起伏不定的土地市場讓開發(fā)商對重慶市場的發(fā)展信心受到動搖。

　　從3000元、1500元再到500元，重慶的土地樓面價縮水程度讓人吃驚，而對于開發(fā)商而言，已經(jīng)獲取的土地利益如何保護，也成為開發(fā)商對重慶市政府的要求。

　　低價的銷售冠軍

　　2007年，一直在廣州耕耘的奧園地產(chǎn)選擇進入重慶，而他們拿下的土地位于渝中區(qū)大坪九濱路，總建筑面積60萬平米。

　　在最初的規(guī)劃中，奧園對這個項目寄以厚望，奧園規(guī)劃了一個號稱是“亞洲第二的極限運動樂園”的主題項目在其中，而這也一度成為奧園在重慶項目的重要賣點。

　　但可惜，2008年，奧園康城開始正式銷售了，直到今日，這個“亞洲第二的極限運動樂園”也沒能與眾人相見。事實上，據(jù)知情人士表示，這個樂園已經(jīng)被取消了，不會再做開發(fā)。

　　或許按重慶業(yè)內(nèi)人士說法才是一語道破“天機”：“按照奧園康城目前的銷售價格，哪里會有多余的資金去打造這樣的高檔配套呢？”

　　據(jù)了解，重慶奧園康城目前的均價約為4300元/平方米，如果有這么高檔的配套，該項目的售價肯定不會在這個臺階上。

　　根據(jù)分析機構最近的統(tǒng)計表示，重慶市場4月商品房的均價為4467元/平方米。也就是說，奧園康城的價格和重慶均價相差不遠。而在去年年底，奧園康城二期推出，價格更一度低至3350-3950元/平米。

　　土地價格變化

　　對于奧園康城的銷售冠軍之位，重慶業(yè)內(nèi)似乎并不太認可。據(jù)一位重慶房企人士對觀點新媒體表示，奧園康城雖然賣得很好，但都是虧本買賣。

　　據(jù)重慶業(yè)內(nèi)人士透露，奧園康城僅土地的樓面價就已經(jīng)高達1500元/平方米，再加上建安、營銷成本等等，4300元/平方米的售價能帶來多少利潤空間值得考量。

　　當然，相比2007年的重慶，1500元的樓面價并不算高。2007年9月24日，經(jīng)過50輪激烈競價，重慶中央商務區(qū)江北城CBD一塊139畝的土地以25.4億元的價格被重慶豐盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，其每平方米樓面地價達到5959元。

　　但2008年，經(jīng)濟的衰退和樓市的低迷讓土地市場也受到了嚴重影響，重慶也不例外，據(jù)重慶土地交易中心公布的數(shù)據(jù)顯示，從2008年1月22日至2月2日，重慶共計10塊居住及商業(yè)用地以“招拍掛”形式出讓，從成交價格來看，除江北觀音橋的一塊土地的樓面價達1600元/平方米外，其他9塊出讓土地的樓面價均在1000元/平方米以下，最低的一塊土地的樓面價為333元/平方米。

　　一個簡單的事實是，當2007年獲得土地的樓面價等于2008年獲得土地建成項目后的售價時，這些當初在高價位獲得的土地將處于一個極其尷尬的境地。項目建成之后如何定價成為開發(fā)商頭痛的問題。

　　定價太高，那么將失去競爭優(yōu)勢，特別是面對大多數(shù)的普通消費者，而2007年的土地很多將于2009年建成項目推出市場，以目前4400元的全市均價無疑將被迫縮小銷售范圍；而定價太低，開發(fā)企業(yè)將無利可圖，而作為企業(yè)，盈利是生存的首要條件。

　　起伏不定的土地市場讓開發(fā)商對重慶市場的發(fā)展信心受到動搖。

　　或許就是為了防止房價被地價推高，2007年底，重慶市國土房管局表示，2008年重慶市土地出讓價必須控制在樓面單價1/3以下。

　　而據(jù)重慶市國土資源局副局長董建過透露，今年重慶最新出讓了幾款面積不大的土地，樓面價僅有500多元。