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　　7月23日，位于浦東嶗山西路的上海市土地交易市場，備受市場關(guān)注的青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號地塊在這里公開拍賣。

　　青浦區(qū)地處上海市西郊，西接浙江和江蘇兩省，東距市區(qū)中心約20公里。趙巷10號地塊毗鄰佘山風(fēng)景區(qū)，總面積23.73萬平方米，出讓面積為21.02萬平方米，容積率要求為1.0，屬類別墅純住宅用地。

　　拍賣現(xiàn)場聚集了眾多媒體，但拍賣不到半個小時即結(jié)束，現(xiàn)場直播也中途掐斷。最終，金地集團(600383.SH)以30.48億元的總價奪標(biāo)，成為上半年上海新“地王”。

　　30.48億元的成交總價，折合樓面地價14500元/平方米，遠遠超過了青浦2007年創(chuàng)下的10672元/平方米的最高樓面地價。但是金地志在必得。拍賣過程顯示，第一輪金地就報出了30.48億元的價格，萬科(000002.SZ/200002.SZ)、保利地產(chǎn)(600048.SZ)、嘉華集團、龍湖地產(chǎn)、華潤置業(yè)(01109.HK)等開發(fā)商旋即放棄出價，金地在第二輪勝出。

　　此前數(shù)日，方興地產(chǎn)(000817.HK)剛剛以40.6億元天價獲得位于北京東四環(huán)的廣渠路15號地，創(chuàng)造了北京新的單價“地王”記錄。

　　中心城市“地王”頻出，成為新一輪土地回暖的重要標(biāo)志。不過，令房地產(chǎn)企業(yè)敢于購置土地的原因，還在于寬松的信貸和融資環(huán)境。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1月至6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源2.37萬億元，同比增長23.6%，增速較1月至5月提高7.5個百分點。其中，國內(nèi)貸款5381億元，增長32.6%，增速較1月至5月提高16.8個百分點。

　　銀行信貸亦大幅度放松，央行數(shù)據(jù)顯示，今年一季度新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款2218億元，購房貸款新增1149億元，而五六月份新增2866億元，占上半年新增的61%，超過了去年全年的個人購房貸款總量。

　　政府托市

　　2009年第一季度，在政府一系列救市政策的刺激下，樓市出現(xiàn)“小陽春”。但是，土地交易市場依然低迷。

　　除了地方政府土地出讓收入大幅減少，土地市場低迷最直接的后果是，大量已經(jīng)完成一級開發(fā)的土地，不能如期收回投入。

　　目前，土地市場遵循的主要規(guī)則是，由地方政府負(fù)責(zé)完成拆遷及“七通一平”等土地整理，再將具備直接開發(fā)條件的土地推向市場，進行公開“招拍掛”。

　　一方面，地方政府下轄的土地儲備中心通過銀行貸款，直接收購一些閑置土地，完成一級開發(fā)后投入市場，獲取土地出讓收益。

　　另一方面，地方政府也常常委托一些關(guān)系密切的國有企業(yè)進行一級開發(fā)，雙方共同分享土地出讓收益。

　　2009年2月，北京市土地儲備中心從中國建設(shè)銀行等多家銀行獲得了100億元授信。持續(xù)低迷的土地市場，顯然令土地儲備中心及其委托進行一級開發(fā)的地方國有企業(yè)，面臨著直接的還貸壓力。

　　例如，剛剛被方興地產(chǎn)拍得的北京廣渠路15號地塊，此前作為政府儲備用地，在投入大量資金完成一級開發(fā)后，閑置已達兩年以上。

　　中國銀監(jiān)會也對今年上半年土地儲備機構(gòu)貸款猛增表示擔(dān)憂。據(jù)調(diào)查，2月末，北京、江蘇、廣東政府土地儲備機構(gòu)貸款增速分別為58.3%、33.7%和49.1%，分別比去年末大幅上升24.6個、27個和13.6個百分點。中國銀監(jiān)會有關(guān)人士曾表示，2008年頻頻發(fā)生的土地低價成交，甚至流拍、退地事件，使許多土地儲備機構(gòu)還貸資金不足，如果房地產(chǎn)市場不能快速走出低迷，將使土地儲備機構(gòu)貸款面臨更大的風(fēng)險。

