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　　幻想之城

　　在今年2月的一個清晨，陸家春鉆進剛剛新買的桑塔納，一踩油門徑直往崇明縣堡鎮(zhèn)碼頭駛?cè)?。在過去的30年里，陸一直在島上務農(nóng)為生，這是他轉(zhuǎn)行當載客司機的第一天。隨著他所在的陳家鎮(zhèn)也開始開發(fā)建設生態(tài)型城鎮(zhèn)，不少像陸這樣的農(nóng)民原來耕作的土地都已被鎮(zhèn)上統(tǒng)一征用了。

　　中國城市化的浪潮喚醒了這片沉睡的土地。這里有著豐富的濕地生態(tài)資源，生活著凍原天鵝、白頭鶴、黑臉琵鷺等34種被保護物種群，在全球僅存1000只的珍貴黑鸛也在兩年前首次于東灘發(fā)現(xiàn)，有記錄的鳥類達312種，遷徙水鳥上百萬只。在不遠處，一座連接上海市區(qū)和崇明島的滬崇長江隧橋已經(jīng)完工，預計今年年底將正式通車，橋頭堡就在陳家鎮(zhèn)。從上海浦東五號溝出發(fā)，穿過這個巨型江底隧道，通過一座斜拉橋，便可抵達陳家鎮(zhèn)，全程不到30分鐘。

　　這激勵了這個此前被中國高速發(fā)展的經(jīng)濟浪潮幾乎遺忘的小城鎮(zhèn)的雄心。作為上海“一城九鎮(zhèn)”開發(fā)試點鎮(zhèn)的陳家鎮(zhèn)也加快了拆遷、基礎設施建設的步伐，“生態(tài)城的概念主要是上實集團在搞，”陳家鎮(zhèn)建設開發(fā)有限公司董事長陸一告訴《環(huán)球企業(yè)家》，“不過我們后來確定的規(guī)劃主題也是建生態(tài)型的城鎮(zhèn)，要建成中國版的‘紐約長島’。”

　　與之火熱的景象相映襯的卻是，相毗鄰的上實集團擁有的84.64平方公里東灘地塊卻仍是一片水天茫茫。

　　1998年亞洲金融風暴重創(chuàng)香港經(jīng)濟之時，為了向上海市政府窗口公司上實集團施以援手，上海市政府將崇明東灘84.64平方公里的灘涂圍墾農(nóng)田的經(jīng)營權作價28億劃撥上實集團。

　　一個值得注意的是事實是，該圍墾地塊從本質(zhì)上來講是為了償還上海城市化建設的土地欠債。根據(jù)中國現(xiàn)行的土地保護政策中有關“占補平衡”的規(guī)定，每占用一平方公里的農(nóng)業(yè)用地，就必須新圍墾一平方公里的土地(詳見國土資源部令第33號《耕地占補平衡考核辦法》)。這一先天的土地屬性決定了此后上實集團在發(fā)展東灘項目時所遭遇的用地審批困難。

　　更為復雜的是，該地塊雖然經(jīng)營權劃撥歸上實集團，但行政上仍然隸屬崇明縣陳家鎮(zhèn)。然而上實集團從一開始就未對此復雜情勢進行充分的預估。2001年，當上實集團委托同濟大學建筑與城市規(guī)劃學院城市規(guī)劃系教授李京生對東灘開發(fā)做調(diào)研報告時，后者曾經(jīng)提醒上實集團下屬的上海實業(yè)東灘投資開發(fā)(集團)有限公司(簡稱“上實東灘投資”)總裁馬成，此項目是否需要和崇明縣政府提前溝通，馬干脆利落地回答“不用”。李京生透露，如今已正式成為上海迪士尼項目合資中方的上實集團，事實上當年也曾設想把迪士尼樂園放在東灘，或者申請將此作為世博會的分會場。

　　李京生的調(diào)研報告在2001年出爐，第一次提出了開發(fā)“上海生態(tài)港”的想法，獲得了上實集團前董事長蔡來興和馬成的極大共鳴。蔡和馬兩人對李京生所描述的國外案例相當感興趣：倫敦如何將市中心一個4公頃的熱電廠冷卻池改造成濕地公園、奧雅納公司如何設計建造零耗能住宅。一個大膽的想法由此誕生：在21世紀，上海應該帶頭建生態(tài)城，成為中國邁向綠色未來的新城市的典范。

