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　　在經(jīng)過(guò)中期短暫調(diào)整，本季度甲級(jí)寫字樓整體空置率由第3季度末的19.61%下降到19.36%，市場(chǎng)平均租金較上季度末上升3.8%達(dá)到每月每平方米106.74元(US$15.63)。

　　本季度商業(yè)新增供應(yīng)111,000平方米，新增物業(yè)分別位于中央商務(wù)區(qū)、建設(shè)路片區(qū)、光華—金沙片區(qū)。

　　本季度一手住宅總成交量為2,604,578平方米，環(huán)比增長(zhǎng)47.74%，同比則大幅增長(zhǎng)203.99%。本期多個(gè)高端住宅項(xiàng)目陸續(xù)入市，推動(dòng)住宅均價(jià)繼續(xù)走高，環(huán)比上漲20.80%，達(dá)每平方米7,083.78元(US$1,037.16)。

　　經(jīng)濟(jì)概覽

　　2009年前三季度，成都市整體經(jīng)濟(jì)狀況保持平穩(wěn)發(fā)展，國(guó)民生產(chǎn)總值為3,164.60億元(US$463.34億)，同比增長(zhǎng)14.20%，增速高于全國(guó)平均水平(表一)。

　　其中第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為1,445.1億元(US$211.58億)，同比增長(zhǎng)13%，在國(guó)民生產(chǎn)總值中占比達(dá)45.7%，比重同比增加0.58個(gè)百分點(diǎn)。

　　2009年1月至10月固定資產(chǎn)投資總額達(dá)3,234.73億元(US$473.61億)，同比增長(zhǎng)39.10%；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為708.59億元(US$103.75億)，同比減少6.6%(表一)。

　　寫字樓

　　2009年第4季度，成都市場(chǎng)無(wú)新增甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，市場(chǎng)存量保持為360,600平方米。市場(chǎng)整體空置率19.36%，環(huán)比下降0.25個(gè)百分點(diǎn)(表二)。2008年入伙的國(guó)航世紀(jì)中心和力寶大廈目前租賃狀況較理想，項(xiàng)目空置率分別探至20%和30%。

　　第4季度，市場(chǎng)平均租金較上季度末上升3.8%，達(dá)到每月每平方米106.74元(US$15.63)。其中科技商務(wù)區(qū)的租金水平上漲最為明顯，環(huán)比增長(zhǎng)7.1%，而中央商務(wù)區(qū)的租金水平環(huán)比上漲幅度最低，為1.2%(表二)。

　　寫字樓銷售價(jià)格指數(shù)較上季度上升6個(gè)百分點(diǎn)。因本年度無(wú)新增甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目推出，目前甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)上可售房源非常有限，2008年推出的兩個(gè)項(xiàng)目已銷售約80%，價(jià)格也出現(xiàn)小幅上揚(yáng)(圖一)。

　　市場(chǎng)租賃需求在上季度集中釋放后，本季度的市場(chǎng)凈吸納量出現(xiàn)明顯下降，為907平方米，環(huán)比下降93.5%。除客戶需求下降之外，甲級(jí)寫字樓附近區(qū)域新入伙的高品質(zhì)乙級(jí)寫字樓、城市綜合體等項(xiàng)目也因其地段、硬件、價(jià)格、配套設(shè)施等優(yōu)勢(shì)分流了部分客戶(圖二)。

　　在本年度甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)、年中租金下調(diào)、免租期延長(zhǎng)等多重因素作用下，市場(chǎng)空置率自1季度開(kāi)始即呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)，至本季度下降幅度趨于緩和，表明市場(chǎng)供求處于相對(duì)平衡狀態(tài)。而明年預(yù)計(jì)有超過(guò)10萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)，將打破現(xiàn)有平衡狀態(tài)，引發(fā)市場(chǎng)的新一輪調(diào)整。

　　市場(chǎng)活動(dòng)

　　西南城控股集團(tuán)租用中環(huán)廣場(chǎng)1座847平方米。

　　信永中和租用國(guó)航世紀(jì)中心A座920平方米。

　　商鋪市場(chǎng)

