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　　特征三：“變”--市場(chǎng)主體趨變，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)策略由“區(qū)域布局”向“全國(guó)布局”轉(zhuǎn)變；消費(fèi)者層面“自住客”讓位于“投資客”

　　隨著09年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，開(kāi)發(fā)商自身的資金壓力得到了進(jìn)一步的緩解，在解除了后顧之憂的同時(shí)，廣大實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始謀求均衡的全國(guó)化布局。相關(guān)數(shù)據(jù)也表明，在全國(guó)化布局的進(jìn)程中，龍頭企業(yè)明顯領(lǐng)先于于其他中小企業(yè)，在這一點(diǎn)上萬(wàn)科和中海外表現(xiàn)得最為明顯。在已公布的城市能級(jí)的排名榜單中，作為龍頭企業(yè)的萬(wàn)科和中海外表現(xiàn)出了其在全國(guó)范圍內(nèi)均衡布局的特性，兩大企業(yè)在三種能級(jí)城市中銷售金額和銷售面積的排名均能位列前五。同時(shí)作為中流砥柱的保利和招商亦能夠在一線城市和二線城市的銷售排名位列前五。

　　【數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)及各企業(yè)半年報(bào)】

　　除了均衡布局的全國(guó)性企業(yè)之外，在不同的三種能級(jí)城市中也不乏表現(xiàn)突出的單項(xiàng)“冠軍”型企業(yè)，比如富力在一線城市稱雄；世紀(jì)金源和恒大在二線城市坐大；碧桂園則在三、四線名列首位。

　　一線城市作為廣大開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略性城市，其重要程度自不必言。但除一線城市外，廣闊的二、三、四線城市也成為廣大開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)爭(zhēng)奪的目標(biāo)。相關(guān)數(shù)據(jù)也表明，二線城市對(duì)于銷售面積TOP20企業(yè)的貢獻(xiàn)率最高，為52%。二線城市雖不比一線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但由于在銷售面積上占據(jù)優(yōu)勢(shì)，促使其貢獻(xiàn)程度與一線城市平齊。

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　　在二線城市中，萬(wàn)科、中海外依然以其強(qiáng)大的實(shí)力牢牢占據(jù)著領(lǐng)先的位置。除此之外，恒大憑借著在中西部城市的戰(zhàn)略布局，占據(jù)著銷售面積第二名的位置。從恒大地產(chǎn)的全國(guó)布局戰(zhàn)略中可以清晰地發(fā)現(xiàn)，其目前在售項(xiàng)目中的77%集中在在二線城市，而一線城市則僅有廣州。在經(jīng)營(yíng)策略方面，恒大通過(guò)高性價(jià)比產(chǎn)品，在二線城市中頗具影響力。而由于產(chǎn)品定位的原因，在二線城市的銷售金額排名上無(wú)緣前三甲。

　　從三、四線城市來(lái)看，由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的原因，三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平也較其他地區(qū)滯后。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，廣闊的三、四線城市對(duì)于銷售面積TOP20企業(yè)的貢獻(xiàn)率雖然較一線城市高出4個(gè)百分點(diǎn)但也僅僅至26%。

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　　在三、四線城市中碧桂園的表現(xiàn)最為突出，碧桂園在三、四線城市的銷售金額和銷售面積均位列第一，這主要與其特殊的經(jīng)營(yíng)模式有關(guān)。目前，碧桂園95%的在售項(xiàng)目均位于全國(guó)三、四線城市。在這些地區(qū)，由于樓市的發(fā)展相對(duì)遲緩，受房地產(chǎn)周期的波動(dòng)影響相對(duì)較小

　　在消費(fèi)者層面，由于09年以來(lái)政府實(shí)行了寬松的貨幣政策，增大了民眾對(duì)通脹的預(yù)期，也加劇了資金的惶恐。加之整體經(jīng)濟(jì)前景的不確定性和匱乏的投資渠道，致使各類社會(huì)資金的避險(xiǎn)心理逐步加重。因此，率先回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始受到資金的追捧，表現(xiàn)在市場(chǎng)方面就是“自住客開(kāi)始逐步讓位于投資客”。預(yù)計(jì)，下半年仍會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求避險(xiǎn)，短期內(nèi)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)仍將持續(xù)活躍，尤其是投資價(jià)值凸現(xiàn)的高端住宅市場(chǎng)。

