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　　由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的“城市觀點(diǎn)論壇中國行2008年度論壇”2008年12月17日上午在廣州隆重開幕。

　　本次論壇官方網(wǎng)站觀點(diǎn)網(wǎng)對論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)直播，以下是直播實(shí)錄。

　　直播：城市觀點(diǎn)論壇中國行2008年度論壇（1）

　　直播：城市觀點(diǎn)論壇中國行2008年度論壇（2）

　　直播：城市觀點(diǎn)論壇中國行2008年度論壇（3）

　　主持人：剛才顧先生 的演講很精彩，闡述了我們最關(guān)心的問題--泡沫，對這個(gè)問題進(jìn)行精彩的論述，讓我們以熱烈的掌聲對他表示感謝！
    接下來，我們要進(jìn)行今天論壇兩場對話環(huán)節(jié)，接下來進(jìn)行的對話將從金融市場策略層面探討今天的發(fā)展方向，第一場論壇方向是金融新思路，首先我們邀請本對話的主持嘉賓。

　　首先有請本場對話的主持嘉賓：

　　仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理、珠三角區(qū)資本市場投資部主管鐘德堯（先生）

　　永安信金融服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長喬志杰（先生）

　　以及我們對話的對話嘉賓：

　　中房集團(tuán)理事長孟曉蘇（先生）

　　中山大學(xué)嶺南（大學(xué)）學(xué)院EMBA教育中心主任姚益龍（先生）

　　《廣東銀行業(yè)》主編王敏（先生）

　　深圳市富通房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理黃文（先生）

　　武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司董事長陳潛峰（先生）

　　華通資本有限公司合伙人袁浩（先生）

　　東英金融集團(tuán)有限公司總策略師王化（先生）

　　太平洋投資管理有限公司首席執(zhí)行官馬永慶（先生）

　　洲聯(lián)集團(tuán)(WWW5A)·五合國際（5+1WERKHART）建筑設(shè)計(jì)核心團(tuán)隊(duì)之一、副總經(jīng)理  趙云偉（先生）

　　接下來我就把主持權(quán)交給鐘德堯先生和喬志杰先生了，有請二位。

    鐘德堯（先生）：我做一個(gè)開場白，過去兩年房地產(chǎn)很旺，跟我們行業(yè)很多公司有很多聯(lián)系，我們在座有很多是終端性的嘉賓，希望大家可以提出多一點(diǎn)建議，怎樣可以和房地產(chǎn)公司合作好。
　　喬志杰：大家好！我們前些時(shí)間都在探討全新的房地產(chǎn)金融模式，2009年是中國房地產(chǎn)又一個(gè)春天的開始，這個(gè)開始最大一個(gè)特點(diǎn)就是金融的全面支持、開放和創(chuàng)新，這些我們呼吁了很多年，我們終于看到?jīng)Q策層都醒過來了，終于看到房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)的作用太大了，金融必須開放，金融必須支持房地產(chǎn)。在這個(gè)情況下，我們跟大家一起討論未來房地產(chǎn)的金融新思路，我覺得是非常好的一件事情。

　　今天在這里都是一些專家權(quán)威，孟總是我們的老朋友，袁浩在這個(gè)領(lǐng)域也是一個(gè)非常有經(jīng)驗(yàn)的投資家，對中國地產(chǎn)業(yè)非常了解，這一位馬永慶，其他幾位剛剛也有介紹了。

　　現(xiàn)在我們就圍繞著房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新，未來金融新思路以及在未來中國房地產(chǎn)過程當(dāng)中金融的變化和金融的改變，大家都需要關(guān)注它，我們希望各位嘉賓可以談一下自己的看法和想法。

　　首先有請孟總坐到中間，孟總長期致力于房地產(chǎn)金融改革創(chuàng)新的推進(jìn)，一直在推進(jìn)，我印象當(dāng)中孟總推動一個(gè)老年的反向按揭，這是一個(gè)非常好的按揭，還推出Reits，我們接下來還討論房地產(chǎn)金融有什么新的變化。

　　我們給一點(diǎn)掌聲！請孟總講幾句。

　　孟曉蘇：這讓我們想到上一輪房地產(chǎn)低谷時(shí)候的金融創(chuàng)新，他講的情況是房地產(chǎn)的低谷，在這個(gè)歷史上曾經(jīng)有過這樣的，在90年代我就投資房地產(chǎn)行業(yè)，那個(gè)時(shí)候我們多少人要推動住房金融，推出住房抵押貸款，一直到96年都沒有人采納，在97年的時(shí)候，金融風(fēng)暴來了，當(dāng)時(shí)壓通脹，壓來壓去，把經(jīng)濟(jì)壓下來了，接下來就有東南亞金融風(fēng)暴，把中國制造業(yè)和經(jīng)濟(jì)降到了谷底。

　　當(dāng)時(shí)大家才重新認(rèn)識到房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，當(dāng)時(shí)不僅有金融改革，而且抵押貸款保險(xiǎn)都推出來了，抵押貸款在中國已經(jīng)持續(xù)發(fā)展了10年，10前在整個(gè)低谷期就解決對金融創(chuàng)新的顧慮，過去只待開發(fā)不待銷售，現(xiàn)在待銷售是成了銀行的熱點(diǎn)，現(xiàn)在10年過去又是一個(gè)輪回，我們很無奈中國經(jīng)濟(jì)繞一個(gè)大圈又回到原點(diǎn)，物價(jià)上漲，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，還出現(xiàn)了金融海嘯，還出現(xiàn)了肯定內(nèi)需，確定房地產(chǎn)的地位。

　　最終拉動是還是房地產(chǎn)業(yè)，所以我們很高興看到，在房地產(chǎn)創(chuàng)新方面，在金融創(chuàng)新方面都需要大家推動，而我們事先已經(jīng)準(zhǔn)備好的產(chǎn)品，包括PE已經(jīng)被認(rèn)可，Reits也出現(xiàn)了，這一個(gè)新的產(chǎn)品已經(jīng)呼之欲出了。所以我很感慨，我們金融創(chuàng)新就是一波一波地在我們推動下逐漸變成現(xiàn)實(shí)。

　　而金融創(chuàng)新都與時(shí)代的變化，經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展變化相關(guān)聯(lián)，有時(shí)候看起來是低谷的時(shí)候，恰恰是金融行業(yè)創(chuàng)新的條件，我講完了。

　　喬志杰：在座都是開發(fā)企業(yè)，我們其實(shí)有一個(gè)最深切的感受，中國的開發(fā)商活著難，這么多年只被一個(gè)娘家管著，我們面對的銀行，多少年以來，中國銀行與房地產(chǎn)打了20年交道了，我作為地產(chǎn)金融研究人員，到現(xiàn)在為止銀行還沒有推動一個(gè)與房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)性質(zhì)所接軌的品種，我們多少年都沒有一個(gè)專業(yè)地產(chǎn)金融品種，這是我們需要面對的，當(dāng)我們買地的時(shí)候必須靠自己的錢，當(dāng)我們建設(shè)的時(shí)候，我們只能帶一點(diǎn)流動資金或者是所謂的項(xiàng)目貸款，但是我還沒有建完還款期就到了，我們很痛苦。

　　現(xiàn)在可以說中國金融項(xiàng)目的改革，譬如說土地，可以我們的并購貸款趨向于將來收購?fù)恋氐臅r(shí)候有一種和銀行并購貸款合作，我們更多可能會面對股權(quán)基金的合作，當(dāng)我們持有一些資產(chǎn)的時(shí)候，當(dāng)把一些資產(chǎn)進(jìn)行流動的時(shí)候，我們會和信托基金合作，所以我們很高興看到，這一次危機(jī)給我們帶來一個(gè)非常好的機(jī)會，就是我們摔了一跤，終于可以再起來了，這些東西都是開發(fā)商最關(guān)注的。

　　去年境外投資者對我們很關(guān)注，接下來他們?nèi)绾侮P(guān)注中國09年房地產(chǎn)，他們?nèi)绾芜M(jìn)入09年的中國房地產(chǎn)，這也是大家非常關(guān)注的，雖然我們看到美國一些巨人倒下來了，但一些美國小投資商在悄悄成長，例如一些雷曼旗下新的資金都重新組合進(jìn)入中國市場了。

　　我想請?jiān)偨o我們介紹一下，接下來這些資本如何進(jìn)入中國房地產(chǎn)，你要說一點(diǎn)秘密的東西。

　　袁浩：這個(gè)問題比較難困難。

　　喬志杰：希望您進(jìn)行最直接的回答。

　　袁浩：09年我一定投資中國房地產(chǎn)，但是在07年我沒有投資中國房地產(chǎn)，09年我一定會投資中國房地產(chǎn)的，但是以什么形式，和什么企業(yè)對接需要考慮的，剛剛喬總也提到了，我原原來中國人在美國華爾街。

