對于價值的判斷顯然各家均說法不一，但對于向來對“地王”不感冒的萬科而言，高價拿地顯然并不是其常見的路數(shù)。

　　觀點網(wǎng) 王小明 陳小麗 北京房山似乎開始成為北京未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)投資的重點區(qū)域，在繼萬科聯(lián)合中糧以逾50億的高價拿下房山地區(qū)85萬平米的住宅地塊后，上海龍頭綠地集團和北京本土的北京鴻潤也在近期進(jìn)入房山區(qū)域，分別斥資17.2億元和3.9億元在該區(qū)域拿地。

　　“北京的西南雖然目前是價格的洼地，但未來不會是價值的洼地”，萬科在拿下該地塊之后給觀點新媒體的回復(fù)中提及了萬科對該區(qū)域的價值判斷。事實上，北京萬科本次拿地的方式與此前萬科慣用的邏輯相比已有了細(xì)微的變化。

　　房山拿地前后

　　“2010年6月份，我們在房山新拿的地塊將亮相，那是我的一個小答卷”。近日，觀點新媒體專訪了北京萬科新任營銷總監(jiān)肖勁，肖勁簡單明了地“挑明”了其在萬科的第一份“考題”。

　　萬科房山地塊由萬科在今年9月28日聯(lián)合中糧取得，在獲得房山地塊之前，北京萬科經(jīng)歷了幾件重要的事情，其中包括明星職業(yè)經(jīng)理人毛大慶和肖勁的加盟。

　　此前任職新加坡凱德置地北京地區(qū)總經(jīng)理的毛大慶顯然是萬科北京區(qū)域負(fù)責(zé)人的理想人選，擁有國際視野、具備中西方管理經(jīng)驗的毛大慶在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有了十幾年的豐富經(jīng)驗，尤其熟悉北京房地產(chǎn)市場，萬科成功的“挖角”為萬科在北京的拿地埋下了伏筆。

　　而另一位明星職業(yè)經(jīng)理人肖勁的加入則讓北京萬科免去了開拓北京市場的“后顧之憂”。肖勁此前任職遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，曾成功操盤遠(yuǎn)洋一方、遠(yuǎn)洋山水和遠(yuǎn)洋萬和城等北京的多個知名項目，在業(yè)內(nèi)頗具盛名。

　　在完成這兩樁重要的人事安排之后，北京萬科開始拉上了自己多年的合作伙伴：中糧地產(chǎn)。

　　"萬科拿地的合作方中糧地產(chǎn)，其大股東中糧集團在房山區(qū)有大量農(nóng)、副產(chǎn)業(yè)，與政府關(guān)系密切，這對于萬科在房山拿地顯然極其有利，"北京一名業(yè)內(nèi)人士表示，“而中糧萬科是萬科與中糧地產(chǎn)合資成立的子公司,實際開發(fā)以萬科為主，雙方聯(lián)姻可謂一拍即合：萬科因此可以獲得強有力的資金支持，而中糧則可以獲得房地產(chǎn)運作經(jīng)驗，擴大房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)范圍”。

　　肖勁在接受觀點新媒體的采訪時也證實了萬科與中糧關(guān)系密切，“我們跟中糧的合作不僅僅是在北京，在很多城市都有。我想這可能是王總跟寧高寧再續(xù)前緣的表現(xiàn)，寧高寧去中糧之前是在華潤，而華潤又是萬科的大股東，雙方的思路都比較一致，所以寧總?cè)チ酥屑Z以后，就把這種合作關(guān)系帶到了中糧，萬科跟中糧在北京合作的項目就有三個，"肖勁表示。

　　萬事俱備。9月28日，房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)五號地拍賣，萬科與中糧最終聯(lián)手擊敗了同場競爭的中建國際、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠地集團等，最終把該地塊攬入手中。

　　有趣的是，在拍下該地塊此前不久，中糧萬科假日風(fēng)景還以22億元的價格競得房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)的一號地，該地塊折合樓面地價6470元/平方米。

　　萬科的價值判斷

　　向來主張"沒有志在必得的土地，寧可錯過，絕不拿錯"的萬科，此次如此豪舉使得不少市場人士詫然不已。但對于最終成交價格，萬科副總裁、北京公司總經(jīng)理毛大慶卻直言總價不算高，"我們將把房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)5號地塊和1號地塊一起整體開發(fā)，按小城鎮(zhèn)模式運作，同時加大住宅科技含量。"

　　“房山區(qū)所在的北京平原在北京的未來城市發(fā)展過程中具有較大的潛力，整個西南四區(qū)占據(jù)北京平原面積的50%以上，具有極為可觀的未來發(fā)展空間。西南雖然目前是價格洼地，但未來不會是價值的洼地，具有較好的開發(fā)前景”，在拿下該地塊之后，萬科給觀點新媒體的回復(fù)中也提及了萬科對該區(qū)域的價值判斷。

　　或許萬科的判斷并沒有錯，包括綠地集團、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、以及北京的本土房地產(chǎn)企業(yè)等都已經(jīng)將目光瞄上了房山區(qū)域。

　　12月5日，綠地集團以17.2億的價格拿下了房山區(qū)拱辰街道辦事處住宅、商業(yè)(廣陽家園C、D區(qū))項目，項目規(guī)劃建筑面積約為44.3萬平米；另一塊房山區(qū)拱辰街道黃辛莊村北住宅項目(圣水路小區(qū))則被北京鴻潤華夏商貿(mào)公司和北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司以3.9億元的價格聯(lián)合拍得，項目規(guī)劃建筑面積約為12.7萬平米。

　　然而分析人士注意到，本次出讓的土地樓面價已經(jīng)比萬科兩個月前拿下的地塊低了近一半。綠地和北京鴻潤拿下的地塊折合樓面價分別為3633元/平米和3071元/平米，而萬科此前拿下的地塊樓面價高達(dá)5726元。

　　先行者北京萬科難道似乎有當(dāng)了“冤大頭”的嫌疑。

　　對此，毛大慶表示，地塊之間的位置決定了其價值所在，萬科在房產(chǎn)長陽鎮(zhèn)所拿的地塊是在軌道交通周邊，而且是以住宅為主，且升值潛力也大。

　　對于價值的判斷顯然各家均說法不一，但對于向來對“地王”不感冒的萬科而言，高價拿地顯然并不是其常見的路數(shù)。從某種意義上而言，萬科房山高價地王是萬科拿地的一個“異類”。