公司將大力推進(jìn)武漢市三角路村“城中村”改造項(xiàng)目進(jìn)展，同時(shí)合理擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備規(guī)模，積極并購目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　6月8日，光大證券發(fā)布投資報(bào)告，給予福星股份“買入”評(píng)級(jí)。光大證券分析，福星股份下屬負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的福星惠譽(yù)公司是武漢當(dāng)?shù)刈畲蟮拈_發(fā)商。公司武漢市區(qū)項(xiàng)目位置優(yōu)越，并能維持較高毛利率。公司總計(jì)權(quán)益土地儲(chǔ)備(未結(jié)算)285萬平米，目前有149萬平米，包括了6月4日取得的三角路城中村項(xiàng)目首期地塊，平均售價(jià)均可達(dá)到8000元以上。

　　10億拿地

　　6月4日，福星惠譽(yù)以掛牌方式競(jìng)得位于武漢市洪山區(qū)三角路村“城中村”改造項(xiàng)目，成交土地面積為82996.73平方米，成交總價(jià)款為人民幣10.26億元，樓面地價(jià)2860元/平方米。該地塊規(guī)劃總建筑面積35.89平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住、商業(yè)用地，規(guī)劃容積率不大于4.8。

　　據(jù)悉，這是武漢今年第四次出讓國有土地使用權(quán)，10宗地一次性全部出讓，吸引了福星惠譽(yù)、保利、金地等眾多知名房企。當(dāng)天的土地拍賣會(huì)，不論是成交地面積，還是成交金額，均是近兩年武漢規(guī)模最大的一次。

　　福星惠譽(yù)在公告中指出，該地塊的成功競(jìng)得有利于進(jìn)一步增加本公司土地儲(chǔ)備，增強(qiáng)公司房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和可持續(xù)發(fā)展能力，為公司提供新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　光大證券認(rèn)為，洪山區(qū)三角路城中村項(xiàng)目首個(gè)地塊的取得標(biāo)志著福星惠譽(yù)跟進(jìn)的這個(gè)項(xiàng)目取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，預(yù)期在不久的將來，規(guī)劃建筑面積86萬平米的剩余土地也可獲得。屆時(shí)福星惠譽(yù)的土地儲(chǔ)備將大幅增加到371萬平米，位于武漢中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備將達(dá)到234萬平米，比三角路項(xiàng)目取得前擴(kuò)大近一倍。三角路項(xiàng)目、水岸星城、福星國際城能連成片區(qū)，形成超大型的綜合景觀社區(qū)，整個(gè)體量(未售部分)達(dá)到185萬平米。同時(shí)，根據(jù)規(guī)劃，未來幾年經(jīng)營規(guī)模上將可達(dá)到30%的復(fù)合增長(zhǎng)。

　　據(jù)了解，福星惠譽(yù)在土地儲(chǔ)備和經(jīng)營目標(biāo)上的3年規(guī)劃是：3年后土地儲(chǔ)備達(dá)到600萬平米，其中環(huán)渤海100萬平米。與土地儲(chǔ)備相對(duì)應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年銷售收入計(jì)劃達(dá)到50億元以上。

　　目前，公司在武漢擁有的土地儲(chǔ)備全部位于市區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，大約有92萬平方米，內(nèi)環(huán)線內(nèi)儲(chǔ)備面積在武漢所有房地產(chǎn)公司中位列第一。

　　福星股份在年報(bào)中稱，旗下目前最為重要的兩個(gè)項(xiàng)目是“福星國際城”和武漢市“三角路城中村綜合改造項(xiàng)目”。公司將大力推進(jìn)武漢市三角路村“城中村”改造項(xiàng)目進(jìn)展，同時(shí)合理擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備規(guī)模，積極并購目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　土地“瓶頸”

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，是我們花大價(jià)錢拿地的底氣”。4日，拍下洪山區(qū)三角路村地塊后，福星惠譽(yù)總經(jīng)理譚少群對(duì)媒體表示。

　　拍賣師陳少湘認(rèn)為，受上半年樓市回暖鼓舞，開發(fā)商拿地?zé)崆槊黠@上升，同時(shí)也保持了足夠的理性，部分片區(qū)樓面地價(jià)有所恢復(fù)，但比2007年高峰時(shí)地價(jià)還要低出不少。

　　福星股份根據(jù)6月3日的研究報(bào)告指出，受益行業(yè)反彈，武漢住宅市場(chǎng)銷售超越預(yù)期，公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展形勢(shì)良好。

　　2009年一季度，全國人民幣新增貸款達(dá)4.58萬億元，超過往年全年新增貸款金額，這樣的背景下，福星惠譽(yù)累計(jì)獲得的授信額度也在不斷增加，公司“不差錢”。2009年前4個(gè)月，武漢賣出商品房3.5萬套，相當(dāng)于去年前9個(gè)月的銷售量，而福星惠譽(yù)的回款也超過2007年高峰期的水平。

　　數(shù)據(jù)顯示，福星惠譽(yù)總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)連續(xù)4年實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2008年福星惠譽(yù)的總資產(chǎn)規(guī)模為46.68億元，較2007年增長(zhǎng)39.74%，凈資產(chǎn)21.61億元，同比增長(zhǎng)97.39%，名義資產(chǎn)負(fù)債率為54%，剔除母公司福星股份通過借款方式使用的增發(fā)資金12.13億元后，凈資產(chǎn)負(fù)債率僅37%，是上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率最低的企業(yè)之一。