　　在土地大量流拍的壓力下，地方政府不得不考慮調(diào)整土地出讓策略。一些省市的地方政府，在今年上半年適當(dāng)調(diào)低了土地出讓價格，并放松了土地出讓條件。

　　早在2008年，土地市場陷入低迷之時，大部分城市即自動廢棄了打擊囤地政策。原因是，受流動性之困，即使地方政府不主動收回土地，一些資金鏈緊繃的開發(fā)商都在尋求退回土地。而土地一旦退回，則很難再成交。

　　到2009年上半年，一些省市的地方政府甚至許諾，開發(fā)商可以先進行開發(fā)，再分期繳納土地出讓金；或者暫時不開發(fā)，亦暫時不用繳納土地出讓金。有市場人士指責(zé)，這是政府在破壞自己制定的規(guī)則。

　　另一方面，地方政府開始借鑒香港市場的“勾地”規(guī)則，以減少土地流拍。所謂勾地，即由開發(fā)商向政府提出購買土地申請，并提出報價，雙方協(xié)商一致后，政府才對外發(fā)布招拍掛信息。若有其他開發(fā)商參與競價，則價高者得；若無其他開發(fā)商競價，則以底價成交。

　　5月5日，北京市土地儲備中心推出了類似“勾地”的預(yù)出讓土地制度。“預(yù)出讓”地塊只有在受理了開發(fā)商競買意向后，才能轉(zhuǎn)為正式掛牌出讓。如果沒有開發(fā)商提出競買意向，這些地塊將一直處于“預(yù)出讓”狀態(tài)，不能正式出讓。

　　北京市率先推出的“預(yù)出讓”地塊，有兩塊屬于限價房用地。這兩個地塊于2008年下半年入市，但由于一直無人競買，最終“撤牌”。

　　在上海，“勾地”制度雖然沒有明文規(guī)定，但從事土地業(yè)務(wù)的當(dāng)?shù)芈蓭煾嬖V《財經(jīng)》記者，由于去年下半年土地流拍情況嚴(yán)重，2009年年初起，當(dāng)?shù)卣驮诔鲎尣糠滞恋貢r，提前和開發(fā)商進行協(xié)商，確定有明確意向者之后，才拿出來進行“招拍掛”。

　　地方政府最為直接的托市辦法，是安排與其利益一致的地方國有企業(yè)參與“招拍掛”，以雙方都能接受的價格取得土地，避免土地過多流拍。

　　2009年一季度，北京市成交了多塊土地，但主要均由北京城開、首開、金隅等當(dāng)?shù)貒虚_發(fā)企業(yè)取得。

　　5月中旬，由于過去一年中頻頻遭遇土地流拍，北京市大興區(qū)政府特別召開了一次“土地推介會”，向開發(fā)商推銷域內(nèi)地鐵沿線的五個巨幅地塊。

　　一位業(yè)內(nèi)資深人士向《財經(jīng)》記者表示，過去大興區(qū)一直由政府自行承擔(dān)土地一級開發(fā)，很少與當(dāng)?shù)貒蠓窒黹_發(fā)收益，導(dǎo)致土地市場低迷時期，國有企業(yè)也不愿接盤。迫于財政壓力，地方政府才想出了“土地促銷”的招數(shù)。

　　國企的狂歡

　　與上一輪樓市泡沫期，上市公司競相拿地融資不同，2009年上半年，大部分上市公司拿地一直較為謹(jǐn)慎。

　　信貸及貨幣政策的雙寬松，為國有企業(yè)提供了充足的流動性。但由于實體經(jīng)濟回暖的基礎(chǔ)尚未夯實，一些國有企業(yè)出于資金保值，和分享新一輪房地產(chǎn)上漲收益的考慮，開始涉足土地市場，包括此前很少通過“招拍掛”拿地的一些國有開發(fā)商。

