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　　顧云昌：這20分鐘講什么呢？當(dāng)今房地產(chǎn)最關(guān)注的問題，我想還是圍繞泡沫來進(jìn)行講的，現(xiàn)在大家都圍繞金融海嘯講，海嘯源頭來自美國，房地產(chǎn)泡沫是由于次貸形成的，是怎樣吹大，最后是如何破滅的呢？中國有沒有泡沫，會(huì)不會(huì)產(chǎn)生中國的情況，有了泡沫怎么樣辦？是把它破滅還是吸收，還是擠掉，圍繞這樣一個(gè)主題，在20分鐘還是講一個(gè)觀點(diǎn)，供大家參考。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌先生

　　現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)，世界經(jīng)濟(jì)都處于非常不確定性，也處于非常艱難的階段，有人說現(xiàn)在的危機(jī)是400年不遇的，甚至有人說是120億年才有一次的，也就是說比地球的生存時(shí)間還要長，好在 我們是很幸運(yùn)的，我們沒有在海嘯中心點(diǎn)，我們是在邊緣。

　　現(xiàn)在全世界多在討論這個(gè)問題，就是區(qū)域杠桿化的問題，就是為什么有這個(gè)金融危機(jī)，就是金融杠桿產(chǎn)生的，次貸現(xiàn)在幾十萬億都進(jìn)去了，事實(shí)上是杠桿化的作用，金融家都想如何去掉區(qū)域杠桿，這房地產(chǎn)的一個(gè)泡沫的問題。所以第一個(gè)問題是關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的問題，也是我們大家最關(guān)心的問題。

　　什么叫泡沫？現(xiàn)在大家都知道，泡沫是一種虛假的東西，無中生有的東西，泡沫有啤酒泡，有肥皂泡，啤酒泡還可以喝一點(diǎn)，其他泡沫一破什么都沒有了，這泡沫產(chǎn)生實(shí)際說與我們樓市、股市是有關(guān)系的，因?yàn)楣墒姓嬲拍罹褪琴Y產(chǎn)價(jià)格虛長，價(jià)格脫離價(jià)值，這樣就形成一個(gè)泡沫。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是很容易產(chǎn)生泡沫的市場(chǎng)，可以說全世界的經(jīng)濟(jì)沒有說沒有泡沫，但是拒絕大泡沫或者大泡沫的破滅，這樣是可以做到的。

　　我們看到臺(tái)灣、日本很多東南亞國家在97年、91、89年都出現(xiàn)過幾次房地產(chǎn)泡沫的破滅，所以給我們感覺是，破滅是在樓市和金融機(jī)構(gòu)當(dāng)中提升的，想不到這一次金融危機(jī)出現(xiàn)在金融最發(fā)達(dá)，解決住房問題解決得最好的美國產(chǎn)生，這是大家想不到的。

　　我們國家從98年之后，國家房地產(chǎn)發(fā)展很快。

　　我們都希望實(shí)現(xiàn)三個(gè)目標(biāo)，第一個(gè)就是不要出現(xiàn)泡沫，如果有泡沫了，房?jī)r(jià)漲太快大家就買不起了，所以大家就想去掉泡沫，大家買得起，從國家層面來看，老百姓是否買得起房政府是很關(guān)心的，但是和金融體系在一起的時(shí)候會(huì)形成金融的危機(jī)，這是亞洲一些國家和美國次貸危機(jī)都給我們這樣一個(gè)教訓(xùn)，所以我們時(shí)時(shí)刻刻要防止房地產(chǎn)泡沫的吹大和破滅。但是房地產(chǎn)的泡沫是很容易產(chǎn)生的，也是防不勝防的。

　　同時(shí)我們還有一個(gè)泡沫，就是對(duì)環(huán)境帶來的泡沫，事實(shí)上就是透支就協(xié)調(diào)泡沫了，我們深圳出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，很多人現(xiàn)在套牢了，很多人都透支了，支付能力沒有了，就形成泡沫了，我們對(duì)環(huán)境、對(duì)資源過渡開發(fā)和透支，現(xiàn)在既要關(guān)注市場(chǎng)當(dāng)中的虛無的泡沫，還需要關(guān)注產(chǎn)品虛胖產(chǎn)生的泡沫。

　　現(xiàn)在我們保障性不足，我們保障性住房是有虛火的，還有產(chǎn)品的虛胖，還有就是保障放的虛位，現(xiàn)在中央出臺(tái)政策了，民生工程和保障性工程就是為了解決住有所居這個(gè)目標(biāo)。

