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　　美國樓市下跌令國內(nèi)不少投資者有意赴美抄底，一些中介機構也紛紛組織赴美購房團，然而其中很多人由于不了解兩國房地產(chǎn)市場的差異往往空手而回。本文作者通過總結自己在美購房的實戰(zhàn)經(jīng)驗，解析兩國置業(yè)觀念的區(qū)別，提示購房流程和財務規(guī)劃上的要點，或會令人有所啟發(fā)。

　　在過去一年各國政府的政策刺激下，全球股市、樓市正被重新激活，中國內(nèi)地的地王記錄不斷被刷新，香港公寓則賣出了4.39億港元的全球最高價，當?shù)匾恍┑囟蔚姆績r甚至超過1997年的泡沫頂峰期。從美國看，雖然道指重上10000點，但樓市還是不溫不火，以至于國內(nèi)不少投資者有意赴美抄底，一些中介機構自去年以來紛紛組織赴美購房團，在今年10月舉辦的第106屆廣交會上，也出現(xiàn)了美國房地產(chǎn)商賣房的身影。由于工作安排，我在大洛杉磯地區(qū)生活了兩年，根據(jù)自己的生活和投資需要，最近出手在當?shù)刭I下了一棟單體別墅，從而對中美房地產(chǎn)市場的差異有了深切的了解，希望通過總結自己的實戰(zhàn)經(jīng)驗，對關注投資美國房產(chǎn)的朋友有所啟發(fā)。

　　中美購房觀念的差異

　　據(jù)筆者觀察，有意在美國買房的中國人大致可以分為兩類：一類是子女已經(jīng)或將要在美國上學，希望趁房價低時為他們謀一個安身之處；另一類則為了將資產(chǎn)進行適當?shù)娜蚧稚⑴渲谩?008年美國房產(chǎn)市場的低迷，更有力推動了這兩類需求，赴美購房團也應運而生。在第一批中國購房團到來時，美國很多媒體相當關注，給予全程跟蹤報道。但是，由于很多團員生搬硬套國內(nèi)的買房經(jīng)驗，結果很難迅速有效地找到符合自己要求的房子，往往空手而回。我印象深刻的是有個購房者告訴記者：他們在洛杉磯看的房子很多位于相當于北京五環(huán)、六環(huán)的地方，感覺太偏遠。其實，這正顯示出中美兩國置業(yè)者在觀念上的區(qū)別之大。

　　中國人的概念是，越靠近市中心就越是白領甚至金領上班的地方，相應的房價也越高。而美國大城市一般都會根據(jù)不同的功能規(guī)劃出很多副中心，大多數(shù)機構分散在不同的區(qū)域，所以，除了紐約、芝加哥，美國其他大城市遠沒有中國一二線大城市的氣派和人口密度，很多城市以某家大企業(yè)或某一個行業(yè)為基礎而生存，其中的極致就是底特律。當?shù)厝丝谟?0%與汽車業(yè)有關，近幾年美國汽車業(yè)不景氣，很多人失業(yè)后只能到外州找工作，當?shù)胤績r一落千丈，一些賣價難抵貸款的人干脆棄房而去?？瘴荻嗟?，整條街就成了死街。去年有個1美元買棟別墅的新聞就發(fā)生在底特律。所以在美國，并非越是市中心就越是高房價。

　　中國投資者在國內(nèi)買房，多數(shù)只會看新開發(fā)的房產(chǎn)，而美國人買房大多是買二手房，且10年樓齡的房子都算新房，這是兩國購房的另一大區(qū)別。美國經(jīng)過多年的發(fā)展，好的地區(qū)已經(jīng)蓋滿了房子，所以很多新房都建在偏遠或是老區(qū)里原來不適合蓋新房的坡地、山地上。這些房子大多在前幾年的房產(chǎn)高峰期投入建造，由于是新區(qū)，房價低，購買人大多收入不高，不少還是次級貸款者。這些房子也是本輪危機中價格下跌最慘的，平均跌幅在30-40%，甚至50%以上。所以，美國好區(qū)的房子很多是老房子。

