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　　前言：早春三月，經(jīng)歷了持續(xù)寒冬的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，呈現(xiàn)出絲絲縷縷的復(fù)蘇氣息，全國(guó)各大城市住宅成交量明顯反彈。與此同時(shí)，一些城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始觸底彈升。一些樓盤也開(kāi)始故制造熱銷甚至搶購(gòu)氣氛。

　　一、成都樓市現(xiàn)狀

　　1.成交量攀升

　　從商品住宅需求走勢(shì)來(lái)看，近期市場(chǎng)成交量逐步回升。2008年11月至2009年2月，成都市場(chǎng)月均成交套數(shù)6426套，月均成交面積為59.06萬(wàn)方。對(duì)比2008年7至10月成交情況來(lái)看，月均成交面積上升46.48%，月均成交套數(shù)增加51.09%。進(jìn)入09年以來(lái)，單周商品房成交量基本上維持在2000套以上，春節(jié)黃金周期間出現(xiàn)過(guò)下跌，之后又迅速回溫，并迅速?zèng)_高。在02.23-03.01之間，創(chuàng)下了單周成交4151套的記錄。

　　2.價(jià)格反彈

　　縱觀成都市場(chǎng)近月價(jià)格走勢(shì)，市場(chǎng)成交價(jià)格趨于穩(wěn)定。2007年第四季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整周期，市場(chǎng)銷售受阻，市場(chǎng)價(jià)格被迫進(jìn)入下滑軌道。在市場(chǎng)為期一年的調(diào)整中，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)起伏，整體呈下降之勢(shì)。進(jìn)入2008年年底，市場(chǎng)價(jià)格深調(diào)后基本達(dá)到底線，波動(dòng)趨緩。自2009年2月末3月初開(kāi)始，部分項(xiàng)目的價(jià)格在項(xiàng)目銷量上漲的情況下，開(kāi)始回調(diào)。價(jià)格回調(diào)，進(jìn)一步刺激市場(chǎng)剛性需求的釋放，市場(chǎng)成交量持續(xù)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。從中原監(jiān)測(cè)的多個(gè)樓盤來(lái)看，大多數(shù)價(jià)格出現(xiàn)了小幅的上漲，漲幅一般都在10%以內(nèi)。但項(xiàng)目的銷售卻并未因價(jià)格的上漲而受到影響，一些項(xiàng)目反而還出現(xiàn)了成交量不斷攀升的情況。

　　表一：市場(chǎng)部分在售樓盤銷量情況

　　3.開(kāi)盤頻率增加

　　隨著樓市的升溫，供應(yīng)端也逐漸打開(kāi)。部分項(xiàng)目的推盤次數(shù)變得“勤快”。之前幾個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間的按兵不動(dòng)的項(xiàng)目，在近期卻頻繁推盤速度之快與之前的“難產(chǎn)”景象大相徑庭，而且所推出的產(chǎn)品的價(jià)格也是一批高過(guò)一批。

　　二、價(jià)格上升成因分析

　　1.“買漲不買跌”的營(yíng)銷策略

　　由于多重利好因素的疊加在春節(jié)之后，打破了購(gòu)房者的觀望情緒，讓開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)了階段性的強(qiáng)勢(shì)地位。當(dāng)定價(jià)的主動(dòng)權(quán)回歸開(kāi)發(fā)商后，部分樓盤出現(xiàn)了上漲的態(tài)勢(shì)。另外一些開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始采用起了“少量多批”的營(yíng)銷方式，希望通過(guò)多次開(kāi)盤達(dá)到逐步提升價(jià)格的目的。開(kāi)發(fā)商通過(guò)借勢(shì)漲價(jià)的“心理戰(zhàn)術(shù)”，故意制造緊張氣氛給客戶施壓，好盡快的促成成交。