　　譬如說廣州的例子，我看過廣州市長回答記者問一段話，廣州前段時(shí)間房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，當(dāng)記者問市長經(jīng)濟(jì)型實(shí)用性住房怎么做的，廣州市長是這樣回答的：“請(qǐng)問什么是經(jīng)濟(jì)型住房”，他說廣州市現(xiàn)在的價(jià)格不需要經(jīng)濟(jì)型住房，現(xiàn)在是不可以講這些話了，因?yàn)楝F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)型住房大量發(fā)展的，房?jī)r(jià)低的時(shí)候，大家都買得起，廉租房是沒有市場(chǎng)的，這樣我們就不可以大發(fā)展了，所以說我們不可以出現(xiàn)“三虛”，經(jīng)濟(jì)保障房不可以虛掉，樓市不可以虛火，樓盤不可以虛怕，以實(shí)現(xiàn)我們的目標(biāo)。

　　第二個(gè)問題講一下中國有沒有泡沫，中國的泡沫和美國的泡沫一樣，美國的泡沫是很大的，房?jī)r(jià)下跌了20%了，其實(shí)美國的房?jī)r(jià)不一定比我們高，美國原來的房?jī)r(jià)現(xiàn)在也不會(huì)太高，為什么泡沫破滅了呢？這與收入有關(guān)系，因?yàn)槊绹氖杖氪罅靠梢苑峙浣o個(gè)人，但是國家的財(cái)政收入大量是政府的，個(gè)人沒有政治收入快，所以房?jī)r(jià)下跌與我們沒有太大關(guān)系，但這恰恰說明美國是有泡沫的，而且正在破滅，泡沫破滅帶來了社會(huì)的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩不安。

　　我們中國是否有泡沫呢？我認(rèn)為多多少少有泡沫的，但是不一樣，可以分成三個(gè)情況，有一些城市泡沫不少，有一些城市有一定的泡沫，有的城市可能沒有泡沫，例如廣東梅州的房?jī)r(jià)是1900元/平方米，這是沒有泡沫的。

　　廣州、深圳的房子都有泡沫的，大家都說有的，都在擠泡沫，有一些城市沒有泡沫，其實(shí)泡沫怎么產(chǎn)生呢？其實(shí)泡沫的產(chǎn)生是供不應(yīng)求，為什么房?jī)r(jià)會(huì)上漲，價(jià)格上漲是供求關(guān)系決定的，前一段時(shí)間油價(jià)為什么這么貴，因?yàn)殂氪佑?，四川加油，全中國都在加油，油品的需求量大了，到處都再加油，這樣價(jià)格就貴了。

　　凡是需求大的地方房?jī)r(jià)就上漲得很厲害，為什么廣州的房地產(chǎn)價(jià)格以前的時(shí)候穩(wěn)定增長，為什么前幾年增長很快，是因?yàn)楣┎粦?yīng)求，每一個(gè)城市都一樣，這是供求關(guān)系決定的，我們發(fā)現(xiàn)供求關(guān)系當(dāng)中，如果供不應(yīng)求的時(shí)候，房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲的，上漲太快就產(chǎn)生泡沫了，泡沫是有大有小的。

　　泡沫有兩類，一類叫做冷熱性泡沫，另外一類叫做病毒性泡沫，冷熱性泡沫 是供不應(yīng)求的時(shí)候產(chǎn)生的泡沫，而大部分需求是真實(shí)的，有效的需求，都是自住型的或者長期投資的，沒有更多的炒家在里面，這些泡沫往往是可以控制的，是冷熱型的泡沫。

　　什么是病毒型泡沫？我們看到兩種情形，就像香港、臺(tái)灣和深圳區(qū)別出現(xiàn)的一些情況，各位比我都清楚，是炒家炒出來了，一些人炒房子，賺錢很快，比什么都好，這些泡沫就是病毒性的泡沫。

　　香港泡沫破滅了，臺(tái)灣破滅了，甚至深圳的泡沫也破滅了，所以深圳的房?jī)r(jià)下降了很多，即使中國有病毒性的泡沫也是局部性的，如果全國市場(chǎng)都像深圳那樣就糟糕了。

　　我們客觀分析一下深圳的情況，原因是前三年沒有供應(yīng)土地，沒有建房子，三年后就供不應(yīng)求了，大家都投機(jī)了，很多人都炒一把，這個(gè)泡沫是有錢人炒作出來的泡沫，沒錢人就不可以投資的。

　　美國的次貸危機(jī)是另外一個(gè)泡沫起來了，就是沒錢人，窮人導(dǎo)致了這個(gè)泡沫，就是次貸泡沫，次貸泡沫也是一個(gè)病毒的泡沫。譬如我是一個(gè)次貸者，我收入又低，我又沒有工作和擔(dān)保，但是銀行可以貸款給那些人買房，零首付，本來是要借20萬的，銀行借了24萬，其實(shí)是沒有自付能力的，但是當(dāng)市場(chǎng)一變化，口袋一分錢都沒有，這個(gè)人就跑掉了，這些分子就成了泡沫房。以前病毒性的泡沫是有錢人炒出來的。美國的次貸危機(jī)是窮人沒有錢買房，沒有支付能力的人，貸款之后產(chǎn)生出來的泡沫，這種泡沫是很嚴(yán)重的，也是很致命的。

