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　　主持人：現(xiàn)在有請兩位主持嘉賓，還有我們有請對話嘉賓。

　　首先有請主持嘉賓：

　　廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同（先生）

　　搜狐網(wǎng)編委莫春（女士）

　　接下來有請我們的對話嘉賓：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一（先生）

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌（先生）

　　著名城市規(guī)劃及建筑評論家、深圳規(guī)劃局地名管理辦公室主任賀承軍（先生）

　　上海三盛宏業(yè)投資集團有限公司總裁助理潘功成（先生）

　　廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司董事長區(qū)俊文（先生）

　　恒昌（廣州）房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理何世紅（先生）

　　廣州維森置業(yè)有限公司董事長張維倫（先生）

　　深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理路瑩（女士）

　　德冠國際有限公司執(zhí)行董事莫嶸（先生）

　　韓世同：我在主持方面是不太熟悉，更多的主持希望交給莫小姐，在有限的時間內(nèi)把精彩的言論表達出來。

　　莫春：剛剛的對話很精彩，接下來我們討論是市場的問題，包括08、09年的預(yù)測。應(yīng)該說，我們很高興來到溫暖的廣州，現(xiàn)在的季節(jié)南北氣溫相差很大，冰火兩重天，用這個形容房地產(chǎn)行業(yè)是很正確的，一些政策大走向也可能影響企業(yè)家的決策。

　　在座嘉賓有來自上海、廣州、深圳的，很多嘉賓原來做過房地產(chǎn)的開發(fā)，有很好的經(jīng)驗，現(xiàn)在也做一些代理工作，所以非常了解市場區(qū)域情況，所以在對話之前，我想首先介紹一下臺上的嘉賓。

　　韓老師是我非常尊敬的，業(yè)內(nèi)非常資深的人士。

　　韓世同：在我旁邊做的是恒昌（廣州）房地產(chǎn)顧問有限公司的，原來叫珠江恒昌，是市場營銷策劃方面的公司何董，還有就是德冠國際有限公司執(zhí)行董事莫嶸，還有一位廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司董事長區(qū)俊文，目前可以操作一手代理為數(shù)不多的企業(yè)，非常有實戰(zhàn)經(jīng)驗。顧秘書長旁邊是張維倫先生，有一線實戰(zhàn)的操作經(jīng)驗，還自己組建了一個策劃方面的公司，這方面也非常有經(jīng)驗。

　　莫春：我介紹一下我身邊的幾位嘉賓，坐在我旁邊是上海三盛鴻業(yè)投資集團有限公司潘功成總經(jīng)理，還有深圳市星彥顧問有限公司董事總經(jīng)理路瑩小姐，還有著名城市規(guī)劃及建筑評論家、深圳規(guī)劃局地名管理辦公室主任賀承軍先生。

       韓世同：我補充一下，我原來是《萬科周刊》的忠實  讀者，賀先生一直在上面主筆，王石很喜歡看他的文章。

　　莫春：今天的發(fā)言時間比較緊張，希望大家在發(fā)言過程中提供更多的信息和未來預(yù)測的獨到分析。

　　我們首先從宏觀層面切入到區(qū)域市場當(dāng)中，我從北京過來，北京同行對09年市場是非常悲觀的，其中一個原因就是分析08年開工面積和銷售面積之后，他們推測在09年會有很多的空置和不可以銷售的商品房，所以預(yù)計09年市場競爭很慘烈，另外，他們根據(jù)市場的判斷來看覺得是比較悲觀的。

　　首先有請顧云昌會長談一下對09年的房地產(chǎn)市場看法是怎么樣？

　　顧云昌：問題很大，對樓市的判斷我有自己的看法，總的來說房地產(chǎn)行業(yè)的冬天到了，應(yīng)該可以說是冬天，全世界都嚴(yán)冬了，中國房地產(chǎn)一枝獨秀是不可能的。

　　在07、08上半年我們透支了，需要一兩年把這個透支磨平或者消化，同時，由于金融海嘯的影響，中國的經(jīng)濟也進入周期的調(diào)整，中國經(jīng)濟的周期到了，所以房地產(chǎn)的周期也不可避免的。

