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　　經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇令商貿(mào)活動(dòng)趨于活躍，寫字樓市場需求繼續(xù)回升，市場整體空置率降至116%，整體租金仍保持平穩(wěn)，微幅向上調(diào)整01%。

　　2009年第三季度，武漢住宅市場表現(xiàn)活躍，高端住宅市場的平均售價(jià)上升至每平方米8,616元，環(huán)比增長65%。

　　考慮到當(dāng)前較好的市場氣氛，加上下季度高端項(xiàng)目的價(jià)格支撐，我們預(yù)期第四季度整體樓價(jià)將會(huì)持續(xù)平穩(wěn)上升。

　　寫字樓市場

　　2009年第3季度，沒有新寫字樓項(xiàng)目交付使用，武漢市甲級(jí)寫字樓總存量維持在5956萬平方米的水平。(表一)

　　經(jīng)濟(jì)活動(dòng)趨于活躍，加上目前沒有新物業(yè)上市供應(yīng)，使得空置率進(jìn)一步走低。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，第3季度武漢甲級(jí)寫字樓空置率為116%，環(huán)比下降12個(gè)百分比。其中，武廣商務(wù)圈高品質(zhì)寫字樓吸引較多租戶進(jìn)駐，空置率下降27個(gè)百分點(diǎn)，而中南商務(wù)圈亦下降至80%。(表一)

　　本季度，甲級(jí)寫字樓租賃市場表現(xiàn)較上兩個(gè)季度活躍，整體客戶拜訪量明顯增長。我司數(shù)據(jù)顯示，武漢全市甲級(jí)寫字樓吸納量達(dá)6,975平方米，環(huán)比增長221%。

　　武廣商務(wù)圈由于寫字樓品質(zhì)較高，供應(yīng)面積較為充足，本季度有幾宗大面積租賃成交。另一方面，隨著“1+8”城市圈的建設(shè)成熟，湖北省內(nèi)許多企業(yè)開始將銷售中心遷往武漢，以開展全省內(nèi)的銷售業(yè)務(wù)，給中南商務(wù)圈帶來了除傳統(tǒng)租戶之外的新需求。從整體來看本季度許多外資和外地企業(yè)在漢設(shè)立辦事處和銷售機(jī)構(gòu)，刺激了小面積需求的上升。

　　由于尚無更高品質(zhì)的新供應(yīng)，甲級(jí)寫字樓整體平均租金仍然保持平穩(wěn)，由上季度每月每平方米5338元上升至每月每平方米5345元，微幅調(diào)整01%。(表一)

　　戴德梁行預(yù)計(jì)2009年內(nèi)將有110,000平方米的寫字樓新供應(yīng)量。此外，2010年預(yù)計(jì)將有71,000平方米的新供應(yīng)。(圖二)

　　國內(nèi)外部分企業(yè)開始啟動(dòng)其原本中止的擴(kuò)張計(jì)劃，紛紛在武漢設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，為市場提供更多辦公需求，我們預(yù)計(jì)下季度甲級(jí)寫字樓整體空置率將降至11%。而租金將繼續(xù)保持穩(wěn)定，維持在每月每平方米53元的水平。

　　市場活動(dòng)

　　思科租用新世界中心900平方米。

　　華為租用中商廣場600平方米。

　　鉆石小鳥租用新世界國貿(mào)330平方米。

　　商鋪市場

　　第3季度，位于魯巷商圈的光谷時(shí)間廣場投入市場，為武漢商鋪市場新增了18,000平方米的商鋪面積。DTZ戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示，至第3季度末，魯巷商圈總存量達(dá)286,000平方米。(表二)

　　武漢消費(fèi)品市場零售額保持穩(wěn)步增長，2009年1至8月累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額1,34587億元，同比增長達(dá)154%，增幅逐步回調(diào)至高位。零售業(yè)的持續(xù)增長為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供了良好機(jī)遇，開發(fā)商加大了產(chǎn)權(quán)式商鋪的開發(fā)力度。本季度，武漢商鋪市場新增44,000平方米的銷售供應(yīng)量，其中徐東商圈的新增供應(yīng)為13,000平方米。個(gè)人投資者看好商鋪的投資價(jià)值，使得各項(xiàng)目均取得良好的銷售表現(xiàn)。(圖三)

