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　　2009年12月10日，上海--世邦魏理仕今天在上海舉辦了"兩岸房地產(chǎn)投資新機遇"論壇，旨在推動兩岸交流、共贏地產(chǎn)機遇。目前，兩岸政策日趨開放，臺資投資房地產(chǎn)政策逐漸放寬，此次活動將分析時勢，進一步促進兩地房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)交流，推動雙向投資，合作共贏。世邦魏理仕中國區(qū)資深董事總經(jīng)理祝惇若先生、臺灣分公司董事總經(jīng)理云惟鴻先生和中國區(qū)投資物業(yè)部資深董事陳麒旭先生與行業(yè)專家就相關(guān)問題進行了深入的分析和探討。

　　兩岸新機遇:大陸資本挺進臺灣

　　陸資可來臺投資192項行業(yè)別

　　今年6月底，臺灣公布陸資可在臺投資的192項行業(yè)，制造業(yè)共占64項，服務(wù)業(yè)占117項，公共建設(shè)（非承攬部分）則有11項。世邦魏理仕臺灣分公司董事總經(jīng)理云惟鴻先生特別提到："在各項服務(wù)業(yè)細(xì)類當(dāng)中，屬于商用不動產(chǎn)一員的'觀光旅館業(yè)'亦名列其中，可望引起大陸投資人的興趣。"

　　除了說明目前陸資可來臺投資的行業(yè)外，云惟鴻先生并解說了配合陸資前往臺灣所實行的相關(guān)措施。例如，大陸法人或團體在臺取得投資許可后，其負(fù)責(zé)人可以申請來臺停留，以便經(jīng)營管理或執(zhí)行董監(jiān)事業(yè)務(wù)，而該負(fù)責(zé)人每次可在臺停留的時間長達一年，并能申請一年內(nèi)多次入出境的許可證。又例如大陸人民或法人，若在臺有自用的需求，便可購買臺灣房地產(chǎn)，其中已取得臺灣居留資格或是投資許可的大陸個人或法人，更可以向臺灣的銀行申請貸款，沒有貸款條件的限制。針對許多大陸投資人關(guān)心來臺設(shè)立公司是否能獨資或必須合伙的議題，云惟鴻董事總經(jīng)理特別做了下列說明："只要營業(yè)項目符合目前已開放的192項投資業(yè)別，大陸投資人皆可來臺設(shè)立子公司或分公司，也可參股臺灣的公司，并沒有任何獨資或合資的限制。*"目前已來臺設(shè)立公司的大陸業(yè)者，多屬于航空運輸業(yè)（如中國國際航空、中國南方航空、海南航空等）或信息服務(wù)業(yè)（即科技業(yè)）。

　?。?注：不含下列三大項：第二類電信業(yè)、公共建設(shè)項目中的"民用航空站與其設(shè)施"及"港埠與其設(shè)施"，上述項目有持股比例的限制。）

　　辦公室租賃市場將溫和成長

　　臺北市為臺灣最大的都市，多數(shù)企業(yè)均選擇在臺北市設(shè)立據(jù)點，也使得臺北成為臺灣最主要的辦公室市場。以臺北市來說，世邦魏理仕將市中心劃分為六大辦公商圈，此外，近年來在臺北的外圍地帶亦形成了兩大科技業(yè)聚落：內(nèi)湖科技園區(qū)以及南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)。自去年底起，臺北市A級辦公大樓因受經(jīng)濟環(huán)境不佳、企業(yè)需求減低的影響，平均空置率上升至今年第三季的14.8%，然而，世邦魏理仕觀察到，已有部份企業(yè)自第三季起，開始恢復(fù)尋找新的辦公地點，以便未來搬遷或擴充；預(yù)測在明年第三季出現(xiàn)新供給前，A辦空置率可望下降。A辦租金方面，在預(yù)期辦公室需求會逐漸回穩(wěn)的狀態(tài)下，未來議價空間可能縮小，平均成交租金在2010年間應(yīng)有小幅的上升。

　　觀光旅館市場前景可期

　　過去一年內(nèi)，不少國際或本土旅館業(yè)者皆表達在臺投資旅館的意愿，而臺灣逐漸成長的觀光市場便是吸引這些投資人目光的重要原因之一。2008年國際旅游市場表現(xiàn)不佳，主要是受大環(huán)境惡劣的影響，然而臺灣的觀光市場卻逆勢成長3.5%（與2007年相比），全年來臺旅客有385萬人，而這其中又有超過45%的旅客是以來臺觀光為目的。分析臺灣主要客源市場，來自港澳及中國大陸的旅客在去年及今年都有顯著的成長；以今年前十月為例，來自港澳、大陸地區(qū)的旅客分別達到59.7萬及76.6萬人次，占同期全體來臺旅客的16.9%及21.7%，是臺灣觀光業(yè)不可或缺、并仍在成長中的兩大市場。

