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　　開發(fā)貸收緊有利于使企業(yè)回歸理性，并限制房地產(chǎn)企業(yè)過分抬高地價(jià)，而按揭貸款積極則保證銷售端態(tài)勢(shì)良好。貨幣政策也有保有壓，盡管這可能是商業(yè)銀行根據(jù)自身盈利需要進(jìn)行的調(diào)整。但中國(guó)金融系統(tǒng)的調(diào)控越來越細(xì)化，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和長(zhǎng)期景氣。

　　管理層的房貸政策不僅影響房地產(chǎn)業(yè)，也影響銀行業(yè)，在中國(guó)這種高基尼系數(shù)且又有根深蒂固的“不動(dòng)產(chǎn)情結(jié)”的國(guó)家，注定會(huì)有大量投資購房或高端改善住房需求的存在。

　　最近，銀監(jiān)會(huì)再次強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)執(zhí)行二套房貸政策，又在業(yè)界引起軒然大波。

　　收緊開發(fā)貸真實(shí)意圖

　　其實(shí)，事情遠(yuǎn)沒有那么糟糕。

　　9月新開工和投資單月增長(zhǎng)十分強(qiáng)勁，單月新開工面積增速一躍而達(dá)到56%，單月投資增速也恢復(fù)到37%，將2009年的房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積單月數(shù)和2004—2008年的平均數(shù)相比，即便不考慮2008年較低的基數(shù)，新開工和開發(fā)投資的增長(zhǎng)也確實(shí)在加速。

　　雖然9月份房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源單月數(shù)增長(zhǎng)平穩(wěn)，達(dá)到77.9%，但來自國(guó)內(nèi)貸款的資金來源增速迅速下滑，已經(jīng)回落到56.9%。由于這已經(jīng)是第二個(gè)月來自國(guó)內(nèi)貸款的開發(fā)投資資金下降，且向下突破了本年度資金來源增速曲線，說明銀行對(duì)地產(chǎn)公司發(fā)放開發(fā)貸款的意愿可能在減弱。

　　眾所周知，開發(fā)貸是房地產(chǎn)業(yè)重要的資金來源，也是監(jiān)管層監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)資金充裕與否的重要指標(biāo)。一般來說，開發(fā)貸收緊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是不利的。

　　今年5月6日，央行一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，一季度房地產(chǎn)貸款余額新增3364億元，新增房地產(chǎn)貸款中，開發(fā)貸款占比為65.93%。這一數(shù)字較去年升幅明顯，2008年新增房地產(chǎn)貸款中開發(fā)貸款的占比僅為34%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款在經(jīng)過2008年的低迷期后，一季度已經(jīng)呈現(xiàn)出抬頭之勢(shì)。監(jiān)管層為此專門提示銀行關(guān)注此新生風(fēng)險(xiǎn)，并導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)二季度后房地產(chǎn)業(yè)資金來源的擔(dān)憂。

　　但在上半年已經(jīng)發(fā)放出去近8萬億元貸款、遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出去年全年總額的背景下，今年房地產(chǎn)行業(yè)用“資金極其充裕”來形容一點(diǎn)也不為過；再加上貸款投向有很明確的政府投資目的，大量信貸資金流向了擁有大項(xiàng)目的國(guó)有大企業(yè)也是事實(shí)。前段時(shí)間，各地土地拍賣市場(chǎng)紛紛冒出許多新“地王”，就是國(guó)有企業(yè)手里資金太多，又沒有更好的項(xiàng)目投資的困境的一種真實(shí)描述，所以只能無奈地成為“地王”。

　　這說明今年的流動(dòng)性情況與往年并不相同，在國(guó)企流動(dòng)性過剩的前提下，供給端的土地價(jià)格可能會(huì)脫離需求端的購買力增速而向上飛躥。如果三季度開發(fā)貸款和資本市場(chǎng)繼續(xù)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)敞開供應(yīng)流動(dòng)性，則企業(yè)最終只能將這些資金投入土地市場(chǎng)。由于需求端是受到收入和財(cái)富天花板約束的，地價(jià)過分上漲終將造成房地產(chǎn)行業(yè)景氣度提前結(jié)束。而適當(dāng)控制開發(fā)貸款和融資節(jié)奏卻能使得地價(jià)在景氣結(jié)束前回歸理性。

