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　　從熱播電視劇《蝸居》談起，解構中國房地產市場泡沫背后故事

　　郭海萍是個33歲的已婚女人，為了能與兩歲的孩子團圓而急于買一套屬于自己的房子，但卻苦于手頭拮據。隨后事情出現(xiàn)轉機，海萍的妹妹海藻決定幫助姐姐籌錢買房，所有的情節(jié)由此展開。

　　以上是電視劇《蝸居》的開始。該劇最近在國內廣為傳播，并引發(fā)了中國觀眾的熱議。故事背景設定為江州(在此影射上海)；情節(jié)環(huán)環(huán)相扣：妹妹海藻后來成了當地市長秘書的情婦，而這位市長秘書因貪污腐敗接受調查，最終自殺身亡。雖然電視劇情可能過于戲劇化，但近日中國樓市呈現(xiàn)急速高位攀升，給這樣的電視劇提供了豐富的素材。一些城市的房價已經高得離譜，很多還未置業(yè)的人擔心自己可能永遠都買不起房子。

　　一年前，為應對全球經濟衰退對中國經濟增長率的影響，政府出臺了一系列刺激房地產市場的措施，包括降低房貸利率和保證金等等，而房地產投資約占中國固定資產投資的三分之一。自此，中國人開始掀起新一輪買房的熱潮。

　　國家統(tǒng)計局數據顯示，今年1-10月，全國商品房銷售額同比增長近80%。商品房銷售面積同比增長48%。全國平均房價同比上漲幅度約為21%。

　　一線城市的房地產市場則更為狂熱。據中國指數研究院監(jiān)測數據顯示，在11個重點城市中，有6個城市的房產成交面積在前11個月內超過去年同期的一倍。上海住宅銷售面積同比增長了70%，增幅在重點城市中最低；漲幅最高的杭州住宅銷售面積增長率則高達162%。

　　這些令人驚愕的增長率的背后是什么？分析人士認為，流動性充裕帶動了短期內需求的上漲。但在更深層的基礎上，他們認為有更多的因素在推動樓市走高，包括現(xiàn)行的壟斷性土地出讓制度造成供給扭曲。如果這些因素以及其它經濟結構失衡的狀況不能得到解決，觀察人士擔心，這將對中國的經濟增長和社會結構的長期走向造成不利影響。

　　一位上海的房地產開發(fā)公司的總經理表示：“我認為目前的樓市狂熱代表著市場經濟中‘惡’的一面。”他指出目前流向房產開發(fā)商的資金來自于各個渠道，包括其他行業(yè)的民營中小企業(yè)、受惠于經濟刺激計劃因而現(xiàn)金充裕的大型央企，以及富裕的國內個人投資者。“另一方面，中國房產市場的投資者并不指望靠租金收回投資，他們是靠下一個炒房者接盤而獲取收益。”他補充道，“但是我并不認為樓市會在短期內回落。集體的下意識在推動著樓市繼續(xù)走熱。我們感覺到這是瘋狂的，而且感到有一些不對勁。但是作為房產開發(fā)企業(yè)，我們的工作就是建造樓宇。”

　　本土需求主導

　　并不是所有人都認為現(xiàn)在是投資樓市的有利時機。政策風險正在加大，對政府明年可能會出手消除樓市泡沫的預期也在增長。11月底有報道稱，高盛有意以3億美元出售其持有的上?；▓@廣場物業(yè)。

　　然而目前投資者的熱情尚無降溫的跡象。大城市的高檔住宅正在不斷拉高資產估值?？纯瓷虾：勒臉藯U作品——湯臣一品。到今年六月為止的四年內，湯臣一品平均每年只售出一套。但在6月22日，一天內就成交了5套，截至11月中旬的五個月內，湯臣一品共出售42套單元，收回資金20多億元。在上個月，湯臣一品再度刷新上海最高房價成交紀錄，以9610萬元售出一套600平米的公寓。

　　大城市高端住宅市場的表現(xiàn)尤為耀眼。中原地產研究中心的數據顯示，今年9月，北京高檔住宅銷售占商品房銷售總面積的25%，而3月份這一比例尚不足10%。許多投資人預期房價將會進一步上漲。上海中心區(qū)域浦東陸家嘴的一位房產中介經理對本地的一家報紙記者表示，有超過40%的陸家嘴高檔住宅購房者是為了獲取投資性收益。

　　這些投資者來自何方？有報道顯示，70%的上海高檔住宅購買者來自于中國其他城市。過去，經常有評論指責是外國人拉高了中國房價，但目前這輪激增的需求——至少在豪宅領域——則主要來自于國內投資者。戴德梁行投資部的數據表示，國內高檔房產的投資者中以本國公民居多。至9月中期，單筆價值超過1千萬美元的32套房產交易中，有84%為國內購房者所得。

　　狂熱的根源

　　從短期來看，有關專家一致認為，大量的新增銀行貸款是推動中國樓市快速上漲的重要因素。中國的經濟刺激計劃中有部分資金依賴于銀行貸款。到10月末，銀行今年新增貸款已接近10萬億元，同比增幅超過150%。