　　2009年1月至10月，成都社會(huì)消費(fèi)品零售總額為1,618.75億元(US$237億)，同比增長(zhǎng)20.5%，增幅與去年同期基本持平(圖三)。

　　2009年第4季度中央商務(wù)區(qū)、建設(shè)路片區(qū)和光華-金沙片區(qū)均有新落成物業(yè)入伙，各大商圈新增商業(yè)總面積約111,000平方米(表三)。

　　本季度商鋪?zhàn)赓U需求較為旺盛，新入伙的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目和陸續(xù)交房入住的住宅項(xiàng)目都對(duì)現(xiàn)有商鋪市場(chǎng)形成積極影響，帶動(dòng)區(qū)域租金出現(xiàn)一定上調(diào)，調(diào)整幅度環(huán)比約為10%至50%不等(表三、表四)。

　　多家零售商選擇在本季度開(kāi)業(yè)，以配合消費(fèi)旺季的到來(lái)。10月位于東大街的EGO潮流廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積18,000平方米；11月伊藤洋華堂成都四號(hào)店開(kāi)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積32,000平方米；12月仁和春天廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，商業(yè)面積43,000平方米。繼本季度多家零售商場(chǎng)集中開(kāi)業(yè)之后，2010年也將有數(shù)個(gè)商業(yè)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，例如位于中央商務(wù)區(qū)的仁恒置地廣場(chǎng)、富力天匯Mall、仁和春天百貨二期，將為市場(chǎng)帶來(lái)近30萬(wàn)平方米的供應(yīng)。

　　2008年和2009年上半年推出的商鋪已基本售罄，而目前在建商業(yè)項(xiàng)目或城市綜合體項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)商多選擇持有全部或大部分商業(yè)物業(yè)，因此近期市場(chǎng)上可售商業(yè)項(xiàng)目極為有限。在售的新建商鋪因地段、業(yè)態(tài)不同，價(jià)格多分布在每平方米7,500至50,000元(US$1,098-7,321)之間。

　　市場(chǎng)活動(dòng)

　　蘇寧電器租用雙楠-紫荊片區(qū)互盛佳苑商鋪6,000平方米。

　　優(yōu)衣庫(kù)租用中央商務(wù)區(qū)陽(yáng)光百貨商廈1,300平方米。

　　主要數(shù)據(jù)–租賃市場(chǎng)

　　住宅市場(chǎng)

　　2009年第4季度一手住宅市場(chǎng)的新增供應(yīng)為1,265,700平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.95%，同比下降10.58%。其中錦江區(qū)和成華區(qū)的供應(yīng)較為活躍，其區(qū)域供應(yīng)量分別占總供應(yīng)量的20.73%和20.60%(表七)。

　　本季度一手住宅總成交量為2,604,578平方米，環(huán)比增長(zhǎng)47.74%，同比則大幅增長(zhǎng)203.99%。成華區(qū)和高新區(qū)為成交熱點(diǎn)區(qū)域，其區(qū)域成交量分別占總成交量的18.76%和17.64%，而武侯區(qū)的供需比最低，僅為1:3.7(表七)。

　　本季度多個(gè)高端住宅項(xiàng)目陸續(xù)入市，推動(dòng)住宅均價(jià)繼續(xù)走高，環(huán)比上漲20.80%，達(dá)每平方米7,083.78元(US$1,037.16)(圖四)。其中高新區(qū)受新開(kāi)盤的豪宅項(xiàng)目拉動(dòng)，區(qū)域均價(jià)同比上漲119.58%，達(dá)每平方米10,663元(US$1,561.20)(表七)。

　　本季度住宅租金指數(shù)為158，環(huán)比上漲5個(gè)百分點(diǎn)。由于近年多個(gè)住宅項(xiàng)目集中交房，租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)充足，同質(zhì)產(chǎn)品較多，而實(shí)際的租賃需求難以消化激增的大量供應(yīng)，導(dǎo)致住宅租金漲幅遠(yuǎn)落后于售價(jià)漲幅(圖四)。