　　因此，在目前特殊流動(dòng)性泛濫的情況下，銀行適當(dāng)收緊開發(fā)貸可能未必是利空。只要這種收緊不是“大幅收緊”，那么從長(zhǎng)期視角看，適度的收緊開發(fā)貸則肯定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)乃至銀行業(yè)有利。

　　而且，從按揭貸款顯示，銀行在適度收緊開發(fā)貸的情況下，并沒有按管理層要求緊縮按揭貸款的投放，盡管銀監(jiān)會(huì)在6月份時(shí)就已經(jīng)要求各銀行適當(dāng)收緊二套房貸，但9月份的數(shù)據(jù)顯示銀行信貸投放結(jié)果與管理層意圖是截然不同的情況。

　　9月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來自按揭貸款部分同比增長(zhǎng)高達(dá)332%，再次創(chuàng)下歷史新高。

　　這表明，按揭貸款出現(xiàn)放松態(tài)勢(shì)，加上銷售良好，新開工和投資恢復(fù)將解決供應(yīng)瓶頸，從而進(jìn)一步推高銷售數(shù)據(jù)。

　　在銷售和按揭持續(xù)向好的情形下，銀行適當(dāng)收縮開發(fā)貸款其實(shí)是有利于促使企業(yè)回歸理性，限制房企大幅抬高地價(jià)，從而使得行業(yè)未來盈利空間更大，景氣更持久。

　　銀行對(duì)地產(chǎn)很有信心

　　不過，市場(chǎng)的擔(dān)心仍未消失。

　　管理層總是在看似不適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)就要向銀行提示風(fēng)險(xiǎn)，最為明顯的就是最近幾個(gè)月總是拿二套房貸政策說事，似乎有馬上收緊按揭貸款的趨勢(shì)，這始終成為市場(chǎng)揮之不去的陰影。

　　“雷聲大雨點(diǎn)小”最好地詮釋了二套房貸政策嚴(yán)格執(zhí)行程度的左右搖擺，也可以看出在房貸政策執(zhí)行的博弈上，銀行似乎擁有稍大一點(diǎn)的自主權(quán)。

　　二套房貸政策從2007年9月出臺(tái)至今已經(jīng)整整兩年，它剛一現(xiàn)身，顯示了較強(qiáng)的政策威力，揭開了市場(chǎng)的調(diào)整序幕。

　　但在2008年10月后，各地方以改善型普通住房的名義輕而易舉繞過了二套房界定標(biāo)準(zhǔn)，該政策其實(shí)已名存實(shí)亡，銀行這一變動(dòng)立即對(duì)市場(chǎng)銷售起到明顯刺激作用。

　　今年7月份以來，銀監(jiān)會(huì)繼續(xù)要求從嚴(yán)執(zhí)行二套房貸，使得部分投資比例較高的城市的交易量明顯回落。

　　但細(xì)細(xì)分析，7月份以來的二套房貸政策與2007年還不完全相同，當(dāng)年是全國(guó)嚴(yán)格執(zhí)行首付比例和上調(diào)1.1倍利率，而目前則是各地方有區(qū)別的執(zhí)行，銀監(jiān)會(huì)的態(tài)度也比較明確，即僅僅要求各地方商業(yè)銀行執(zhí)行40%的首付，利率上調(diào)與否或者幅度由各地方根據(jù)市場(chǎng)情況自行制定。據(jù)悉，目前貸款利率已經(jīng)上調(diào)至1.1倍的城市僅有天津、紹興和杭州等。

　　因此，市場(chǎng)揣測(cè)此次銀監(jiān)會(huì)僅是再次重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，并不會(huì)有新的實(shí)質(zhì)性措施出臺(tái)，未來管理層出臺(tái)全國(guó)性文件要求嚴(yán)格執(zhí)行利率上調(diào)的可能性不大。加上中國(guó)經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，目前時(shí)點(diǎn)就放棄地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用并不明智，所以銀行的房貸政策環(huán)境并沒有變得更壞。

　　中信證券認(rèn)為，按揭貸款數(shù)據(jù)本身受到房屋銷售和銀行對(duì)于發(fā)放按揭貸款的態(tài)度兩個(gè)因素的影響，并用公式力圖尋找到一種分離這兩類影響因素的辦法。該公式為：（房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源當(dāng)月來自于按揭貸款的金額增長(zhǎng)+1）/（商品房屋銷售額增速+1），這個(gè)公式的內(nèi)在含義就是分離銷售本身的增長(zhǎng)，究竟銀行體系對(duì)按揭貸款的主觀態(tài)度如何，可以將該指標(biāo)稱為中信按揭貸款發(fā)放寬松度。

