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　　如果舊城改造的“深圳模式”能夠順利實(shí)行，對(duì)于其他正在尋求舊城改造良方的城市而言無(wú)疑具有借鑒意義。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)生 陳鍵文 即將于12月1日正式施行的《深圳市城市更新辦法》給深圳的土地市場(chǎng)帶來(lái)了無(wú)限的想象空間。包括中航地產(chǎn)在內(nèi)的多家在深圳城區(qū)擁有大量土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)企業(yè)股票紛紛大漲。

　　“中航城”改造

　　雖然中航近日的公告否認(rèn)了該《辦法》目前對(duì)中航本身土地儲(chǔ)備的影響，但事實(shí)上，中航已經(jīng)在著手挖掘其深圳市區(qū)土地儲(chǔ)備的潛在價(jià)值。11月18日，中航集團(tuán)已正式啟動(dòng)了位于深圳華強(qiáng)北的城市綜合體項(xiàng)目“中航城”，而該項(xiàng)目正是由深圳著名的城市中心商貿(mào)區(qū)“中航苑”改造而來(lái)。

　　在深圳發(fā)展史上，以上海賓館為起點(diǎn)的深圳中航苑曾記錄了深圳的城市蟬變和更迭。中航苑位于深圳中心公園的東側(cè)，南起深南中路，北至振華路，西臨華富路，東接中航路，占地約9．6萬(wàn)平方米，是深圳中航集團(tuán)總部所在地。30年來(lái)，這里成就了深中航、飛亞達(dá)、中航地產(chǎn)、深天馬4家境內(nèi)外上市公司，中航苑已成為集商業(yè)、金融、文化、寫(xiě)字樓及公寓于一體的多功能城市中心商貿(mào)區(qū)。

　　在深圳市政府整體規(guī)劃的前提下，深圳中航集團(tuán)對(duì)中航苑進(jìn)行了全面整體改造，改造完成后的項(xiàng)目被命名為“中航城”，這是迄今為止深圳在建規(guī)模最大的城市綜合體項(xiàng)目。

　　“中航城”的開(kāi)發(fā)模式起初并不為人注意，但《深圳市城市更新辦法》的出臺(tái)，激發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于中航旗下其他工業(yè)土地的想象。

　　根據(jù)11月26日中航地產(chǎn)發(fā)布的公告，中航地產(chǎn)位于深圳城區(qū)仍有三幅工業(yè)廠(chǎng)房宗地，總面積約33804平米。兩宗較大的地塊分別是：位于深圳市寶安區(qū)龍華街道辦東環(huán)二路東側(cè)A819-0113宗地，目前屬于深圳中航幕墻工程有限公司；位于深圳市寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)崇光路的A311-0004宗地；其所有權(quán)在中航所屬的深圳市瑞遠(yuǎn)運(yùn)動(dòng)器材有限公司旗下。

　　鑒于《深圳市城市更新辦法》并未出臺(tái)細(xì)則，中航地產(chǎn)目前對(duì)上述地塊也無(wú)明確的更新改造計(jì)劃。但中航地產(chǎn)表示，將繼續(xù)關(guān)注該《辦法》，待對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行深入解讀后將作探討。

　　“如果開(kāi)發(fā)商能夠參與類(lèi)似的舊城改造，雖然政府的直接利益可能會(huì)減少，但無(wú)疑將加快城市改造的進(jìn)度，有利于城市的建設(shè)與發(fā)展的需要”，深圳一名房地產(chǎn)專(zhuān)家表示，“中航城項(xiàng)目的成功不僅加快了舊城改造的步伐，同時(shí)也促進(jìn)政府與開(kāi)發(fā)商合作參與舊城改造的信心。”

　　破解城市困局

　　將于12月1日正式實(shí)施《深圳市城市更新辦法》明確規(guī)定，辦法中所稱(chēng)的城市更新，包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等區(qū)域的更新。城市更新的種類(lèi)則包括綜合整治類(lèi)城市更新、功能改變類(lèi)城市更新，以及拆除重建類(lèi)更新。

　　《辦法》明確鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造，可作為更新改造實(shí)施主體，改造項(xiàng)目無(wú)需由“發(fā)展商”實(shí)施。此外，權(quán)利人可以通過(guò)協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而不用一定經(jīng)過(guò)“招拍掛”的方式。

　　“這意味著上市公司如有意對(duì)其旗下的舊廠(chǎng)房、舊工業(yè)園等進(jìn)行改造，將可以通過(guò)辦理相關(guān)程序，辦妥相關(guān)手續(xù)，并補(bǔ)交基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行自行改造，公司也將免去招拍掛的程序”，一名深圳業(yè)內(nèi)人士表示。

　　此舉如若能夠?qū)嵭酗@然將改變深圳土地市場(chǎng)的格局。眾所周知的是，深圳關(guān)內(nèi)已經(jīng)鮮有可供出讓的土地，而按照《辦法》的計(jì)劃，近期深圳將有25個(gè)城市更新和工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目啟動(dòng)，涉及總用地面積109．7萬(wàn)平方米，總建筑面積397萬(wàn)平方米。這對(duì)于緩解深圳關(guān)內(nèi)的土地饑渴舉足輕重。

　　事實(shí)上，在房地產(chǎn)十幾年的飛速發(fā)展之后，土地市場(chǎng)的格局也發(fā)生了翻天覆地的變化，舊城改造已經(jīng)逐漸成為了各大城市尋求突破的稻草之一。一個(gè)鮮明的例子是，廣州亦在進(jìn)行舊城改造新模式的嘗試，如果舊城改造的“深圳模式”能夠順利實(shí)行，對(duì)于其他正在尋求舊城改造良方的城市而言無(wú)疑具有借鑒意義。