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　　報告關(guān)鍵點(diǎn)

　　珠三角地區(qū)成交量普遍上升，深圳房價環(huán)比大幅上揚(yáng)。

　　長三角地區(qū)整體回調(diào)，上海、杭州仍維持高成交量。

　　環(huán)渤海地區(qū)本周成交量小幅下降。

　　中西部地區(qū)多數(shù)城市環(huán)比上升，唯成都房交會后有所萎縮。

　　在北京、深圳、上海、杭州、寧波、蘇州、重慶、廈門、福州等有存量數(shù)據(jù)的城市中，存貨消化壓力普遍減輕，上海、杭州存貨壓力最小。

　　報告摘要

　　通過密切跟蹤全國四大區(qū)域——珠三角、長三角、環(huán)渤海、中西部中心城市的周成交量數(shù)據(jù)，我們試圖給投資者呈現(xiàn)及時、準(zhǔn)確、直觀的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，從而為投資者的決策提供有益的參考。

　　本次周報數(shù)據(jù)是2009年第23周的數(shù)據(jù)，時間從2009年6月1日到6月7日。

　　珠三角地區(qū)成交量普遍上升，深圳房價環(huán)比大幅上揚(yáng)；長三角地區(qū)整體回調(diào)，上海、杭州仍維持高成交量；環(huán)渤海地區(qū)本周成交量小幅下降；中西部地區(qū)多數(shù)城市環(huán)比上升，唯成都房交會后有所萎縮。

　　珠三角地區(qū)成交量普遍上升，深圳房價環(huán)比大幅上揚(yáng)。深圳本周商品房成交17.9萬平方米，成交金額為29.5億元，環(huán)比上周分別上升了8.9%和39.5%，成交均價為16541元/平米，環(huán)比上周大幅上升了28.1%。深圳去年11、12月份是2008年成交的高峰，期間的平均周成交面積和金額分別為14.6萬平方米和16.9億元，成交放量的2007年上半年平均周成交面積和金額分別為14.9萬平方米和17.4億元(07年1月周成交量最高峰時為19.9萬平米)，本周的成交面積仍維持較高的水平。廈門、東莞也環(huán)比上升，成交量分別上升了18.9%、7%；福州則基本維持不變。這些城市均超過了去年高點(diǎn)11、12月時的周成交量。

　　長三角地區(qū)整體回調(diào)，上海、杭州仍維持高成交量。上海成交量仍然維持較高成交量，本周共成交65.8萬平米，環(huán)比上升了5%，成交量超過08年高峰時水平(60.3萬平方米)，與07年峰值仍有一段距離(07年成交高峰時期為5月至10月，峰值平均在每周80多萬平米)；杭州本周成交40萬平米，環(huán)比下降了11.2%，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了07年的平均水平(22.1萬平米)。蘇州、寧波分別成交14.8、12.5萬平米，環(huán)比下降了15.8%、39.7%，合肥成交額下降了25.7%，南京下降了12.8%；長三角地區(qū)整體在前期成交量高企后的正?；卣{(diào)。

　　環(huán)渤海地區(qū)本周成交量小幅下降。北京期房簽約36.9萬平方米，與上周相比下降了2.5%，期房加現(xiàn)房簽約49.8萬平方米，環(huán)比下降了1.3%，期房加現(xiàn)房簽約量接近08年峰值60萬平米的水平(僅有一周達(dá)到)，與07年10月間的峰值水平75萬平米仍有一段距離。天津商品房成交31.5萬平方米，與上周相比下降了2.7%，但遠(yuǎn)超08年峰值水平(18萬平方米)，與07年9月間的峰值40萬平米的水平也比較接近。青島成交15.4萬平米，也環(huán)比下降了1.7%，仍超過07年的平均成交量(14.8萬平米)。

　　中西部地區(qū)多數(shù)城市環(huán)比上升，唯成都房交會后有所萎縮。成都本周商品房成交15.2萬平米，下降了56.4%；重慶成交量本周商品房成交43.4萬平米，環(huán)比上升了35.8%，今年以來周均成交達(dá)44.1萬平米，與去年的周均成交量22.5萬平米相比增加了近1倍；昆明成交12.2萬平米，環(huán)比上升了3.8%；長沙成交45.7萬平米，環(huán)比上升了41.7%；武漢本周成交31.0萬平米，環(huán)比上升了25.3%，接近07年高峰時的水平(6、7月間周均最高成交量35.3萬平米)。