　　此外，中國賣房的計價單位是每平方米多少錢，美國賣房則是講總價。一個區(qū)，一條街，大家的房子大小差不多，總價也差不多，比較容易把背景、年齡、經(jīng)濟能力差不多的家庭集中到一起。比如同樣是300美元/平方英尺(合人民幣2.2萬元/平方米)的房子，如果面積有6000平方英尺(約560平方米)，總價達180萬美元，就只有富人能買得起；如果是1500平方英尺(約140平方米)，總價45萬美元，月收入4000美元的一般打工者也能承擔。但在美國，這兩個單價一樣的房子所在的地區(qū)差別大了，一個是豪宅區(qū)，一個可能是平民區(qū)。國內(nèi)的房子講單價，一棟樓里常常有200多平方米和70-80平方米等多種戶型，導致鄰居之間身家相差10倍很正常，往往會發(fā)生大富豪和小白領是鄰居的情況。而美國人一有升遷，工作收入有個30-60%的漲幅，馬上就會搬到更好的社區(qū)居住。美國的年輕人一般也會在結婚甚至生子后才開始買房。

　　和中國一樣，美國的房子根據(jù)地區(qū)不同，價格相差甚遠，比如小布什總統(tǒng)退休后在老家德克薩斯州的達拉斯花207萬美元買了一幢8500平方英尺(790平方米)的豪宅，這樣的房子放到類似好萊塢貝弗利山莊的豪宅區(qū)，則要1500萬美元以上。不過，影響兩國房價的因素可能有所不同。美國房價最重要的影響因素是學區(qū)，美國的公立學校實行12年免費義務教育，不過免費教育不是白來的。美國屋主必須交1.5-3%的房產(chǎn)稅，每半年交一次，這是大多數(shù)市政府的主要稅收來源，而其中很大一塊投入當?shù)氐膶W校。在高房價的地區(qū)，房產(chǎn)稅交得多，市政府就有錢，給學校的錢也多，所以，找到好學校，一般就是好區(qū)了。在美國，只要說出房子位于哪個學區(qū)，對方馬上就能估出你的身家。

　　另一個影響房價的因素是景觀，加州的豪宅無一例外都在海邊和山上，從二手房的報價看，在其他條件基本相同的情況上，有沒有景觀的房子價格相差10-15%。此外，美國房子絕大多數(shù)有精裝修和庭院，庭院的質素也會影響價格。

　　在美購房的財務規(guī)劃要點

　　作為外國人在美購房，除了明了兩國市場的差異，最需要了解的就是購房的具體流程和相關稅費。美國此次經(jīng)濟危機由房地產(chǎn)泡沫而起，為了盡快走出危機，美國政府針對房地產(chǎn)市場出臺了很多刺激措施。同時，美國政府對外國人買房持歡迎態(tài)度，沒有任何條件上的限制，理論上，哪怕非法移民也完全有可能通過正規(guī)渠道置業(yè)。在具體的購房流程和需支付的稅費上，外國人與美國當?shù)厝送耆粯?。不過作為海外置業(yè)者，在財務規(guī)劃上仍有幾個要點值得注意。

　　首先，需要做好一次性付款的準備。過去，外國人在美購房時如需向當?shù)劂y行貸款，需要先設立一個由第三方監(jiān)管的賬戶，并存入一定的資金作為擔保。不過最近兩年，吃了次貸苦頭的美國銀行對房貸的審核非常嚴謹，要求的條件非常繁雜，甚至有些矯枉過正。從買賣雙方談好條件同意成交到最后房屋的交接，各種手續(xù)的辦理需耗時1-2個月，其間銀行審核放款的時間幾乎占到80%以上。在銀行對貸款人的審核中，有兩個條件外國人很難達到：第一，在美國有兩年以上的繳稅記錄；第二，優(yōu)良的個人信用報告。中國投資者如果不是常年在美居住，很難達到要求。我聽到一個故事是：一位購買價值100萬美元房子的中國人，向銀行申請20%的貸款都被拒。因此，投資者最好對自己的財務狀況進行測算，做好100%全額付款的準備。

　　其次，通過中介選房。在美國買賣房屋絕大多數(shù)通過中介進行，房產(chǎn)中介一般收取房價6%的中介費，中介費統(tǒng)一由賣家交，買賣雙方的中介各得3%，總價高的房子可以和中介商談減少1-2%。用中介的好處是可以利用其網(wǎng)絡，全美房產(chǎn)中介有一個共享的數(shù)據(jù)庫，其中有很多普通房產(chǎn)網(wǎng)站看不到的詳細信息，包括這個房子有沒有發(fā)生過糾紛、房產(chǎn)稅每年交多少、有沒有社區(qū)管理費、房子的買賣歷史，以及賣方的貸款總金額，這是一個對買家非常有利的信息，有這個數(shù)據(jù)就知道了賣家的經(jīng)濟狀況，好比打牌時知道了對家的底牌，可以據(jù)此和對方討價還價。因此，對美國市場不熟悉的投資者，最好通過中介買房。

