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　　八年前，萬科靠著不斷做減法砍掉諸如萬佳百貨這樣如日中天的業(yè)務，轉(zhuǎn)型為專業(yè)住宅開發(fā)商，成就了今日的霸主地位；八年后，又是什么原因讓萬科調(diào)整單一發(fā)展策略，做起了加法？

　　“萬科將進入持有型物業(yè)的開發(fā)。”

　　在深圳大梅沙萬科新總部大樓的一間會議室里，面對眾多從北京趕來參觀這個號稱當下最環(huán)保大樓的記者們，萬科總裁郁亮席間一句不經(jīng)意的話，觸動了記者們的敏感神經(jīng)：萬科要殺回商業(yè)地產(chǎn)了！

　　此前，萬科一向被視為“頑固”的住宅開發(fā)商，無論持有型物業(yè)增值潛力有多大，賺錢有多少，王石、郁亮等萬科高層，在不同場合都一再強調(diào)，萬科只做住宅開發(fā)商，而此時萬科殺回商業(yè)地產(chǎn)的舉動，是其主動的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，還是被動的妥協(xié)？

　　萬科的加法

　　萬科不僅要做加法，而且對未來產(chǎn)品線的規(guī)劃也相當宏大。

　　在記者的追問之下，郁亮說，未來在萬科的產(chǎn)品線中，住宅產(chǎn)品仍是主流，會占據(jù)80%，其余20%為持有型物業(yè)，包括已在計劃中的深圳5個酒店，以及明年起將陸續(xù)落地的以服務為主的養(yǎng)老物業(yè)，此外萬科還將參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、城市綜合體等多功能物業(yè)開發(fā)，全面覆蓋各產(chǎn)品線。萬科的目標是，未來三年內(nèi)建成220萬平方米商業(yè)配套。

　　“今年四五月間，就聽說萬科在做內(nèi)部商業(yè)人才的培訓了。”朱凌波說。朱是全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任兼秘書長，在商業(yè)地產(chǎn)圈有良好的人脈。

　　而早在郁亮吐露“玄機”之前，萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)就已有先兆。今年8月，萬科將凱德置地環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理毛大慶攬入麾下，出任萬科副總裁兼北京萬科總經(jīng)理一職。業(yè)內(nèi)當時就猜測，萬科挑中毛大慶可能意味著萬科的策略要進行某些調(diào)整，因為毛更擅長商業(yè)地產(chǎn)——他在商業(yè)地產(chǎn)巨頭凱德置地已經(jīng)浸淫了 15年。隨后不久更換門庭的毛在一論壇上高調(diào)宣稱，萬科并不是絕對不碰商業(yè)地產(chǎn)，如果需要用商業(yè)地產(chǎn)提升住宅，那么萬科也會進入。此話更堅定了業(yè)屆對萬科要涉足商業(yè)地產(chǎn)的猜測。

　　在萬科給記者的答復郵件中，這樣解釋著自己為何做加法：“隨著城市的發(fā)展和城市規(guī)劃的調(diào)整，在城市一些比較接近中心的區(qū)域，純粹的住宅項目已越來越少，住宅項目在很多情況下需要有相當比例的商業(yè)配套。另外，城市人口結(jié)構(gòu)也正在發(fā)生一定改變，養(yǎng)老物業(yè)等產(chǎn)品類型會有較好的發(fā)展空間。”

　　這個公文式的答復，換成大白話就是人口紅利變了。據(jù)記者了解，早在2006年前后，萬科就做過一項中國人口結(jié)構(gòu)變化的研究，得出一個結(jié)論：“2013年，首次置業(yè)人口紅利的拐點將出現(xiàn)，新增首次置業(yè)人口將迅速下降，而改善型和高端再改需求將不斷增加；到2017年左右，老齡人口在此期間將不斷增加。”該研究預測，在2013年前后，北京、上海等一線城市將出現(xiàn)投資高端改善型、養(yǎng)老度假休閑型物業(yè)的趨勢。

　　萬科的公文式答復與其曾經(jīng)的研究不謀而合，面對人口結(jié)構(gòu)的變化，萬科的改變可看作是順勢而為。但問題依然存在，改變?yōu)楹伟l(fā)生在這一時點？改變的初衷僅僅如此嗎？

　　產(chǎn)業(yè)化的尷尬

　　很多人都還記得，2004年9月22日，萬科在北京召開了成立二十周年的慶祝大會，并一改謹慎低調(diào)的姿態(tài)，宣布了一個充滿激情的宏大目標， “萬科三十歲時，即2014年，銷售額要從2003年的63億元增長到1000億元。未來十年，萬科將把占1%的全國住宅市場份額增至3%。”

　　2004年到2014年，正是萬科從“弱冠”走向“而立”的第三個十年規(guī)劃。2009年，已經(jīng)棋至中盤，站在這個承上啟下的時點來看，萬科正遭受著規(guī)模發(fā)展的瓶頸，究其原因，很大一點便是寄寓厚望的產(chǎn)業(yè)化之路推進的并不順利。

