zhǎng)最多的一區(qū)，前海、后海片區(qū)的大力開發(fā)，使此兩片區(qū)成為成交的熱點(diǎn)，而熱點(diǎn)產(chǎn)品則因地段優(yōu)勢(shì)的不同呈兩極化，前海主力產(chǎn)品為中小戶型，大多為去年余下的存量，如諾德國(guó)際公寓、中海玫瑰園、鼎太風(fēng)華七期、依山伴云等，后海因緊靠西部通道，并擁有未來高端的市政規(guī)劃，所推產(chǎn)品均已以高端為主，豪宅項(xiàng)目一個(gè)接一個(gè)，成交也從年初的滯銷到年末的火爆，如曦灣、半島城邦二期、寶能太古城、三湘海尚、君匯新天等。華僑城片區(qū)因擁有成熟的生活氛圍、較完善的配套和湖景、水景等自然資源，至高端豪宅純水岸七期及大戶型項(xiàng)目首地容御一推出便取得熱銷的效果。此外，西麗2009年也加大了供應(yīng)，德意名居、十五峯、朗苑也成為該片區(qū)成交活躍樓盤。關(guān)內(nèi)的羅湖、福田、鹽田三區(qū)2009年成交也有不同程度的增長(zhǎng)，1-12月三區(qū)成交面積分別為33.81萬平方米、31.53萬平方米和19.79萬平方米，同比分別增長(zhǎng)105.03%、49.36%和51.65%，三區(qū)成交套數(shù)分別為3713套、3588套和2043套，同比分別增長(zhǎng)95.32%、23.77%和33.79%，羅湖由于供應(yīng)量增加，成交增幅較大，其中幸福里為該區(qū)帶來較大體量的豪宅供應(yīng)。福田區(qū)除2008年的存量外，熱點(diǎn)成交均以中小戶型產(chǎn)品為主，如深港1號(hào)，御河堤。鹽田的成交主要由豪宅項(xiàng)目來拉動(dòng)。

　　關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)，創(chuàng)歷史新高

　　隨著市場(chǎng)各類需求的大量釋放，2009年房?jī)r(jià)從年初到年末一路飆升，其上漲幅度已超越2007年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)預(yù)期。1-12月全市新建商品住宅成交均價(jià)達(dá)15111元/平方米(見表6)，相比于歷史高峰期2007年的均價(jià)上漲了13.02%，比2008年上漲18.11%；全年房?jī)r(jià)最低點(diǎn)在2月，均價(jià)為10770元/平方米，最高點(diǎn)在12月，上升至22304元/平方米，漲幅達(dá)107%，較歷史最高點(diǎn)2007年10月的17350元/平方米增長(zhǎng)22%。豪宅大量入市、投資性需求釋放、各項(xiàng)目普遍漲價(jià)等都是2009年房?jī)r(jià)飆升的主要因素。

　　2009年深圳各區(qū)房?jī)r(jià)除鹽田外均呈上漲趨勢(shì)，2008年頂級(jí)豪宅天麓入市已將鹽田房?jī)r(jià)推至高位，故2009年該區(qū)房?jī)r(jià)微幅下調(diào)，但由于天麓、萬科東海岸等豪宅的熱銷，使全區(qū)房?jī)r(jià)仍高居全市首位，均價(jià)達(dá)25165元/平方米，同比下跌2.41%。福田區(qū)因辦公樓項(xiàng)目的商務(wù)公寓成交增加，將全區(qū)房?jī)r(jià)拉升至23412元/平方米，同比上漲25.25%。羅湖區(qū)在豪宅幸福里成交的帶動(dòng)下，加上普通住宅普遍定價(jià)較高，房?jī)r(jià)同比上漲21.87%，也達(dá)22844元/平方米。南山區(qū)雖然下半年豪宅成交增加，但因上半年普通住宅成交量較大，故房?jī)r(jià)上漲幅度稍低，同比上漲13.70%，為19899元/平方米，后海灣及華僑城的豪宅項(xiàng)目成交均是推動(dòng)該區(qū)房?jī)r(jià)上漲的主力。寶安區(qū)2009年豪宅項(xiàng)目入市增加，加上下半年入市的普通住宅定價(jià)均較高，從而帶動(dòng)該區(qū)房?jī)r(jià)同比上漲20.88%，達(dá)14085元/平方米。相對(duì)于其他區(qū)，龍崗入市的豪宅占比例相對(duì)較少，且普通住宅價(jià)位仍為全市的價(jià)格洼地，所以漲幅也較少，同比上漲7.05%，為9754元/平方米。

