無論是投資還是自住，星河灣已經(jīng)形成了自己的模式，并將此開發(fā)模式復(fù)制到北京、上海、太原等城市。

　　觀點網(wǎng) 見習生 周靜怡 日前，星河灣某內(nèi)部人士向觀點新媒體透露，星河灣2009年的銷售額預(yù)計為人民幣120億元。

　　而根據(jù)萬科公布的銷售簡報，截止11月底萬科累計銷售579.2億元，累計銷售面積623.1萬平方米，逼近600億元的新目標。

　　星河灣模式

　　星河灣加入“百億軍團”已是今年9月份的事情，其憑借旗下四個在售項目便錄得了120億的銷售數(shù)字。

　　其中上海浦東星河灣項目開盤首日便創(chuàng)下銷售264套、成交金額超40億元的中國樓市新紀錄。兩個月內(nèi)，浦東星河灣售罄，攬金50億元。

　　北京星河灣項目開盤4年，長期居于北京高端住宅銷售三甲之列，今年6月份還成為中國第一個高端住宅項目銷售突破百億的樓盤。

　　無論是投資還是自住，星河灣已經(jīng)形成了自己的模式，并將此開發(fā)模式復(fù)制到北京、上海、太原等城市。而廣州、上海、北京三地的星河灣住戶的具體情況則各有不同。

　　廣州星河灣的自主業(yè)主占大多數(shù)，而且廣州本地人居多。其中，廣州星河灣開發(fā)到第四期的時候，有不少韓國人紛紛入?。簧虾Ｐ呛訛硟H23%為本地業(yè)主，外籍人士和外地業(yè)主，尤其是浙商成了上海浦東星河灣的主要購買源；而北京星河灣的業(yè)主則有一半為本地人，一半為外地人，其中不乏中外高端住宅投資客。

　　據(jù)觀點新媒體了解，在今年8月舉行的一場研究性質(zhì)的房企內(nèi)部研討會上，參會房企代表從幾十家企業(yè)中選擇他們認為值得學習的對象，其中萬科與星河灣在眾多開發(fā)商中位列前兩名。

　　但事實上，星河灣的豪宅復(fù)制模式并未得到業(yè)界的一致認同。有業(yè)內(nèi)人士對觀點新媒體表示，星河灣的樓盤盡管利潤率高，但產(chǎn)品過于單一，銷售僅靠復(fù)制即可。相對來說，萬科的產(chǎn)品覆蓋面廣，其市場占有率高。通過高、中、低端等產(chǎn)品組合，打開不同城市、不同消費群的市場，才算是成功的銷售。

　　地產(chǎn)界的iPhone？

　　據(jù)一位滬上知名代理公司的人士透露，浦東星河灣年初預(yù)計的市場定價為3萬元/平米，而隨著一線城市樓市的急速升溫，該項目開盤定價為5萬元/平米。該人士測算2萬元的售價增幅幾乎都成了項目的毛利潤，最終的毛利率即達到了50%。

　　反觀萬科，年內(nèi)銷售額創(chuàng)600億新高靠的是全國數(shù)十個城市的在售項目，因各地項目的定位和地價有所不同，萬科在第三季度業(yè)績報表顯示，其毛利率為22.7%，同比下滑6.8%。

　　星河灣僅靠四個樓盤便創(chuàng)下120億的銷售成績，其星河灣模式的成功復(fù)制固然是賣點，其極高的利潤率也是不爭的事實。萬科年銷售600億，利潤率不高，卻正因為其規(guī)模性的開發(fā)針對了不同階層的消費者，依然維持了其在中國房地產(chǎn)業(yè)龍頭老大的地位。

　　同樣一個有趣的現(xiàn)象則是，在今年第三季度，盡管諾基亞在全球手機市場所占份額40%，為龍頭老大，但蘋果僅憑借旗下唯一的一款手機iPhone，便獲得高達16億美元的凈利潤，遠超諾基亞。

　　有分析師認為iPhone的成功之道在于其獨創(chuàng)的應(yīng)用模式和良好的互動體驗平臺，而每年頻繁研發(fā)手機新型號的諾基亞，其利潤一直處于下滑狀態(tài)。

　　星河灣正如iPhone，產(chǎn)品雖然單一，但高昂的售價和獨特的軟件服務(wù)模式也受到先鋒人士的追捧；但不管如何，大部分人依然在使用諾基亞的手機。