　　觀光旅館市場方面，臺灣目前共有64家國際觀光旅館、31家一般觀光旅館，各提供18,709與3,750間客房；國際觀光旅館主要分布在臺北市與高雄市，一般觀光旅館則大多位在臺北市及臺灣北部其它縣市。以營運狀況來看，國際觀光旅館整年平均住房率在國際金融風(fēng)暴前約達70%以上，去年則略微下降至66%。至于一般觀光旅館，過去幾年來住房率平均維持在60%以上的水平，2008年則為58%。根據(jù)統(tǒng)計，到2013年為止，總計將有約新臺幣994.3億元的金額將投入興建臺灣的觀光旅館。在臺灣政府積極推動觀光的助力下，外加目前穩(wěn)定成長的大陸旅客市場，相信未來臺灣的旅游市場還有很大的成長空間，也為有意投資臺灣旅館業(yè)的投資人注入一劑強心針。

　　結(jié)論

　　不動產(chǎn)業(yè)尚未開放觀光旅館業(yè)允許投資

　　雖然臺灣第一波的開放項目已高達192項，美中不足的是，不動產(chǎn)業(yè)目前尚未開放，進而使得大陸房地產(chǎn)開發(fā)商暫時無法來臺開發(fā)住宅或辦公大樓，但云惟鴻先生強調(diào)：「與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的觀光旅館及購物商場，仍然是可以投資的。不論大陸投資人本身是從事何種行業(yè)，臺灣都非常歡迎這些投資人前來經(jīng)營觀光旅館和商場！」臺灣政府預(yù)計在今年底、明年初時，針對目前已開放的行業(yè)及實施成效進行檢討；在兩岸關(guān)系持續(xù)改善、雙方往來越來越頻繁的背景下，相信屆時可能有更多的行業(yè)會列入開放清單中。

　　中國大陸投資市場:機遇與挑戰(zhàn)

　　截至2009年第三季度，根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，房地產(chǎn)投資成交總額逾270億元人民幣。由于外商投資門檻的設(shè)限，加之金融危機導(dǎo)致外國經(jīng)濟萎縮的影響，包括港澳臺在內(nèi)的境外投資量僅占總體成交量的39％。相反，國內(nèi)的大中型企業(yè)、房地產(chǎn)商、金融機構(gòu)等呈現(xiàn)出投資的熱潮，伺機投資合適的物業(yè)項目。據(jù)統(tǒng)計，前三季度累計成交額約164億元人民幣，占總額的61％。

　　從投資目的地來看，一線城市由于其市場成熟、市場活躍度強以及產(chǎn)品豐富而繼續(xù)收到投資者的青睞。北京、上海、廣州和深圳四大城市投資量占整體成交的83.8％，二線城市僅占16.2％。然而，一些境外投資商也紛紛將目光轉(zhuǎn)向二線城市，摩根士丹利以12.5億元人民幣接盤南京國際廣場。中西部地區(qū)也開始吸引更多境外投資商的關(guān)注，亞聯(lián)國際資產(chǎn)管理公司也購入重慶零售項目--融匯新時代，來自歐洲的領(lǐng)德高也以7.5億元人民幣注資武漢新天地項目。世邦魏理仕投資物業(yè)-中國資深董事陳麒旭先生稱，從投資目標(biāo)來看，寫字樓、商場、酒店等商業(yè)項目繼續(xù)成為物業(yè)收購交易的主流目標(biāo)。商業(yè)項目以其穩(wěn)定的現(xiàn)金流、穩(wěn)定的租金收益、穩(wěn)定的租戶，而繼續(xù)收到投資市場青睞。根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，前三季度，商業(yè)項目投資額占到整體的72.9％，其次是住宅項目，為26.1％。住宅項目中，以服務(wù)式公寓較受市場歡迎。

　　展望2010年，國內(nèi)企業(yè)及港澳臺地區(qū)的投資者將繼續(xù)成為投資交易的市場主力，而位于一線城市黃金地段的優(yōu)質(zhì)項目仍然是投資者們追崇的"獵物"。然而，我們也會看到，隨著一些一線城市經(jīng)濟輻射圈內(nèi)的二線城市地產(chǎn)市場不斷成熟以及受一線城市經(jīng)濟外擴的影響，這些城市的優(yōu)質(zhì)項目也將逐步受到關(guān)注。

