2009年宏觀經(jīng)濟的好戲都還沒開始，哪里輪得到樓市回暖。今天偶然翻了一下天涯，頭條居然是一個離職者的日志。

　　時至年末，開始聽到了一點樓市回暖的聲音，對于這種聲音大多數(shù)時候告訴自己不要太當真。2009年宏觀經(jīng)濟的好戲都還沒開始，哪里輪得到樓市回暖。今天偶然翻了一下天涯，頭條居然是一個離職者的日志。

　　大多數(shù)人忘記了今天許多經(jīng)濟學者對2009年經(jīng)濟的定位，這些經(jīng)濟學者對明年的經(jīng)濟并沒有太多的樂觀，4萬億乃至十數(shù)萬億的投資刺激需求的目的不過是為了“保八”。2008年實在是經(jīng)濟常識普及年，年末的時候大家還理解了中國經(jīng)濟增長必須保持在8%才不算是衰退。

　　至于樓市回暖，不過是部分一線城市房價調整到位而已，那些原本盤算到今年買房的老百姓不打算來年再買房了，于是今年出手了。說穿了就是開發(fā)商針對剛性需求的產品多了，成交量自然就上來了，但不能說明價格就站穩(wěn)了，抑或說開始有了回漲的空間。

　　但大多數(shù)房地產公司在明年調整規(guī)模是實在的，此一部分規(guī)模調整對未來影響到底有多大尚未可知，但事實上我們的觀察是從2004年到2007年的四年時間當中，各大城市的交易量是平穩(wěn)的，但是2008年交易量平穩(wěn)的格局被打破了，成交量出現(xiàn)了大幅萎縮，這導致開發(fā)商可能要調整2009年的開發(fā)規(guī)模。

　　而開發(fā)商的規(guī)模調整意味著2009年開工面積可能在未來兩年內出現(xiàn)供應萎縮，并打破五年來的成交量平衡，這種平衡一旦被打破，在未來的數(shù)年當中，中國可能出現(xiàn)供應量高度緊張的局面。

　　很多人預測這種供需高度失衡可能會在2010年左右，屆時可能出現(xiàn)的是房價新一輪的暴漲。

　　事實上，2004年到2007年在成交量穩(wěn)定的基礎上，房價上漲本身說明了市場供應量越來越難以滿足市場需求。而2008年，即便是在最糟糕的時候我們發(fā)現(xiàn)一些價格調整到位的樓盤依然有需求，這就說明市場本身是供不應求的。

　　2008年的市場調整，是價格偏離剛性需求太遠的緣故。另一方面，2008年投入市場的主力產品還是滿足剛性需求的產品。這一部分成交量的放大必然拉低整體的價格，加之2007年末宏觀調控抑制住了投資需求，使得支撐剛性需求產品價格上漲的投資性需求的成交量迅速萎縮，并帶動市場信心下滑，最終成為房地產市場調整的原動力。時至年末，對經(jīng)濟本身的擔憂開始成為市場萎縮的重要來源。

　　所以說年末的成交量可能是開發(fā)商消化產品的好時機，但并不能說明資金會更多的投入房地產市場。事實上，我們了解到的情況是，降息對市場影響最大的并非是等待購房的一族，而是已經(jīng)購房的一族，他們每年可以減少數(shù)千元的壓力。

　　話又說回來，明年除了擔心開工量萎縮之外還擔心什么？前幾天和一個開發(fā)商聊天，他說其實廣東房地產市場調整過程中受傷害最大的不是廣州深圳，是東莞。

　　因為在珠三角圍繞工業(yè)區(qū)周邊配套的房地產市場近年來發(fā)展迅速，這些產品主要是針對工業(yè)區(qū)工作高級藍領和白領的，需求即滿足投資性需求有滿足自主性需求。

　　但是現(xiàn)在的情況不一樣了，很多廠子關門了，那些工業(yè)區(qū)周邊的樓盤開始呈現(xiàn)出難以想象的滯銷情況。

　　事實上，經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，開發(fā)商對產品的定位已經(jīng)是爐火純青，明年產品調整是必然的，但還是不排除有銷售的可能，接近城市中心的滿足中產需求的產品只要價格調整到位依然有需求，但至于其他產品……就目前來看依賴城市商業(yè)氛圍及服務業(yè)、金融業(yè)服務業(yè)和總部經(jīng)濟的城市中心地帶的樓盤價格或許難有上漲的空間，而郊區(qū)周邊的產品又難以符合市場需求。

　　有人說有些城市的中心地帶的房價并沒有下跌，那是應為城市中心沒有新開的樓盤，例如說深圳。而深圳針對中產階層的樓盤的價格下跌最高可達50%。

　　以上是從產品細節(jié)進行考量?；氐街暗脑掝}，2010年的中國房地產市場會是怎樣呢？以2004年中國房價開始啟動上漲，到2007年達到頂峰計算，4年的上漲周期，2014年又會是怎樣一種情況呢？

　　供應量的萎縮必然會讓未來數(shù)年內在經(jīng)濟危機中緩過勁來的購房者發(fā)現(xiàn)無房可購的局面，難道我們的房地產市場真要以十年為周期，暴漲暴跌嗎？我們應該怎樣救樓市？