　　事實(shí)上這一次的金融海嘯很多人都沒有預(yù)料到，大家從媒體消息上也了解到，有很多大的塊頭都倒下了，也出現(xiàn)了很多問題，確實(shí)看到有很多外資，他們現(xiàn)在不僅是觀望，甚至有一些是考慮退出，觀望可能是前面做了一些投資，可能投資在帳面上還沒有完全體現(xiàn)出損失，但是在做帳重新定價(jià)的時(shí)候就出現(xiàn)損失，這樣的話，給投資審核委員會解釋的時(shí)候就很難解釋，導(dǎo)致很難通過。

　　還有，在美國或者歐洲，很多的投資或者很多的壞帳，可能會把亞洲的一些不錯(cuò)投資賣掉，或者準(zhǔn)備出讓出來，然后把錢收回去補(bǔ)這個(gè)窟窿，這個(gè)是比較悲觀的一面。

　　比較樂觀的一面是，我個(gè)人也完全同意喬總的意見，在09年大家可能會看到很多新的面孔，也會看到很多境內(nèi)境外資金的聯(lián)動或者互動，更希望當(dāng)然是有一些更好的金融創(chuàng)新的品種，當(dāng)然這些東西可能受到監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，條件成熟方面可能需要一些時(shí)間，如果有一些合適的品種，流動性強(qiáng)，投資性增大的，并且可以和國內(nèi)接近的品種，我覺得對外資來說是很受歡迎的。

　　作為這個(gè)行業(yè)的從業(yè)人員，看到我們現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的情況，我也很理解很多開發(fā)企業(yè)的想法，我很希望與一些理性的投資者有一些對接，包括接下來和喬總有廣泛的合作，希望一起有一些對接。

　　我也說一些題外話的忠告，從我在外面看到的情況和從早上聽到的觀點(diǎn)，希望大家不要進(jìn)入誤區(qū)，希望對您們有一些借鑒。

　　我覺得這一次金融危機(jī)為什么這么快，在短短的時(shí)間內(nèi)波及到房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)行業(yè)，這個(gè)問題我在博鰲的時(shí)候談到這個(gè)問題，我覺得這個(gè)危機(jī)是杠桿消失的危機(jī)，是信用過于寬松，整個(gè)世界信用過于寬容的原因，所以并不是單一是美國的問題，所以中國的房地產(chǎn)肯定會受到影響，這個(gè)影響的時(shí)間或者深度可能是不太容易判斷的。因?yàn)橹袊凶约旱男枨?，也有自己的特點(diǎn)，但肯定會受影響的，而且希望大家做一些準(zhǔn)備，尤其我看到有很多的企業(yè)在07年或者在08年準(zhǔn)備上市的，甚至借了很高利息的債務(wù)去上市，在這里我提出一個(gè)忠告，希望你們一定要盡力改善自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，借20%、25%高利息債務(wù)的上市是不可取的，即使很好的企業(yè)都會被拖垮，如果以后可以找到國外一些投資機(jī)構(gòu)解決這些問題，就盡量解決這些問題。

　　喬志杰：老外都太有錢了，大多在歐洲，這是境外投資一個(gè)現(xiàn)狀，有很多境外投資人眼光都看在未來，包括我們這些人都是新一代，老面孔，我現(xiàn)在呼吁大家重新到這邊來投資，但是還有有一些問題需要攻克的，我希望把資金帶到國內(nèi)，但事實(shí)上，2008年、2009年都不是一個(gè)太值得借錢的時(shí)候，其實(shí)我在07年呼吁過一段時(shí)間，不要買太多的地，我曾經(jīng)說過2008年好過的一定是2007年沒有買地的。

　　現(xiàn)在還說一句話，如果2009年好過的一定是2008年沒有怎么借錢的人，一定要調(diào)整自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，不要亂借錢。

　　我身邊這位馬小姐也是職業(yè)的投資銀行人，一開始上市的時(shí)候也忽悠過大家。

　　其實(shí)上市也害過一些人，包括恒大等等企業(yè)都為了上市而不惜成本借錢買地，這是不好的。

　　今天在臺上有一些新朋友，這位是太平洋的馬小姐，這位是中山大學(xué)的姚益龍先生，是EMBA教育中心的主任，我想關(guān)注一個(gè)問題，就是在您的教育中心，EMBA是否有地產(chǎn)總裁研修班嗎？

　　姚益龍（先生）：沒有專業(yè)的地產(chǎn)，但是有金融方面的，有一門是房地產(chǎn)金融的科目。

　　喬志杰：這門是誰講的課？

　　姚益龍（先生）：你們都知道，但是你們不一定喜歡他，是徐滇慶。

　　喬志杰：有機(jī)會的話，我希望和他一起PK一下。
    姚益龍：沒有問題，去年6月29號在這里我們討論過相關(guān)問題了。
    喬志杰：他是講房地產(chǎn)金融，我認(rèn)為這是地產(chǎn)的投資感管理，另外就是房地產(chǎn)金融是怎么去投項(xiàng)，怎么去找錢，我覺得太缺乏這樣的人了，我們往往把好項(xiàng)目當(dāng)成是可以投資的項(xiàng)目，這太離譜了，我們不僅要看投資的水平，還需要看投資的項(xiàng)目，如果有機(jī)會的話，我希望你們?nèi)ヂ犚幌逻@個(gè)課程，房地產(chǎn)金融將來是房地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力。

　　孟曉蘇：徐滇慶是有學(xué)問的人，他對深圳的房地產(chǎn)市場作系列的測算，每一個(gè)測算都很準(zhǔn)確，但有一個(gè)他沒有測算到 ，就是“人心難測”。

    喬志杰：我也曾經(jīng)聽過一個(gè)觀點(diǎn)，中國房地產(chǎn)既市場問題，也不是經(jīng)濟(jì)問題，而是心理問題，上一次去開會，我下飛機(jī)太晚了，我坐出租車去會場，出租車司機(jī)問我什么時(shí)候買房子合適，現(xiàn)在買是否合適。

　　第二天我去洗頭，洗頭的小姐也問我是不是開地產(chǎn)會議的，我說是的，她就問我現(xiàn)在買房行不行，她當(dāng)時(shí)是有錢的，就想問什么時(shí)候買，所以我贊成“人心難測”這句話。

　　所以我想對購房者而又壓抑自己買房的人說一句話“房價(jià)階段性高低，那只是遺憾一陣子，買不到好房子，買不到合適的房子絕對遺憾一輩子”。該買的時(shí)候就要買，房子是拿來住的。

　　黃文：我說三點(diǎn)。第一點(diǎn)，其實(shí)從98年金融改革開始，房地產(chǎn)取消福利分房以后，中國地產(chǎn)發(fā)展是從金融的改革，特別是與住房按揭這一塊有很大的關(guān)系。

　　這一次的次貸危機(jī)，我們有一種感覺就是幸災(zāi)樂禍的感覺，因?yàn)檫@個(gè)金融危機(jī)對我們沖擊不大，因?yàn)槲覀兪峭Π踩摹?/p>

　　我想說明的是關(guān)于金融的改革和一些延伸品，我們在這一塊做得很少，甚至沒有，我們要大膽嘗試，這一塊真的很缺，包括房地產(chǎn)這一塊的金融，我們必須要取得這這一塊的進(jìn)步。

　　通過這一次金融危機(jī)，是歷史性的機(jī)會，對公司來說也是打開一次機(jī)會，像Reits，信托這一塊都需要多塊嘗試，把房地產(chǎn)資金鏈全面打開，如果不打開對房地產(chǎn)發(fā)展也不利的。謝謝！

　　姚益龍（先生）：我把自己的觀點(diǎn)先說一下。因?yàn)楦魑欢际菍?shí)業(yè)界，在理論界只有我一個(gè)。

　　喬志杰：我們孟總是大理論界的。
   
    姚益龍（先生）：92年惠州炒房當(dāng)中我差一點(diǎn)進(jìn)去了，我是金融系的教授，很多人問我現(xiàn)在的股票是否該買，好象我是金融專家就一定知道，金融專家買股票是否一定賺錢呢？這不是肯定的，但是我可以肯定的是，中山大學(xué)的老師買股票當(dāng)中，金融系老師賺錢是最多的，譬如說，中國隊(duì)跟韓國隊(duì)比的話，贏的概率說不清楚，但是如果跟巴西隊(duì)比的話，99%是巴西隊(duì)贏，1%是中國隊(duì)贏。

　　現(xiàn)在中國農(nóng)民買股票的時(shí)候不相信高科技的，農(nóng)民買股票覺得這個(gè)企業(yè)會不會倒閉，他們認(rèn)為中國有領(lǐng)導(dǎo)在，只要中國當(dāng)官有一種體制，就一定可以喝茅臺酒。