　　郁亮曾公開表示，在萬科的第三個十年發(fā)展規(guī)劃中，要達到千億規(guī)模，產(chǎn)業(yè)化是一支核心武器，“只要萬科需要有更大規(guī)模的發(fā)展，就必然會更加強調(diào)產(chǎn)業(yè)化，而且其比例會不斷提高。”？萬科的產(chǎn)業(yè)化始于1999年，從早期的單項技術入手，萬科目前已經(jīng)形成了系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)：設計標準化、生產(chǎn)過程工廠化、現(xiàn)場裝配化以及產(chǎn)業(yè)鏈的整合。

　　2007年10月，萬科的產(chǎn)業(yè)化住宅首次從實驗室走向市場。在上海萬科新里程項目中，兩幢建筑面積約1.44萬平方米的小高層住宅肩負著特殊使命，它們均為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，除梁柱和少量現(xiàn)澆樓板外，其余外墻板、樓梯、陽臺和樓板均為工業(yè)化構(gòu)件，預制率約37%。它還僅僅是萬科工廠化住宅產(chǎn)品的雛形。當時的上海萬科總經(jīng)理劉愛明對媒體說，“萬科的終極目標是最終推向市場的產(chǎn)品預制率要超過70%”。

　　2008年，萬科又在上海推出了首個全PC(鋼筋混凝土預制結(jié)構(gòu))技術項目金色雅筑。然而，這個本應打響頭炮的項目卻接連出現(xiàn)質(zhì)量問題，漏水嚴重、隔音很差……面對業(yè)主的種種責難，萬科十分尷尬。也正是自金色雅筑項目之后，后來萬科在上海的項目幾乎都會遇到購房者“是不是產(chǎn)業(yè)化項目”的詢問，銷售人員也不得不多次解釋“這個是傳統(tǒng)方法建設的，不是PC樓”。

　　肩負著產(chǎn)業(yè)化住宅推廣重任的金色雅筑項目，反而制約了產(chǎn)業(yè)化住宅的發(fā)展，這讓萬科窘迫萬分。問題還沒解決，萬科產(chǎn)業(yè)化實踐的腳步又遇到了更現(xiàn)實的挑戰(zhàn)：產(chǎn)業(yè)化的高成本和日益稀缺的土地供應。

　　據(jù)萬科內(nèi)部人士介紹，在目前條件下，產(chǎn)業(yè)化項目每平方米的成本要比傳統(tǒng)住宅成本高出300至500元，這部分成本主要是機械設備的加工以及現(xiàn)場的組裝。多出的這三五百元在年景好的2007年不算什么，但是到了市場急轉(zhuǎn)直下的2008年就成了一個沉重包袱，畢竟行情不好，成本控制愈發(fā)重要。而進入 2009年后，土地市場競爭更加激烈，大規(guī)模拿地的機會已明顯減少了。

　　“高價地必然要求高附加值的產(chǎn)品，這就需要根據(jù)每塊土地的特點來做出精品。” 一位曾在萬科管理層工作的圈內(nèi)人士對記者說，這逼迫萬科在實際操作中，產(chǎn)業(yè)化項目的比例不得不下降。

　　萬科的產(chǎn)業(yè)化之路還帶來了一個副作用：相對于同行，萬科的產(chǎn)品競爭力下降了。一個事實是，現(xiàn)在萬科的新盤，更多是它早期產(chǎn)品的復制，即使有創(chuàng)新也只是根據(jù)地域特點稍做改動。

　　“這是由于國內(nèi)設計行業(yè)缺乏產(chǎn)業(yè)化住宅的相關設計經(jīng)驗及匹配的技術實力，萬科的設計管理人員不得不投入很大的精力在產(chǎn)業(yè)化住宅技術實施上，換句話說，他們對傳統(tǒng)住宅的創(chuàng)新已被分了心。” 建筑系科班出身的上海龍湖置業(yè)研發(fā)及運營總監(jiān)劉穎喆說，“傳統(tǒng)的住宅設計，大量的技術工作主要由乙方來完成，甲方更多的是對產(chǎn)品核心品質(zhì)進行把關；但做產(chǎn)業(yè)化住宅，很多技術方面的問題都是乙方從沒有接觸過的，也缺乏解決手段，甲方必須耗費大量的精力去進行研究和實驗。”

　　萬科批量制造的產(chǎn)業(yè)化住宅也受到了同行的挑刺。“幾年前，萬科的產(chǎn)品在市場上是可以引導潮流的，但最近幾年不行了。業(yè)內(nèi)人士看盤，首選的不再是萬科的樓盤，而是龍湖、綠城、星河灣等。”一位上海開發(fā)商直言不諱地說，“萬科產(chǎn)業(yè)化住宅的立面看上去就像是動遷房。”