　　今天上午有報道說國外街上流浪狗多了，中國的情況應(yīng)該和美國不一樣，但是我們的房地產(chǎn)市場也不可能太好，這是一個我的判斷。

　　提到空置量的問題，我覺得中國的空置量不大，現(xiàn)在我們空置的住宅1平方米都不到，我們現(xiàn)在的空置率1%都不到，而且加上老百姓的空置房也不超過5%。一個是世界經(jīng)濟周期到了，另外一個就是前兩年我們的日子過得太好了。

　　廣州在本世紀(jì)初的時候競爭都比較緊張，競爭很激烈，廣州開發(fā)商過得冬天肯定比其他地區(qū)的開發(fā)商過得好一點，因為已經(jīng)有經(jīng)驗了，我是這樣的看法。

　　當(dāng)然我希望溫度越高越好，但是種種跡象表明，明年不可能有很好的起色，我們期望明年下半年股市好起來，房地產(chǎn)也會好起來，但是股市需要看消費者的信心，現(xiàn)在我們是保障性先起步拉動投資，拉動是首先要做的，消費是需要慢慢起來的，所以我們要做好過冬的準(zhǔn)備，如果明年上半年我們穩(wěn)住了，后面也可以起來了，因為不確定性太多了。

　　關(guān)于9000億的問題，大家都比較關(guān)心這個問題，以前是缺位以貸，這個數(shù)量是不少的，可以達到整個住宅量的三分之一，我們國家現(xiàn)在還有很多家庭是住房困難家庭。但是根據(jù)具體情況，還是有很大差異的。

　　我覺得這是拉動內(nèi)需和民生工程的相結(jié)合，把虛位充實，這種做法是明智的做法，但對市場肯定是有影響的，影響多大需要具體進行的分析。

　　現(xiàn)在有人討論廉租房、經(jīng)濟型住房的弊病問題，建議取消這些房子，但是不可能一下子取消的，因為是國家下決心做的，問題就是我們現(xiàn)在的供應(yīng)量和需求量的平衡問題，現(xiàn)在供應(yīng)量和需求量是配備的，這個不需要擔(dān)心，要么是擴大供應(yīng)對象，這樣的話，對我們市場沖擊就比較大了，把商品房的購買者變成保障性房的購買者的話，沖擊是比較大的。

　　所以我一直呼吁保障性房子一邊實施，一邊不斷修整和完善，包括政策層面的完善和計劃的完善，現(xiàn)在分配下去怎么做，我們可以慢慢看，但是現(xiàn)在我們已經(jīng)知道保障房和商品房的關(guān)系，我們可以吸收香港的經(jīng)驗教訓(xùn)，這對我們下一步的發(fā)展有好處，以前我們有很多經(jīng)驗教訓(xùn)，但是既要把民生問題解決好，又不要對房地產(chǎn)市場造成太大沖擊，這些都是需要考慮的。謝謝！

　　莫春：顧云昌秘書長說市場充滿很多不確定性，所以明年上半年市場回暖可能性比較少，所以企業(yè)都需要考慮自己過冬的問題。

　　我在北京看到一個關(guān)于同行報道，他說珠三角的調(diào)整力度是比較大的。

　　我們有來自廣州和深圳企業(yè)的代表，希望廣州和深圳的同行說一下自己的感受，包括自己在09年企業(yè)的調(diào)整，包括自己覺得有什么好的過冬招數(shù)和策略，希望韓先生談一下。

　　韓世同：我希望讓區(qū)總談一下吧。

　　區(qū)俊文：非常感謝觀點機構(gòu)舉辦這個論壇，這個主題是在熊市中的房地產(chǎn)。

　　我想用一、二、三表述一下個人的體會。

　　第一、在熊市中的房地產(chǎn)，熊市之后就是房地產(chǎn)的健康市場，客觀地說房地產(chǎn)為什么有熊市，因為太不健康，目前房地產(chǎn)市場并不健康，需要熊市處理。

　　第二、如何過冬，我有兩個辦法，先不說。

　　第三、有三個現(xiàn)象，熊市房地產(chǎn)有哪三個現(xiàn)象呢？1、華南的地產(chǎn)商將是這一次熊市房地產(chǎn)過后最大的贏家，很多主流的開發(fā)商之后會更加壯大。2、內(nèi)地大部分城市開發(fā)商淘汰率在這一次熊市中超過90%，3、政府將改變思路，我們學(xué)習(xí)的榜樣政府是廣州政府和深圳市政府，廣州市政府應(yīng)該不會出現(xiàn)南京一個市長說要處罰低于銷售價格低于成本價格的開發(fā)商，針對這三個現(xiàn)象我說一下理由。