　　自我意識增強(qiáng)了，80后自我意識增強(qiáng)了，離婚率上升了，人們對住房的需求將進(jìn)一步上升。

　　現(xiàn)在有一些白領(lǐng)女士結(jié)婚之前想買一套一房一廳的，結(jié)婚之后他們還想買一個(gè)更大的。

　　喬志杰：如果有三套人離婚買的房子就變成八套的。

　　姚益龍（先生）：現(xiàn)在中國不是資本稀缺的國家，反而是資本過剩的國家。這個(gè)資本過剩和金融是兩個(gè)問題，金融是資金的融通問題，簡稱為金融，現(xiàn)在是我們?nèi)谕ǔ隽藛栴}，現(xiàn)在我們國家銀行有20萬億存款。

　　喬志杰：有一組數(shù)字說銀行存款是20多萬億，還有很多人的錢是存在床底下的。

　　姚益龍（先生）：現(xiàn)在放在銀行里的，貶值了4%，通貨膨脹了，不但貶值，買債權(quán)、基金、股票、黃金，石油不讓大家買，原材料大家也買不了，所以大家買的只有是住房，世界上沒有兩套房子是一樣的，從長期來看是不可能下降的。

　　現(xiàn)在的問題是由于信心出現(xiàn)了問題，很多人等降價(jià)再買，這樣的話就把需求降低了，所以熊市的房市需要解決深層問題，可以采取其他的，新的融資方式，以前完全是剔除銀行，現(xiàn)在20年、30年并沒有變化。

　　喬志杰：我總結(jié)一下您的觀點(diǎn)，我可以提出一個(gè)建議，如果有媒體的話，一定可以請他做一個(gè)采訪，讓他說一下實(shí)實(shí)在在的話，廣州的房市就可以炒起來了。

　　但是在熊市當(dāng)中，中國房地產(chǎn)企業(yè)怎么辦？我覺得“融”字不要放得太重，“改”需要放得很重，改變思想結(jié)構(gòu)，改變資金結(jié)構(gòu)，改變戰(zhàn)略，說實(shí)在，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候沒有什么人可以借錢給我們，這是很實(shí)在的。

　　我?guī)豌y行說幾句話，如果是一個(gè)優(yōu)秀的銀行必須是錦上添花，如果不要讓自己出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就絕對不可以雪中送炭，嫌貧愛富是銀行一種通則，跟他們打交道需要懂得扮富的方法，窮的時(shí)候不可以向他們叫苦，所以我們只可以改自己，如果你說讓銀行幫助自己的話，銀行一定會把大家趕出門，大家跟銀行談的時(shí)候可以說是幫銀行的，這樣的話他們是很歡迎我們的。

　　據(jù)我所知，東英開始關(guān)心地產(chǎn)了，想問一下您們現(xiàn)在有什么思考和方法？

　　現(xiàn)在我們所有的開發(fā)商都屬于饑餓狀，希望您具體介紹一下。

　　王化：作為我們來說是沒有任何產(chǎn)業(yè)的偏好，在國內(nèi)我們大部分集中在資源，一部分是基礎(chǔ)才原料，我們現(xiàn)在在中國投資鋁業(yè)也算比較好了，我們收購了國內(nèi)一個(gè)鋁業(yè)上市公司。

　　所以從我們的角度來講，我們可能和有一些投資機(jī)構(gòu)不太一樣，有一些投資機(jī)構(gòu)會給自己規(guī)定一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的限制，我們只規(guī)定一個(gè)問題就是資產(chǎn)定價(jià)是不是合適的定價(jià)。

　　實(shí)際上，原理跟買蘿不買菜是一樣的，所以我們沒有在06、07年進(jìn)入中國地產(chǎn)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)地價(jià)是高價(jià)，這樣會很被動。

　　從08年初開始，我們已經(jīng)感覺到有一些企業(yè)和地方已經(jīng)進(jìn)入到冬天了，所以我們在今年的形勢下投資了一批地產(chǎn)公司，投資了1億的資金。

　　這幾年有很多國際機(jī)構(gòu)對中國已經(jīng)進(jìn)行地產(chǎn)的投資，從他們各方面的情況來看，可能在一定意義上講是被迫退出，市場都這樣，有人跑，有人就會進(jìn)來的，這是一個(gè)恒定的規(guī)律。我們現(xiàn)在進(jìn)來不叫打劫。我感覺到現(xiàn)在有一些機(jī)構(gòu)已經(jīng)到最危險(xiǎn)的時(shí)候，他們也許是一塊錢進(jìn)來了，我們5毛錢就可以拿到。

　　這是我們自己的一些看法，但是對于我們來說現(xiàn)在最大問題就是我們進(jìn)入到中國國內(nèi)的話，有很多制度上的障礙，譬如說我們?yōu)槭裁催x擇接觸別人的東西，是因?yàn)閯e人在前面已經(jīng)安排好了。

　　喬志杰：比較樂觀一點(diǎn)看就是政策對這種過熱進(jìn)行打壓了，所以限制了很多境外的進(jìn)入，設(shè)置了無數(shù)的障礙和門檻。

　　但是在新的經(jīng)濟(jì)工作會議上我們是增增長了，促內(nèi)需了，這對下一步外資進(jìn)入中國的投入應(yīng)該會放開機(jī)會。

　　王化：政策的趨勢一定是好的，但是迄今為止還沒有看到。

　　喬志杰：我教你一個(gè)辦法，不要去看，你去做。

　　鐘德堯：現(xiàn)在地方成本很開通了，在廣州我們有一個(gè)投資買賣，這個(gè)備案兩個(gè)人已經(jīng)搞定登記，所以現(xiàn)在的形勢是比較好的。

　　王化：我比較看好的地方不是政策面寬松的地方，說一句肺腑之言，還是比較困難的。

　　喬志杰：來廣州吧。

　　王化：來廣州我們還需要等一下。

　　喬志杰：如果您遇到政策性障礙的話，可以找曹志杰，因?yàn)樗麄冇猩蟹綄殑?，例如石家莊是一個(gè)很落后的地方，他們的政策批準(zhǔn)會很快。

　　王化：尤其是四川，地震之后政策寬松程度很高了，兩個(gè)星期以前我們與四川政府做了一個(gè)合作，他們的政策批準(zhǔn)很快。

　　喬志杰：我相信這一次國際金融危機(jī)給我們帶來的機(jī)會就是改革加速了，金融改革加速了，中國改革30年，我們回頭總結(jié)30年的時(shí)候，所有改革都很輝煌，但是唯獨(dú)看不到金融改革的輝煌歷程，我們是沒有看到的，因?yàn)榻鹑趲缀鯖]有改革。中國地產(chǎn)金融基本是空白，對自己沒有品種的話就面對不了別人了。所以今天我們討論地產(chǎn)金融，討論這個(gè)機(jī)會。

　　王化：改革這個(gè)詞是從監(jiān)管機(jī)構(gòu)和制度的安排，是自上而下的。

　　我覺得金融這個(gè)核心是創(chuàng)新，我覺得孟總在既定的體制框架下怎樣找出一個(gè)路子，他是比較明白的。

　　喬志杰：簡單來說，中國金融學(xué)習(xí)就可以了，我們將要做的事情哪里有創(chuàng)新的概念呢？PE需要創(chuàng)新嗎？已經(jīng)有120多年，股票并購貸款也不需要創(chuàng)新了，我們一直以老大自居，關(guān)鍵是我們?nèi)ゲ蝗プ觥?/p>

　　孟曉蘇：我覺得您們兩說得都有道理。創(chuàng)新就是結(jié)合，把國外和國內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)結(jié)合就是創(chuàng)新，兩個(gè)人結(jié)合就創(chuàng)造一個(gè)新人的，馬克思主義和列寧主義結(jié)合就形成毛澤東思想，創(chuàng)新就是結(jié)合，現(xiàn)在把國外的東西拿過來就是結(jié)合，既是結(jié)合，又是創(chuàng)新。

　　喬志杰：我們希望把外面的東西拿到廣州進(jìn)行結(jié)合，這樣就為地產(chǎn)金融提供很大空間了。現(xiàn)在請洲聯(lián)集團(tuán)(WWW5A)·五合國際（5+1WERKHART）建筑設(shè)計(jì)核心團(tuán)隊(duì)之一、副總經(jīng)理趙云偉談一下。

　　趙云偉：我們?nèi)ツ暌恢弊鲈O(shè)計(jì)，去年一些開發(fā)商來了之后就想讓我們做一套未來的系統(tǒng)，希望可以省鋼筋的，可以省一點(diǎn)玻璃，這是從設(shè)計(jì)的層面。