　　在存量方面，我們有上海、北京、深圳、重慶、杭州、蘇州、寧波、廈門和福州等9個城市的數(shù)據(jù)

　　(表1)。

　　北京：消化可售住宅所需要的時間總體上呈下降態(tài)勢。本周住宅供給套數(shù)較上周下降(圖35)，其中期房供給下降、現(xiàn)房供給微降。本周住宅成交套數(shù)與上周持平，其中期房、現(xiàn)房成交均持平；動態(tài)前四周平均的住宅成交套數(shù)與上周持平，其中期房成交、現(xiàn)房成交均持平(圖36)。

　　按照動態(tài)前4周、前12周、前24周的銷售速度計算(圖37-39)，至2009年第23周，消化可售“期房現(xiàn)房”住宅所需時間分別是30周、30周、38周。

　　若將上述消化可售住宅所需周數(shù)分別稱為指標(biāo)1、指標(biāo)2、指標(biāo)3，則指標(biāo)1、指標(biāo)2、指標(biāo)3均較上周微降。其中：指標(biāo)1低于08年各期的水平，低于07年多數(shù)時間的水平；指標(biāo)2低于08年各期的水平，低于07年多數(shù)時間的水平；指標(biāo)3低于08年大多數(shù)時間的水平，低于07年同期水平。

　　深圳：消化一手房所需要的時間總體上保持下降態(tài)勢，低于08年各期的水平。本周一手房供給較上周下降(圖42)；成交套數(shù)(動態(tài)前四周平均)較上周下降(圖43)。按照動態(tài)前4周、前12周、前24周的銷售速度計算(圖44-46)，至2009年第23周，消化一手房所需時間分別是22周、21周、25周。

　　上海：目前的可售房源存貨壓力較輕，按照動態(tài)前4周銷售速度計算，至2009年第23周，消化一手房所需時間是8.9周；按照動態(tài)前12周銷售速度計算，消化一手房所需時間是10.3周。

　　重慶：可售房源存貨壓力近幾周大幅減輕，按照動態(tài)前4周銷售速度計算，至2009年第23周，消化一手房所需時間是35.8周；按照動態(tài)前12周銷售速度計算，消化一手房所需時間是23.6周。

　　杭州：近兩周的可售房源存貨壓力大幅下降，按照動態(tài)前4周銷售速度計算，至2009年第23周，消化一手房所需時間是7.8周；按照動態(tài)前12周銷售速度計算，消化一手房所需時間是12.3周。

　　寧波：今年以來的可售房源存貨壓力繼續(xù)減輕，動態(tài)12周的存貨消化時間也已經(jīng)降至1年以內(nèi)。按照動態(tài)前4周銷售速度計算，至2009年第23周，消化一手房所需時間是36.6周；按照動態(tài)前12周銷售速度計算，消化一手房所需時間是45.9周。

　　廈門：目前的可售房源存貨壓力一般，按照動態(tài)前4周銷售速度計算，至2009年第23周，消化一手房所需時間是26.9周；按照動態(tài)前12周銷售速度計算，消化一手房所需時間是27.5周。

　　福州：目前的可售房源存貨壓力一般，按照動態(tài)前4周銷售速度計算，至2009年第23周，消化一手房所需時間是22.5周；按照動態(tài)前12周銷售速度計算，消化一手房所需時間是25.6周。

　　蘇州：本周新增，目前的可售房源存貨壓力較輕，按照動態(tài)前4周銷售速度計算，至2009年第23周，消化一手房所需時間是15.4周；按照動態(tài)前12周銷售速度計算，消化一手房所需時間是25.6周。

　　投資建議：維持行業(yè)“領(lǐng)先大市-A”的投資評級。本周重點(diǎn)推薦公司：繼續(xù)推薦上周推出的組合：萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展、蘇寧環(huán)球、濱江集團(tuán)。(推薦理由：普通商品房開發(fā)的資本金比例調(diào)降為20%，土地儲備適中、高周轉(zhuǎn)的公司成為我們的首選(參見6月1日的行業(yè)點(diǎn)評報告“降低資本金比例：房地產(chǎn)刺激政策第二大步”和上周的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)周報)。同時，杭州地區(qū)成交量持續(xù)大幅上升，并且還在歷史超高位。)。

　　新增推薦中國國貿(mào)，估值優(yōu)勢明顯，RNAV15元/股，目標(biāo)價15元/股；商業(yè)物業(yè)投資性需求跡象出來了。投資評級“買入—A”。

　　行業(yè)動態(tài)分析