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　　美國(guó)人掛在嘴邊多年的“I have a dream”開(kāi)始帶上了中國(guó)口音。

　　2008年開(kāi)始，隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的蔓延，中國(guó)突然掀起了美國(guó)看房熱潮。美國(guó)人掛在嘴邊多年的“I have a dream”開(kāi)始帶上了中國(guó)口音。

　　2008年下半年伊始，美國(guó)海關(guān)就經(jīng)常可以看到這樣的現(xiàn)象：一群有組織的華裔面孔跟著旅行團(tuán)或者叫做商務(wù)考察團(tuán)，入關(guān)的時(shí)候無(wú)一例外都帶著空蕩蕩的大箱子，懷揣親朋好友們羅列的采購(gòu)單，或者干脆徒手背個(gè)背包，什么托運(yùn)行李都沒(méi)有，背包里只裝些替換衣物和筆記本電腦；等出關(guān)回國(guó)時(shí)，帶來(lái)的箱子里裝滿(mǎn)了各色名牌化妝品（碧倩黃油20瓶起）、Coach的包包（10個(gè)起），還有在各色Outlets折扣店里血拼的名牌服裝、手袋和皮具；沒(méi)帶箱子入關(guān)的人，此刻也鳥(niǎo)槍換炮地拉著新秀麗或Tumi的箱子，里面裝的采購(gòu)內(nèi)容大同小異。

　　更牛一點(diǎn)的，隨身的LV、Gucci和Chanel包包里就可能揣著美國(guó)某個(gè)州的購(gòu)房合同。這些被中國(guó)人揣走的房產(chǎn)里，最多就是西部的加州和東部的紐約、華盛頓地區(qū)的房子。

　　今年初，筆者有幸陪同一位朋友全程觀摩了加州洛杉磯的購(gòu)房過(guò)程。

　　華人自古喜歡加州，因?yàn)橛忻髅牡年?yáng)光，盡管這里有層出不窮的地震和森林火災(zāi)，卻一點(diǎn)也沒(méi)影響它的房?jī)r(jià)走高。加州華人最?lèi)?ài)的有兩處，首當(dāng)其沖是舊金山地區(qū)，那邊有硅谷、有名校伯克利、有名聲在外的金門(mén)大橋和數(shù)不清的中餐館，即使不在唐人街，華人走在大街上也沒(méi)有異鄉(xiāng)的陌生感，滿(mǎn)街都是咱的人！雖然灣區(qū)的房?jī)r(jià)從當(dāng)年的貴得嚇人到今天的風(fēng)光不再，它的價(jià)格也依然是貴得嚇H，不適合中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)投資，除非你決定在那里居住，否則不要指望它近期內(nèi)能帶給你像國(guó)內(nèi)樓市那樣的高回報(bào)率。

　　洛杉磯就相對(duì)好些，因?yàn)樗秶鷫虼?，房?jī)r(jià)懸殊也夠大。20至30萬(wàn)美金的房主和2000至3000萬(wàn)美金的房主相安無(wú)事地在這個(gè)大蜘蛛網(wǎng)里各自穿梭，窮人和富人，各結(jié)各的善緣。如果投資，也有夠便宜的房源，不過(guò)還是那句話(huà)，它不可能帶給你很高的投資回報(bào)率。

　　朋友在洛杉磯選房期間，中國(guó)的首批美國(guó)看房團(tuán)也被旅行社空運(yùn)到了洛杉磯，估計(jì)那個(gè)時(shí)期，所有被房貸壓得喘不過(guò)氣的房主開(kāi)門(mén)看到華人面孔，都跟馬路上撿了金子一樣高興。因?yàn)樗麄冎廊A人的購(gòu)房習(xí)慣，沒(méi)有500萬(wàn)，基本不買(mǎi)100萬(wàn)的房子，很多人買(mǎi)房都是All Cash，根本不擔(dān)心銀行不給他們貸款，不會(huì)因?yàn)殂y行貸款批不下來(lái)放房主的鴿子。有1塊就敢花10塊的超前消費(fèi)，華人極少有那么干的，五千年前祖宗就沒(méi)立下過(guò)那個(gè)規(guī)矩！