　　我個(gè)人是研究城市規(guī)劃方面的，也是城市規(guī)劃的學(xué)者，我個(gè)人研究是全球化城市關(guān)系，剛剛孟總說得特別好，就是金融創(chuàng)新，大家可以比較一下，90年亞洲金融危機(jī)與香港有很大關(guān)系，短短十幾年時(shí)間，美國在裁員，深圳在裁員，實(shí)際上就源于這20年我們真正做到開放，背后最大支持就是金融創(chuàng)新，是一個(gè)開放的金融體系，我覺得這個(gè)很重要。包括我們的同行，雖然一些同行是沒有了，這些貢獻(xiàn)是不可磨滅的。

　　喬志杰：您的意思是開放影響了我們的。

　　趙云偉：我們以后要繼續(xù)開放，金融創(chuàng)新首先是把外面的東西拿過來。雖然我是外行，但是我覺得地產(chǎn)金融應(yīng)該就是這樣的。

　　喬志杰：現(xiàn)在我們想聽一下馬小姐的觀點(diǎn)。

　　馬永慶：謝謝喬總，這個(gè)問題是挺難回答的，我不是地產(chǎn)專家，也不是金融專家，我對我們定位是一個(gè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)，我們公司主要業(yè)務(wù)是做海外上市，尤其幫助國內(nèi)企業(yè)在美國上市，在今年的環(huán)境里，我跟很多基金也聊過，問他們在金融危機(jī)之后喜歡看好什么行業(yè)，他們說他們看好能源、醫(yī)療、教育，還有中國內(nèi)需比較旺盛的企業(yè)。

　　從這個(gè)層面來看，事實(shí)上房地產(chǎn)是在中國內(nèi)需很旺盛的行業(yè)，雖然我沒有做過中國房地產(chǎn)企業(yè)到美國上市，因?yàn)槲矣X得房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，到美國上市還是一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)，但也很有緣分，我也幫國內(nèi)一家地產(chǎn)商拿到國外的投資，從這一點(diǎn)來看，我首先提出一下自己的建議。

　　第一、房地產(chǎn)企業(yè)也是一種企業(yè)，我們基金首先看企業(yè)定位，第二看團(tuán)隊(duì)，第三就看成長模式。現(xiàn)在我們是有錢，關(guān)鍵是市場信心的問題，現(xiàn)在我們還幫助一家農(nóng)業(yè)企業(yè)在美國上市，錢肯定需要拿出來的，不拿出來就會貶值的，在這個(gè)冬天的時(shí)間里首先把內(nèi)功修好，房地產(chǎn)企業(yè)自己要定位好，然后處理好自己的資源和團(tuán)隊(duì)。

　　從外部來看，我們有幾個(gè)方面需要考慮，第一就是國內(nèi)房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，我們也幫助海外的行業(yè)在國外尋找一些合作機(jī)會，事實(shí)上可以跟房地產(chǎn)結(jié)合起來，譬如說做國際俱樂部的，他們也希望找一種合適的場所做俱樂部。第二種是美國主流的外資醫(yī)院，他們拿到的牌照之后就希望找到一些場所可以做一些治療、養(yǎng)生方面的事情。第三個(gè)是關(guān)于老年的公寓，我們基金也很關(guān)心中國老年化的趨勢，我們是一直考慮在這些方面的結(jié)合。還有一個(gè)就是房地產(chǎn)企業(yè)自己在一起結(jié)合自己的優(yōu)勢，進(jìn)行資源的整合。

　　從金融這一塊來講，我覺得孟老師關(guān)于Reits這一塊是很好的，我們很感興趣，當(dāng)時(shí)我們幫青島一家企業(yè)發(fā)行Reits，但是之后他們拿到私募資金，之后就沒有做了，事實(shí)上，我們今年也在運(yùn)作這件事情，希望找國內(nèi)一些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作。

　　同時(shí)，我們也希望幫助房地產(chǎn)引進(jìn)一些資金，包括海外的資金，他們事實(shí)上也比較關(guān)心國內(nèi)的房地產(chǎn)，包括一些工業(yè)園和商業(yè)地產(chǎn)，我總得主要是看一個(gè)模式。

　　喬志杰：現(xiàn)在想請鐘先生談一下，其實(shí)金融的春天和地產(chǎn)的春天將要來了，但是這種春天一定是留給有準(zhǔn)備的人。希望鐘德堯先生作這個(gè)論壇的總結(jié)。

　　鐘德堯：我說一下我現(xiàn)在面對寒冬的情況，我們談了大方向，馬小姐的基金還是很積極在中國找東西，很多機(jī)構(gòu)過去沒有專門做房地產(chǎn)的，只是因?yàn)檫^去兩年房地產(chǎn)在中國太火爆，價(jià)錢降不下來，地價(jià)也比較高，所以沒有出手。

　　事實(shí)上很多機(jī)構(gòu)是有錢的，他們現(xiàn)在還是很努力在中國找投資點(diǎn)，如果你們有好的物業(yè)，例如一些商業(yè)地產(chǎn)，商場等等的，一些基金很愿意投的，當(dāng)然需要讓利的，很多深圳廣州的開發(fā)商很愛他們的物業(yè)，不愿意賣，如果定的價(jià)錢太高就不會吸引基金投資了，如果想度過寒冬的話，可以放一些出去賣，可以賣一半。

　　還有一些大型項(xiàng)目，譬如原來做了一些上市前融資的，他們的資產(chǎn)就是土地，他們也跟一些所謂的債權(quán)人談好了，可以拿案子出來，作為一個(gè)合作的項(xiàng)目，這也是一個(gè)比較好的合作點(diǎn)，大家是可以考慮的，大概是這樣。

　　喬志杰：再一次非常感謝在座的，特別是孟總。

　　現(xiàn)在現(xiàn)場朋友可以進(jìn)行提問一下。

　　現(xiàn)場提問：國務(wù)院開了一個(gè)會議，對房地產(chǎn)是一個(gè)利好，一個(gè)是二套房子的政策有所放松，對二手房交易也有所放松，就是首次購房低于原來的面積就按二手房的放松，二手房原來是五年的征稅，現(xiàn)在改成兩年。希望各位專家和地產(chǎn)商對這個(gè)政策的效果有多大作用，還有量的提升和對消費(fèi)者信心的提升有什么幫助？

　　喬志杰：我們可能把解決民生居住的問題和商業(yè)房地產(chǎn)混淆了，其實(shí)我們政府應(yīng)該去做這些事情，今天我們看到這樣一些消息是非常高興的。

　　我想談一下本人的觀點(diǎn)，接下來我們會更加尊重市場，更加尊重發(fā)展的規(guī)律，大家也一定要看到我們對房地產(chǎn)的認(rèn)識開始有更多正確的認(rèn)識了。

　　過去我們認(rèn)為它是暴利的，這是錯(cuò)誤的，但是現(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動是非常重要的，它不好了的話對國民經(jīng)濟(jì)影響是非常大的，所以這些政策我本人認(rèn)為會有持續(xù)的和新的利好。

　　但是有一定需要清楚，任何一個(gè)利好政策的出臺不可能馬上有效果，因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是我們的信心和消費(fèi)者持觀望的心態(tài)，但是這一系列的信息可以告訴消費(fèi)者，房價(jià)不會持續(xù)往下走了，國家重視房地產(chǎn)發(fā)展了，所以這種信心可以落實(shí)到消費(fèi)者的心理上，根據(jù)目前進(jìn)展速度來看，房地產(chǎn)行業(yè)回暖應(yīng)該是相近了，現(xiàn)在大家需要做好準(zhǔn)備了。

 　　 對話二

 　　主持人：現(xiàn)在有請兩位主持嘉賓，還有我們有請對話嘉賓。

 　　首先有請主持嘉賓：

　　廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同（先生）

　　搜狐網(wǎng)編委莫春（女士）

　　接下來有請我們的對話嘉賓：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一（先生）

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌（先生）

　　著名城市規(guī)劃及建筑評論家、深圳規(guī)劃局地名管理辦公室主任賀承軍（先生）

　　上海三盛宏業(yè)投資集團(tuán)有限公司總裁助理潘功成（先生）

　　廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司董事長區(qū)俊文（先生）

　　恒昌（廣州）房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理何世紅（先生）

　　廣州維森置業(yè)有限公司董事長張維倫（先生）

　　深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理路瑩（女士）

　　德冠國際有限公司執(zhí)行董事莫嶸（先生）

　　韓世同：我在主持方面是不太熟悉，更多的主持希望交給莫小姐，在有限的時(shí)間內(nèi)把精彩的言論表達(dá)出來。

　　莫春：剛剛的對話很精彩，接下來我們討論是市場的問題，包括08、09年的預(yù)測。應(yīng)該說，我們很高興來到溫暖的廣州，現(xiàn)在的季節(jié)南北氣溫相差很大，冰火兩重天，用這個(gè)形容房地產(chǎn)行業(yè)是很正確的，一些政策大走向也可能影響企業(yè)家的決策。

　　在座嘉賓有來自上海、廣州、深圳的，很多嘉賓原來做過房地產(chǎn)的開發(fā)，有很好的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在也做一些代理工作，所以非常了解市場區(qū)域情況，所以在對話之前，我想首先介紹一下臺上的嘉賓。