　　用該指標(biāo)可以很好地解釋今年以來按揭貸款增長(zhǎng)的原因。

　　前5個(gè)月，按揭貸款增長(zhǎng)迅猛，但銀行體系對(duì)于基建等類型的受到4萬億投資計(jì)劃支持的貸款積極性更高，實(shí)際上按揭發(fā)放寬松程度并不高，更多的是銀行在被迫發(fā)放按揭貸款。直到2009年6月這一指標(biāo)突然增長(zhǎng)到極高的水平，說明商業(yè)銀行意識(shí)到了房地產(chǎn)恢復(fù)的持續(xù)性，主動(dòng)積極發(fā)放按揭貸款。

　　幾乎在同時(shí)，反映開發(fā)企業(yè)信心的新開工面積單月增長(zhǎng)大幅向上，說明開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行幾乎同時(shí)意識(shí)到行業(yè)的前景。實(shí)際上，2009年6月初也正是輿論對(duì)房地產(chǎn)前景猶豫轉(zhuǎn)向?qū)Τ姓J(rèn)熱銷，資本市場(chǎng)出現(xiàn)對(duì)行業(yè)前景看好一致預(yù)期的時(shí)間點(diǎn)。這說明各個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)部門對(duì)行業(yè)的認(rèn)識(shí)在時(shí)間點(diǎn)上是基本一致的。2009年6月以后，該指標(biāo)逐漸下降，表明雖然銷售火熱，但由于銀監(jiān)會(huì)開始有意識(shí)加強(qiáng)對(duì)二套房貸執(zhí)行力度，從而使得銀行開始收緊按揭。

　　值得注意的是，該指標(biāo)在2009年9月份出現(xiàn)了上升，甚至超過了歷史的高點(diǎn)。中信證券陳聰認(rèn)為：“如果按照歷史的經(jīng)驗(yàn)，可以推斷是商業(yè)銀行在發(fā)放按揭貸款的態(tài)度方面更加積極了。這似乎和一些新聞報(bào)道不相符合，不過居民中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款的確呈現(xiàn)了總量的提高，而我們微觀調(diào)研的結(jié)果也發(fā)現(xiàn)深圳等地對(duì)按揭貸款的發(fā)放有所寬松。我們傾向于認(rèn)為，目前雖然貨幣環(huán)境沒有更寬松，但商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的積極性在9月份增長(zhǎng)了。”

　　據(jù)悉，近期建行要求從嚴(yán)執(zhí)行二套房貸利率上調(diào)1.1倍的政策，這可能是建行為代表的大行面臨的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的問題。前三季度四大國(guó)有銀行發(fā)放了大量房地產(chǎn)開發(fā)貸，一般開發(fā)商在確定按揭銀行貸款時(shí)也首先圈定貸款給其相關(guān)的銀行，因此四大銀行按揭貸款業(yè)務(wù)也增長(zhǎng)迅速，目前對(duì)繼續(xù)增加按揭貸款已沒多大興趣，而是寧可選擇“厚利少銷”。

　　但從整個(gè)銀行業(yè)分析，股份制銀行的按揭貸款增長(zhǎng)落后于國(guó)有銀行，它們肯定有加大這塊業(yè)務(wù)的動(dòng)力，并能填補(bǔ)國(guó)有銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)按揭貸款支持力度的減少的空間。加上股份制銀行普遍資本充足率低，而按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重系數(shù)僅有50%，它們更愿意介入低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，而且還能撬動(dòng)更多的業(yè)務(wù)量。

　　此前，市場(chǎng)普遍擔(dān)心各種需求能否承接住已經(jīng)上漲的房?jī)r(jià)，但進(jìn)入10月份后銷售放量已經(jīng)逐漸打消了這種擔(dān)心，而且決定市場(chǎng)銷售的另一個(gè)變量，即購房者的預(yù)期在房貸政策沒有發(fā)生重大變化前一般不會(huì)逆轉(zhuǎn)，畢竟銀行對(duì)房地產(chǎn)仍有足夠的信心。