　　二、09年下半年市場(chǎng)展望

　　09年下半年，全球經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)依舊撲朔迷離。從國(guó)際層面來(lái)看，傳統(tǒng)的幾大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“引擎”依然是人們的希望所在。其中，美國(guó)方面的Conference Board領(lǐng)先指標(biāo)顯示已于2008年12月觸底，但在2009年4月之前回升的速度較慢，預(yù)計(jì)美國(guó)GDP環(huán)比停止下滑并企穩(wěn)可能要到2009年3季度，恢復(fù)正增長(zhǎng)可能要到第4季度，GDP同比增速最早有望在4季度或2010年1季度出現(xiàn)正增長(zhǎng)；而歐元區(qū)GDP絕對(duì)量仍在負(fù)增長(zhǎng)，全年GDP同比可能下滑4%至5%。但第二季度起下滑的速度將放緩，GDP季度環(huán)比有望在4季度實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，2010年上半年有望實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。國(guó)際方面的整體形勢(shì)可謂“喜憂參半”。

　　在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)方面，09年下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在去庫(kù)存與去產(chǎn)能中進(jìn)行自我修復(fù)，貢獻(xiàn)7%的GDP增長(zhǎng)率，政策進(jìn)一步的刺激可以完成1%的增長(zhǎng)率。因此，2009年下半年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將是一個(gè)“非常7+1”的行情。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)雖然在穩(wěn)步復(fù)蘇，但增長(zhǎng)的內(nèi)部需求與消失的外部需求并不是匹配的。企業(yè)的利潤(rùn)雖然探底回升，但是并不盡如人意。公共財(cái)力的消耗在勉力維持，如果不完成投資的空中接力，財(cái)政赤字率將會(huì)突破4%，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)正在逐步加大，經(jīng)濟(jì)面臨踏空的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)持審慎樂(lè)觀的態(tài)度比較切合實(shí)際。

　　在以上大經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景下，09年下半年市場(chǎng)又將如何呢？

　　情況一：假如房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，那么國(guó)家將會(huì)出臺(tái)政策抑制房?jī)r(jià)上漲，如收緊二套房貸等

　　今年上半年以來(lái)，全國(guó)商品房銷售均價(jià)達(dá)4632元/平米，與08年全年相比上漲22%。因?yàn)槿珖?guó)房?jī)r(jià)自1998年開(kāi)始，一直呈緩慢的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中04、07年兩個(gè)快速上漲階段漲幅也分別是19%、17%，所以今年上半年房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到歷史最高，上漲速度過(guò)快。同時(shí)部分城市房?jī)r(jià)反彈勢(shì)頭明顯，仿佛又回到了07年高漲期時(shí)的態(tài)勢(shì)。以深圳為例，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年1～6月份，深圳商品房市場(chǎng)持續(xù)回暖，交易價(jià)格也逐漸走高，從2月份的10987元/平米到6月份的14908元/平米，上漲36%；同時(shí)深圳市場(chǎng)上重現(xiàn)07年“搶房”的場(chǎng)面，許多項(xiàng)目一開(kāi)盤(pán)即宣告售罄，更有甚者，有部分消費(fèi)者在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前夜就通宵排隊(duì)，等待購(gòu)房。

　　【數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)及國(guó)家統(tǒng)計(jì)局】

　　樓市的火爆上漲，引起了中央及地方政府對(duì)其背景、程度及樓市未來(lái)的關(guān)注。有消息稱，今年上半年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局與國(guó)土資源部先后赴各地摸底樓市情況，調(diào)查內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)狀況，開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成，項(xiàng)目地價(jià)與房?jī)r(jià)等。政府部門(mén)帶隊(duì)調(diào)查摸底樓市情況，這在中國(guó)來(lái)說(shuō)是首次。