　　2003年，崇明縣陳家鎮(zhèn)被納入上海“一城九鎮(zhèn)”的開發(fā)規(guī)劃，其中包括東灘地塊。但已堅定發(fā)展生態(tài)城項目的上實集團決意將東灘從陳家鎮(zhèn)整體開發(fā)規(guī)劃中抽離。在陳家鎮(zhèn)建設開發(fā)有限公司董事長陸一看來，上實集團會遇到政策瓶頸是必然的：“現(xiàn)在的土地開發(fā)牽涉到很多問題，比如土地指標，如果是崇明縣開發(fā)就由縣政府管，如果是作為企業(yè)的上實集團自己來開發(fā)，就需要國家單獨給指標，后者更費事。”而今，因為東灘項目無法與陳家鎮(zhèn)保持同步開發(fā)，陸抱怨稱，這反而給后者造成很多基礎設施建設方面的麻煩。

　　2004年，上實集團聘請全球知名咨詢公司麥肯錫做戰(zhàn)略顧問，同時對整個地塊其中的12.5平方公里的南部生態(tài)城東灘啟動區(qū)項目規(guī)劃進行全球招標，美國Phlip Johnson、法國Studio、英國Art Jeans、奧雅納等十幾家公司參與競標。上實將84.64平方公里東灘地塊劃分成三塊：12.5平方公里的南部生態(tài)城、24平方公里的東部濕地和27平方公里的北部農(nóng)場。而南部生態(tài)城其實就是東灘生態(tài)城譽滿全球的最為精萃的部分，也是需要上報國務院，申請將基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設用地指標的癥結之地。

　　一位不透露姓名的國土資源部官員告訴《環(huán)球企業(yè)家》，橫在東灘生態(tài)城面前最大的困難就是國家戰(zhàn)略的制約。中國對農(nóng)業(yè)耕地的嚴格控制是不可觸碰的紅線，由于地方政府長期以來的“土地財政”方式已導致耕地面積的急速減少，為了保護耕地，中國執(zhí)行的是“世界上最嚴格的土地保護政策”，在《土地管理法》中規(guī)定：凡是征用基本農(nóng)田，或征用其他土地超過70公頃的，都要由國務院審批。而12.5平方公里的東灘生態(tài)城項目已經(jīng)遠遠超標。因此，東灘項目恐怕在十一五、十二五期間也難以拿到開發(fā)許可證。

　　2007年1月，由奧雅納設計的東灘南部生態(tài)城《東灘生態(tài)啟動區(qū)控制性詳細規(guī)劃補充報告》制定完成，基于此報告，上海規(guī)劃院制定的南部核心小城鎮(zhèn)《東灘南部啟動區(qū)控制性詳細規(guī)劃》得到上海市城市規(guī)劃管理局的正式批復。在其中，東灘南部啟動區(qū)被定位為以“低生態(tài)足跡”理念為基礎建設的可持續(xù)發(fā)展的“生態(tài)新城鎮(zhèn)”，規(guī)劃面積12.5平方公里，其中核心區(qū)城市建設用地面積7.8平方公里，規(guī)劃常駐人口約5萬人(最大承載8萬人)，就業(yè)人口3.5萬人。按照土地的自然屬性、經(jīng)濟適宜性，形成“工作、休閑、教育、居住”相融合的各具主題功能的三個特色的生態(tài)村落。外圍區(qū)主要由生態(tài)綠地、防護綠地等組成，形成良好的環(huán)境并設定明確的邊界，防止城鎮(zhèn)無限擴張。

　　但到2007年底，由于建設用地指標一直擱置，奧雅納的工作不得不宣告結束。同時，對于生態(tài)城項目抱有極大熱情的董山峰、李將等人意識到在中國做生態(tài)城項目需要本土的力量，于是從奧雅納辭職，加盟上實發(fā)展。而后，上實發(fā)展開始借助董山峰的團隊進行廊坊等地的其他生態(tài)城項目開發(fā)。

　　去年6月，上實集團原董事長蔡來興退休，由原上海市高級人民法院黨組書記滕一龍接任。“蔡是東灘生態(tài)城最早的發(fā)起人，也是上實內(nèi)部多年來發(fā)展生態(tài)城項目最堅定的支持者。”上實東灘投資前規(guī)劃設計部高級經(jīng)理李將向《環(huán)球企業(yè)家》透露，“但現(xiàn)在上實集團認為生態(tài)城應屬國家戰(zhàn)略，在現(xiàn)階段難以通過企業(yè)的平臺來實現(xiàn)。”

　　四個月之后，上實集團下屬的上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司(簡稱“上實發(fā)展”，600748.SH)發(fā)布公告稱，董事長馬成被調(diào)至上實集團，由副董事長陸申接任。隨著上實集團主要管理層的人事變動，以及東灘項目陷入完全停頓，今年2月底，董山峰和李將等東灘項目的主要參與者也相繼辭職。