　　本季度新開(kāi)高端項(xiàng)目多集中在城南區(qū)域，使該區(qū)域均價(jià)首次突破每平方米10,000元(US$1,464)；城北區(qū)域均價(jià)依然最低，為每平方米5,221元(US$764.42)。成都地鐵1號(hào)線(南—北走向)計(jì)劃于明年第3季度開(kāi)通，隨著開(kāi)通時(shí)間的臨近地鐵沿線物業(yè)的價(jià)格將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)行明顯調(diào)整(圖五)。

　　2009年成都住宅市場(chǎng)自春節(jié)后即開(kāi)始出現(xiàn)小范圍回暖跡象，至第4季度出現(xiàn)量?jī)r(jià)雙漲的局面，周均成交面積遠(yuǎn)大于2007年全年的周均成交面積。主要原因在于本年度寬松貨幣政策、購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的刺激，自住型需求和投資型需求同時(shí)大量釋放。而近日中央政府明確宣布扶持政策中“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅”征免時(shí)限自明年起由2年恢復(fù)到5年。此次政策轉(zhuǎn)變可以看作政府在2010年將著力控制投資型購(gòu)房，鼓勵(lì)居民自住或改善型購(gòu)房的信號(hào)。

　　市場(chǎng)活動(dòng)

　　華潤(rùn)置地以12億元(US$1.76億元)競(jìng)得青羊區(qū)三環(huán)路外一宗住宅用地，地塊面積112,140平方米，樓面地價(jià)為每平方米3,600元(US$527.09)。

　　定義

　　可出租面積

　　可供出租且可立即使用的樓面總面積，其空間可能空置或被占用，且隨時(shí)可供使用。

　　空置率

　　可出租面積與樓面總面積之比。

　　開(kāi)發(fā)中項(xiàng)目

　　由兩部分組成：

　　1.正在開(kāi)發(fā)中的樓面，即在建或正在按甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)全面裝修的樓盤。

　　2.已獲得規(guī)劃許可/開(kāi)發(fā)許可證、擬在日后興建的樓盤。

　　凈吸納量

　　一定時(shí)間內(nèi)樓面總占用面積的變化值，可正可負(fù)。

　　新供應(yīng)量

　　已投放市場(chǎng)且可立即使用的甲級(jí)樓盤面積。“可立即入住”指工程已竣工，即樓盤已獲使用許可證(如有需要)，或只缺少裝修。

　　預(yù)租售

　　竣工前已經(jīng)租出或售出的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　最優(yōu)租金

　　品質(zhì)優(yōu)、規(guī)格高、地段好的典型建筑/單元在簽訂良好(即可靠)租約下可達(dá)到的最高租金。(特別注意：此處是凈租金，不包含服務(wù)費(fèi)和稅費(fèi)，以標(biāo)準(zhǔn)租約為準(zhǔn)，不包括特定市場(chǎng)的非常規(guī)約定)

　　租金

　　除特別注明外，指租賃交易總額，不包含管理費(fèi)用和其它支出。

　　最優(yōu)物業(yè)回報(bào)率

　　品質(zhì)優(yōu)、規(guī)格高、地段好的典型建筑/單元在簽訂良好(即可靠)租約下可達(dá)到的最好(即最低)收益率。(特別注意：此處是凈收益，由凈收入減去所有不可回收的支出后的值除以采購(gòu)成本得出，不包含交易費(fèi)用和稅費(fèi)。)

　　一般市場(chǎng)回報(bào)率

　　年租賃總額與物業(yè)資本價(jià)值之比。

　　存量

　　商用與公用兩部分中已售出或租出面積和空置面積的總量。

　　占用面積

　　已被使用的樓面面積，包括下列幾項(xiàng)：

　　(i)出售/出租給最終使用者的辦公室

　　(ii)預(yù)售/預(yù)租給使用者的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

　　(iii)自用業(yè)主購(gòu)買永久地權(quán)或長(zhǎng)期租用地權(quán)(特別注意：此項(xiàng)包括轉(zhuǎn)租，但不包括續(xù)租。)

　　空置面積

　　即未被使用的樓面面積，可能已售/已租或尚未租售(無(wú)論是因?yàn)樽鈶魰何词褂?、正在裝修或業(yè)主有意空置)。