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　　盡管北京各主要區(qū)域的需求沒有明顯增強(qiáng)，但受整體市場氣氛轉(zhuǎn)好影響，寫字樓市場已出現(xiàn)回暖氣象，租金的季度調(diào)整亦開始收窄，市場整體租金環(huán)比上漲了63%。

　　隨著中國奢侈品消費(fèi)能力的迅猛增長，近月定位于高檔的購物中心在北京也逐漸增多。

　　在2009年第3季度，北京房地產(chǎn)市場表現(xiàn)良好，高檔住宅售價(jià)繼續(xù)攀升，環(huán)比增長約65 %。

　　在大宗物業(yè)投資市場方面，國有金融機(jī)構(gòu)依舊表現(xiàn)活躍。預(yù)計(jì)未來國有企業(yè)、金融、保險(xiǎn)及證券行業(yè)，仍將是北京大宗物業(yè)市場收購的主要力量。

　　寫字樓市場

　　2009年第3季度，共有2個(gè)寫字樓項(xiàng)目入市：環(huán)球財(cái)訊中心和鳳凰臵地廣場。新增供應(yīng)量約為132萬平方米，甲級寫字樓市場的總存量因而達(dá)到6135萬平方米。(表一)

　　本季度的需求雖然沒有表現(xiàn)出強(qiáng)勁的回升勢頭，但確實(shí)出現(xiàn)了回暖的跡象。全市整體的空臵率亦由上季的209%降至本季的202%，下降了07個(gè)百分點(diǎn)。(表一)

　　市場回暖現(xiàn)象的顯現(xiàn)，使得一些業(yè)主信心恢復(fù)，租金價(jià)格有所上調(diào)，令全市的整體租金由每月每平方米139元(€140)升至每月每平方米148元(€149)，環(huán)比上升63%。(圖一)

　　同樣地，物業(yè)平均售價(jià)錄得677%的環(huán)比漲幅，從上季的每平方米29,714元(歐元2,986)，升至每平方米31,726元(€3,188)。(圖一)

　　2009年第3季度，北京的寫字樓吸納量表現(xiàn)一般，為143萬平方米，環(huán)比下降了12%。

　　預(yù)期在2009年第4季度，將有383萬平方米的新供應(yīng)進(jìn)入市場；另外在2010年的新供應(yīng)將為677萬平方米。(圖二)

　　有鑒于市場氣氛逐漸轉(zhuǎn)好，至2009年年底，我們預(yù)期租金和入住率亦將有所回升。

　　市場活動(dòng)

　　中國人保在卓著大廈租用2,480平方米?？捣剖驮诂F(xiàn)代汽車大廈租用7,000平方米。

　　商鋪市場

　　2009第3季度，賽特奧特萊斯開業(yè)，為市場投入約15萬平方米的新增供應(yīng)。(表二)

　　北京市商鋪市場整體表現(xiàn)穩(wěn)定。在眾多區(qū)域中，王府井/東長安街的商鋪?zhàn)饨鹑詾楦鲄^(qū)之冠，達(dá)每月每平方米780(€7839)至2,400元(€2412)。(表二)

　　隨著中國奢侈品消費(fèi)能力的迅猛增長，定位于高檔的購物中心在北京也逐漸增多。然而一些項(xiàng)目缺乏運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，致使租戶流失，空臵率升高，租金水平停滯不前。

　　2009年第4季度的，我們預(yù)計(jì)將有70余萬的新供應(yīng)將投入市場。2010年的新供應(yīng)預(yù)計(jì)有60余萬。

　　截止2009年8月，北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為3,388萬元(€340萬)，同比增長1143%。(圖三)在宏觀市場如此強(qiáng)勁增長的帶動(dòng)下，未來北京商鋪市場將持續(xù)良好，租金將保持平穩(wěn)增長。

　　市場活動(dòng)

　　H&M在海淀區(qū)歐美匯租用1,266平方米。

　　C&A在海淀區(qū)歐美匯租用1,729平方米。

　　主要數(shù)據(jù)–租賃市場

　　住宅市場

　　2009年第3季度，隨著一些新項(xiàng)目的入市，全市整體的高檔住宅租賃市場的平均租金繼續(xù)下降，至每月每平方1372元(€138)，環(huán)比下降18%。從不同物業(yè)類型來看，出租公寓租金降幅最大，跌至每月每平方米1016元(€102)，下降了55%。(表六)

　　空臵率方面，市場吸納能力仍未有加強(qiáng)，因而全市整體的高檔住宅租賃市場的空臵率繼續(xù)上升，為239%，環(huán)比增長了06個(gè)百分點(diǎn)。(表六)

　　其中，出租公寓方面由于租金下調(diào)，空臵率略微有所下降，由上季度的19%，降至本季度的186%。而其他物業(yè)類型，空臵率則繼續(xù)上升。(表六)

　　2009第3季度，受整體市場價(jià)格高抬的影響，高檔住宅平均售價(jià)也繼續(xù)上升，為每平方米31,609元(€3,1768)，環(huán)比上漲65%。(圖四)

　　從不同區(qū)域來看，由于是核心商務(wù)區(qū)的緣故，燕莎、CBD依然為售價(jià)最高的區(qū)域，價(jià)格約為每平方米38,000元(€3,819)。

　　考慮到高檔住宅租賃需求的持續(xù)疲軟，我們預(yù)計(jì)在下個(gè)季度也不會(huì)有明顯改觀，租金還會(huì)有所下調(diào)。而對于銷售市場，依據(jù)在目前的市場氛圍來看，售價(jià)將會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)。

　　市場活動(dòng)

　　萬科以22億元(€221億)競得房山區(qū)住宅地塊，該地塊規(guī)劃面積34萬平方米。

　　投資市場

　　從成交宗數(shù)來看，2009年第三季度的投資交易宗數(shù)為38宗，較上季度的57宗有明顯較少。然而考慮到總的成交金額，本季度的29522億元(€2967億)，較上季度的30727億元(€3088億)而言，并無太大差別，只減少了39%。(表七、八)

　　從土地市場來看，除了住宅用地依舊保持活躍外，本季度商業(yè)地塊成交額增加了三倍之多。而從區(qū)域來看，近兩個(gè)季度，大興區(qū)的住宅和商業(yè)地塊接連拍出高價(jià)，成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)。包括綠地以3025億元(€304億)競得綜合用途用地，以及國際家居品牌宜家也購得一商業(yè)用地以作新店之用。(表九)

　　大宗物業(yè)買賣方面，國有金融機(jī)構(gòu)依舊表現(xiàn)活躍。如，國家開發(fā)銀行收購北豐C1寫字樓，華泰保險(xiǎn)購買國企大廈25,000平方米面積等。預(yù)計(jì)未來國有企業(yè)、金融、保險(xiǎn)及證券行業(yè)，仍將是北京大宗物業(yè)市場收購的主要力量。(表九)