　　最后，報(bào)道中的那個(gè)中國(guó)購(gòu)房團(tuán)沒(méi)買(mǎi)到房子，我的朋友卻買(mǎi)到了！為什么呢？因?yàn)樾枰眯袌F(tuán)才能去美國(guó)買(mǎi)房的人，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是社會(huì)能力上都比不過(guò)我朋友這類(lèi)自己揣著護(hù)照滿(mǎn)世界看房的人。購(gòu)房團(tuán)在11天內(nèi)走了美國(guó)5個(gè)城市：洛杉磯、拉斯維加斯、舊金山、波士頓和紐約，看的樓盤(pán)也都是通過(guò)旅行社和當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)安排好的，基本沒(méi)有什么自主性。而這些通過(guò)旅行社關(guān)系安排好的樓盤(pán)，通常有很大的局限性，甚至有些是當(dāng)?shù)氐?ldquo;鬼屋” （整個(gè)小區(qū)賣(mài)不動(dòng)，長(zhǎng)期無(wú)人居住的樓盤(pán)）。

　　作為一個(gè)冷眼人，我總結(jié)了出國(guó)買(mǎi)房的一些先決條件，買(mǎi)房者最好具備以下幾個(gè)素質(zhì)：

　　1. 具備基本的地理知識(shí)，至少知道自己想買(mǎi)哪個(gè)國(guó)家哪個(gè)洲哪個(gè)城市哪個(gè)地段的房子，看不懂英文地圖，至少能看明白中文版的世界地圖。

　　2. 對(duì)心儀房子所在地房市升值和貶值趨勢(shì)有所了解，知道自己買(mǎi)房是為了什么，自住的要保證自己或家人將來(lái)有足夠的時(shí)候住在那里，否則美國(guó)房子的管理很麻煩，除非買(mǎi)公寓，房子里的一切事情都要自己操心；投資出租要保證買(mǎi)在交通便利、人氣旺的樓盤(pán)，要保證能找到有資質(zhì)的經(jīng)紀(jì)人幫你代理出租事宜，切忌買(mǎi)沒(méi)有物業(yè)管理的大獨(dú)棟。

　　3. 對(duì)房子所在地的房屋管理法規(guī)有基本的了解，不至于買(mǎi)了房子不交相關(guān)的稅費(fèi)。美國(guó)很多地方僅每年的地產(chǎn)稅這項(xiàng)就是一筆巨大而沒(méi)完沒(méi)了的坑，比如洛杉磯縣 2%+，橘縣1.08%左右；房屋狀況給鄰居造成困擾也會(huì)惹上不必要的糾紛，尤其是獨(dú)棟房，冬天自家門(mén)口掃雪鏟冰、秋天掃落葉、花園定期修剪噴淋，都是您自己的活計(jì)，買(mǎi)了帶游泳池的還要每周清理水循環(huán)系統(tǒng)，美國(guó)的環(huán)衛(wèi)部門(mén)可不替你干這些事，妨礙了鄰居和路人是要吃罰單的。所以準(zhǔn)備買(mǎi)來(lái)投資的，還是盡量選擇有物業(yè)管理的Townhouse、Condo、Apartment比較好。

　　這里要更正大家的一個(gè)誤區(qū)就是：美國(guó)房子臭大街、沒(méi)人買(mǎi)了，經(jīng)常有報(bào)道說(shuō)美國(guó)的房?jī)r(jià)比高點(diǎn)下跌了30-50%，有些地方甚至報(bào)60-70%，好像美國(guó)房子是大白菜，中國(guó)人該去搶了。

　　現(xiàn)實(shí)情況是，你去看房的時(shí)候，凡是你心儀準(zhǔn)備下Offer的房子，總有好幾個(gè)買(mǎi)主在跟你Bid（競(jìng)價(jià)），非但壓不下來(lái)，你加價(jià)少了恐怕都搶不到房子；凡是一降再降的房子，別人看不上，你也看不上，就是降一半你也不會(huì)掏腰包。