　　公開資料顯示，2009年上半年，全國排名前十位的單價“地王”中，有六個被國有企業(yè)取得，折合樓面地價全部超過13000元/平方米。其中包括廣州城建取得的天河區(qū)珠江新城D8-C3地塊，方興地產(chǎn)取得的北京市廣渠路15號地等。

　　方興地產(chǎn)是中化集團下屬的房地產(chǎn)公司，于2004年才開始涉足房地產(chǎn)業(yè)。2007年在香港上市。此前多涉足商業(yè)地產(chǎn)，并不引人注目。中化集團相關(guān)負(fù)責(zé)人向《財經(jīng)》記者表示，去年以來，中國出口貿(mào)易大幅下滑，中化集團的農(nóng)業(yè)、能源、化工、金融等主業(yè)均受到?jīng)_擊，影響一直持續(xù)到今年上半年。

　　中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團，亦成為這一輪土地盛宴中引人矚目的央企。5月21日，北京廣渠門外10號地拍賣現(xiàn)場，該公司與富力地產(chǎn)(02777.HK)一直競價到最后一輪。盡管富力地產(chǎn)最終以10.22億元的高價得手，但由于電子信息集團的激烈競爭，代價之高大大超出富力地產(chǎn)的預(yù)期。

　　不到一個月，電子信息集團下屬的成都中澤置業(yè)有限公司，便以15200元/平方米的樓面地價，摘得北京奧運村鄉(xiāng)水源九廠地塊，成為北京亞奧板塊新“地王”。

　　公開資料顯示，中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團為國務(wù)院國資委直屬企業(yè)，旗下?lián)碛?3家上市公司。受國際金融危機影響，中國電子信息產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷，普遍主營業(yè)務(wù)不佳。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，今年前六個月，全國新增貸款7.37萬億元，同比多增4.92萬億元，其中大部分進入了國有企業(yè)，特別是大型央企。但是，實體經(jīng)濟回暖的道路依然漫長，手握大量資金的國企必須尋找新的投資出路。

　　雖然監(jiān)管部門對信貸資金進入房地產(chǎn)市場有嚴(yán)格的監(jiān)管規(guī)定，不過一位投資界人士向《財經(jīng)》記者表示，實際操作中，多數(shù)企業(yè)往往將自有資金用于資本投資，而將信貸資金用于維持生產(chǎn)，信貸資金實際上還是變相進入了股市、樓市，監(jiān)管部門對此也基本上聽之任之。

　　上海一家土地開發(fā)企業(yè)高管指出，銷售市場的回暖和信貸的放松，使得開發(fā)商有了拿地的熱情和可能性，而且不少開發(fā)商結(jié)合過往經(jīng)驗認(rèn)為，現(xiàn)在不拿以后地價只會高不會低。

　　拿地分歧

　　“房地產(chǎn)調(diào)整比預(yù)期來得快，去得也快。”7月28日，綠城中國(03900.HK)總裁壽柏年向《財經(jīng)》記者表示。

　　就在半年前，綠城中國因為一筆高息債券即將到期，差點陷入清盤的境地，銀行授信亦全面凍結(jié)。“沒有新貸款，銷售又出了問題，令我們很難受。”壽柏年說。

　　原以為調(diào)整至少還要再過半年，屆時綠城中國形勢將更為危急。沒想到，天量信貸所帶來的流動性紓解，和上半年銷售迅速回暖，讓綠城中國最終安然度過危機?；仡櫷?，壽柏年坦言：“綠城很幸運，中國房地產(chǎn)企業(yè)都很幸運。”

　　在上一輪樓市泡沫中，綠城中國以“舍得高價拿地”聞名。剛剛度過危機，綠城中國在這一輪土地?zé)岢敝袇s顯得很謹(jǐn)慎。

　　7月23日，身著一身紅色T恤的綠城中國董事長宋衛(wèi)平，親自參與競拍杭州錢塘江邊上的18號地塊，卻以區(qū)區(qū)200萬元之差，拱手讓給另一家開發(fā)商。據(jù)稱宋衛(wèi)平凡穿紅色服裝上陣，即表示他志在必得，這次卻破了例。事后宋衛(wèi)平表示，“價格太高了”，但亦沒有表示遺憾。

