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　　廣州物業(yè)市場(chǎng)在2008年步入調(diào)整期。豪宅市場(chǎng)供應(yīng)放大，價(jià)格及租金調(diào)整幅度加劇。寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)充足，需求受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響有所下降。

　　回顧2008年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在金融風(fēng)暴的大背景下仍保持較高的增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度GDP增速為9.9%，該數(shù)字仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他新興經(jīng)濟(jì)體。為保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，中國(guó)在年內(nèi)已五次降息，并且推出4萬億元的投資計(jì)劃。預(yù)計(jì)2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將受到一定影響，但得益于良好的經(jīng)濟(jì)基本面加上政府的積極措施，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展前景仍然看好。

　　廣州物業(yè)市場(chǎng)在2008年步入調(diào)整期。豪宅市場(chǎng)供應(yīng)放大，價(jià)格及租金調(diào)整幅度加劇。寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)充足，需求受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響有所下降。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)依然活躍，主要購(gòu)物中心的空置率在2008年繼續(xù)縮減，租金亦有小幅增長(zhǎng)。工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)亦表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，工業(yè)設(shè)施租金在年內(nèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　一、寫字樓市場(chǎng)

　　2008年上半年，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)延續(xù)去年的良好態(tài)勢(shì)，跨國(guó)公司和金融機(jī)構(gòu)如三星、瑞穗金融、摩根大通和招商銀行均積極吸納優(yōu)質(zhì)新建寫字樓，市場(chǎng)仍錄得多宗大面積租賃交易。但隨著累積的市場(chǎng)需求逐步得到釋放，優(yōu)質(zhì)寫字樓租金雖保持了上漲走勢(shì)，升幅卻略有放緩。三季度受國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，部分跨國(guó)企業(yè)調(diào)整開支預(yù)算及租賃計(jì)劃，使得優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃情況有所變動(dòng)。租戶承租能力暫時(shí)下降，優(yōu)質(zhì)寫字樓租金自2004年四季度以來首季度下跌。全年45.9萬平方米的新增供應(yīng)量比起去年有所減少，優(yōu)質(zhì)寫字樓租金下降3.0%，吸納略有放緩，年末空置率為15.0%。

　　預(yù)計(jì)2009年，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可能會(huì)繼續(xù)抑制跨國(guó)公司對(duì)本地頂級(jí)寫字樓的需求。如果計(jì)劃竣工的84萬平方米新增供應(yīng)全部如期竣工投放市場(chǎng)，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將加劇，主要表現(xiàn)在新增供應(yīng)較為集中的區(qū)域，如珠江新城，可能面臨租金下滑和空置率上升的壓力。

　　二、商鋪市場(chǎng)

　　2008年，廣州零售市場(chǎng)表現(xiàn)依然活躍。前10月廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)2594.2億，同比增長(zhǎng)20.87%。外資品牌零售商持續(xù)擴(kuò)張，尤其是餐飲、時(shí)裝和鐘表等行業(yè)。市內(nèi)幾個(gè)主要商圈內(nèi)，全年沒有大型優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)落成啟用，使得優(yōu)質(zhì)商鋪空間緊缺，租金高企，尤其是中心城區(qū)成熟商圈之內(nèi)的大型綜合購(gòu)物中心，租金持續(xù)在高位運(yùn)行，基本處于滿租狀態(tài)。由于中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)零售空間緊缺，百貨零售商增紛紛向次級(jí)零售商圈擴(kuò)張。廣百百貨在白云區(qū)佳潤(rùn)廣場(chǎng)設(shè)立新店，摩登百貨則分別進(jìn)入了白云和黃埔區(qū)。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金全年微漲0.8%，空置率為8.3%。

　　世邦魏理仕相信，2009年零售商可能受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響而轉(zhuǎn)向采取謹(jǐn)慎擴(kuò)張態(tài)度，令零售物業(yè)需求放緩。但廣州是中國(guó)華南地區(qū)最重要的市場(chǎng)之一，對(duì)周邊地區(qū)輻射能力強(qiáng)，商業(yè)氣氛濃厚，長(zhǎng)期來看，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的需求將不會(huì)減弱。而原計(jì)劃于2009年開業(yè)的個(gè)別大型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)程可能延緩，廣州整體優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)將仍處于緊俏狀態(tài)，因此，我們預(yù)期優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的租金在明年可能有調(diào)整空間，但仍將保持在高位，空置率將保持較低水平，尤其是中心城區(qū)成熟商圈的大型優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)。

　　三、豪宅市場(chǎng)

　　2008年廣州豪宅銷售市場(chǎng)延續(xù)了調(diào)整狀態(tài)，全年累計(jì)下跌14%。四季度末高檔洋房售價(jià)重返2007年二季度的水平。年內(nèi)高檔洋房供應(yīng)逾6000套，大部分集中于局部區(qū)域，如珠江新城。隨著開發(fā)商漸進(jìn)地調(diào)低售價(jià)，高檔住宅的銷售量已經(jīng)有所回升。根據(jù)目前在建項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，高檔住宅的供應(yīng)量明年將有所減少，而且政府不斷出臺(tái)政策提振市場(chǎng)信心，觀望情緒已持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)2009年廣州豪宅市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)。

　　豪宅租賃市場(chǎng)則因供應(yīng)過剩創(chuàng)下16.5%的租金跌幅(2008年)。除了新增供應(yīng)外，還有部分房源因二手銷售市場(chǎng)的不景氣而轉(zhuǎn)售為租。目前租賃需求尚較穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2009年能逐步消化現(xiàn)有的供應(yīng)，高檔住宅租金將維持在目前水平。

　　四、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

　　2008年，廣州工業(yè)用地供應(yīng)充足，土地出讓面積同比大幅增長(zhǎng)約82.5%，價(jià)格穩(wěn)定。各類型工業(yè)設(shè)施租賃市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，研發(fā)物業(yè)和物流設(shè)施租金均有適度上漲。物流物業(yè)市場(chǎng)的表現(xiàn)尤為突出，隨著物流服務(wù)需求的增加，廣州對(duì)具有國(guó)際水平的物流設(shè)施需求亦不斷增長(zhǎng)，并帶動(dòng)外資物流設(shè)施開發(fā)商積極參與廣州物流物業(yè)的投資建設(shè)。預(yù)計(jì)2009年，廣州工業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)也有可能受國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響而進(jìn)入調(diào)整期，尤其是生產(chǎn)型物業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施，但廣州作為華南區(qū)域中心，實(shí)體經(jīng)濟(jì)強(qiáng)健穩(wěn)固，內(nèi)需巨大，相信短至中期內(nèi)可望回穩(wěn)，直至恢復(fù)增長(zhǎng)。