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　　海南正在成為中國唯一的高端房地產(chǎn)的集中市場，中國各地，甚至全世界大量的富人將把資金投到這里。

　　年前去了一趟海南，才發(fā)現(xiàn)海南已經(jīng)成了一個(gè)熱門話題，同我談到海南的每一個(gè)人，都為海南房價(jià)的瘋狂而驚訝。

　　而且每一個(gè)人都深感懷疑，問我：這是不是泡沫？還舉出許多數(shù)據(jù)。

　　在我的印象中，海南確實(shí)是個(gè)長期被邊緣化、被人遺忘的地方，偶爾被媒體關(guān)注的，只有近年來一個(gè)臨海小鎮(zhèn)上興起的博鰲亞洲論壇。沒料到這個(gè)偏僻落后的省份，突然之間開始制造一種讓人瘋狂的財(cái)富神話。2004年下半年，海南房價(jià)開始上漲，但基本溫和，到2009年，全國各地都在高喊房價(jià)虛高的時(shí)候，海南房價(jià)卻異軍突起，迅速飆升。2009年下半年僅僅三四個(gè)月時(shí)間，八九千元一個(gè)平方米的房價(jià)就翻了一倍多，據(jù)說分布在從?？诘饺齺喌臇|線各個(gè)海景樓盤，均價(jià)已超過2萬元一平方米，通常每套房（包括別墅）總價(jià)在一兩百萬元到一兩千萬元之間。有朋友告訴我，陵水縣香水灣1號(hào)一幢殷商時(shí)期建筑風(fēng)格的別墅要賣近 6000萬元。全國各地開發(fā)商和投資客逐利而至，整個(gè)海南島如火如荼，成了人們暴富的天堂。

　　有人在三亞買房半小時(shí)每平米賺2000元，教師都炒成了億萬富翁。無數(shù)的富翁正在那片熱帶海灘邊，被批量制造出來。

　　這確實(shí)有些瘋狂。500多家房地產(chǎn)商從內(nèi)地涌來搶地，從?？诘饺齺喗?00公里的黃金海岸線上，投資數(shù)十億、上百億的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目比比皆是，據(jù)說，沿東海岸向內(nèi)縱深一公里的地塊，已經(jīng)被瓜分殆盡了。而三亞一塊并不臨海的只有112畝的小型地塊，12月15日竟拍出了1500萬元一畝的天價(jià)！

　　瘋狂到了如此程度，我相信，所有人（甚至包括局內(nèi)人）都會(huì)質(zhì)疑：這是不是新一輪的房地產(chǎn)泡沫？它破滅的那一天會(huì)不會(huì)很快就來臨？人們會(huì)找出很多論據(jù)，上面這些數(shù)字就是。它正常嗎，從常理來說，它是不正常，因?yàn)閮r(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)悖離了房地產(chǎn)價(jià)值本身，開發(fā)商們是在揣摩購買者的心理價(jià)位在確定價(jià)格。

　　更是有許多人拿海南與迪拜危機(jī)相比，甚至央視的報(bào)道也對(duì)海南深感憂慮。

　　我沒有參與到這一輪炒作中，更與推手無關(guān)（據(jù)公開資料批露，該輪上漲的推手是海南政府。從這里面，可以看到一些非常有意思的東西），但是我愿意來把這個(gè)市場的成因厘清。

　　我認(rèn)為，海南的房價(jià)是正常的，而且它必須是高價(jià)。

　　為什么？這里面有一個(gè)嚴(yán)密的邏輯關(guān)系。

　　首先，海南是中國民眾唯一可正常往返的熱帶海島，其熱帶海岸旅游資源在全中國獨(dú)一無二，四季只有春夏氣候，其旅游資源價(jià)值與夏威夷、巴厘島不相上下。在這種具有高度稀缺性的地方做房地產(chǎn)，必然與休閑度假相結(jié)合，價(jià)格必然定位于針對(duì)富人的高端市場。

　　隨著2004年前后旅游熱在全國興起，海南政府也開始將“國際旅游島”作為海南戰(zhàn)略目標(biāo)，政府當(dāng)推手，借勢將旅游房地產(chǎn)做大做熱，推向高端，全力吸引全中國的富人抱著錢來買房。

　　這樣做的背后，還有一個(gè)更深層次的原因。上個(gè)世紀(jì)90年代初，海南房地產(chǎn)曾經(jīng)瘋狂過一次，兩萬多家房地產(chǎn)公司從銀行貸款炒批文，泡沫破滅之后，一片蕭條，銀行形成300多億元的壞賬，導(dǎo)致海南經(jīng)濟(jì)十多年一蹶不振。這一次，海南政府肯定、而且必須想得非常清楚，為了避免再次出現(xiàn)泡沫破裂，讓海南經(jīng)濟(jì)真正站起來，這一輪賣房就不能支持買房者從銀行按揭。因?yàn)閾?dān)心人們承受不了風(fēng)險(xiǎn)，一有風(fēng)吹草動(dòng)，靠借貸支撐起來的房地產(chǎn)市場，就得玩完。