　　但是，對(duì)于樓市“小陽春”，福星惠譽(yù)總經(jīng)理譚少群仍謹(jǐn)慎地認(rèn)為，這只是2008年剛性需求的釋放，后期形勢(shì)必須根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的整體走勢(shì)加以判斷。

　　海通證券6月4日認(rèn)為，隨著福星國際城將于2010年開始貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)，以及三角路項(xiàng)目的重大進(jìn)展，公司未來發(fā)展面臨的低價(jià)土地有限的問題將得到解決。如果三角路項(xiàng)目進(jìn)展順利，則標(biāo)志著其獨(dú)特發(fā)展模式的初步成功，即通過參與武漢城中村改造獲取土地儲(chǔ)備。

　　“舊城改造”模式

　　“福星惠譽(yù)的增長(zhǎng)，并不是建立在簡(jiǎn)單的快進(jìn)快出的模式之上。”譚少群日前對(duì)媒體表示，“而是基于有效掌握多項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏，既不能‘斷炊’，也不能一味地?cái)€‘物料’，而是在資金規(guī)模、開發(fā)速度中間掌握好一個(gè)利潤(rùn)平衡點(diǎn)，使資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率最優(yōu)化。”

　　據(jù)了解，福星惠譽(yù)以資本運(yùn)作為主要手段，以收購、兼并、重組為切入點(diǎn)，進(jìn)入“武漢1+8城市圈”開發(fā)，依據(jù)“立足武漢，向外拓展”的戰(zhàn)略構(gòu)想，在過去5年內(nèi)，除了在武漢核心區(qū)的發(fā)展外，先后布局孝感、咸寧、恩施等湖北重要城市，并成功進(jìn)入北京運(yùn)作，從而構(gòu)建全國性的戰(zhàn)略布局。

　　福星惠譽(yù)內(nèi)部管理人員向媒體透露，公司最大的特色，就是“舊城改造”的模式。經(jīng)過探索和經(jīng)營，已經(jīng)完成開發(fā)了福星城市花園、金色華府、漢口春天等案例，在“舊城改造”、“城中村改造”和“建造城市中心區(qū)高檔住宅”等方面，形成了“城市核心區(qū)運(yùn)營”的獨(dú)家風(fēng)格和綜合專業(yè)實(shí)力優(yōu)勢(shì)，累計(jì)完成舊城改造項(xiàng)目總建筑面積超過138萬平方米，正在開發(fā)和即將開發(fā)的舊城改造項(xiàng)目合計(jì)超過200萬平方米。

　　事實(shí)上，在8年前，當(dāng)武漢大多數(shù)開發(fā)商都在爭(zhēng)搶郊區(qū)便宜土地進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)時(shí)，福星惠譽(yù)卻選擇了當(dāng)時(shí)別人無法理解、退避三舍的發(fā)展模式--“舊城改造”。從福星城市花園，到金色華府、漢口春天，再到水岸星城，福星惠譽(yù)已走過8年舊城改造的歷程。2002年，福星惠譽(yù)經(jīng)過297次舉牌以8億元的彼時(shí)“天價(jià)”拿下武昌沙湖地塊，高出起拍價(jià)格一倍。如今，位于武昌沙湖之濱的水岸星城已經(jīng)成為“2007-2008中國城市十大建筑新地標(biāo)”，并被國際公園協(xié)會(huì)評(píng)為“中國國際花園社區(qū)”。08年初，福星惠譽(yù)又與呼和浩特市政府簽署“城中村”改造協(xié)議，項(xiàng)目涉及土地3000畝，建筑面積約520萬平方米。

　　“我們有非常明確的思路，始終堅(jiān)持城市中心開發(fā)策略。”譚少群說，“城中村改造項(xiàng)目符合我們公司的發(fā)展戰(zhàn)略，也是房地產(chǎn)企業(yè)改善人居環(huán)境、提升城市形象的社會(huì)職責(zé)所在。”證券公司地產(chǎn)分析師評(píng)價(jià)，武漢是個(gè)很好的舊城改造市場(chǎng)，政府也非常支持，也有一些好的政策，這對(duì)于福星惠譽(yù)未來的發(fā)展，是一個(gè)大的機(jī)遇。

　　有分析師認(rèn)為，福星惠譽(yù)有著獨(dú)特的抗周期、抗風(fēng)險(xiǎn)的土地獲得模式。通過提前參與城中村改造規(guī)劃方案的制定，之后再通過招拍掛拿地的模式，能很好地規(guī)避在土地市場(chǎng)景氣階段與其他開發(fā)商的激烈競(jìng)爭(zhēng)，有利于控制項(xiàng)目土地成本。另外，土地款的支付上也比較靈活，一般是根據(jù)動(dòng)遷和開發(fā)進(jìn)度來支付土地款，公司在這類項(xiàng)目上占?jí)旱馁Y金較少，有利于提高資金的周轉(zhuǎn)率，開發(fā)周期彈性空間大，相當(dāng)于用少量資金鎖定了優(yōu)質(zhì)土地資源。