　　今年下半年，假如房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，國(guó)家可能通過(guò)行政手段來(lái)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，如開(kāi)征物業(yè)稅、加息、收緊二套房貸等，目前已有杭州出臺(tái)政策收緊二套房貸，預(yù)計(jì)上海等城市將會(huì)跟進(jìn)，到時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)像07年底那樣，成交量立即下降，隨后房?jī)r(jià)開(kāi)始回落，市場(chǎng)進(jìn)入新一輪調(diào)整；同時(shí)，如果房?jī)r(jià)過(guò)高，老百姓購(gòu)買力不足，也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　情況二：假如房?jī)r(jià)維穩(wěn)，那么成交量將持續(xù)在一定高位，地價(jià)將會(huì)上漲

　　全球金融危機(jī)影響下的中國(guó)，政府正采取積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，力圖擴(kuò)內(nèi)需、促增長(zhǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，努力達(dá)成全年增長(zhǎng)8%的預(yù)期，國(guó)家從08年至09年上半年投入了近7萬(wàn)億，在這種情況下，由于目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有出現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的增長(zhǎng)，所以其結(jié)果必然會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹，而為了規(guī)避通貨膨脹帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)就成了最好的保值增值的手段。同時(shí)房地產(chǎn)投資可以帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)的投資和建設(shè)，對(duì)實(shí)現(xiàn)“保增長(zhǎng)”的目標(biāo)意義重大。

　　因此，在全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚不明朗，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并未根本好轉(zhuǎn)的狀況下，房地產(chǎn)依然肩負(fù)著重要使命。在目前市場(chǎng)成交活躍的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的熱情將保持高漲，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的力度將加大。

　　假如下半年房?jī)r(jià)維穩(wěn)的話，政府將不會(huì)出臺(tái)打壓政策，那么在避險(xiǎn)心理及投資加速的驅(qū)動(dòng)下，由自用、投資、投機(jī)需求的共同作用，預(yù)計(jì)下半年成交量仍會(huì)維持較高水平，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積將有望超過(guò)2007年水平。

　　隨著成交的持續(xù)活躍，企業(yè)有了充足的資金，對(duì)后市信心必有所增強(qiáng)，這樣土地市場(chǎng)必將繼續(xù)演繹火熱行情。由于迫于土地財(cái)政的壓力，下半年政府仍將積極推地。而有實(shí)力的企業(yè)將會(huì)大規(guī)模儲(chǔ)地，土地市場(chǎng)將會(huì)重演2007年瘋狂爭(zhēng)搶的場(chǎng)面，土地的溢價(jià)就會(huì)隨之升高，像目前仍以底價(jià)成交為主的二三線城市將會(huì)迎來(lái)新一輪上漲潮。

　　09年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)從成交方面來(lái)看可能發(fā)生以上兩種情況外，從市場(chǎng)參與主體來(lái)看情況如下：

　　政府：加大對(duì)保障性住房的建設(shè)力度。6月2日從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》已經(jīng)出臺(tái)，總體目標(biāo)是從2009年起到2011年，爭(zhēng)取用三年時(shí)間，基本解決747萬(wàn)戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。《規(guī)劃》還列出了年度工作任務(wù)，即2009年新增廉租住房房源177萬(wàn)套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼83萬(wàn)戶；2010年新增廉租住房房源180萬(wàn)套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼65萬(wàn)戶；2011年新增廉租住房房源161萬(wàn)套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼43萬(wàn)戶。

　　中介企業(yè)：上市。隨著IPO的重啟及房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程的發(fā)展，09年下半年將有少數(shù)房地產(chǎn)營(yíng)銷代理企業(yè)上市。日前，從上海證券報(bào)獲得權(quán)威消息，發(fā)起于上海的代理企業(yè)--同策房產(chǎn)已經(jīng)向中國(guó)證監(jiān)會(huì)遞交中小板上市申請(qǐng)，正在等待批復(fù)。如果上市成功，同策將成為易居(中國(guó))之后，上海又一家大型房地產(chǎn)代理業(yè)上市企業(yè)。除了同策外，另一家代理類房企--在2008年8月通過(guò)證監(jiān)會(huì)發(fā)審委上市申請(qǐng)審核的深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司，將有可能在IPO(首次公開(kāi)發(fā)行)重啟后率先上市。