　　那么，什么樣的人抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，可以一次性付款的的人？答案非常清楚，是富人！而什么樣的方法能吸引富人而又能將需按揭才買房的人攔在門檻之外？那就是迅速推高房價(jià)，只讓富人買得起。這樣，銀行幾乎不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不破壞金融秩序，又不影響民生，房價(jià)隨你怎么漲，政府也只會(huì)視為正常的市場行為。

　　于是我們看到，海南買房的，95%是外地人，80%以上是一次性付款的富人。許多樓盤，圖紙剛出來，還沒有預(yù)售許可證，就開始被瘋搶。這樣旺盛的需求，無疑是剛性的。因此開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)基本沒有。

　　顯然，這符合“物以稀為貴”的常理。這里想說明的是，開發(fā)商賣的其實(shí)不是房子，房子全國各地都一樣，你為什么要到海南來買？所有富人來買的，其實(shí)是全中國唯一的熱帶海景。沙灘就那么幾個(gè)，它能不貴嗎？更何況，這時(shí)的中國，巨富的人已經(jīng)不計(jì)其數(shù)……

　　這樣，海南政府全力以赴當(dāng)推手，大量資金高速進(jìn)入，人流和消費(fèi)劇增，海南經(jīng)濟(jì)不快速發(fā)展都不行。

　　這才是海南正確的選擇，符合“科學(xué)發(fā)展觀”，過去曾定位于工業(yè)，顯然不符合實(shí)際?，F(xiàn)在，海南正在成為中國唯一的高端房地產(chǎn)的集中市場，中國各地，甚至全世界大量的富人將把資金投到這里。

　　海南是一個(gè)很特殊的省份，它唯一的比較優(yōu)勢就是旅游資源。在中國發(fā)展到今天的時(shí)候，海南旅游資源卓絕非凡的全局性重大作用，就會(huì)充分顯現(xiàn)出來。這怎么講？這要和中國經(jīng)濟(jì)全局聯(lián)系起來看。過去中國經(jīng)濟(jì)的亮點(diǎn)以外向型加工業(yè)為主，沒法做工業(yè)的海南就冒不了頭。2008年全球金融危機(jī)一來，中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動(dòng)，但對(duì)內(nèi)需可起到重要貢獻(xiàn)的第三產(chǎn)業(yè)（除房地產(chǎn)外）還很差，處于很初級(jí)的階段。怎樣才能讓中國的第三產(chǎn)業(yè)升級(jí)，拉動(dòng)內(nèi)需全局？國家自然會(huì)想到得天獨(dú)厚的海南。

　　于是在2010年開年之初，國務(wù)院公布批準(zhǔn)將海南建成 “國際旅游島”，同意建成同香港一樣的自由貿(mào)易區(qū)，免關(guān)稅、免簽證、放航權(quán)，吸引國外金融業(yè)進(jìn)入，并破天荒地批準(zhǔn)試水博彩業(yè)，這意味著海南又將具有澳門那樣的誘惑，這是一個(gè)出乎所有人預(yù)料的、前所未有的大事件。這樣，海南將成為中國旅游休閑服務(wù)娛樂中最開放、最發(fā)達(dá)、最集中的地區(qū)，無疑國內(nèi)外的富人將云集于此。

　　特殊的海南將實(shí)現(xiàn)特殊的跳躍式發(fā)展。我們可以想象出海南的未來。我們可以想象出作為龍頭的海南，怎樣帶動(dòng)全中國的旅游娛樂業(yè)升級(jí)發(fā)展?？纯磁c海南相似的夏威夷，其整套海景房的價(jià)格折算之后在四五百萬元人民幣到一兩千萬人民幣之間，巴厘島的別墅大約在一兩百萬元人民幣到一千多萬人民幣之間。海南的房價(jià)正在與這樣的國際接軌。

　　因此那些心存“買房者是否存在擊鼓傳花式的‘博傻游戲’？最后接手的人倒霉？”的疑慮者可以想到，只要海南在迅速發(fā)展，只要中國經(jīng)濟(jì)不斷向前，只要你堅(jiān)持投資而不是過分的投機(jī)炒作，海南的房價(jià)只能讓實(shí)踐來證明它是不是泡沫。因?yàn)楹Ｄ喜皇潜本皇巧虾?，并不是每一個(gè)中國人都必須去海南買房子。