　　基于武漢零售市場良好的發(fā)展前景，許多新品牌及商業(yè)運(yùn)營商正在積極選點(diǎn)布局。本季度，包括中央百貨、華潤萬家、俏江南等百貨、零售及餐飲品牌均在漢表示短期內(nèi)的擴(kuò)張意向。

　　武漢市商鋪市場整體表現(xiàn)穩(wěn)定，整體租金與上季度持平。在眾多區(qū)域中，武廣商圈的商鋪?zhàn)饨鹑詾楦鲄^(qū)之首，達(dá)400-500元/平方米。(表三)

　　下季度，位于魯巷商圈及王家灣商圈的光谷國際廣場和大洋百貨將開業(yè)，將分別帶來6萬平方米和47萬平方米的商業(yè)面積，進(jìn)一步提升該商圈的競爭力。

　　我們預(yù)期2009年第4季度商鋪?zhàn)赓U市場新增供應(yīng)將達(dá)到147萬平方米，而銷售市場新增供應(yīng)將達(dá)到7萬平方米，環(huán)比將增加59%。值得關(guān)注的是，商業(yè)氛圍逐漸成熟的魯巷商圈銷售價(jià)格將會(huì)攀升至每平方米40,000元。

　　市場活動(dòng)

　　瑞安與Redevco簽署協(xié)議，共同發(fā)展武漢天地項(xiàng)目商務(wù)商業(yè)群的購物中心部分，其總建筑面積約為10萬平方米，總投入預(yù)計(jì)將超過人民幣20億元。

　　住宅市場

　　2009年第3季度，武漢住宅市場新增供應(yīng)面積1019萬平方米，環(huán)比減少65%。其中69%的新增供應(yīng)發(fā)生在主城區(qū)，環(huán)比減少64%。(表四)

　　由于住宅需求仍較旺盛，加上高端住宅供應(yīng)量明顯上漲，促使一手住宅價(jià)格穩(wěn)步上升。其中，洪山區(qū)的平均售價(jià)同比增長為38%，上升至每平方米5,913元。

　　高端住宅市場的平均售價(jià)為每平方米8,616元，環(huán)比增長66%。其中，武昌區(qū)是高端住宅市場價(jià)格上漲最為顯著的區(qū)域，平均售價(jià)由上季度的每平方米7,134元上升至本季度的每平方米8,183元，環(huán)比漲幅達(dá)147%。(表四)

　　2009年第4季度，隨著更多高品質(zhì)的項(xiàng)目進(jìn)入市場，將提升市場整體平均售價(jià)，加之在目前市場環(huán)境下開發(fā)商較高的價(jià)格預(yù)期，我們預(yù)計(jì)整體均價(jià)會(huì)上漲5%，而成交量則會(huì)在相對(duì)高昂的樓價(jià)以及政策收緊的作用下有所回落。

　　下季度，隨著擁有強(qiáng)勁需求的武昌區(qū)和江漢區(qū)的高端住宅新增供應(yīng)明顯增加，其售價(jià)將被推高大慨5%，但由于市場預(yù)期銀行將收緊借貸，整體成交量將會(huì)下調(diào)。

　　市場活動(dòng)

　　武漢地產(chǎn)集團(tuán)分別以43億元和148億元分別競得江岸區(qū)建設(shè)大道延長線和洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)兩處地塊，規(guī)劃建筑面積分別為302,955平方米和101,424平方米。

　　三江航天以94億元競得武昌區(qū)和平大道一處綜合性地塊，規(guī)劃建筑面積377,864平方米。

　　萬達(dá)以1965億元競得武昌區(qū)積玉橋?yàn)I江一處綜合性地塊，規(guī)劃建筑面積500,000平方米。