　　第一、為什么華南的開發(fā)商將會壯大呢？因為華南的房地產(chǎn)商經(jīng)歷過兩次熊市，而且是很大的熊市，其中最兇的一次是從97年到2005年，這是廣州開發(fā)商整整“八年抗戰(zhàn)”，都活下來了的，可以說是99%的企業(yè)被淘汰了。

　　韓世同：現(xiàn)在廣州留存下來的企業(yè)只占1%。

　　區(qū)俊文：可以看一下98年廣州是什么情況，還有08年是什么情況，這不奇怪，香港是六大家族基本壟斷整個市場，廣州是1%，同樣，內(nèi)地的市場我為什么說是90%以上的淘汰率呢？因為我受當(dāng)?shù)赝醒埲タ疾炝耍麄冋f房地產(chǎn)不健康是因為有三個觀點，第一房地產(chǎn)好，他們就是暴利，第二，房地產(chǎn)只要爆發(fā)，他們就不會降價，第三，大部分城市生產(chǎn)的項目是垃圾，這三個現(xiàn)象必然導(dǎo)致他們淘汰率會超過90%。

　　第三個我說一下政府對市場的看法，我為什么說學(xué)習(xí)深圳、廣州政府呢？這一次熊市中，廣州、深圳政府言論是不干預(yù)市場，也不救市，這是非常市場化的話，非常理性的話，事實上廣州、深圳政府對經(jīng)營城市絕對是一流高手，所以他們對市場的干預(yù)也可以體現(xiàn)出來。

　　廣州在這一次熊市中沒有發(fā)生過一起因為房價下降而引發(fā)的群體性事件，這個是有數(shù)據(jù)可查，其他很多城市都出現(xiàn)老百姓群體性事件，但是廣州沒有。

　　南京一位市領(lǐng)導(dǎo)說房產(chǎn)價格不可以低于成本價格銷售，為什么不可以低于呢？

　　韓世同：其實廣州現(xiàn)在已經(jīng)很多這樣的樓盤了。

　　莫春：就是說華南的開發(fā)商已經(jīng)經(jīng)歷過洗禮了，有比較理性的認(rèn)識，比較成熟了，也比較理性了，包括購房者也比較理性。

　　區(qū)俊文：是的，可以說政府是非常理性穩(wěn)定地對待這個現(xiàn)象。

　　在上午梁上燕女士和曹志偉把辦法說了，我只不過重復(fù)說一次。作為開發(fā)商需要宏觀看世界，微觀做事情，像曹先生說好事才可以做好產(chǎn)品，做梁小姐說做好營銷，服務(wù)好客戶，馬小姐說練好內(nèi)功，其實辦法很簡單。

　　莫春：道理說起來很簡單，但是也許其他的嘉賓有不同的看法，現(xiàn)在想請何世紅先生談一下自己的看法。

　　何世紅先生：廣州的房地產(chǎn)以前已經(jīng)經(jīng)歷過很大的洗禮，但是從另外的角度看，其實現(xiàn)在華南的著名企業(yè)都在這個階段成長起來了，都是從小企業(yè)成長性大企業(yè)或者上市公司。

　　當(dāng)市場好或者壞的時候?qū)ζ髽I(yè)是有機遇和風(fēng)險，在市場好的時候有很多企業(yè)也倒閉了，在市場不好的時候也有很多市場起來的。

　　我覺得在策略當(dāng)中，作為企業(yè)來講，需要要了解企業(yè)的策略，需要了解企業(yè)擁有什么資源，可以調(diào)動什么資源，在可以調(diào)動資源的情況就決定什么策略，甚至可以決定退出房地產(chǎn)行業(yè)，這很正常，剛剛說淘汰99%，可能很多是戰(zhàn)略性退出的，是因為他們做不了了，退出是很正常的。

　　最近有一些企業(yè)找我們做顧問，有一些企業(yè)現(xiàn)在認(rèn)為資源比較便宜了，他們想占有這種資源，獲得更高的利潤，我們就首先問他們有沒有能力在這個調(diào)整時期內(nèi)還可以獲得這個資源，再者怎樣擁有這個資源，用什么策略。

