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　　地段地段地段，黃金規(guī)律的運(yùn)用歸根結(jié)底還是在于你自身的需求。

　　選房三要素：地段地段地段！這條黃金規(guī)律據(jù)說是李嘉誠提出的，確切性未經(jīng)考證，不過正確性那是杠杠的。為啥有時(shí)候好像不太靈？關(guān)鍵看你怎么解讀。

　　在北京看房子，大家習(xí)慣用“環(huán)”的概念。

　　“這房子在二環(huán)邊，才15000！”

　　“都五環(huán)外了，還敢賣這么高，開發(fā)商太黑心了！”

　　北京“環(huán)”的核心是故宮。用環(huán)的概念解讀地段，也就是以故宮為核心來衡量住宅的價(jià)值。那么事實(shí)確實(shí)如此么？翻開二手房交易的網(wǎng)頁，你會(huì)發(fā)現(xiàn)建筑年限類似，社區(qū)品質(zhì)類似，可能二環(huán)邊的房子價(jià)格只是四環(huán)外房子的一半！為什么？因?yàn)橐粋€(gè)是南二環(huán)，一個(gè)是東四環(huán)。

　　如果用房價(jià)作為等位線畫一個(gè)北京樓市地圖，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它的核心并不是故宮，而是往東、往北偏移了的，并且它不是一個(gè)規(guī)則的圓形，而是多觸角的細(xì)胞形。怎樣破解樓市地段價(jià)值的密碼呢？

　　黃金地段是有傳統(tǒng)的

　　黃金地段是什么？你一說北京，大家會(huì)想到王府井西單；一說上海，馬上蹦出來外灘。一些地段承載了歷史的積淀，具備人們普遍認(rèn)同的價(jià)值。這種價(jià)值的認(rèn)定是很難轉(zhuǎn)變的。而且隨著時(shí)間的推移，傳統(tǒng)所賦予的價(jià)值會(huì)越來越厚重，如同老牌貴族和new money的PK，不管怎么挑釁，new money一輩子的奮斗目標(biāo)就是加入老牌貴族的行列。所以北京最貴的房子，那些上億的四合院兒，都藏在這些傳統(tǒng)的核心地段。外灘的小洋樓，恐怕也是上海人心中一個(gè)遙遠(yuǎn)的卻不可磨滅的夢(mèng)。

　　北京的老話：東富西貴。那時(shí)候的東西是指二環(huán)以內(nèi)。東是朝陽門、東直門一帶，聚集了不少富商；西是什剎三海，王府顯貴多落腳于此。這個(gè)傳統(tǒng)很有意思地在北京保留了下來。東自然是往東擴(kuò)了，東部的地段核心如今是東三環(huán)的國貿(mào)和東四環(huán)邊的朝陽公園。這里聚集了大批的寫字樓、商業(yè)樓和住宅樓，因?yàn)槊芗娜肆鞫尸F(xiàn)出巨大的活力和需求，出租或者轉(zhuǎn)手，投資回報(bào)率都相當(dāng)可觀。西貴們也走遠(yuǎn)了些，到了西四環(huán)、五環(huán)甚至香山一帶。西部是北京的景觀地帶，又是上風(fēng)上水，在這里居住，看重的不是投資，而是享受。于是西邊的頂級(jí)豪宅們，并不宣傳它們的投資回報(bào)率，而是精雕細(xì)琢一個(gè)字“貴”。正如薛寶釵說的：“咱家只知道買人的，從來不知道賣人。”西貴們對(duì)于房產(chǎn)的年回報(bào)率如何并不關(guān)心，他們?cè)谝獾氖窃谶@風(fēng)水寶地占一塊地兒，望山觀景，足矣！

　　地段是隨著黃金而轉(zhuǎn)移的

　　北京的老話還有半句：北貧南賤。這話如今卻不靈了。北京的北邊不僅不貧，還富得流油。

　　從亞運(yùn)會(huì)開始，政府就不斷往北部投入大規(guī)模的建設(shè)資金。政府資金的羊頭效應(yīng)帶動(dòng)了民間投資。北四環(huán)的亞運(yùn)村當(dāng)年炙手可熱。據(jù)說奧運(yùn)會(huì)時(shí)政府曾經(jīng)考慮把主場(chǎng)館放在南城，以縮小南北差距。很可惜這么好的動(dòng)議沒有實(shí)現(xiàn)。為了迎接奧運(yùn)會(huì)的召開，流水一樣的錢花出去，北部樓市錦上添花，地段核心從北四環(huán)的亞運(yùn)村擴(kuò)展到了北五環(huán)的奧運(yùn)村。

　　另一個(gè)例證是國貿(mào)。30年的投入讓國貿(mào)取代了故宮和王府井而成為北京東部樓市最核心的地段。而大望路10年的投入，又讓國貿(mào)東側(cè)地段的價(jià)值扶搖直上。今年CBD宣布東擴(kuò)到東四環(huán)，彼時(shí)大望路將從CBD的邊緣變成中心，有望成為和國貿(mào)抗衡的勢(shì)力，在長安街東側(cè)形成啞鈴狀的雙核心。

　　黃金地段不是唯一的

　　隨著城市發(fā)展的多中心化，樓市也不再只有單一的中心。在北京，就可以列出國貿(mào)、朝陽公園、萬柳、西山、中央別墅區(qū)等多個(gè)物業(yè)中心。周邊地段的價(jià)值依據(jù)與這些中心的距離和聯(lián)系而第次增減。多個(gè)核心因?yàn)闈M足不同的需求、提供不同的業(yè)態(tài)而無法橫向比較其價(jià)值的高低。比如國貿(mào)的賣點(diǎn)是中央商務(wù)區(qū)，朝陽公園是景觀和涉外，萬柳有風(fēng)景最好的學(xué)區(qū)房，西山和中央別墅區(qū)主攻別墅。購買不同的房產(chǎn)，就要依據(jù)不同的中心特點(diǎn)來選房。以故宮為原點(diǎn)畫一個(gè)圓圈，是不能正確認(rèn)識(shí)房產(chǎn)的價(jià)值的。同時(shí)，這些不同的賣點(diǎn)也賦予這些核心地段不同的價(jià)值體現(xiàn)。比如金融危機(jī)到來，中央商務(wù)區(qū)的房價(jià)層層下跌，萬柳卻只有微小震蕩──因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)是剛需中的剛需。經(jīng)濟(jì)越不好，群眾越愛讀書。當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，中央商務(wù)區(qū)的月租金又能讓萬柳眼紅得流血。

　　所以，地段地段地段，黃金規(guī)律的運(yùn)用歸根結(jié)底還是在于你自身的需求。甲之熊掌乙之砒霜。是不是黃金？買家說了算！