　　Location，Location，美國(guó)人也一樣講究地段和學(xué)區(qū)。凡是好的學(xué)區(qū)和交通便利的地段，就是美國(guó)房?jī)r(jià)跌了100%，它們的抗跌打能力也還是那么強(qiáng)，多數(shù)都不跌，跌也就10%左右。而且當(dāng)初買(mǎi)這些好地段房的人，多是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，房子跌破了心理價(jià)位人家干脆不賣(mài)了，只要不是突然失業(yè)或者生意失利，好房子的房主一般會(huì)扛到房市好轉(zhuǎn)才會(huì)出手，這就是為什么房市低迷的時(shí)候也很難撿到好房子的緣故。

　　也有些朋友在做今后小孩去美國(guó)上大學(xué)的準(zhǔn)備，于是陷入另一個(gè)誤區(qū)：與其花錢(qián)租房子，不如直接買(mǎi)一套給小孩住，等小孩上完大學(xué)把房子一賣(mài)，等于幾年都白住了，比花錢(qián)租房子合算。

　　讓我們仔細(xì)來(lái)算算賬吧。就拿洛杉磯來(lái)舉例，如果你的孩子申請(qǐng)到了SFU（南加州大學(xué)），那么恭喜你，這孩子值得你在他身上多投資！這個(gè)學(xué)校多數(shù)學(xué)院在洛杉磯 Downtown，沒(méi)有多少有錢(qián)人愿意住Downtown。那邊不像國(guó)內(nèi)，城里住的都是“有身份的人”，所以居住環(huán)境你就不能太挑了。

　　如果為了孩子上學(xué)方便，你可以在Downtown買(mǎi)公寓房，不過(guò)不要指望房齡在10年以?xún)?nèi)，也不要指望可以找到便宜的裝修隊(duì)幫你翻新。一個(gè)工人一天人工費(fèi)至少是150美金，翻新還要花人工去拆除舊裝修，比裝個(gè)新房子還累。裝修材料還要你自己去Home Depot買(mǎi)。算算吧，這個(gè)翻新的工程費(fèi)用你是否負(fù)擔(dān)得起？在Home Depot的大倉(cāng)庫(kù)里自己翻找并搬運(yùn)裝修材料的力氣你有沒(méi)有？這些也是要記入投資成本的。以90平米的公寓計(jì)，怎么也得2萬(wàn)美元起吧？

　　以一套30萬(wàn)美元的公寓房為例，每年2%的地產(chǎn)稅就是6000美元，沒(méi)有美國(guó)永久居民身份就沒(méi)有減免，物業(yè)費(fèi)每月也得200美元起，根據(jù)樓盤(pán)的高檔程度上不封頂，通常物業(yè)包電不包水，也不包煤氣，要是不愛(ài)洗澡不愛(ài)做飯就省了。通信時(shí)代，電話(huà)、電視、寬帶、手機(jī)你也得配吧？樣樣都要收費(fèi)，要是幾樣綁定可以便宜些，那每月也最少要花120美元以上；所以你住自己房子的成本，每年也要小1萬(wàn)美金了。

　　加上美國(guó)這兩年房?jī)r(jià)持續(xù)低迷，孩子上完學(xué)離開(kāi)要賣(mài)房的時(shí)候，是不是能賣(mài)個(gè)平手都不好說(shuō)。10年前美國(guó)加州房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)的機(jī)遇估計(jì)近些年是不會(huì)再爆發(fā)了。就算能賣(mài)個(gè)平手，這個(gè)房子你至少也不能算白住吧？

　　像我朋友這樣的人目標(biāo)比較明確，這些年經(jīng)常往美國(guó)跑，對(duì)很多洲的情況都很了解，因?yàn)樯獾年P(guān)系經(jīng)常要去洛杉磯，所以想在那邊買(mǎi)套房，以便家人寒暑假能在那里享受享受，所以選擇在他社交圈比較集中的橘縣（Orange County）買(mǎi)了套Townhouse，平時(shí)不來(lái)的時(shí)候有物業(yè)打理，開(kāi)車(chē)20分鐘內(nèi)可以到迪斯尼，到近年華人逐漸集中的Rowland Height，有很多好吃的中餐館和大型中國(guó)超市“99大華”，生活非常便利，各項(xiàng)稅收都比洛杉磯縣要便宜。設(shè)立了這些條件限制后，他很快就有的放矢地找到了合適的房源。