凱德置地：持續(xù)加大在中國的投資力度，爭取在3-5年實現(xiàn)500億的目標。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)生 陳鍵文 12月11日，凱德置地在上海舉辦慶典，慶祝凱德進入中國市場15年。

　　今年6月，凱德中國常務(wù)委員會成立，其母公司新加坡嘉德置地集團將在中國的房地產(chǎn)、商用房產(chǎn)、服務(wù)公寓及房地產(chǎn)金融整合到同一平臺，并在融資、人力資源、品牌建設(shè)等方面實現(xiàn)協(xié)同。

　　慶典會上，凱德中國高管林明彥、廖茸桐、林明志、吳順永和李志勤等接受了媒體的采訪，介紹了凱德在中國的發(fā)展現(xiàn)狀與未來計劃，并表示，要持續(xù)加大在中國的投資力度，爭取在3-5年實現(xiàn)500億的目標。

　　以下為采訪實錄：

　　Q：鑒于目前中國的經(jīng)濟形勢，凱德明年在中國還會有哪些項目，在上海會有新項目嗎？還會加大投資力度嗎？

　　凱德置地：在回答前我想說一下集團在中國大的投資方向及策略。在未來的資金安排上，大概會安排75%資金投向新加坡以外的三大市場，如中國、澳大利亞和近期的越南，而中國為最大、最重要的一個市場。從這個大的背景和環(huán)境角度考慮，我們對中國未來的市場非常有信心，長遠來說看好中國的城市化進程，因此我們會加大在中國的投資力度。

　　上海是凱德中國進入中國第一個發(fā)軔地，而我們一直都有堅持在上海投資，所以在2010年我們也會重點關(guān)注上海的市場，也希望在上海有更多的投資。

　　Q：現(xiàn)在凱德置地在中國的大部分一線城市和一些二線城市都有落點，那么在明年的計劃中看好中國哪些城市？凱德商用和雅詩閣在中國將在哪些城市有落點呢？

　　凱德置地：凱德置地目前在中國拓展的業(yè)務(wù)中，一塊是住宅開發(fā)，一塊是寫字樓開發(fā)，還有一塊是綜合體開發(fā)，就是來福士廣場，目前進入了7個城市，包括上海、北京、廣州、佛山、深圳、寧波、杭州、成都等，接下來我們會加大開發(fā)其他城市，2010年我們會重點關(guān)注上海、北京、廣州三個重要城市以及其輻射范圍的周邊新城市。

　　雅詩閣在中國現(xiàn)在十多個城市都有業(yè)務(wù)，明年將推出的項目分布在沈陽、武漢、西安、上海和廣州等地。

　　凱德商用目前在中國已經(jīng)進入到三、四十個城市，包含一線和二線等城市，目前我們一直都尋找機會拓展業(yè)務(wù)，如果有機會我們會繼續(xù)在其他城市拓展我們的業(yè)務(wù)。凱德商用主要以商場為主，所以還會主要考慮國內(nèi)的投資風(fēng)險。

　　Q：2007年中國房地產(chǎn)火熱的一年，沒看到凱德置地在土地市場上舉牌，而在經(jīng)濟形勢低迷的08年也沒看到凱德拿地，今年地王頻現(xiàn)，也沒怎么看到凱德拿地，那凱德目前對土地市場和凱地模式是怎么看的？在目前全球經(jīng)濟還不是很明確的情況下，凱德商用的擴張會怎樣考慮？

　　凱德置地：我們大概有80%的土地是通過協(xié)議或其他方式取得，僅有20%是通過招拍掛市場方式取得。很多項目如北京的錦秀項目當時也是通過協(xié)轉(zhuǎn)的形式獲得，雖然當時的價格比較合理，但也承擔了一些不確定性的風(fēng)險。在經(jīng)過時間的磨合，這個項目現(xiàn)在已經(jīng)變成一個很好的項目了。

　　我們不會考慮高價位去拿地，先考慮的是客戶需求和市場增長潛力。我們在開發(fā)、管理和售后服務(wù)等方面都是比較完善的，所以在投資上還是在市場的需求和客戶的需求上會考慮得多一點。

　　從商業(yè)的角度，我們的模式跟別人不一樣，更多的是會考慮購買別人的商場或者原生并購或者通過協(xié)轉(zhuǎn)形式取得土地開發(fā)，所以拍地會相對比較少。而目前很多開發(fā)商在經(jīng)營商場的管理和硬件方面都已經(jīng)提升了，但是在經(jīng)營上還是不完善，所以凱德在管理專業(yè)方面有這個機會能在這方面提升業(yè)務(wù)。

　　Q：凱德商用最近剛在新加坡上市，而且創(chuàng)造了很好的融資規(guī)模，那上市的情況怎樣？比如說有哪些機構(gòu)投資者進入和進展得怎樣以及接下來怎樣開展？凱德在資金或者信托上一直有優(yōu)勢，那么為什么還采取海外上市的方式股權(quán)融資？

　　凱德置地：凱德商用的購物中心體量比較大，而且資金沉淀周期比較長，目前整個資產(chǎn)規(guī)模現(xiàn)在有約一千個億人民幣，凈資產(chǎn)大概200多億，如果從長遠的發(fā)展來看，需要比較好的融資平臺。嘉德集團注重資金調(diào)配的平衡，如果需要不斷擴張，本身若沒有一個好的融資平臺就會造成整個集團的資金失衡，所以11月份決定在新加坡上市融資。

