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　　 1季度全省房地產(chǎn)開發(fā)到位資金1011.34億元，為2002年以來最高點(diǎn)，同比增長9.11%，增幅同比回落16.24個(gè)百分點(diǎn)。

　　一、數(shù)據(jù)分析

　　（一）房地產(chǎn)投資

　　1、完成開發(fā)投資

　　今年1季度，廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資475.1億元，同比下降14.97%，但與今年1～2月份17.1%的同比降幅相比有所收窄，且總額仍高于2007年同期水平。固定資產(chǎn)投資占GDP比重為25.43%，同比增加1.31個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資占GDP比重為6.18%，同比減少1.59個(gè)百分點(diǎn)（見圖一）。

圖一：廣東近年第1季度固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長比較

　　按用途劃分的完成房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資同比下降13.23%；辦公樓投資有較明顯上升，同比增長14.76%，增幅同比增加29.17個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營業(yè)用房投資基本與去年同期持平；而其它投資同比下降33.97%（見表1、圖二）。

圖二：廣東近年第1季度房地產(chǎn)各類投資走勢

　　2、開發(fā)資金來源

　　1季度全省房地產(chǎn)開發(fā)到位資金1011.34億元，為2002年以來最高點(diǎn)，同比增長9.11%，增幅同比回落16.24個(gè)百分點(diǎn)。從近年1季度房地產(chǎn)到位資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例看，今年達(dá)到最高點(diǎn)，為213%，同比增長47個(gè)百分點(diǎn)，增幅也是近年來最大（見表2、圖三）。

圖三：廣東近年第1季度房地產(chǎn)到位資金情況

　　從資金來源看，國內(nèi)貸款、外資及其它（銷售回籠資金）同比均出現(xiàn)不同幅度的上漲，增幅分別為2.31％、11.3％、28.11%，這與2008年度銷售回籠資金出現(xiàn)兩成二的降幅形成了鮮明對比。而自籌資金同比下降4.4%（見表3）。

圖四：廣東近年第1季度房地產(chǎn)資金來源變動

　　與上年同期相比，資金來源的結(jié)構(gòu)有較大調(diào)整。銷售回籠資金占到位資金比重達(dá)到41.26%；而國內(nèi)貸款和自籌資金占到位資金的比重分別下降約2和4個(gè)百分點(diǎn)；外資占到位資金比重與去年同期基本持平（見圖五）。

圖五：廣東近年第1季度房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)

　　（二）土地購置（注1）

　　與上年同期相比，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積大幅度下降84.27%，增幅同比減少158.51個(gè)百分點(diǎn)；成交價(jià)款下降72.64%，增幅同比減少55.64個(gè)百分點(diǎn)；購置單價(jià)則同比增長77.33%。

圖六：廣東近年第1季度房地產(chǎn)企業(yè)購置土地狀況

　　（三）商品房建設(shè)

　　商品房施工面積基本與去年同期持平；竣工面積同比有一成二的增長；新開工面積則出現(xiàn)回落。各類商品房新開工面積同比均出現(xiàn)不同幅度回落，其中住宅降幅為50.41%（見表4）。

圖七：廣東近年第1季度商品房建設(shè)狀況 

　　（四）商品房交易

　　1季度全省商品房銷售面積1121.37萬平方米，同比增長37.97%；商品房銷售額672.68億元，同比增長46.23%；商品房銷售均價(jià)5999元/平方米，同比增長5.99%，環(huán)比增長1.18%；商品住宅均價(jià)5812元/平方米，同比增長4.80%，環(huán)比增長2.49%（見表5）。

圖九：廣東近年第1季度商品住宅銷售狀況

　　（五）市場消化系數(shù)（注2）

　　市場消化系數(shù)越大，說明市場越活躍，消化能力越強(qiáng)。與上年同期相比，1季度市場消化系數(shù)增長0.2576，市場活躍程度有所改善，消化能力趨好，已恢復(fù)至2005年同期水平之上（見表6）。

　　二、結(jié)論

　　1、關(guān)于市場銷售與房價(jià)。商品房和商品住宅的銷售面積、銷售金額均出現(xiàn)大幅度上漲，且達(dá)到了2002年同期以來最高點(diǎn)。房價(jià)略有回升，商品房均價(jià)同比、環(huán)比分別增長5.99％和1.18％；其中商品住宅同比、環(huán)比分別增長4.8%和2.49％。市場消化能力止住了2008年的下跌態(tài)勢，市場交易呈現(xiàn)回暖。

　　2、關(guān)于土地購置與商品房建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為近年同期最少。商品房竣工面積同比增長12％，其中住宅竣工面積增長近兩成。各類商品房新開工面積同比均有不同幅度回落，總體而言基本回落到2002年同期水平。

　　3、關(guān)于開發(fā)投資與資金狀況。完成開發(fā)投資雖為2003年同期以來的首次負(fù)增長，但與今年1～2月份17.1%的同比降幅相比有所收窄，且總額仍高于2007年同期水平。到位資金是開發(fā)資金的2倍多，其比例為近年同期最高，表明資金充裕。其中銷售回籠資金同比漲近三成，國內(nèi)貸款同比增長僅為2％。開發(fā)投資同比下降主要受房地產(chǎn)企業(yè)購置土地及新開工面積減少影響，與2008年以來政府推出土地減少有關(guān)。

　　綜上所述，1季度全省房地產(chǎn)到位資金、銷售回籠資金、商品房銷售面積及銷售金額、市場消化系數(shù)等多項(xiàng)指標(biāo)均呈不同幅度的上升，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資比今年1～2月份下滑幅度有所收窄。隨著政府鼓勵(lì)消費(fèi)的政策陸續(xù)出臺，市場信心得到恢復(fù)，呈現(xiàn)銷售暢旺局面。隨著二季度政府陸續(xù)推出土地和開發(fā)商資金充裕，房地產(chǎn)投資可望逐步恢復(fù)。建議企業(yè)繼續(xù)以合理價(jià)格促進(jìn)銷售，盡快回籠資金；同時(shí)保持合理投資規(guī)模，增加新開工面積，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

　　2009年4月28日

　　注1：由于“土地購置費(fèi)”與“土地購置面積”的統(tǒng)計(jì)口徑有所不同，故“土地購置價(jià)格”采用“土地成交價(jià)款”與“土地購置面積”相除而得的平均價(jià)格。其中，“土地成交價(jià)款”是指期內(nèi)進(jìn)行土地使用權(quán)交易活動的最終金額，在土地一級市場是指土地最后的劃撥款和出讓價(jià)；在土地二級市場是指土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等最后確定的合同價(jià)格。“購置土地面積”是指期內(nèi)通過各種方式獲得土地使用權(quán)的土地面積。

　　注2：“市場消化系數(shù)”是通過計(jì)算一定時(shí)期內(nèi)商品房吸納量占市場供應(yīng)量的比值，反映市場消化能力。（見下表）。

　　公式定義為：市場實(shí)現(xiàn)吸納量/市場有效供應(yīng)量；

　　系數(shù)的分子為銷售面積，含現(xiàn)樓和預(yù)售。分母：竣工面積由于一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補(bǔ)償?shù)?，因此可銷比例k取為0.8；另外假設(shè)滿足待銷面積（小于1年的空置量）將在本年度被均勻地吸納的條件。