我認(rèn)為，什么時(shí)候批土地，批哪里的土地，批多大的地，是城市規(guī)劃的需要，是反映城市發(fā)展建設(shè)中的整體需要，并不應(yīng)該由開(kāi)放商來(lái)主導(dǎo)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 孔藝華 中國(guó)經(jīng)濟(jì)已初步顯現(xiàn)出回升的曙光，房地產(chǎn)行業(yè)作出的貢獻(xiàn)不可忽視。然而，急速上漲的房?jī)r(jià)，再次將房地產(chǎn)推向了討論的風(fēng)口浪尖。房地產(chǎn)是否過(guò)熱，政府的救市措施是否退出，土地市場(chǎng)與土地制度改革的爭(zhēng)議，各種聲音交雜，難辨虛實(shí)。

　　為此，觀點(diǎn)新媒體專(zhuān)訪了中原集團(tuán)主席施永青先生，施永青先生就房?jī)r(jià)與調(diào)控政策、勾地制度等熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了解析。以下為采訪實(shí)錄。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在有一種說(shuō)法，內(nèi)地的樓市已經(jīng)過(guò)熱了，政府可能會(huì)出臺(tái)政策壓抑樓市。

　　施永青：民眾對(duì)政府的政策是特別關(guān)注的，也容易受政策影響。如果現(xiàn)在政府的政策有改變的傾向，民眾很可能就不會(huì)再追捧樓市。但我們看到，政府如今并沒(méi)有很明確地表示“房?jī)r(jià)太高”、“要推出新政策去調(diào)整樓市”。

　　觀點(diǎn)新媒體：也就是說(shuō)政府現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策大的方向并不會(huì)發(fā)生改變？

　　施永青：政府是可以接受樓市有一點(diǎn)泡沫的，因?yàn)楝F(xiàn)在看來(lái)樓市存在一點(diǎn)泡沫要比房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)好。如果民眾誤認(rèn)為政府資金要從房地產(chǎn)撤走，那么民間資金也必然受此影響而撤離房地產(chǎn)，這樣的話，很可能對(duì)經(jīng)濟(jì)造成更大的破壞，甚至造成通貨收縮。所以我覺(jué)得，政府現(xiàn)在還是愿意看到房?jī)r(jià)有輕微的上升。雖然是這樣，但是預(yù)期政府支持樓市的力道會(huì)減小，例如今年七月、八月份的新增貸款，明顯沒(méi)有上半年的高。政策的主調(diào)還是支持房地產(chǎn)的，但是在小的細(xì)節(jié)上可能會(huì)作一些調(diào)整。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年二、三季度以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲，銷(xiāo)量的提升，不少開(kāi)發(fā)商表示將加大開(kāi)工面積，這將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一些怎樣的影響？

　　施永青：開(kāi)發(fā)商開(kāi)工面積加大，在未來(lái)兩三年間，這批項(xiàng)目將面向大眾，同時(shí)，開(kāi)放商之間也會(huì)形成一種比現(xiàn)在要相對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)。影響房?jī)r(jià)的因素很多，比如政策、周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境等等，但是供應(yīng)量的增長(zhǎng)必然對(duì)價(jià)格有壓抑作用。

　　觀點(diǎn)新媒體：房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此而回落？

　　施永青：房地產(chǎn)的周期性相對(duì)于股市來(lái)說(shuō)顯得比較長(zhǎng)。房?jī)r(jià)從年初才開(kāi)始回暖，預(yù)期在未來(lái)一年多仍將保持這個(gè)趨勢(shì)。一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上升的時(shí)間跨度一般比較長(zhǎng)，跌的時(shí)候比較短，所以跌得比較急，升得比較緩。不過(guò)就這一次房?jī)r(jià)而言，既跌得急也升得猛。但現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)還未進(jìn)入穩(wěn)定期，有其他專(zhuān)家認(rèn)為，房?jī)r(jià)很可能有一個(gè)“W型”的過(guò)程，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)剛經(jīng)歷的這個(gè)降升迅猛的“V型”過(guò)程，未來(lái)還可能要再經(jīng)歷一次。