　　韓老師是我非常尊敬的，業(yè)內(nèi)非常資深的人士。

　　韓世同：在我旁邊做的是恒昌（廣州）房地產(chǎn)顧問有限公司的，原來叫珠江恒昌，是市場營銷策劃方面的公司何董，還有就是德冠國際有限公司執(zhí)行董事莫嶸，還有一位廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司董事長區(qū)俊文，目前可以操作一手代理為數(shù)不多的企業(yè)，非常有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。顧秘書長旁邊是張維倫先生，有一線實(shí)戰(zhàn)的操作經(jīng)驗(yàn)，還自己組建了一個(gè)策劃方面的公司，這方面也非常有經(jīng)驗(yàn)。

　　莫春：我介紹一下我身邊的幾位嘉賓，坐在我旁邊是上海三盛鴻業(yè)投資集團(tuán)有限公司潘功成總經(jīng)理，還有深圳市星彥顧問有限公司董事總經(jīng)理路瑩小姐，還有著名城市規(guī)劃及建筑評論家、深圳規(guī)劃局地名管理辦公室主任賀承軍先生。

       韓世同：我補(bǔ)充一下，我原來是《萬科周刊》的忠實(shí)  讀者，賀先生一直在上面主筆，王石很喜歡看他的文章。

　　莫春：今天的發(fā)言時(shí)間比較緊張，希望大家在發(fā)言過程中提供更多的信息和未來預(yù)測的獨(dú)到分析。

　　我們首先從宏觀層面切入到區(qū)域市場當(dāng)中，我從北京過來，北京同行對09年市場是非常悲觀的，其中一個(gè)原因就是分析08年開工面積和銷售面積之后，他們推測在09年會有很多的空置和不可以銷售的商品房，所以預(yù)計(jì)09年市場競爭很慘烈，另外，他們根據(jù)市場的判斷來看覺得是比較悲觀的。

　　首先有請顧云昌會長談一下對09年的房地產(chǎn)市場看法是怎么樣？

　　顧云昌：問題很大，對樓市的判斷我有自己的看法，總的來說房地產(chǎn)行業(yè)的冬天到了，應(yīng)該可以說是冬天，全世界都嚴(yán)冬了，中國房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀是不可能的。

　　在07、08上半年我們透支了，需要一兩年把這個(gè)透支磨平或者消化，同時(shí)，由于金融海嘯的影響，中國的經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入周期的調(diào)整，中國經(jīng)濟(jì)的周期到了，所以房地產(chǎn)的周期也不可避免的。

　　今天上午有報(bào)道說國外街上流浪狗多了，中國的情況應(yīng)該和美國不一樣，但是我們的房地產(chǎn)市場也不可能太好，這是一個(gè)我的判斷。

　　提到空置量的問題，我覺得中國的空置量不大，現(xiàn)在我們空置的住宅1平方米都不到，我們現(xiàn)在的空置率1%都不到，而且加上老百姓的空置房也不超過5%。一個(gè)是世界經(jīng)濟(jì)周期到了，另外一個(gè)就是前兩年我們的日子過得太好了。

　　廣州在本世紀(jì)初的時(shí)候競爭都比較緊張，競爭很激烈，廣州開發(fā)商過得冬天肯定比其他地區(qū)的開發(fā)商過得好一點(diǎn)，因?yàn)橐呀?jīng)有經(jīng)驗(yàn)了，我是這樣的看法。

　　當(dāng)然我希望溫度越高越好，但是種種跡象表明，明年不可能有很好的起色，我們期望明年下半年股市好起來，房地產(chǎn)也會好起來，但是股市需要看消費(fèi)者的信心，現(xiàn)在我們是保障性先起步拉動投資，拉動是首先要做的，消費(fèi)是需要慢慢起來的，所以我們要做好過冬的準(zhǔn)備，如果明年上半年我們穩(wěn)住了，后面也可以起來了，因?yàn)椴淮_定性太多了。

　　關(guān)于9000億的問題，大家都比較關(guān)心這個(gè)問題，以前是缺位以貸，這個(gè)數(shù)量是不少的，可以達(dá)到整個(gè)住宅量的三分之一，我們國家現(xiàn)在還有很多家庭是住房困難家庭。但是根據(jù)具體情況，還是有很大差異的。

　　我覺得這是拉動內(nèi)需和民生工程的相結(jié)合，把虛位充實(shí)，這種做法是明智的做法，但對市場肯定是有影響的，影響多大需要具體進(jìn)行的分析。

　　現(xiàn)在有人討論廉租房、經(jīng)濟(jì)型住房的弊病問題，建議取消這些房子，但是不可能一下子取消的，因?yàn)槭菄蚁聸Q心做的，問題就是我們現(xiàn)在的供應(yīng)量和需求量的平衡問題，現(xiàn)在供應(yīng)量和需求量是配備的，這個(gè)不需要擔(dān)心，要么是擴(kuò)大供應(yīng)對象，這樣的話，對我們市場沖擊就比較大了，把商品房的購買者變成保障性房的購買者的話，沖擊是比較大的。

　　所以我一直呼吁保障性房子一邊實(shí)施，一邊不斷修整和完善，包括政策層面的完善和計(jì)劃的完善，現(xiàn)在分配下去怎么做，我們可以慢慢看，但是現(xiàn)在我們已經(jīng)知道保障房和商品房的關(guān)系，我們可以吸收香港的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，這對我們下一步的發(fā)展有好處，以前我們有很多經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，但是既要把民生問題解決好，又不要對房地產(chǎn)市場造成太大沖擊，這些都是需要考慮的。謝謝！

　　莫春：顧云昌秘書長說市場充滿很多不確定性，所以明年上半年市場回暖可能性比較少，所以企業(yè)都需要考慮自己過冬的問題。

　　我在北京看到一個(gè)關(guān)于同行報(bào)道，他說珠三角的調(diào)整力度是比較大的。

　　我們有來自廣州和深圳企業(yè)的代表，希望廣州和深圳的同行說一下自己的感受，包括自己在09年企業(yè)的調(diào)整，包括自己覺得有什么好的過冬招數(shù)和策略，希望韓先生談一下。

　　韓世同：我希望讓區(qū)總談一下吧。

　　區(qū)俊文：非常感謝觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)舉辦這個(gè)論壇，這個(gè)主題是在熊市中的房地產(chǎn)。

　　我想用一、二、三表述一下個(gè)人的體會。

　　第一、在熊市中的房地產(chǎn)，熊市之后就是房地產(chǎn)的健康市場，客觀地說房地產(chǎn)為什么有熊市，因?yàn)樘唤】?，目前房地產(chǎn)市場并不健康，需要熊市處理。

　　第二、如何過冬，我有兩個(gè)辦法，先不說。

　　第三、有三個(gè)現(xiàn)象，熊市房地產(chǎn)有哪三個(gè)現(xiàn)象呢？1、華南的地產(chǎn)商將是這一次熊市房地產(chǎn)過后最大的贏家，很多主流的開發(fā)商之后會更加壯大。2、內(nèi)地大部分城市開發(fā)商淘汰率在這一次熊市中超過90%，3、政府將改變思路，我們學(xué)習(xí)的榜樣政府是廣州政府和深圳市政府，廣州市政府應(yīng)該不會出現(xiàn)南京一個(gè)市長說要處罰低于銷售價(jià)格低于成本價(jià)格的開發(fā)商，針對這三個(gè)現(xiàn)象我說一下理由。

　　第一、為什么華南的開發(fā)商將會壯大呢？因?yàn)槿A南的房地產(chǎn)商經(jīng)歷過兩次熊市，而且是很大的熊市，其中最兇的一次是從97年到2005年，這是廣州開發(fā)商整整“八年抗戰(zhàn)”，都活下來了的，可以說是99%的企業(yè)被淘汰了。

　　韓世同：現(xiàn)在廣州留存下來的企業(yè)只占1%。

　　區(qū)俊文：可以看一下98年廣州是什么情況，還有08年是什么情況，這不奇怪，香港是六大家族基本壟斷整個(gè)市場，廣州是1%，同樣，內(nèi)地的市場我為什么說是90%以上的淘汰率呢？因?yàn)槲沂墚?dāng)?shù)赝醒埲タ疾炝耍麄冋f房地產(chǎn)不健康是因?yàn)橛腥齻€(gè)觀點(diǎn)，第一房地產(chǎn)好，他們就是暴利，第二，房地產(chǎn)只要爆發(fā)，他們就不會降價(jià)，第三，大部分城市生產(chǎn)的項(xiàng)目是垃圾，這三個(gè)現(xiàn)象必然導(dǎo)致他們淘汰率會超過90%。

