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　　投資有風(fēng)險，入市須謹慎。樓市的風(fēng)險在哪里？

　　先說一個名人，鐘鎮(zhèn)濤。鐘鎮(zhèn)濤為什么破產(chǎn)？因為投資豪宅，然后再用手中的豪宅作抵押借高利貸──用途不明。樓價下跌資不抵債，高利貸收走房產(chǎn)依然不夠償還，導(dǎo)致破產(chǎn)。

　　再說一個大公司，順馳地產(chǎn)。順馳地產(chǎn)在2003年曾經(jīng)以高出評估價50%的地王價格拍下大興黃村地塊，同時還在全國各地高調(diào)瘋狂拿地，占用大量資金。最后遭遇國家調(diào)控政策，資金鏈斷裂，06年被路勁收購。(最近又是地王頻出，我很想看看順義大龍和遠洋如何將這臺戲唱完。)

　　最后就是最近熱熱鬧鬧的迪拜──這樣的一個奇跡也在高樓大廈中倒塌了。

　　小到個人，大到企業(yè)、政府，投資房地產(chǎn)最怕的就是資金鏈出了問題?？傮w來說，樓市是一個適合笨人的游戲。只要你拿著不放，風(fēng)暴也好蕭條也罷，捂?zhèn)€5年10年總會回來，至少好過存銀行。

　　但是房地產(chǎn)有一個特別大的缺點，就是占用資金量大，變現(xiàn)慢。曾經(jīng)看到電視采訪一個股市投資者。他說：“每天開盤前就在跌停板的價位上掛著，就是不能成交。”樓市也一樣。一旦你需要賣掉套現(xiàn)，房價又進入下行通道，那么只有咬牙硬虧一條路……

　　所以買房的時候一定要做好風(fēng)險控制，堅決杜絕此類慘劇的發(fā)生。只要你沒有被迫割肉，掙了賠了都是虛擬的。從長期面上看，收成是可以管飽的。

　　媒體上常可以看到這樣的問答：

　　問：我們夫妻家庭月收入1萬，存款30萬，有一套單位分的小房子想升級換代，應(yīng)該如何買房？

　　然后專家就開始出主意，首付多少，貸款多少，幾年還清，月供多少等等。

　　買房要是如此簡單的數(shù)學(xué)問題那還需要專家來算么？

　　在衡量你的消費能力之前，一定要先弄清楚你的抗風(fēng)險能力。我大概作了一個評估模型，精確度大家可以討論，但是大方向不錯的。

　　以基準(zhǔn)分10分計算，如果評估的結(jié)果超過15分，你可以放心消費；如果位于10分左右，建議你謹慎考慮。如果低于5分，我勸你還是不要買了。

　　租售比就是樓盤每個月租金和銷售價格的比值。1：200就是購房價等于200個月的租金。一般來說，投資回報率能夠達到5%以上是不錯的投資。香港基本上穩(wěn)定在3%左右。如果低于1：500，也就是連2%都達不到，還不如銀行利息，完全就是博漲價來獲利。一旦租售比普遍高于這個比例，證明樓市對打算長期持有吃房租的投資者已經(jīng)失去吸引力，主要是炒房的投機客在參與了。此時樓市風(fēng)險已經(jīng)很大，必須謹慎入市。

　　總有人問，現(xiàn)在是不是購房的好時機？房子會不會漲，會不會跌？這個問題恐怕誰也不能回答，因為影響房價的因素是多面的，多變的，必須隨時保持關(guān)注。但是只要控制好風(fēng)險，避免斬倉的發(fā)生，長期看，中國的城市化進程還在延續(xù)，房產(chǎn)的保值能力還是很強的。但是切勿因為房價上漲而頭腦發(fā)熱去跟風(fēng)，超過自己的承受能力。

　　高位運行的樓市是富人的游戲。他們玩兒的是閑錢，老百姓玩兒的是身家，如何玩兒得起？