　　斐波那契數(shù)列式發(fā)展

　　或許是由于產(chǎn)業(yè)化推廣中的多重阻礙，加上這幾年房地產(chǎn)業(yè)政策的變化多端，2007年至今，萬科的銷售額一直徘徊。公開數(shù)據(jù)顯示： 2007年萬科的銷售額為523.6億元，2008年為478.7億元，2009年前十個月累計銷售額為526.9億元。

　　徘徊的銷售額，也使得2009年萬科的凈利潤很難隨著斐波那契數(shù)列扶搖直上。斐波那契數(shù)列，是由意大利商人兼數(shù)學家列奧納多·斐波那契在其1202年出版的《算經(jīng)》里提出的，它有一個明顯的特點：前面相鄰兩項之和等于后一項。

　　有趣的是，從2002到2008年，萬科歷年凈利潤數(shù)與斐波那契數(shù)列都十分吻合——3，5，8，13，21，34，55，這是一向?qū)?shù)字很敏感的郁亮無意中發(fā)現(xiàn)的。在王石的新書《徘徊的靈魂》中曾有專章涉及。2009年，還會出現(xiàn)這一巧合嗎？按照斐波那契軌跡，今年萬科的凈利潤要達到89億元方能契合此規(guī)律。從萬科今年前十個月累計銷售額526.9億元來看，幾無可能。

　　當一個公司規(guī)模小的時候，增長很容易，但是到了幾百億規(guī)模之后，還想保持高速增長，難度就會呈幾何級增長。萬科本想通過產(chǎn)業(yè)化來實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，但現(xiàn)實是此路荊棘重重。

　　規(guī)模難以增長，競爭壓力卻是迫切而實在的。今年前三季度，萬科已經(jīng)痛失銷售面積的龍頭寶座，雖然在總銷售金額上，萬科仍穩(wěn)居行業(yè)榜首，但保利、中海等追趕之勢已經(jīng)昭然可見。“以前萬科是一枝獨秀，第二、三、四名落后很遠，現(xiàn)在，很多指標萬科或許不僅不是第一名，而且排在前面的幾位實力很接近。” 一位開發(fā)商高層如是評價，他認為在這樣的大背景下，萬科一定會轉(zhuǎn)型，尤其是土地日趨緊張之后，萬科更會意識轉(zhuǎn)型的迫切。

　　在這位高層看來，轉(zhuǎn)型有兩種方式：“一種是從簡單標準化開發(fā)模式轉(zhuǎn)為品類比較豐富的開發(fā)模式，另外一種轉(zhuǎn)型是從住宅適度轉(zhuǎn)型到復合地產(chǎn)。” 而此番萬科既加大產(chǎn)品線，又進軍持有型物業(yè)，顯然是做了兩手準備。尤其是復合地產(chǎn)，近年來，華僑城、華潤、綠地等大鱷無一不是此類開發(fā)模式。而這種開發(fā)模式對企業(yè)從政府手中獲取優(yōu)質(zhì)地塊大有助益。

　　不過，除了拉長產(chǎn)品線、開發(fā)持有型物業(yè)之外，萬科并不會輕易放棄它的產(chǎn)業(yè)化探索。雖然困難重重，但其成功在歐美、日本都有先例。按萬科所規(guī)劃的戰(zhàn)略，2014年公司旗下的所有住宅產(chǎn)品都將使用工業(yè)化生產(chǎn)。這意味著，萬科需要尋找一條有中國特色的產(chǎn)業(yè)化道路。

　　今年5月，萬科在北京推出的假日風景紫苑項目中，有兩棟樓運用了住宅工業(yè)化研究的部分成果，應用的預制構(gòu)件率約22%。對比萬科上海新里程項目中接近37%的預制構(gòu)件率，22%顯然離萬科曾經(jīng)預期要達到的70%指標更加遙遠。

　　“產(chǎn)業(yè)化還是要結(jié)合中國國情來做，考慮在目前社會生產(chǎn)力的配合下，如何做到大規(guī)模復制。預制構(gòu)件率降低，說明萬科考慮到了勞動力成本、裝配效率、項目質(zhì)量等如何結(jié)合，是成熟的表現(xiàn)。”對于萬科的這一變化，中國建筑設計研究院原副總建筑師開彥認為這是萬科的進步。

　　不過，在劉穎喆看來，萬科還需要找到真正適合國內(nèi)市場的產(chǎn)業(yè)化住宅樣品。“新里程和金色雅筑的產(chǎn)業(yè)化樣品都不能算成功，產(chǎn)品自身偏于單調(diào)和平庸，缺乏市場亮點。到目前為止，萬科還沒有做出一款有市場潛力的產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品。” 劉穎喆認為，這個有競爭力的產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品的問世可能還需要1-2年的時間。