　　第三個(gè)我說一下政府對市場的看法，我為什么說學(xué)習(xí)深圳、廣州政府呢？這一次熊市中，廣州、深圳政府言論是不干預(yù)市場，也不救市，這是非常市場化的話，非常理性的話，事實(shí)上廣州、深圳政府對經(jīng)營城市絕對是一流高手，所以他們對市場的干預(yù)也可以體現(xiàn)出來。

　　廣州在這一次熊市中沒有發(fā)生過一起因?yàn)榉績r(jià)下降而引發(fā)的群體性事件，這個(gè)是有數(shù)據(jù)可查，其他很多城市都出現(xiàn)老百姓群體性事件，但是廣州沒有。

　　南京一位市領(lǐng)導(dǎo)說房產(chǎn)價(jià)格不可以低于成本價(jià)格銷售，為什么不可以低于呢？

　　韓世同：其實(shí)廣州現(xiàn)在已經(jīng)很多這樣的樓盤了。

　　莫春：就是說華南的開發(fā)商已經(jīng)經(jīng)歷過洗禮了，有比較理性的認(rèn)識，比較成熟了，也比較理性了，包括購房者也比較理性。

　　區(qū)俊文：是的，可以說政府是非常理性穩(wěn)定地對待這個(gè)現(xiàn)象。

　　在上午梁上燕女士和曹志偉把辦法說了，我只不過重復(fù)說一次。作為開發(fā)商需要宏觀看世界，微觀做事情，像曹先生說好事才可以做好產(chǎn)品，做梁小姐說做好營銷，服務(wù)好客戶，馬小姐說練好內(nèi)功，其實(shí)辦法很簡單。

　　莫春：道理說起來很簡單，但是也許其他的嘉賓有不同的看法，現(xiàn)在想請何世紅先生談一下自己的看法。

　　何世紅先生：廣州的房地產(chǎn)以前已經(jīng)經(jīng)歷過很大的洗禮，但是從另外的角度看，其實(shí)現(xiàn)在華南的著名企業(yè)都在這個(gè)階段成長起來了，都是從小企業(yè)成長性大企業(yè)或者上市公司。

　　當(dāng)市場好或者壞的時(shí)候?qū)ζ髽I(yè)是有機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)，在市場好的時(shí)候有很多企業(yè)也倒閉了，在市場不好的時(shí)候也有很多市場起來的。

　　我覺得在策略當(dāng)中，作為企業(yè)來講，需要要了解企業(yè)的策略，需要了解企業(yè)擁有什么資源，可以調(diào)動什么資源，在可以調(diào)動資源的情況就決定什么策略，甚至可以決定退出房地產(chǎn)行業(yè)，這很正常，剛剛說淘汰99%，可能很多是戰(zhàn)略性退出的，是因?yàn)樗麄冏霾涣肆耍顺鍪呛苷５摹?/p>

　　最近有一些企業(yè)找我們做顧問，有一些企業(yè)現(xiàn)在認(rèn)為資源比較便宜了，他們想占有這種資源，獲得更高的利潤，我們就首先問他們有沒有能力在這個(gè)調(diào)整時(shí)期內(nèi)還可以獲得這個(gè)資源，再者怎樣擁有這個(gè)資源，用什么策略。

　　所以應(yīng)該根據(jù)自己企業(yè)的情況，根據(jù)企業(yè)資源擁有的情況決定策略，這很重要的。

　　在2009年這么大一個(gè)經(jīng)濟(jì)調(diào)整過程中，房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期是很正常的，而且這個(gè)調(diào)整也很有必要的，而且大家都對保證性住房這一塊很有異議，但是住房體系的完善和保障性住房不斷完善對未來房地產(chǎn)健康發(fā)展很有作用，所以我們不要短期看，需要從長遠(yuǎn)角度看，我覺得住房體系的建設(shè)對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有很正面的作用。

　　在座都是房地產(chǎn)企業(yè)，希望大家把握這個(gè)機(jī)會，并且很好地利用好這個(gè)機(jī)會。

　　區(qū)俊文：在這個(gè)時(shí)候我們應(yīng)該怎樣做，我們應(yīng)該按照自己的定位和自己的經(jīng)營方式作出自己的判斷，當(dāng)然每一個(gè)開發(fā)商都有不同的方法。

　　我們經(jīng)緯就是一個(gè)銷售前身公司，我們代理有一些大企業(yè)，也有一些小商鋪，每天都接觸很多客戶，所以給了我們很多不同的，也不一定是數(shù)據(jù)上的啟示。

　　先說市場的問題，其實(shí)我覺得市場的下滑或者調(diào)整不是從金融風(fēng)暴開始，在去年我們出臺第二套貸款的政策，其實(shí)當(dāng)時(shí)的市場已經(jīng)有一點(diǎn)改變，只是大家當(dāng)時(shí)頭腦發(fā)熱，或者是抱著所謂“中國崛起”不太理性的心態(tài)，不管是開發(fā)商還是投資者以及購房消費(fèi)者，其實(shí)這個(gè)市場在去年10月份已經(jīng)開始變化。

　　我們看一下今年的廣州市，從2月份到10月份的成交面積，雖然我們房價(jià)調(diào)整很少，是10%左右，去年最高是11月份，但是從成交量這一塊來說，我們可以說在單月只有20萬平方米的成交面積。

　　目前這三個(gè)月，我也看到廣州市場樂觀的一面，廣州在全國四大城市當(dāng)中，所謂投機(jī)，炒家的比例還是比較低的，一些炒家都是短期內(nèi)短買短賣的，因?yàn)閺V州房地產(chǎn)市場只是從06年才有突飛猛進(jìn)的過程。

　　從今年的數(shù)據(jù)看，今年3個(gè)月來看，廣州成交量面積大概在50-60萬平方米，雖然11月份我們的數(shù)據(jù)還沒有出來，但是聽說11月份的成交面積數(shù)據(jù)是非常不錯(cuò)的，達(dá)到53萬平方米。

　　可以看廣州的歷史，在07年最高一個(gè)月成交面積是80萬平方米。

　　韓世同：有過120萬平方米，但是是很偶然的。

　　區(qū)俊文：其實(shí)連續(xù)三個(gè)月保持這樣一個(gè)成交量面積增長，可以說明廣州成交面積合成交量這個(gè)增長性已經(jīng)有一點(diǎn)苗頭。

　　另外，從價(jià)錢的角度來說，其實(shí)在今年年頭的時(shí)候，價(jià)格已經(jīng)有很大的調(diào)整，在年頭的時(shí)候，很多人批評王石的“拐點(diǎn)論”。說他搗亂市場，我覺得這是正常的，他是站在企業(yè)的發(fā)展角度說出來的。

　　萬科作為一個(gè)品牌企業(yè)，他們一直都關(guān)注客戶滿意度，在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)候，他們作出調(diào)整是一個(gè)市場化的調(diào)整。

　　廣州現(xiàn)在的價(jià)錢在年頭已經(jīng)作了一個(gè)大幅度的調(diào)整，所以今年的調(diào)整比不上今年1-3月份價(jià)錢的調(diào)整。

　　今天很多是來自廣州以外地方的專家學(xué)者，也有廣州本地的朋友，在廣州的城區(qū)內(nèi)，基本上已經(jīng)有一個(gè)相當(dāng)穩(wěn)定的價(jià)錢，已經(jīng)有非常強(qiáng)大的支持力，當(dāng)調(diào)整得這么厲害的時(shí)候，事實(shí)上不可以調(diào)整多少了，現(xiàn)在開發(fā)賣出去的時(shí)候跟成本相差不遠(yuǎn)的，賺錢的是在幾年前拿地的產(chǎn)品。

　　08年有很多不確定的因素，跟08年的運(yùn)營有關(guān)系，另外，從最終的客戶當(dāng)中和一些數(shù)據(jù)當(dāng)中，大家賺的錢不比以往賺得少，雖然很多人炒股虧了，但是一些目標(biāo)客戶群手頭的資金是很強(qiáng)的。

　　我們可以看一下儲蓄率的比例，這說明只是他們不愿意拿錢，有一個(gè)觀望的情緒。

　　所以我自己覺得，在未來的一年當(dāng)中有太多不確定的因素存在，但是我覺得在未來的一年，以廣州來說，我們總的成交面積可能也可以保持月均50-60萬平方米的面積。

　　在營銷這一塊，我想提出幾個(gè)觀點(diǎn)。

　　第一、我覺得企業(yè)真的要認(rèn)清自己的形勢。從龍頭的萬科改變市場策略來配合公司的發(fā)展，我們其他的開發(fā)商，特別是中小型的開發(fā)商應(yīng)該怎樣做，應(yīng)該自己心里有數(shù)，如果大家不放棄今天夢想或者幻想的東西，很有可能半年之后什么都沒有，當(dāng)醒悟的時(shí)候，并沒有太多時(shí)候的辦法。