　　所以，我們一定考慮有效的支付能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)，一個(gè)叫購買能力，一個(gè)叫支付能力，購買能力是可以用自己的錢，也可以是別人的錢，買得起房子，通過金融的杠桿化，只有100萬本來只可以買一套，但是買了四套，20%首付款就夠了，80%向銀行借就可以了，因?yàn)橛幸恍┛梢赃M(jìn)行按揭，房?jī)r(jià)炒高了，原來是一套房，現(xiàn)在是四套房，增長了需求，市場(chǎng)供不應(yīng)求，泡沫就起來了。

　　次貸也一樣，人們是沒有一分錢，但是仍然要他們買房子，這個(gè)泡沫就起來了。所以支付能力和購買能力是兩個(gè)概念。

　　購買能力是金融幫助人們杠桿化敲動(dòng)起來的，是杠桿化吹大的泡沫，而個(gè)人支付能力是零，支付能力只有一套，結(jié)果買了四套，泡沫就出來了。這就是我最近在思考的問題，美國樓市和中國樓市的共同點(diǎn)，不僅是泡沫的問題，是整個(gè)經(jīng)濟(jì)的問題。

　　美國和中國的基本面不一樣的，所以我們?cè)诮鹑诤[來的時(shí)候不要驚慌失措，我們需要看到金融海嘯的厲害，但是需要看到我們和美國不一樣，我們基本面不一樣，美國明年是零增長，而我們明年是保持8%的增長，美國每個(gè)人欠國債平均很高，我們中國還有很多錢存在銀行里面，我們流動(dòng)性資金很充裕的。種種跡象于美國不一樣。

　　另外，中國和美國房地產(chǎn)發(fā)展階段不一樣，美國到現(xiàn)在已經(jīng)飽和了，人均是80平方米，他們還蓋很多房子，泡沫很容易起來了，而我們現(xiàn)在是人均是20平方米，更重要是城市化，以后還有很多人買房，還有很大的開發(fā)量的，我們還有很大的發(fā)展空間。

　　更重要的是消費(fèi)模式不一樣，美國是透支型的，美國人賺錢不多，用錢很多，賺一倍錢，花兩倍錢，他們是向其他國家借錢買房子。我們是小泡沫，而且完全從銀行里面借錢的，我女兒想問我借錢買房子，因?yàn)楹芏嗝绹速u房子，在美國的中國人買房子，因?yàn)橄M(fèi)觀念不一樣，我們有相信，我們不是沒有一分錢的，香港有一些樓盤出來一售而空，廣州11月份的銷售額上去不少。

　　所以，如果我們政策對(duì)路，價(jià)格合理的話，發(fā)展還是比較好的，經(jīng)濟(jì)型不是光靠吹的，光說不行的，中國樓市不是美國的樓市，盡管中國有泡沫，我們的泡沫是冷熱型的泡沫，美國的泡沫是病毒性的泡沫。

　　我們可以運(yùn)動(dòng)一下，喝一些涼茶就可以好了，別人的病毒需要打吊針的，所以我們覺得我們是有信心的。

　　泡沫是否可以軟著陸，泡沫就是吹起來的，在房?jī)r(jià)拼命往上漲的時(shí)候，透支的，超支的很多，在2007年中國的市場(chǎng)是很亢奮和不理性的市場(chǎng)，一些開發(fā)商集體犯錯(cuò)誤，地價(jià)很高，他們拼命地買地，老百姓拼命搶房子，政府地價(jià)越來越高了，大家都有一點(diǎn)頭腦發(fā)熱了，是非常發(fā)熱。

　　現(xiàn)在這個(gè)情況下，我們的銷售量提前釋放，不僅把07年的房子賣光了，把08、09年的房子也提前賣掉了。

　　房?jī)r(jià)也是這樣，所以現(xiàn)在房?jī)r(jià)要回落了，銷售要下跌，這是必然的，很多人問我，包括有一些領(lǐng)導(dǎo)問我，讓房地產(chǎn)開發(fā)商痛痛快快降價(jià)，一下子降到底就很多人買了，我問他們什么時(shí)候才是底，降到底也許都沒有人買，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)是一個(gè)硬著陸和軟著陸的問題，所謂軟著陸就是市場(chǎng)、交易量和消費(fèi)量穩(wěn)定，房?jī)r(jià)也是穩(wěn)定的，交易量穩(wěn)定，不要大起大落，這是軟著陸，這對(duì)經(jīng)濟(jì)是一種保護(hù)和穩(wěn)定。

　　我們是有時(shí)間的，我們用時(shí)間換空間，用收入增長的時(shí)間替代房?jī)r(jià)過去的虛漲。

　　到此為止，謝謝大家！