　　所以應(yīng)該根據(jù)自己企業(yè)的情況，根據(jù)企業(yè)資源擁有的情況決定策略，這很重要的。

　　在2009年這么大一個經(jīng)濟調(diào)整過程中，房地產(chǎn)進入調(diào)整期是很正常的，而且這個調(diào)整也很有必要的，而且大家都對保證性住房這一塊很有異議，但是住房體系的完善和保障性住房不斷完善對未來房地產(chǎn)健康發(fā)展很有作用，所以我們不要短期看，需要從長遠(yuǎn)角度看，我覺得住房體系的建設(shè)對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有很正面的作用。

　　在座都是房地產(chǎn)企業(yè)，希望大家把握這個機會，并且很好地利用好這個機會。

　　區(qū)俊文：在這個時候我們應(yīng)該怎樣做，我們應(yīng)該按照自己的定位和自己的經(jīng)營方式作出自己的判斷，當(dāng)然每一個開發(fā)商都有不同的方法。

　　我們經(jīng)緯就是一個銷售前身公司，我們代理有一些大企業(yè)，也有一些小商鋪，每天都接觸很多客戶，所以給了我們很多不同的，也不一定是數(shù)據(jù)上的啟示。

　　先說市場的問題，其實我覺得市場的下滑或者調(diào)整不是從金融風(fēng)暴開始，在去年我們出臺第二套貸款的政策，其實當(dāng)時的市場已經(jīng)有一點改變，只是大家當(dāng)時頭腦發(fā)熱，或者是抱著所謂“中國崛起”不太理性的心態(tài)，不管是開發(fā)商還是投資者以及購房消費者，其實這個市場在去年10月份已經(jīng)開始變化。

　　我們看一下今年的廣州市，從2月份到10月份的成交面積，雖然我們房價調(diào)整很少，是10%左右，去年最高是11月份，但是從成交量這一塊來說，我們可以說在單月只有20萬平方米的成交面積。

　　目前這三個月，我也看到廣州市場樂觀的一面，廣州在全國四大城市當(dāng)中，所謂投機，炒家的比例還是比較低的，一些炒家都是短期內(nèi)短買短賣的，因為廣州房地產(chǎn)市場只是從06年才有突飛猛進的過程。

　　從今年的數(shù)據(jù)看，今年3個月來看，廣州成交量面積大概在50-60萬平方米，雖然11月份我們的數(shù)據(jù)還沒有出來，但是聽說11月份的成交面積數(shù)據(jù)是非常不錯的，達到53萬平方米。

　　可以看廣州的歷史，在07年最高一個月成交面積是80萬平方米。

　　韓世同：有過120萬平方米，但是是很偶然的。

　　區(qū)俊文：其實連續(xù)三個月保持這樣一個成交量面積增長，可以說明廣州成交面積合成交量這個增長性已經(jīng)有一點苗頭。

　　另外，從價錢的角度來說，其實在今年年頭的時候，價格已經(jīng)有很大的調(diào)整，在年頭的時候，很多人批評王石的“拐點論”。說他搗亂市場，我覺得這是正常的，他是站在企業(yè)的發(fā)展角度說出來的。

　　萬科作為一個品牌企業(yè)，他們一直都關(guān)注客戶滿意度，在這個關(guān)鍵時候，他們作出調(diào)整是一個市場化的調(diào)整。

　　廣州現(xiàn)在的價錢在年頭已經(jīng)作了一個大幅度的調(diào)整，所以今年的調(diào)整比不上今年1-3月份價錢的調(diào)整。

　　今天很多是來自廣州以外地方的專家學(xué)者，也有廣州本地的朋友，在廣州的城區(qū)內(nèi)，基本上已經(jīng)有一個相當(dāng)穩(wěn)定的價錢，已經(jīng)有非常強大的支持力，當(dāng)調(diào)整得這么厲害的時候，事實上不可以調(diào)整多少了，現(xiàn)在開發(fā)賣出去的時候跟成本相差不遠(yuǎn)的，賺錢的是在幾年前拿地的產(chǎn)品。

　　08年有很多不確定的因素，跟08年的運營有關(guān)系，另外，從最終的客戶當(dāng)中和一些數(shù)據(jù)當(dāng)中，大家賺的錢不比以往賺得少，雖然很多人炒股虧了，但是一些目標(biāo)客戶群手頭的資金是很強的。