　　第二、我覺得房地產(chǎn)有一個(gè)特殊的背景，是一個(gè)不動產(chǎn)，股票就不同了，今年買了，明年可以虧掉，但是房地產(chǎn)跟股票、基金有不一樣的特點(diǎn)。

　　很多人會擁有房地產(chǎn)10-30年，但是股票就沒有了。

　　在香港經(jīng)濟(jì)騰飛20、30年當(dāng)中，如果我們相信中國經(jīng)濟(jì)騰飛或者經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還可以保持相對高速發(fā)展的時(shí)候，而且房地產(chǎn)應(yīng)該收縮5年或者10年的時(shí)候，目前房地產(chǎn)的價(jià)錢是低的。

　　莫春：我明白您的意思，您覺得現(xiàn)在目前廣州整體房地產(chǎn)市場價(jià)格都有一個(gè)調(diào)整高位，需要一個(gè)比較大的調(diào)整。啊

　　 韓世同：稍微補(bǔ)充一下，上午黎文江提到廣州房價(jià)年度總體是有可能上漲10%，因?yàn)閺?到10月份，廣州均價(jià)是有一些不穩(wěn)定，但是如果從今年最低月度評價(jià)來看，與去年最高月相比的話，廣州應(yīng)該是下降了將近30%，這種情況還是有特殊性的。

　　莫春：其實(shí)您剛剛的發(fā)言是對上午嘉賓的發(fā)言作了一個(gè)回憶。

　　韓世同：剛剛區(qū)總也談到房價(jià)的問題，當(dāng)然他有他的看法，我覺得目前市場主要還是在高價(jià)位還是有效率地運(yùn)營，因?yàn)橥破饋硎怯写罅客顿Y性需求涌入，現(xiàn)在大部分是自住的，現(xiàn)在市面上能夠買得起又愿意買的這部分人將仍然支撐著這個(gè)增長。

　　 區(qū)俊文：我們的產(chǎn)品在高價(jià)位的高端產(chǎn)品有一些沒有挖掘好，價(jià)值沒有挖掘出來，早上星河灣的梁總也說他們的價(jià)值形態(tài)是價(jià)值形態(tài)型的產(chǎn)品，他們一個(gè)月賣了8個(gè)億，成交量也很大。但是我覺得她提供給我們一個(gè)啟發(fā)，就是如何去發(fā)掘產(chǎn)品的隱性，譬如說住房或者房產(chǎn)的隱性，產(chǎn)品如果帶有一些共性的，需要在細(xì)微的環(huán)節(jié)或者有吸引力的地方挖掘產(chǎn)品的價(jià)值，不管消費(fèi)者是否喜歡，當(dāng)然有一些人是喜歡的。

　　另外，在樓盤體驗(yàn)到就是高檔高端的享受，樓盤的銷售是很重要的，越是銷售的工作越是重要，需要打造一個(gè)高端的品牌，又要做很多活動，但是事實(shí)上做這些活動是為了賣房子，也是為了提高自己的品牌，打造一個(gè)生活性的、高端的品牌，銷售環(huán)節(jié)是很重要的，這對于打造品牌是很重要的。

　　莫春：說到具體樓盤的話就比較長了，接下來的時(shí)間還想問一下其他的嘉賓，現(xiàn)在廣州的價(jià)格已經(jīng)調(diào)整了，但是  有人認(rèn)為再次調(diào)整空間不是很大了，現(xiàn)在主要的問題是什么，是消費(fèi)信心問題還是其他問題，珠三角主要的問題是什么？請張維倫談一下。

　　張維倫：三年前我做開發(fā)商的時(shí)候，我參加過一個(gè)金融性的論壇，但是我做金融的時(shí)候，今天又參加了市場的論壇，我既不是金融專家，也不是市場專家，但是我現(xiàn)在是做市場開發(fā)管理的，我講到這個(gè)問題，可能有一個(gè)另類的解決方法。

　　我對市場可能比較悲觀，在目前的市場下，以目前的價(jià)位，無論是什么樣的花招都是一個(gè)不可以完成的任務(wù)，很難激活，所以我給出一個(gè)另類的解決方法。

　　事實(shí)上剛剛坐在論壇上的嘉賓都很有錢，他們都不缺錢，是我們這些嘉賓是缺錢，我們?yōu)槭裁床豢梢源蠹易谝黄?，現(xiàn)在大家拼命挖掘潛力是挖掘不出來的。

　　突然我們與剛才的嘉賓對接不了，剛才幾位嘉賓比較樂觀，他們認(rèn)為地產(chǎn)的春天來了，房地產(chǎn)是密集型的產(chǎn)業(yè)，為什么資本不可以做主呢？現(xiàn)在不管是國家的金融國9條還是國家金融30條，開發(fā)商高興得太早了，大家記住，這些金融政策不是針對開發(fā)商的，開發(fā)商表錯(cuò)情了，現(xiàn)在跟開發(fā)商相關(guān)有三個(gè)特點(diǎn)，第一個(gè)就是所謂的產(chǎn)業(yè)基金，第二個(gè)就是信托投資基金，就是所謂的Reits，第三個(gè)特點(diǎn)就是銀行信貸放松。

　　PE我們是說站在門口的野蠻人，現(xiàn)在有多少銀行買地產(chǎn)的股份呢？Reits主要是針對商業(yè)地產(chǎn)的，但是現(xiàn)在問題是住宅地產(chǎn)，而且現(xiàn)在房地產(chǎn)的問題不是因?yàn)樾刨J過少，而是過渡信貸，所以如果這個(gè)問題處理不好，發(fā)生問題就是開發(fā)貸款問題，在這個(gè)環(huán)節(jié)上我是堅(jiān)決反對的，我覺得銀行型的開發(fā)商不可以進(jìn)行中國，中國開發(fā)商在這個(gè)時(shí)候一定要挺住，不要再借錢，我們發(fā)現(xiàn)，這三個(gè)金融環(huán)節(jié)打不通和開發(fā)上的對接，最后是銀行不滿意，開發(fā)商也不滿意，老百姓也不滿意，這些問題如何解決呢？我覺得方向是對的，要進(jìn)一步解決，還是要做基金，就是要做一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)基金。

　　做這個(gè)基金投向不要做Reits，主要投在住宅，另外，這個(gè)基金業(yè)不是PE，PE是投企業(yè)的股權(quán)，這個(gè)基金的投向主要是公司項(xiàng)目的股權(quán)，所以開發(fā)商都愿意把賣給投資者，但是不愿意把企業(yè)賣給投資者。

　　同時(shí)，現(xiàn)在的資金主要是私募，渠道過窄，我建議可以公募，可以想社會公開，讓所有老百姓買這個(gè)基金，渠道就可以打開了，如果他們投向住宅市場，住宅的問題都可以解決，如果投向項(xiàng)目公司都可以解決。

　　這就是金融真正開放的終極目標(biāo)，春天差不多要來了，但是嚴(yán)格防止倒春寒，所以革命尚未成功，同志仍需努力。

　　賀承軍：我坐在這里跟大家說話和顧老師不一樣，我覺得面對金融危機(jī)，我們可以不單從房地產(chǎn)而談房地產(chǎn)，像投入4萬億，這應(yīng)該大部分投資在政府的工程，這樣的投資模式可能是刺激中國的經(jīng)濟(jì)。

　　現(xiàn)在抱團(tuán)的形式是金融家和金融家抱團(tuán)，地產(chǎn)商與地產(chǎn)商抱團(tuán)，我覺得可以金融家和地產(chǎn)商，地產(chǎn)商和老百姓抱團(tuán)，因?yàn)楝F(xiàn)在國家土地制度不足以支持金融制度方面的要求，所以在改革開放30多年的經(jīng)驗(yàn)，我們也有城市本身的實(shí)力，我覺得我們可以開拓一個(gè)新的領(lǐng)域。

　　我們可以新開拓一個(gè)領(lǐng)域，不僅包括房地產(chǎn)領(lǐng)域，還包括其他的領(lǐng)域，例如土地政策在房地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)還沒有實(shí)施的。中國歷來一個(gè)做法就是既往不咎，鼓勵大家膽子大一點(diǎn)，我們希望可以更加透明化，為中小開發(fā)商提供一個(gè)渠道。

　　我看到一篇文章說萬科是走上上市一家公司，讓他們做小房產(chǎn)也許是不可能的，但我覺得這也是正常的，因?yàn)槿f科在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下采取的措施，實(shí)際上這也很好。

　　很多小企業(yè)拿了地沒有開發(fā)，不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)不明晰和不明確的因素，事實(shí)上很多開發(fā)商并沒有辦理土地手續(xù)，我們可以把這些企業(yè)買下來，形成新的土地資源，這樣的話，我們可以為中小企業(yè)提供一個(gè)抱團(tuán)過冬的途徑。