　　這些新增貸款中有很大一部分涌入房地產市場。國家統(tǒng)計局數據顯示，今年前10個月，各渠道籌集的房地產開發(fā)資金同比增長了43.4%，高達4.4萬億元人民幣。房產按揭貸款同比增幅達到驚人的120%，超過6160億元，而銀行為房地產開發(fā)商提供的貸款同比增長了50%，超過9110億元。

　　但在更深層面上，中國房地產市場還存在更本質的問題。近日，經濟學家、中央黨校研究室副主任周天勇教授就談到了上述問題。12月初，周教授在接受北京《經濟觀察報》采訪時指出，從深層次看，房價高漲與高度壟斷的土地招拍掛體制有關。

　　在中國，地方政府依靠出讓土地獲得巨額收益。例如，今年北京市土地出讓收入約占全市財政收入的三分之一。這意味著地方政府對于限制土地供應以及推高房價有利益驅動力。前述上海房產開發(fā)商表示，在房產開發(fā)成本中，和政府有關的各項費用(包括土地成本、稅費以及其他各項費用)約占總成本的60-65%左右。

　　今年，隨著房地產開發(fā)商的需求回升，土地價格不斷上漲。根據中原地產研究中心的數據，今年1-10月，全國十大重點城市的土地出讓收入均超過去年同期，甚至高于被視作房產鼎盛時期的2007年全年的收入水平。

　　截至今年9月下旬，上海土地出讓金收入已達526億元，其中住宅用地收入近300億，兩項數據均居全國之首。到第三季度末，北京土地出讓金收入就已超過去年總額。10月份單月，中國60個城市住宅用地交易成交了337宗，其中有29宗的溢價水平超過100%。

　　專業(yè)從事房地產研究的上海易居房地產研究院的周建成博士指出，目前在樓市等資產領域的投資收益要遠高于實體經濟領域。這就造成，即使泡沫瀕臨崩潰，也很難讓投資者保持冷靜，抵擋住投資于房地產業(yè)的機會。

　　這種心態(tài)被中國中小企業(yè)所面臨的經營困境得到加強。上海的華東師范大學房地產研究中心副主任華偉指出，中國中小企業(yè)紛紛從陷入困境的行業(yè)里撤出，轉而投入資產市場，進一步促動了樓市的活躍。

　　同時，除了政策和宏觀經濟面的現(xiàn)實問題，還有人認為中國的文化因素也在樓市泡沫中扮演著重要角色。景林資產管理有限公司的高級分析師楊沁宇認為，對房產的巨大需求體現(xiàn)出中國人對添置物業(yè)的強大消費傾向，他呼吁中國人的消費習慣應該更趨于多元化。

　　樓市泡沫的深遠影響

　　中國人的消費習慣是否比中國政府的政策更容易改變，還有待觀察。但是很明顯，不斷攀升的房價意味著中國經濟和金融業(yè)面臨的風險也在不斷積聚。易居研究院的周博士指出，高房價會導致通脹預期和房價持續(xù)上漲的惡性循環(huán)。流動性過多會引發(fā)通脹預期；大批消費者涌入樓市以求規(guī)避通脹風險；而在羊群效應的影響下，資產價格將進一步上漲；如此循環(huán)反復。

　　位于杭州的浙江大學的葉航教授也同意中國樓市的快速發(fā)展可能會導致通脹，但他認為短期內不會出現(xiàn)惡性通貨膨脹。而在3-5年內是否會爆發(fā)惡性通脹則有賴于政府的調控政策是否得當。

　　此外，樓市走高還將加劇社會貧富差距，并削弱大多數人的消費能力。經濟專欄作家葉檀在其博客中反問到，“如果大部分人在購買一套房子后就基本喪失了消費能力，將會產生怎樣的后果？”

　　除了從實體經濟中吸走大量資金，膨脹的房產價格對中國經濟還有其他的負面影響。景林資產的楊沁宇表示，拿上海為例，飆升的房價抬高了當地的生活成本，同時還催高了周邊地區(qū)的房價。他認為當地政府必須關心低收入人群，為他們建立住房保障系統(tǒng)。

　　未來舉措

　　周博士也認為目前的樓市，尤其是北京、上海等一線城市的高價樓市，對當地政府形成了一定壓力。他預計明年各城市將出臺相應的政策，以應對本地房地產市場所出現(xiàn)的問題。

　　從長期來看，周指出，中國政府有一系列的“待完成事項”，“包括必須改革產業(yè)結構、征收高端物業(yè)稅以抑制投機、必須改革土地制度，增加土地供應，建立更完善的社會住房保障體系……各級地方政府還應合理引導消費者的不現(xiàn)實購房預期，引領消費需求走上更健康的方向。”

　　同時，對于那些希望樓市回落的人，不妨聽聽葉航教授的意見。他推斷，隨著實體經濟開始復蘇，資金逐漸退出樓市，資產價值也會逐步下降。更重要的是，隨著通脹預期不斷加大，政府很可能會對當前的貨幣政策做出調整。葉教授表示，“我認為樓市在明年將面臨許多不確定性，風險正在積聚，現(xiàn)在并不是投資樓市的有利時機。”然而，對于類似于《蝸居》中郭海萍那樣的購房者，這一警告并不能讓他們寬慰。