　　2.銷售壓力的減小，尋求更大利潤(rùn)空間

　　另外也存在一些樓盤屬于正常回調(diào)。項(xiàng)目前期降價(jià)幅度較大，甚至一些樓盤出現(xiàn)了虧本銷售，今年剩余的房源不多，只剩一些尾盤，此時(shí)適當(dāng)提一點(diǎn)價(jià)、補(bǔ)一點(diǎn)利潤(rùn)空間。還有一些樓盤漲價(jià)是因?yàn)楫a(chǎn)品不同，比如現(xiàn)房售價(jià)自然比期房?jī)r(jià)格高、景觀、樓層等也都是其中的因素。開(kāi)發(fā)商年初現(xiàn)金流壓力不大，適當(dāng)漲價(jià)尋找一些利潤(rùn)補(bǔ)償。而部分消費(fèi)看到項(xiàng)目漲價(jià)，滋生了追漲的心理，讓這輪小陽(yáng)春行情顯得氣勢(shì)洶洶，近期樓市表現(xiàn)出了一個(gè)量?jī)r(jià)齊漲的態(tài)勢(shì)。

　　三、價(jià)格后期走勢(shì)預(yù)測(cè)——全面上漲還有待時(shí)機(jī)

　　1.宏觀環(huán)境所不容許

　　目前中國(guó)仍然處在一個(gè)調(diào)整周期之內(nèi)。而本次調(diào)整的還沒(méi)有到位，作為經(jīng)濟(jì)體的一部分，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整應(yīng)該是與國(guó)家的調(diào)整同步進(jìn)行的，只有當(dāng)整個(gè)宏觀的經(jīng)濟(jì)層面向上發(fā)展之后，房地產(chǎn)行業(yè)才能真正的回暖——持續(xù)回溫仍待經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。

　　2.市場(chǎng)以銷量為主

　　由于2008年一手住宅市場(chǎng)供需失衡，市場(chǎng)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出需求量，2009年市場(chǎng)上存量房將大幅增加。消化需要一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間，因此目前市場(chǎng)應(yīng)該把“量”放在首位。高房?jī)r(jià)導(dǎo)致高存量，降價(jià)是市場(chǎng)博弈的必然結(jié)果，非理性的漲價(jià)重視短利，忽之遠(yuǎn)慮，一旦市場(chǎng)再次出現(xiàn)波動(dòng)，其處境將十分被動(dòng)。

　　3.投資市場(chǎng)依然疲軟

　　根據(jù)中原市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，目前的市場(chǎng)需求以自住為主，而投資客則甚為稀缺。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣且后市未明的情況下，絕大部分投資者尚不敢貿(mào)然入市，所謂的樓市“抄底”亦不過(guò)是一廂情愿，市場(chǎng)上的投資需求將持續(xù)疲軟。因此，不難發(fā)現(xiàn)推動(dòng)此輪上揚(yáng)行情的是一群購(gòu)買力相對(duì)較弱的人群，當(dāng)漲價(jià)的幅度超出了這部分消費(fèi)者的購(gòu)買力時(shí)，他們將再度轉(zhuǎn)為觀望。綜上所述，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上部分樓盤價(jià)格的上漲主要是開(kāi)發(fā)商借購(gòu)房者“買漲不買跌”的購(gòu)房心理所采取的一種營(yíng)銷手段；加上部分樓盤在前期熱銷后，成功回收資金，所剩房源又相對(duì)有限，銷售壓力下降，故借機(jī)漲價(jià)，尋求更大利潤(rùn)。但是，就目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，價(jià)格的理性回歸及剛性需求的釋放是促使成交回升的主要原因，后期市場(chǎng)價(jià)格的回調(diào)在很大程度上存在再度壓抑市場(chǎng)需求的可能性，市場(chǎng)觀望氣氛不無(wú)死灰復(fù)燃的可能性，成交量同樣存在回落的可能性。市場(chǎng)價(jià)格的全面上漲還有待新的時(shí)機(jī)。