　　第三，購房手續(xù)可委托公證行辦理。由于美國房屋買賣的文件和流程都已經(jīng)規(guī)范成型多年，所以期間不需要請律師來處理。但在買房和辦理房產(chǎn)交接過程中會牽涉到一些法律文書和政府文件，對外國人來說，親自去辦這些手續(xù)好像沒有必要，可以請專業(yè)的公證行來做，公證行的收費一般是交易價的0.2%。房屋買賣價格談成后，交易雙方可以把文件交給公證行審核，公證行的工作包括：1、調(diào)查賣方的房屋文件，保證賣方的確有房子的所有權；2、辦理房屋的產(chǎn)權交接文件；3、保證賣方在完成房產(chǎn)交接后拿到錢款。

　　第四，細致了解房地產(chǎn)交易的相關稅費。美國的房地產(chǎn)交易一般主要包括以下費用：洪水調(diào)查費10美元(查看房子是否處于洪水經(jīng)過的地區(qū))、登記和公證費200美元、雜費117.45美元、每年約占房屋價值0.125%的房屋保險費(具體費率視房屋而定，此為強制保險，以防意外發(fā)生時屋主不會無錢新建房子而無居所)、每平方英尺0.1美元的房屋檢測費(買方會請第三方房屋檢測機構對標的房屋進行檢測，以免入住后發(fā)現(xiàn)問題而引起不必要的糾紛)。如果買家需要銀行貸款，費用還包括銀行貸款評估費500美元、信用報告調(diào)查費25美元、貸款申請費350美元、貸款核準費395美元。

　　在納稅方面，按照《1980年外國投資房地產(chǎn)稅法案》(FIRPTA)，外國投資者對美國房地產(chǎn)的投資收益須按常規(guī)所得稅稅率征稅。而一個外國人如果于一個納稅年度內(nèi)在美國停留超過183天，則可被視作美國居民納稅人，享受相關的優(yōu)惠，即已婚家庭如果出售一套自用二年以上的住宅獲得的收益不超過50萬美元，可以免交所得稅，單身人士的免稅條件則為收益不超過25萬美元。由于大部分房屋的出售收益不會超過這一限額，因此房屋交易相當于免稅。不過這個免稅優(yōu)惠一個人或家庭一生只能享受一次，第二套房子買賣時如果再有收益，聯(lián)邦稅務局(IRS)就要收取20%的資產(chǎn)所得稅。

　　第五，擁有房產(chǎn)后需每年支付房產(chǎn)稅。中國的房價中包含了政府的土地出讓金，而美國的開發(fā)商新開發(fā)項目不用繳納土地轉讓金給政府，但政府每年會對業(yè)主征收兩種房產(chǎn)稅。一種是計價稅(Valorem Tax)，按房子的價值征收。房子的價值一開始依房屋買賣合同定價，但每年政府都會重新估值，當然，政府的估值總是有利于自己，房價漲時跟著漲，跌時卻不跟著跌，導致老百姓近兩年對此很多抱怨。另一種是市政建設費(Mello Roos)，這一稅種針對建于新開發(fā)地區(qū)或新地塊的房子，征收期為20年。兩稅的稅率由當?shù)刈h會投票決定，每個城市都不一樣，一般為房屋總價的1.5 %-3%。每半年政府會寄出賬單給屋主要求繳稅。

　　第六，出租物業(yè)需考慮管理費用。出于投資目的的購房者，如果暫時沒有自住需求，可以將房屋出租以求回報。以筆者的考察，哈佛大學校區(qū)的2500平方英尺獨幢別墅叫價45萬美元，如果用作出租，年租金約為3.5-4萬美元。當然，這些租金收入同樣需要納稅。同時，有一點必須要注意的是，美國出租屋的房屋修理由屋主負全責，一般情況下，屋主會委托物業(yè)公司負責管理，這中間會有一筆物業(yè)公司的費用需要考慮。管理費和房產(chǎn)稅合起來，每年會是一筆不小的支出。