　　我們可以看一下儲蓄率的比例，這說明只是他們不愿意拿錢，有一個觀望的情緒。

　　所以我自己覺得，在未來的一年當(dāng)中有太多不確定的因素存在，但是我覺得在未來的一年，以廣州來說，我們總的成交面積可能也可以保持月均50-60萬平方米的面積。

　　在營銷這一塊，我想提出幾個觀點。

　　第一、我覺得企業(yè)真的要認(rèn)清自己的形勢。從龍頭的萬科改變市場策略來配合公司的發(fā)展，我們其他的開發(fā)商，特別是中小型的開發(fā)商應(yīng)該怎樣做，應(yīng)該自己心里有數(shù)，如果大家不放棄今天夢想或者幻想的東西，很有可能半年之后什么都沒有，當(dāng)醒悟的時候，并沒有太多時候的辦法。

　　第二、我覺得房地產(chǎn)有一個特殊的背景，是一個不動產(chǎn)，股票就不同了，今年買了，明年可以虧掉，但是房地產(chǎn)跟股票、基金有不一樣的特點。

　　很多人會擁有房地產(chǎn)10-30年，但是股票就沒有了。

　　在香港經(jīng)濟騰飛20、30年當(dāng)中，如果我們相信中國經(jīng)濟騰飛或者經(jīng)濟的發(fā)展還可以保持相對高速發(fā)展的時候，而且房地產(chǎn)應(yīng)該收縮5年或者10年的時候，目前房地產(chǎn)的價錢是低的。

　　莫春：我明白您的意思，您覺得現(xiàn)在目前廣州整體房地產(chǎn)市場價格都有一個調(diào)整高位，需要一個比較大的調(diào)整。啊

　　 韓世同：稍微補充一下，上午黎文江提到廣州房價年度總體是有可能上漲10%，因為從1到10月份，廣州均價是有一些不穩(wěn)定，但是如果從今年最低月度評價來看，與去年最高月相比的話，廣州應(yīng)該是下降了將近30%，這種情況還是有特殊性的。

　　莫春：其實您剛剛的發(fā)言是對上午嘉賓的發(fā)言作了一個回憶。

　　韓世同：剛剛區(qū)總也談到房價的問題，當(dāng)然他有他的看法，我覺得目前市場主要還是在高價位還是有效率地運營，因為推起來是有大量投資性需求涌入，現(xiàn)在大部分是自住的，現(xiàn)在市面上能夠買得起又愿意買的這部分人將仍然支撐著這個增長。

　　 區(qū)俊文：我們的產(chǎn)品在高價位的高端產(chǎn)品有一些沒有挖掘好，價值沒有挖掘出來，早上星河灣的梁總也說他們的價值形態(tài)是價值形態(tài)型的產(chǎn)品，他們一個月賣了8個億，成交量也很大。但是我覺得她提供給我們一個啟發(fā)，就是如何去發(fā)掘產(chǎn)品的隱性，譬如說住房或者房產(chǎn)的隱性，產(chǎn)品如果帶有一些共性的，需要在細(xì)微的環(huán)節(jié)或者有吸引力的地方挖掘產(chǎn)品的價值，不管消費者是否喜歡，當(dāng)然有一些人是喜歡的。

　　另外，在樓盤體驗到就是高檔高端的享受，樓盤的銷售是很重要的，越是銷售的工作越是重要，需要打造一個高端的品牌，又要做很多活動，但是事實上做這些活動是為了賣房子，也是為了提高自己的品牌，打造一個生活性的、高端的品牌，銷售環(huán)節(jié)是很重要的，這對于打造品牌是很重要的。

　　莫春：說到具體樓盤的話就比較長了，接下來的時間還想問一下其他的嘉賓，現(xiàn)在廣州的價格已經(jīng)調(diào)整了，但是  有人認(rèn)為再次調(diào)整空間不是很大了，現(xiàn)在主要的問題是什么，是消費信心問題還是其他問題，珠三角主要的問題是什么？請張維倫談一下。

　　張維倫：三年前我做開發(fā)商的時候，我參加過一個金融性的論壇，但是我做金融的時候，今天又參加了市場的論壇，我既不是金融專家，也不是市場專家，但是我現(xiàn)在是做市場開發(fā)管理的，我講到這個問題，可能有一個另類的解決方法。