　　類似的一幕，也出現(xiàn)在北京廣渠路15號地的“招拍掛”現(xiàn)場。手握百億元現(xiàn)金的SOHO中國(00410.HK)，在經(jīng)過多輪競拍后輸給了方興地產(chǎn)。SOHO中國董事長潘石屹知難而退，認(rèn)為方興地產(chǎn)的出價已經(jīng)超出了理性。

　　中原地產(chǎn)研究中心對萬科、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)等十大開發(fā)商上半年拿地情況進行了調(diào)研，顯示盡管土地市場出現(xiàn)回暖，十大開發(fā)商拿地卻比前兩年有所減少。企業(yè)用于購置土地的資本支出，由去年銷售額的30%，進一步下降至今年上半年的14%。

　　目前，十大開發(fā)商中，只有金地集團和央企保利地產(chǎn)正在重新構(gòu)建土地倉位。前十名單價“地王”中，僅有富力地產(chǎn)出于協(xié)同開發(fā)的考慮，以14097元/平方米的樓面地價，取得了臨近富力城的廣渠門外10號地。地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科雖然在上半年購入了15塊土地，是購買土地最多的大型品牌開發(fā)商，但多在二三線城市，價位亦不高。

　　金地集團是今年最早重新“殺回”土地市場的大型品牌開發(fā)商之一。之前整整一年半的時間里，金地集團一直隱忍過冬，只通過協(xié)議出讓的方式，取得過一塊土地。

　　金地集團上海分公司總經(jīng)理趙漢忠向《財經(jīng)》記者表示，“房地產(chǎn)市場從冬天直接進入了夏天，超出預(yù)料。”

　　他表示，基于對市場走向的樂觀判斷，金地集團近期還將繼續(xù)在上海拿地。為了加大土地儲備和開發(fā)規(guī)模，金地集團即將增發(fā)籌資不超過41億元。

　　上海一家上市開發(fā)企業(yè)的總裁則認(rèn)為，市場波動和政策變化如此之大，很難估量一兩年后的市場形勢，此時高價拿地，實際上是賭一兩年后房價仍然上行，風(fēng)險很大。他所在的公司寄希望于政府加大土地供應(yīng)，價格有所回落之時再尋找機會。

　　舊“地王”未解套

　　盡管新“地王”不斷涌現(xiàn)，不過，在上一輪土地狂飆中誕生的大部分舊“地王”，不少仍未開發(fā)；一些已經(jīng)開發(fā)的“地王”項目，也沒有進行預(yù)售。

　　以廣州為例，2007年高峰期，廣州一口氣拍出了27塊區(qū)域“地王”，其中24幅地塊至今沒有動工，總面積超過120萬平方米，相當(dāng)于2008年廣州出讓住宅建設(shè)用地的總和。

　　如金沙洲在2007年出讓的多幅地塊，樓面地價均為7000多元/平方米，如今該區(qū)域的房價水平僅為8000元/平方米至10000元/平方米。2007年北辰實業(yè)(601588.SH)在長沙斥資90億元取得的“地王”項目，至今亦未進入實質(zhì)開發(fā)。

　　在北京新“地王”廣渠路15號地的對面，是萬科于2007年取得的舊“地王”——西大望路20號。當(dāng)年萬科以11000多元/平方米的樓面地價獲得該地塊，后開發(fā)建成金色城品項目，預(yù)計今年年中開盤，若計入建筑安裝成本，成本價當(dāng)在15000元/平方米以上。

　　但是，與該地塊相鄰的首城國際于去年10月開盤，僅售10800元/平方米。春節(jié)后，合生創(chuàng)展(00754.HK)開發(fā)多年的成熟社區(qū)珠江帝景更以八折價格甩賣部分尾房。大望路區(qū)域市場的降價，令萬科一度很難對金色城品項目定價，昔日的“地王”，變成了燙手山芋。

