“目前僅花旗銀行一家承銷商收集的投資者認(rèn)購意向額度就超過10億美金，這基本與此次龍湖上市擬定的融資額度相當(dāng)”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳小麗 備受關(guān)注的龍湖地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入上市沖刺階段。2009年11月1日，觀點(diǎn)新媒體獨(dú)家獲悉，已通過香港聯(lián)交所上市聆訊的龍湖地產(chǎn)，11月2日（今日）將正式進(jìn)行路演。一位參與龍湖承銷的投行人士向觀點(diǎn)新媒體透露，龍湖預(yù)路演尚未結(jié)束，承銷團(tuán)收到的訂單總額已超過10億美元（不含基石投資部分），已接觸的投資者中，逾半數(shù)接受定價(jià)區(qū)上限，而國際路演方面也形勢樂觀。

　　認(rèn)購意向超額

　　龍湖地產(chǎn)未正式招股，即已鎖定超過其融資計(jì)劃的認(rèn)購額度。“目前僅花旗銀行一家承銷商收集的投資者認(rèn)購意向額度就超過10億美金。“這基本與此次龍湖上市擬定的融資額度相當(dāng)。”一位參與龍湖承銷的投行人士表示。

　　市場消息稱，龍湖地產(chǎn)將于11月2日在港路演，并于11月6日至11日開始公開招股，11月19日正式港交所掛牌交易，預(yù)計(jì)集資8億至10億美元，保薦人為摩根士丹利、瑞銀及花旗銀行。

　　“盡管另外兩家承銷商摩根士丹利與瑞銀還未完成對(duì)投資人的推介工作。不過，照目前情況，投資人相當(dāng)踴躍。一半以上的投資人愿意以龍湖地產(chǎn)未來確立的最高定價(jià)來認(rèn)購龍湖地產(chǎn)股份。”上述投行人士補(bǔ)充道。

　　一位接近龍湖地產(chǎn)的相關(guān)人士在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)也表示：“目前，龍湖地產(chǎn)鎖定的基石投資人和錨錠投資人包括中投公司，香港富豪新鴻基郭氏家族、中國人壽、平安、香港置地等近20家國內(nèi)外大型投資機(jī)構(gòu)。”

　　而在此前，已有入6-7名基礎(chǔ)投資者被曝認(rèn)購了龍湖的股份。新加坡國有投資公司淡馬錫控股和新加坡政府投資公司已同意購買龍湖地產(chǎn)約1億美元的股票，股市富豪陳發(fā)樹也表示將出手認(rèn)購龍湖表示支持。

　　據(jù)悉，龍湖地產(chǎn)在周二展開預(yù)路演后，將于本周確定定價(jià)和融資額度。“因招股形勢較佳，此次龍湖地產(chǎn)將公開配售股份數(shù)量由去年擬定的發(fā)行后擴(kuò)大總股本的25%下調(diào)至20%。”分析人士認(rèn)為，“這屬招股形勢較好情形下的惜售行為。不過，龍湖地產(chǎn)融資上限亦較去年略作下調(diào)。”

　　有香港基金經(jīng)理認(rèn)為，“龍湖減少5%的股份配售額度，一般會(huì)令融資額度上限較去年略顯減少。但這與一些公司在路演中，不得不下調(diào)定價(jià)，造成融資額度較計(jì)劃中大幅縮水不同。”

　　最新分析師報(bào)告指出，龍湖地產(chǎn)上市融資用途與其他公司融資主要用于償還債務(wù)截然不同。“龍湖上市后除5%補(bǔ)充營運(yùn)資金外，其余均將用于開發(fā)現(xiàn)有項(xiàng)目，及擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。其中，45%將用作支付現(xiàn)有的土地余款,49%則用于收購新的項(xiàng)目。”

　　上市前景

　　“較強(qiáng)的土地儲(chǔ)備質(zhì)量以及比較健康的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，是保障龍湖地產(chǎn)上市后較高增長的因素，亦令一些大型投資機(jī)構(gòu)長期看好其投資價(jià)值。”上述參與龍湖承銷的投行人直言。

　　“龍湖地產(chǎn)是一家總部位于北京的全國性開發(fā)商。目前在全國8個(gè)城市，擁有近1900萬平米土地儲(chǔ)備。其中13%以上位于北京、上海核心區(qū)域，土地儲(chǔ)備質(zhì)量較高。”該人士還解釋稱，“加之前不久，龍湖地產(chǎn)剛剛獲得農(nóng)業(yè)銀行180億授信，目前公司還有逾300億授信額度未使用。”

　　資料顯示，龍湖地產(chǎn)2009年凈負(fù)債率大幅下降約五成，約為110%。“這一數(shù)字若換算成內(nèi)地A股較為常用的負(fù)債率則僅約為30%多，遠(yuǎn)低于地產(chǎn)行業(yè)平均負(fù)債水平。而龍湖地產(chǎn)上半年銷售收入同比上升160%，銷售均價(jià)亦為去年兩倍。”，分析人士認(rèn)為，“龍湖地產(chǎn)上市融資后，其所持現(xiàn)金將高于負(fù)債，成為凈現(xiàn)金房企”。

　　根據(jù)龍湖保薦人摩根士丹利估計(jì)，龍湖今年度盈利15億元人民幣，增5.5倍，2010明年增47%至22億元。而另一保薦人瑞銀報(bào)告則預(yù)測，龍湖2010年度市盈率將介乎11-15.8倍，估值較資產(chǎn)凈值折讓介乎26-48%。