　　我對市場可能比較悲觀，在目前的市場下，以目前的價位，無論是什么樣的花招都是一個不可以完成的任務(wù)，很難激活，所以我給出一個另類的解決方法。

　　事實上剛剛坐在論壇上的嘉賓都很有錢，他們都不缺錢，是我們這些嘉賓是缺錢，我們?yōu)槭裁床豢梢源蠹易谝黄穑F(xiàn)在大家拼命挖掘潛力是挖掘不出來的。

　　突然我們與剛才的嘉賓對接不了，剛才幾位嘉賓比較樂觀，他們認(rèn)為地產(chǎn)的春天來了，房地產(chǎn)是密集型的產(chǎn)業(yè)，為什么資本不可以做主呢？現(xiàn)在不管是國家的金融國9條還是國家金融30條，開發(fā)商高興得太早了，大家記住，這些金融政策不是針對開發(fā)商的，開發(fā)商表錯情了，現(xiàn)在跟開發(fā)商相關(guān)有三個特點，第一個就是所謂的產(chǎn)業(yè)基金，第二個就是信托投資基金，就是所謂的Reits，第三個特點就是銀行信貸放松。

　　PE我們是說站在門口的野蠻人，現(xiàn)在有多少銀行買地產(chǎn)的股份呢？Reits主要是針對商業(yè)地產(chǎn)的，但是現(xiàn)在問題是住宅地產(chǎn)，而且現(xiàn)在房地產(chǎn)的問題不是因為信貸過少，而是過渡信貸，所以如果這個問題處理不好，發(fā)生問題就是開發(fā)貸款問題，在這個環(huán)節(jié)上我是堅決反對的，我覺得銀行型的開發(fā)商不可以進行中國，中國開發(fā)商在這個時候一定要挺住，不要再借錢，我們發(fā)現(xiàn)，這三個金融環(huán)節(jié)打不通和開發(fā)上的對接，最后是銀行不滿意，開發(fā)商也不滿意，老百姓也不滿意，這些問題如何解決呢？我覺得方向是對的，要進一步解決，還是要做基金，就是要做一個房地產(chǎn)開發(fā)基金。

　　做這個基金投向不要做Reits，主要投在住宅，另外，這個基金業(yè)不是PE，PE是投企業(yè)的股權(quán)，這個基金的投向主要是公司項目的股權(quán)，所以開發(fā)商都愿意把賣給投資者，但是不愿意把企業(yè)賣給投資者。

　　同時，現(xiàn)在的資金主要是私募，渠道過窄，我建議可以公募，可以想社會公開，讓所有老百姓買這個基金，渠道就可以打開了，如果他們投向住宅市場，住宅的問題都可以解決，如果投向項目公司都可以解決。

　　這就是金融真正開放的終極目標(biāo)，春天差不多要來了，但是嚴(yán)格防止倒春寒，所以革命尚未成功，同志仍需努力。

　　賀承軍：我坐在這里跟大家說話和顧老師不一樣，我覺得面對金融危機，我們可以不單從房地產(chǎn)而談房地產(chǎn)，像投入4萬億，這應(yīng)該大部分投資在政府的工程，這樣的投資模式可能是刺激中國的經(jīng)濟。

　　現(xiàn)在抱團的形式是金融家和金融家抱團，地產(chǎn)商與地產(chǎn)商抱團，我覺得可以金融家和地產(chǎn)商，地產(chǎn)商和老百姓抱團，因為現(xiàn)在國家土地制度不足以支持金融制度方面的要求，所以在改革開放30多年的經(jīng)驗，我們也有城市本身的實力，我覺得我們可以開拓一個新的領(lǐng)域。

　　我們可以新開拓一個領(lǐng)域，不僅包括房地產(chǎn)領(lǐng)域，還包括其他的領(lǐng)域，例如土地政策在房地產(chǎn)行業(yè)暫時還沒有實施的。中國歷來一個做法就是既往不咎，鼓勵大家膽子大一點，我們希望可以更加透明化，為中小開發(fā)商提供一個渠道。

　　我看到一篇文章說萬科是走上上市一家公司，讓他們做小房產(chǎn)也許是不可能的，但我覺得這也是正常的，因為萬科在經(jīng)濟不景氣的情況下采取的措施，實際上這也很好。