　　在06、07年高價(jià)買的地的，到現(xiàn)在很多已經(jīng)死了，事實(shí)我們可以做出一個(gè)綜合的，平臺，現(xiàn)在外向型經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入一個(gè)僵局，我們是否可以把農(nóng)村激活，讓農(nóng)民呆在農(nóng)村，這也是一個(gè)想法，現(xiàn)在的農(nóng)民工不可以在城市呆下去了，而且中國的農(nóng)村太小，他們不愿意在農(nóng)村呆下去。

　　一些公共服務(wù)的平臺，我們可以通過政府投入一些基礎(chǔ)設(shè)施，出現(xiàn)這樣寡頭的現(xiàn)象可能更有利與中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　莫春：我知道深圳在07年到08年，是我們最關(guān)注的城市，想請深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司的路瑩公司談一下如何尋找信息的支撐，希望您談一下自己的觀點(diǎn)。

　　路瑩：非常感謝觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)提供這樣一個(gè)機(jī)構(gòu)，也有機(jī)會到這里跟廣州同行學(xué)習(xí)。我來自深圳，大家都知道深圳是調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，我們集團(tuán)是做房地產(chǎn)開發(fā)的，我們是做代理的，感受比較深。

　　我簡單說一下自己的觀點(diǎn)，第一，對明年的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，我們的看法是現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境應(yīng)該是非常的嚴(yán)俊，從現(xiàn)在來是硬著陸和通縮的跡象非常的明顯，正因?yàn)榻?jīng)濟(jì)環(huán)境非常嚴(yán)俊，我們預(yù)計(jì)明年的政策環(huán)境也是前所未有的寬松，這是我們對明年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的判斷。

　　政策環(huán)境的寬松對房地產(chǎn)市場是一個(gè)利好，在這樣的情況下，市場會往哪一個(gè)方向走呢？我們第二個(gè)觀點(diǎn)是，明年房地產(chǎn)競爭非常激烈，拿深圳看，明年新增量會達(dá)到600萬，同質(zhì)房也是明年出臺的，所以整個(gè)競爭是非常激烈的。

　　在這樣一個(gè)市場情況下，價(jià)格將如何走？價(jià)格是否真的像大家期待一樣往上走呢？我想不太可能的，我覺得應(yīng)該是在上行通道當(dāng)中博弈或者觸底，有可能繼續(xù)做俯臥撐。

　　同時(shí)，我們給開發(fā)商一個(gè)建議，今天大家已經(jīng)聽到了，政策的落實(shí)消化需要時(shí)間，消費(fèi)者的信心恢復(fù)也需要時(shí)間，我們的存量房消化需要時(shí)間，所以，房地產(chǎn)的復(fù)蘇也需要時(shí)間，我們怎么辦？我覺得作為開發(fā)商來講，最明智就是明勢和順勢。

　　我們在豐收的時(shí)候經(jīng)常要搶收，不要讓勞動成果因?yàn)闀r(shí)間或者天災(zāi)人禍丟掉了，我們開發(fā)商需要搶時(shí)間，搶數(shù)量，房地產(chǎn)復(fù)蘇發(fā)展需要各環(huán)節(jié)大家共同推動，包括政府，包括開發(fā)商，包括我們中介代理和消費(fèi)者，還有媒體。

　　大家不要想自己不推，讓別人幫助推，這樣的話不會有一個(gè)健康的發(fā)展，所以希望大家在這樣的市場環(huán)境下保持一種理性的心態(tài)應(yīng)對明年的市場。只要大家共同努力，因?yàn)榇蠹叶挤浅？春梦磥淼姆康禺a(chǎn)市場，但是我們關(guān)鍵都需要活到那一天。

　　莫春：最后，我們請上海開發(fā)商代表三盛宏業(yè)投資集團(tuán)有限公司總裁助理潘功成總經(jīng)理談一下自己的看法。

　　潘功成：我們?nèi)绾味冗^冬天，離春天還有多遠(yuǎn)，這是大家需要解決的問題。

　　上海的市場總的來說是比其他市場健康的，因?yàn)?5年上海市場已經(jīng)調(diào)整，05年整個(gè)市場在上漲，但是上海已經(jīng)下調(diào)5%左右，所以這一次08年的宏觀調(diào)控和房產(chǎn)市場比廣州、深圳好一點(diǎn)的。

　　同時(shí)，上海05年調(diào)控之后，06、07的土地供應(yīng)量比較平穩(wěn)，07年只提供20%，所以后續(xù)的供應(yīng)量也比較少，所以整個(gè)08年上海市場的量收縮得很厲害，銷售量大概是07年50%左右，但是價(jià)格下調(diào)不大，市中心價(jià)格下幅不大，郊外的下幅就比較大。

　　現(xiàn)在我們覺得，春節(jié)前后上海的市場會有所調(diào)整，現(xiàn)在冬天到來是肯定的，但是冬天有多長，我們覺得中國地方大，每一個(gè)城市不一樣，每一個(gè)區(qū)域不一樣，包括每一個(gè)樓盤也不一樣，差異化會比較大，但是總體上來說是冬天，如何度過冬天，現(xiàn)在是拉動內(nèi)需，對房地產(chǎn)進(jìn)行支撐，這是一個(gè)利好，但是中國房地產(chǎn)還是一個(gè)問題，也許政府會繼續(xù)打壓。因此，不確定因素很多，到明年5、6月左右，像上海這樣的城市價(jià)格可能會繼續(xù)平穩(wěn)。

　　但是我們?nèi)绾味冗^這個(gè)冬天，我在這里有幾句話要說，第一就是繼續(xù)要聽黨話，順應(yīng)形勢，因?yàn)樵谥袊?，政策是很重要的，只要跟著黨走，跟著形勢走，根據(jù)政策調(diào)整企業(yè)，這是很好的。

　　在上海有一個(gè)地塊拍賣，一個(gè)企業(yè)交了3千萬的保證金之后沒有做了，之后聽政府的話，把地重新交出來了，然后賺了3個(gè)億，這樣就是跟著政府走的結(jié)果。

　　另外，作為我們開發(fā)商不靠天，不靠地，自力更生靠自己，每一個(gè)開發(fā)商的情況都不一樣的，不可以誰都走高品質(zhì)的，需要根據(jù)自己的情況，根據(jù)項(xiàng)目的位置和品質(zhì)去定位該怎么做。

　　至于冬天如何度過，活著就是最好的，明年繼續(xù)，勝者為王。冬天過了之后沒有貨了，沒有發(fā)展就不可以了，所以企業(yè)應(yīng)該留一些好的東西，留下一些好的項(xiàng)目，冬天過后自己還可以繼續(xù)發(fā)展，并且有很好的發(fā)展。

　　莫春：最后希望韓先生總結(jié)一下。

　　韓世同：我也表達(dá)一下我的看法，我可能做嘉賓更加適合，我也很關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的事情，其實(shí)業(yè)界有一個(gè)房地產(chǎn)周期理論，如果進(jìn)入周期，短期會出現(xiàn)什么狀況，這些都需要清楚。另外，在對策對應(yīng)方面，也有很多企業(yè)家進(jìn)行反周期運(yùn)作，像香港的恒隆的陳啟宗也提出很好的建議，他在博鰲也提出要擁抱形勢，因?yàn)榭梢员阋四玫?，甚至說98年金融風(fēng)暴的時(shí)候，李嘉誠都不拿地，他拼命拿地，結(jié)果賺了300億。

　　現(xiàn)在馮侖也很瀟灑，他說現(xiàn)在是他們擴(kuò)張的時(shí)機(jī)，所以這個(gè)時(shí)候企業(yè)需要引以為鑒，牛市賣產(chǎn)品，熊市買地這個(gè)說法與曹志偉說的牛市賣概念，熊市賣產(chǎn)品的說法是異曲同工的。

　　過熱的東西應(yīng)該趨則避之，企業(yè)需要根據(jù)自己的情況應(yīng)對，我特別建議有一些企業(yè)太看重賣大戶型的，我覺得在珠三角這一塊，在東莞提出“新莞人”，他們買大戶型買不起，買小戶型反而是更加順應(yīng)市場的態(tài)勢，我覺得是根據(jù)自己自身的條件進(jìn)行的調(diào)整，這些都是靈活的對應(yīng)措施，根據(jù)政策加以調(diào)整。

　　莫春：這個(gè)總結(jié)是非常全面的，在短短的幾十分鐘不可以把過冬的策略和自己選擇的策略講解得很清楚，但是今天論壇是可以讓大家思考的，就是在今天形勢下如何面對，選擇自己企業(yè)擅長做的一些策略。現(xiàn)在由于時(shí)間關(guān)系，論壇到此結(jié)束，非常感謝各位嘉賓，也非常感謝在場各位來賓！

　　我相信堅(jiān)持到最后，大家一定有收獲，非常感謝各位來賓，今天論壇到此結(jié)束，謝謝大家！