　　關(guān)鍵詞：營(yíng)銷，回歸務(wù)實(shí)、理性

　　在經(jīng)歷2008年的市場(chǎng)調(diào)控后，2009年深圳的樓盤營(yíng)銷更加注重其實(shí)效性和和功能性，已經(jīng)從之前過多的噱頭營(yíng)銷，理性回歸到項(xiàng)目的本身，通過更加明確的營(yíng)銷受眾定位，采取切實(shí)的營(yíng)銷策略打動(dòng)消費(fèi)者。在市場(chǎng)回暖，開發(fā)商資金壓力不大的背景下，營(yíng)銷手段上半年多以抽獎(jiǎng)、折扣優(yōu)惠等為主，配合部分體驗(yàn)式營(yíng)銷，如舉辦"超級(jí)白領(lǐng)菜農(nóng)"邀請(qǐng)都市白領(lǐng)和業(yè)主在發(fā)展商提供的菜地種植蔬菜，讓消費(fèi)者體驗(yàn)項(xiàng)目的山水景觀生態(tài)資源等；下半年市場(chǎng)延續(xù)上半年的回暖態(tài)勢(shì)，加上供應(yīng)減少，不少項(xiàng)目出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，大部分項(xiàng)目的營(yíng)銷力度減弱，實(shí)效性營(yíng)銷也減少，多數(shù)項(xiàng)目只維持配合營(yíng)銷中心開放、新產(chǎn)品發(fā)布、樣板房開放等推廣節(jié)點(diǎn)的常規(guī)營(yíng)銷。

　　雖然針對(duì)項(xiàng)目成交的營(yíng)銷活動(dòng)減少，但部分開發(fā)商趁市場(chǎng)抓住市場(chǎng)火爆時(shí)機(jī)，更多的推廣自身的品牌、企業(yè)文化，以擴(kuò)大或鞏固企業(yè)的知名度。此外，明星營(yíng)銷也是2009年較為突出的營(yíng)銷手段之一，最為明顯的是十五峯在多次活動(dòng)中邀請(qǐng)歌手蔡琴參與，并舉辦蔡琴演唱會(huì)等，打響項(xiàng)目知名度。"明星營(yíng)銷"無疑能快速積聚人氣、提升樓盤熱度，但項(xiàng)目沒有自身好的素質(zhì)，成交量依然難提升，營(yíng)銷也將淪為無實(shí)質(zhì)效果的一種噱頭。

　　同樣，在經(jīng)過2008年的市場(chǎng)調(diào)整，2009年消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)也更加理性和成熟，不會(huì)輕易被開發(fā)商花哨的營(yíng)銷策略所迷惑。

　　總結(jié)

　　2009年深圳樓市在一系列優(yōu)惠政策推動(dòng)下庫存消化快速，成交量大幅增加，房?jī)r(jià)也創(chuàng)出歷史新高，與2008年形成鮮明的對(duì)比。年末中央政府對(duì)樓市政策略有收緊，但預(yù)計(jì)在明年供應(yīng)缺口依然存在的形勢(shì)下，深圳樓市上半年將延續(xù)2009年末的態(tài)勢(shì)，成交量在明年初隨著政策的明朗將略有釋放，但開發(fā)商在資金充裕的情況下缺乏降價(jià)動(dòng)力，房?jī)r(jià)目前已達(dá)高位，上漲空間也較小，因而在短期內(nèi)將維持現(xiàn)有水平。