　　不過，近兩個月來，大望路這一緊鄰北京CBD的區(qū)域市場，因為接連出現(xiàn)了兩個新“地王”，驟然由冷轉(zhuǎn)熱。

　　6月初，富力地產(chǎn)以14000多元/平方米的樓面地價取得廣渠門外10號地，周邊二手房價應(yīng)聲而漲。隔街相望的首城國際亦悄然提高了售價。

　　當(dāng)月底，靠近北京東四環(huán)的廣渠路15號地塊再次刷新“地王”記錄，在兩大“地王”的推動下，以10800元/平方米低開的首城國際，上漲到18000元/平方米以上。作為昔日“地王”，萬科金色城品項目，終于迎來了解套的希望。

　　只不過，無人能預(yù)測，新“地王”誕生后，是否會面臨著和舊“地王”一樣的被套的命運？

　　供需矛盾隱憂

　　樓市回暖加速了存貨消化。但由于開發(fā)投資不振，供需失衡的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　受2008年房地產(chǎn)市場銷售遇冷的影響，開發(fā)企業(yè)今年紛紛放慢推盤節(jié)奏，或“以銷定產(chǎn)”。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月至6月，北京、成都、武漢、深圳等城市新上市住房面積較去年同期下降了兩到三成。其中北京可售住房面積下降到1472萬平方米，較年初減少23%，出清周期由兩年下降至九個月。上海、杭州、深圳等地更是下降到了三至六個月。

　　不過，政策層面似乎反應(yīng)慢了半拍。2006年，中國銀監(jiān)會為調(diào)控房市過熱，出臺了37號文件，要求房地產(chǎn)開發(fā)商獲得銀行貸款，其自有資金不得低于開發(fā)項目總投資的35%。

　　2008年樓市進入深度調(diào)整之后，開發(fā)商銷售回款乏力，35%的自有資金下限無疑限制了開發(fā)商的開發(fā)速度。但直到今年5月，市場已經(jīng)回暖，開發(fā)商已經(jīng)渡過難關(guān)，監(jiān)管部門才將自有資金下限從35%降到20%。易居中國上海機構(gòu)分析師薛建雄指出，這個時候下調(diào)自有資金比例，只會給土地交易市場“火上澆油”。

　　土地供應(yīng)方面，2003年以后上海市每年住宅建設(shè)用地成交量不到1000萬平方米，2009年上半年只成交了214萬平方米。上海易居房地產(chǎn)研究院李戰(zhàn)軍認(rèn)為，拆遷難度過大是主要原因。目前浦東地區(qū)的拆遷成本要20000元/平方米至30000元/平方米，中心城區(qū)要50000元/平方米至60000元/平方米，房價上漲對地方政府變成了“雙刃劍”。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心對十大品牌開發(fā)商的調(diào)研數(shù)據(jù)，截至6月底，十家開發(fā)企業(yè)的土地庫存面積總量為1012萬平方米，相當(dāng)于九年的銷售量。大型房地產(chǎn)公司的土地庫存依舊巨大。

　　一個值得注意的指標(biāo)是，今年1月至6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成土地購置面積1.36億平方米，同比下降26.5%；完成土地開發(fā)面積1.1億平方米，同比下降15.2%。同期，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1.45萬億元，同比增長9.9%，增幅比去年同期回落了23.6個百分點。

　　由于當(dāng)前的開發(fā)投資決定了未來供給，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)低速表明，靠信貸支撐的這一輪樓市回暖基礎(chǔ)并不牢固，開發(fā)商對后市判斷仍然存在分歧。

　　出于對未來供需矛盾的擔(dān)憂，7月中旬以來，上海市陸續(xù)出臺政策，敦促開發(fā)商盡早開工、盡快預(yù)售，打擊開發(fā)商捂盤惜售，以加大住宅供給。北京市建委近期也邀請多家開發(fā)商座談，要求其加快項目建設(shè)和上市銷售的速度。

　　不過，市場對這一系列舉措的反應(yīng)較為平淡。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟就認(rèn)為，老調(diào)重彈最多起到警示作用，并不會對開發(fā)商形成實質(zhì)性的壓力。由于形成新的供給需要時間，下半年樓市供應(yīng)仍將偏緊，房價仍將是上行趨勢。