　　很多小企業(yè)拿了地沒有開發(fā)，不是因為房地產(chǎn)不明晰和不明確的因素，事實上很多開發(fā)商并沒有辦理土地手續(xù)，我們可以把這些企業(yè)買下來，形成新的土地資源，這樣的話，我們可以為中小企業(yè)提供一個抱團過冬的途徑。

　　在06、07年高價買的地的，到現(xiàn)在很多已經(jīng)死了，事實我們可以做出一個綜合的，平臺，現(xiàn)在外向型經(jīng)濟也進入一個僵局，我們是否可以把農(nóng)村激活，讓農(nóng)民呆在農(nóng)村，這也是一個想法，現(xiàn)在的農(nóng)民工不可以在城市呆下去了，而且中國的農(nóng)村太小，他們不愿意在農(nóng)村呆下去。

　　一些公共服務(wù)的平臺，我們可以通過政府投入一些基礎(chǔ)設(shè)施，出現(xiàn)這樣寡頭的現(xiàn)象可能更有利與中國經(jīng)濟的發(fā)展。

　　莫春：我知道深圳在07年到08年，是我們最關(guān)注的城市，想請深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司的路瑩公司談一下如何尋找信息的支撐，希望您談一下自己的觀點。

　　路瑩：非常感謝觀點機構(gòu)提供這樣一個機構(gòu)，也有機會到這里跟廣州同行學(xué)習(xí)。我來自深圳，大家都知道深圳是調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，我們集團是做房地產(chǎn)開發(fā)的，我們是做代理的，感受比較深。

　　我簡單說一下自己的觀點，第一，對明年的外部經(jīng)濟環(huán)境，我們的看法是現(xiàn)在的經(jīng)濟環(huán)境應(yīng)該是非常的嚴(yán)俊，從現(xiàn)在來是硬著陸和通縮的跡象非常的明顯，正因為經(jīng)濟環(huán)境非常嚴(yán)俊，我們預(yù)計明年的政策環(huán)境也是前所未有的寬松，這是我們對明年經(jīng)濟環(huán)境的判斷。

　　政策環(huán)境的寬松對房地產(chǎn)市場是一個利好，在這樣的情況下，市場會往哪一個方向走呢？我們第二個觀點是，明年房地產(chǎn)競爭非常激烈，拿深圳看，明年新增量會達到600萬，同質(zhì)房也是明年出臺的，所以整個競爭是非常激烈的。

　　在這樣一個市場情況下，價格將如何走？價格是否真的像大家期待一樣往上走呢？我想不太可能的，我覺得應(yīng)該是在上行通道當(dāng)中博弈或者觸底，有可能繼續(xù)做俯臥撐。

　　同時，我們給開發(fā)商一個建議，今天大家已經(jīng)聽到了，政策的落實消化需要時間，消費者的信心恢復(fù)也需要時間，我們的存量房消化需要時間，所以，房地產(chǎn)的復(fù)蘇也需要時間，我們怎么辦？我覺得作為開發(fā)商來講，最明智就是明勢和順勢。

　　我們在豐收的時候經(jīng)常要搶收，不要讓勞動成果因為時間或者天災(zāi)人禍丟掉了，我們開發(fā)商需要搶時間，搶數(shù)量，房地產(chǎn)復(fù)蘇發(fā)展需要各環(huán)節(jié)大家共同推動，包括政府，包括開發(fā)商，包括我們中介代理和消費者，還有媒體。

　　大家不要想自己不推，讓別人幫助推，這樣的話不會有一個健康的發(fā)展，所以希望大家在這樣的市場環(huán)境下保持一種理性的心態(tài)應(yīng)對明年的市場。只要大家共同努力，因為大家都非常看好未來的房地產(chǎn)市場，但是我們關(guān)鍵都需要活到那一天。

　　莫春：最后，我們請上海開發(fā)商代表三盛宏業(yè)投資集團有限公司總裁助理潘功成總經(jīng)理談一下自己的看法。

　　潘功成：我們?nèi)绾味冗^冬天，離春天還有多遠(yuǎn)，這是大家需要解決的問題。

　　上海的市場總的來說是比其他市場健康的，因為05年上海市場已經(jīng)調(diào)整，05年整個市場在上漲，但是上海已經(jīng)下調(diào)5%左右，所以這一次08年的宏觀調(diào)控和房產(chǎn)市場比廣州、深圳好一點的。