　　從融資的角度看，上市的好處就是可以讓公司跟大眾一起分享，每一個小投資者都可以跟公司一起投資長遠的項目，而這種方式也可以拓寬公司的融資渠道。凱德商用主要業(yè)務(wù)在新加坡和中國，但從機構(gòu)成熟度看，新加坡是一個比較成熟的市場，項目也相對比較成熟，有比較穩(wěn)健的現(xiàn)金流；凱德商用在2005年才進入中國，還需要一個培育期，而且很多機構(gòu)投資者需要一個穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因此還不是很成熟。

　　投資者或機構(gòu)大部分是來自歐美，都有比較穩(wěn)健的管理團隊。凱德商用上市后，未來在中國將加大投資力度，希望以后在中國的投資跟新加坡持平，合共約77%，其他的大概23%投資在馬來西亞等地。

　　Q：凱德商用在11月成功上市之后，對華南地區(qū)的投資方向與投資區(qū)域是怎樣的？而對城市的選擇標準又是怎樣確定？另外凱德置地今后在華南地區(qū)的拿地策略是怎樣的？

　　凱德置地：在廣州及周邊城市如深圳、佛山等地區(qū)都有項目，因此這些城市也將是我們今后的重點投資方向。除此之外，包括茂名、湛江等地都有項目。

　　至于拿地的策略還是很積極的，選址的標準上也一直在總結(jié)。凱德在拿地上憑借自己的優(yōu)勢，跟廣州的開發(fā)商不一樣，廣州的開發(fā)商都比較單一，只做住宅項目，而我們除了住宅外還包括商業(yè)項目，也積極在尋找來福士的機會，不完全以住宅進入廣州市場。

　　Q：今年廣東市政府與新加坡政府簽定協(xié)議在廣州共同建設(shè)知識城，嘉德作為新加坡最大的地產(chǎn)公司，有沒有參與到這個項目中？明年廣州舉行亞運會，廣州最近推出幾十大型商場項目招商，凱德商用有沒有計劃進入廣州這個市場？

　　凱德置地：知識城是一個非常長周期的項目，對于企業(yè)來說有一定的難度，凱德現(xiàn)在要考慮的是短期、中期、長期的經(jīng)濟效益。但這個大項目里面也許有其他小的項目，這也不排除凱德會在未來參與某一部分的項目，但這個項目更多的是政府與政府之間的合作。

　　凱德商用對廣州市場是非?？春靡卜浅Ｓ行判?，從進入廣州就一直在留意適合建設(shè)來福士的地點，但目前還沒有落實。

　　Q：廣州市政府很積極主動進行招商，比如說大連萬達就是廣州市政府請來做白云新城的項目，那么凱德有沒有跟廣州市政府進行對接操作幾個項目？

　　凱德置地：凱德一直都跟廣州市政府有交流，最近也跟廣州市長見面談了具體在廣州操作幾個項目，當然操作項目需要很長一段時間，希望在不久的將來能操作幾個項目。

　　Q：在面對兩次金融危機的時候，凱德的策略是加大投入穩(wěn)定市場，而在四川地震后，廖總在成都表示，在最困難的時候凱德要與成都一起發(fā)展，那成都跟其他城市相比最大優(yōu)勢是什么，或者說最吸引凱德置地的地方是什么？

　　凱德置地：成都這個城市的定位是非常好的，是四川省的中心，而且可以輻射成都以外的很多城市和人口，超過一個億，所以這個市場是非常大的。

　　凱德在2006年就已經(jīng)跟成都置信合作開發(fā)項目，之后也在成都拍下一塊地，接下來在世博館附近建成都來福士，所以凱德目前在成都的規(guī)模是在很短的時間里有住宅項目、商業(yè)項目還有一個綜合體，這個速度也是比較快的。而且凱德在成都的市場也受到成都市政府的鼓勵和支持，所以接下來會在成都加大投入。目前成都仍沒有雅詩閣，所以雅詩閣方面也開始考慮投資到這個市場。

　　Q：我們預(yù)計成都來福士廣場將在2011年左右投入使用，而在2011至2012年將有很多綜合體項目，包括華潤、萬達、中良等接近國際水準的競爭者，那么成都來福士的差異化競爭優(yōu)勢在哪？能給成都帶來什么新的東西？

　　凱德中國：目前成都屬于快速發(fā)展的城市，但該區(qū)域的甲級寫字樓和豪宅酒店、商場比較缺乏。成都來福士廣場的商場、服務(wù)性公寓和甲級寫字樓等物業(yè)，形成比較完善的城市綜合體，在成都市場還是有一定的競爭優(yōu)勢的。

　　Q：凱德怎樣看待北京明年的房地產(chǎn)業(yè)？凱德明年在北京的房地產(chǎn)如何規(guī)劃？凱德在北京是如何定位的，也就是說凱德將在北京安排怎樣的份額？

　　凱德置地：目前在北京有22個項目，包括住宅和商業(yè)項目。凱德對北京非?？春?，因為北京畢竟是首都。目前凱德在北京發(fā)展了幾個商場項目，明年還有3、4個項目將推出市場，而北京目前乃至未來將是凱德投資的重中之重。

　　Q：實現(xiàn)500億的目標在哪一年？

　　凱德置地：要實現(xiàn)這個目標需要有一個資本市場的支撐，需要看政策在什么時候?qū)ν赓Y市場明確開放。目前國內(nèi)資本市場比較謹慎，國家在這方面還是有一定的限制。不明確的因素太多了，希望在未來3至5年內(nèi)中國會對外資市場開放，我們也爭取在3-5年實現(xiàn)這個目標。