　　高檔辦公樓

　　盡管在許多城市都出現(xiàn)了周期性的辦公樓過?，F(xiàn)象，但對A級辦公樓的需求可能依然強勁。在世邦魏理仕跟蹤的15個城市中，A級辦公樓基本上只占辦公樓總存量的30%到40%。例如在杭州，A級辦公樓存量比例特別低，只有24.5％。盡管自2009年四季度至2010年底，杭州新的A級辦公樓供應(yīng)量將達到89萬平方米，但仍然只占新供應(yīng)量的一半，目前杭州6棟A級辦公樓中5棟的空置率在10%以下。

　　預(yù)計A級辦公樓的租住率將保持相對穩(wěn)定，在世邦魏理仕跟蹤的大多數(shù)城市，租住率可能超過85%。但是在北京、上海等地，由于受金融危機影響，加之近期新增供應(yīng)量較大，空置率出現(xiàn)上升。業(yè)主方面，為爭取更多的客戶而降低報價，使得租金出現(xiàn)下滑態(tài)勢。

　　假設(shè)中國經(jīng)濟增長率保持在9%的水平，它仍將繼續(xù)吸引海外公司到中國開發(fā)辦公樓。中國是一個巨大的新興經(jīng)濟體，在其它國家削減成本和推遲擴展計劃的跨國公司往往會特別針對中國市場進行戰(zhàn)略決策。

　　住宅

　　2009年下半年伊始，普通住宅價格上漲，但部分城市的成交量出現(xiàn)萎縮。為確保有足夠住房滿足中低收入人群的需求，政府在2006年6月發(fā)布了第65號令，抑制開發(fā)商建造大戶型和豪華住宅。這一文件要求，中國所有城市未來住宅供應(yīng)的70%必須是建筑面積不超過90平方米的住房。普通住宅的大規(guī)模供應(yīng)增加將給房價帶來下行壓力。不過，當(dāng)前大規(guī)模的城市化進程給快速的經(jīng)濟增長提供了支撐。另外，高儲蓄率及近期中國政府有關(guān)穩(wěn)定普通住宅市場的政策，將為城市住房部門的總體價格水平形成一個觸底支撐位。

　　2009年二、三季度，開發(fā)商抬高了一些項目的報價，使得各大城市高檔住宅的售價出現(xiàn)比較明顯的回升，但是成交量沒有出現(xiàn)顯著回暖。由于高檔住宅供應(yīng)量受到限制，加之一些開發(fā)商將刻意推遲項目交付，以減少金融危機帶來的負(fù)面影響，預(yù)計明年豪華住宅供應(yīng)量不會有太大增幅，價格方面，預(yù)計會有適度的反彈。

　　零售

　　2009年，地段較好且市場定位專業(yè)的大型零售商場依然是市場青睞的對象。根據(jù)入世承諾，中國將取消對海外零售商的限制，給零售業(yè)帶來進一步擴大的空間，而主要一線和二線城市富裕程度不斷提高也增加了消費需求。在一線城市，國內(nèi)外的知名零售商在秉承謹(jǐn)慎戰(zhàn)略的前提下，繼續(xù)擴容，而市中心優(yōu)質(zhì)地段的現(xiàn)有可獲得項目有限，使得這類城市的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場前景仍然看好。在部分主要的二線城市，未來會有大量知名開發(fā)商旗下的優(yōu)質(zhì)項目入市，使得市場整體得以提升。同時，隨著這些城市居民收入日益見漲，一些零售商已經(jīng)向開始布局這些城市。

　　結(jié)論

　　陳麒旭先生預(yù)計，受美國經(jīng)濟放緩及中國市場降溫措施的影響，中國經(jīng)濟增長預(yù)期也將放緩。不過預(yù)計在全球范圍內(nèi)，中國經(jīng)濟增長仍將保持強勁。中國政府將采取更多舉措拉動內(nèi)需，抵消出口下降預(yù)期帶來的不利影響。

　　中國政府的宏觀經(jīng)濟政策已經(jīng)由防止經(jīng)濟過熱轉(zhuǎn)向確保經(jīng)濟穩(wěn)定增長。陳先生認(rèn)為，這有助于增強房市投資者的信心。目前，政府對于自住性需求的鼓勵和推出的相關(guān)優(yōu)惠措施，以及對房地產(chǎn)開發(fā)商的規(guī)范與調(diào)整，將惠及整個房地產(chǎn)市場的價格的穩(wěn)定。

　　由于政府宏觀經(jīng)濟政策轉(zhuǎn)變方向及經(jīng)濟增長前景強勁，國內(nèi)外投資者對房地產(chǎn)市場遠景仍然普遍保持樂觀。因此，隨著金融危機對中國市場影響的逐步減弱，市場上會涌現(xiàn)更多的投資機會。