　　同時，上海05年調(diào)控之后，06、07的土地供應(yīng)量比較平穩(wěn)，07年只提供20%，所以后續(xù)的供應(yīng)量也比較少，所以整個08年上海市場的量收縮得很厲害，銷售量大概是07年50%左右，但是價格下調(diào)不大，市中心價格下幅不大，郊外的下幅就比較大。

　　現(xiàn)在我們覺得，春節(jié)前后上海的市場會有所調(diào)整，現(xiàn)在冬天到來是肯定的，但是冬天有多長，我們覺得中國地方大，每一個城市不一樣，每一個區(qū)域不一樣，包括每一個樓盤也不一樣，差異化會比較大，但是總體上來說是冬天，如何度過冬天，現(xiàn)在是拉動內(nèi)需，對房地產(chǎn)進行支撐，這是一個利好，但是中國房地產(chǎn)還是一個問題，也許政府會繼續(xù)打壓。因此，不確定因素很多，到明年5、6月左右，像上海這樣的城市價格可能會繼續(xù)平穩(wěn)。

　　但是我們?nèi)绾味冗^這個冬天，我在這里有幾句話要說，第一就是繼續(xù)要聽黨話，順應(yīng)形勢，因為在中國，政策是很重要的，只要跟著黨走，跟著形勢走，根據(jù)政策調(diào)整企業(yè)，這是很好的。

　　在上海有一個地塊拍賣，一個企業(yè)交了3千萬的保證金之后沒有做了，之后聽政府的話，把地重新交出來了，然后賺了3個億，這樣就是跟著政府走的結(jié)果。

　　另外，作為我們開發(fā)商不靠天，不靠地，自力更生靠自己，每一個開發(fā)商的情況都不一樣的，不可以誰都走高品質(zhì)的，需要根據(jù)自己的情況，根據(jù)項目的位置和品質(zhì)去定位該怎么做。

　　至于冬天如何度過，活著就是最好的，明年繼續(xù)，勝者為王。冬天過了之后沒有貨了，沒有發(fā)展就不可以了，所以企業(yè)應(yīng)該留一些好的東西，留下一些好的項目，冬天過后自己還可以繼續(xù)發(fā)展，并且有很好的發(fā)展。

　　莫春：最后希望韓先生總結(jié)一下。

　　韓世同：我也表達一下我的看法，我可能做嘉賓更加適合，我也很關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的事情，其實業(yè)界有一個房地產(chǎn)周期理論，如果進入周期，短期會出現(xiàn)什么狀況，這些都需要清楚。另外，在對策對應(yīng)方面，也有很多企業(yè)家進行反周期運作，像香港的恒隆的陳啟宗也提出很好的建議，他在博鰲也提出要擁抱形勢，因為可以便宜拿地，甚至說98年金融風(fēng)暴的時候，李嘉誠都不拿地，他拼命拿地，結(jié)果賺了300億。

　　現(xiàn)在馮侖也很瀟灑，他說現(xiàn)在是他們擴張的時機，所以這個時候企業(yè)需要引以為鑒，牛市賣產(chǎn)品，熊市買地這個說法與曹志偉說的牛市賣概念，熊市賣產(chǎn)品的說法是異曲同工的。

　　過熱的東西應(yīng)該趨則避之，企業(yè)需要根據(jù)自己的情況應(yīng)對，我特別建議有一些企業(yè)太看重賣大戶型的，我覺得在珠三角這一塊，在東莞提出“新莞人”，他們買大戶型買不起，買小戶型反而是更加順應(yīng)市場的態(tài)勢，我覺得是根據(jù)自己自身的條件進行的調(diào)整，這些都是靈活的對應(yīng)措施，根據(jù)政策加以調(diào)整。

　　莫春：這個總結(jié)是非常全面的，在短短的幾十分鐘不可以把過冬的策略和自己選擇的策略講解得很清楚，但是今天論壇是可以讓大家思考的，就是在今天形勢下如何面對，選擇自己企業(yè)擅長做的一些策略。現(xiàn)在由于時間關(guān)系，論壇到此結(jié)束，非常感謝各位嘉賓，也非常感謝在場各位來賓！

　　我相信堅持到最后，大家一定有收獲，非常感謝各位來賓，今天論壇到此結(jié)束，謝謝大家！