　　觀點(diǎn)新媒體：就是說(shuō)房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)的機(jī)會(huì)還是有的？

　　施永青：政府顯然不愿意看到這樣的情況出現(xiàn)，我認(rèn)為中國(guó)政府調(diào)整房地產(chǎn)的能力比其他國(guó)家要大，如果政府有意支撐樓市的話，除了可以放寬外國(guó)投資者在內(nèi)地置業(yè)外，中國(guó)政府還有很多調(diào)節(jié)樓市的手段。所以我覺(jué)得，出現(xiàn)“W型”走勢(shì)的幾率正在減小。內(nèi)地樓價(jià)的上升勢(shì)頭可以預(yù)期會(huì)慢慢減緩，但不會(huì)回落，照目前的情況來(lái)看，一旦房?jī)r(jià)回落，政府將介入救市。如果任由房?jī)r(jià)回落，政府今年貸出去的資金將無(wú)法收回。

　　觀點(diǎn)新媒體：房?jī)r(jià)的高居不下，是不是意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于供不應(yīng)求的情況？

　　施永青：房地產(chǎn)市場(chǎng)目前出現(xiàn)的“供應(yīng)不足”情況，主要是投資性需求無(wú)法滿足。有數(shù)字顯示，83%左右的人擁有房產(chǎn)，所以我認(rèn)為這輪房?jī)r(jià)上升，是因?yàn)闃鞘谐掷m(xù)上好、人們出于投資升值的考慮推動(dòng)的，并不是剛性的、居住性的需求帶動(dòng)的。

　　觀點(diǎn)新媒體：09年地王頻出，是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)高端市場(chǎng)的需求越來(lái)越大嗎？

　　施永青：有時(shí)候是開(kāi)放商出于競(jìng)爭(zhēng)的考慮，在房地產(chǎn)行業(yè)，贏不了就是輸，競(jìng)爭(zhēng)到有利的市場(chǎng)份額與地位才能夠生存下來(lái)。土地推出，不是自己拿下來(lái)，就是被別人拿走。所以開(kāi)放商在資金相對(duì)充裕并估計(jì)將有利潤(rùn)的時(shí)候，有可能會(huì)以高價(jià)把屬意土地收入囊中，以避免落入競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手中。

　　觀點(diǎn)新媒體：有傳深圳將試行類(lèi)似香港的“勾地制度”，您怎么看？

　　施永青：我不贊成勾地制度，即便在香港，我也不贊成。勾地制度的實(shí)施，是政府擔(dān)心推出的土地?zé)o人問(wèn)津，采取由感興趣企業(yè)先申請(qǐng)?jiān)賹⒃撏恋赝瞥鍪袌?chǎng)的措施。但是我認(rèn)為，什么時(shí)候批土地，批哪里的土地，批多大的地，是城市規(guī)劃的需要，是反映城市發(fā)展建設(shè)中的整體需要，并不應(yīng)該由開(kāi)放商來(lái)主導(dǎo)。開(kāi)發(fā)商往往以利潤(rùn)為目的，他們會(huì)勾自己認(rèn)為有利可圖的地塊，但這可能并不符合城市整體規(guī)劃的要求。城市規(guī)劃必須考慮到人口分布、交通分布、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度等等因素，例如香港的西部鐵路，如果開(kāi)發(fā)商不在西部勾地，鐵路附近沒(méi)有住宅區(qū)的話，鐵路的客流量將得不到保證。城市規(guī)劃必須出于整體的考慮，要發(fā)展金融業(yè)要建寫(xiě)字樓，想發(fā)展工業(yè)就必須推出工業(yè)用地，而個(gè)體的開(kāi)放商就往往做不到這一點(diǎn)。