　　買房時機是否成熟

　　根據(jù)標準普爾席勒房價指數(shù)，美國房屋均價已從2006年的高點回跌30%左右，拉斯維加斯等重災區(qū)甚至跌幅達50-60%。但由于美國幅員遼闊，各地房價相差很大，有些地區(qū)的房價和租金比例跌到了7：1，有些地區(qū)還在30：1，所以，具體的房價還需要具體分析，據(jù)筆者觀察，美國高價區(qū)的房產(chǎn)價格基本與危機前持平。洛杉磯當?shù)氐亩际须s志作過評比，大洛杉磯地區(qū)過去一年的房價跌幅是26%，而當?shù)睾勒瑓^(qū)的馬里布(Malibu)房價則漲了12.6%，華人聚集的好區(qū)圣瑪利諾(San Marino)的房價也上漲了5.1%。

　　不過，由于現(xiàn)在美國的整體房價已經(jīng)跌到2003-2004年本輪房價起漲點，市場上已經(jīng)有很多人出手，有些開價合理、好區(qū)的房子遲一步就拿不到了。最近有數(shù)據(jù)顯示，按現(xiàn)在的房價和貸款利率(5%左右)，已經(jīng)有70%的家庭有購房能力了，而在房價巔峰的2007年，只有7%的人有購房能力。筆者的測算也大致與此相符，如果2007年要買70萬美元的房子，以70%貸款額度、30年還款期、當時的貸款利率7.5%計，則每月須還款4184美元，由于銀行要求每月還款額占家庭月收入的比例不得高于33%，這樣，只有年收入15萬美元的家庭才能買得起。但是，如果這個房子現(xiàn)在降價30%到50萬美元的話，以現(xiàn)在5%的貸款利率、其他條件相同計算，8.7萬美元年收入的家庭就能買得起了。15萬美元在美國是非常高的家庭年收入，一般只有大公司的部門主管或中小公司的高層才會達到這個水平，而如果夫妻兩人都工作的話，8.7萬的家庭年收入其實很平常。

　　因此，如果購房的目的是長期持有的話，現(xiàn)在也許是一個相對低點。當然，對于中國投資者，在人民幣可能繼續(xù)升值之下是否還有必要在美國購房，是另一個需要考慮的問題。

　　作者為美國EVEREST METAL PRODUCTS LTD首席執(zhí)行官

　　美國房屋的種類

　　美國的房子一般分為三種形態(tài)：獨棟房屋(single family house)、公寓樓(condominium或apartment)和聯(lián)排屋(town house)，其他的房屋形態(tài)基本上由這三種房屋變化而來。

　　獨棟房屋在美國數(shù)量最多，面積約為2000-10000平方英尺(合180-930平方米)，這類房屋主要集中在市郊和小城市。有個獨棟房屋是美國夢的一部分，美國中產(chǎn)以上階層基本就住這類房屋。

　　聯(lián)排屋一般在城郊結合部，面積約為1200-2300平方英尺(合110-210平方米)。因為這類房子的消費群體多是在市中心工作、剛結婚的年輕人，其積蓄不多且工作不穩(wěn)定，房子經(jīng)常會轉手，轉手次數(shù)多的房子一般價格賣不高(除了2006年、2007年上半年，美國房地產(chǎn)一直是買方市場，要想把房子出手，價格總歸要比鄰居的房子便宜一點)，所以整體來講，聯(lián)排屋的價格是上漲階段最后漲、下跌時卻跌得最兇。

　　美國的公寓分為兩類，一類是國內(nèi)一樣的居民大樓，主要在大城市的市中心。這類公寓又分為兩種，一種是普通的民居大樓，居民主要從事體力勞動和普通服務業(yè)，有些人還靠救濟金過日子，這類街區(qū)往往會成為城市里犯罪和混亂的中心；另一種則是漂亮的摩天大樓，其代表是曼哈頓海邊和中央公園邊的大樓，這里可能是美國單位房價最高的地區(qū)，其每月的管理費就在1500美元以上。還有一種公寓和聯(lián)排屋類似，面積為500-1300平方英尺(合45-150平方米)，但沒有私人的院子，有專人管理、小區(qū)全封閉，一般由REITS買下后交給專業(yè)的物業(yè)管理公司進行出租，其月租金為500-2000美元。