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　　一、一周話題

　　進(jìn)入十一月，隨著國務(wù)院于去年出臺的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(后稱"131號文件")中，關(guān)于針對房地產(chǎn)優(yōu)惠措施即將到期，越來越多的人開始關(guān)注各地成交量是否會在年內(nèi)井噴而在年后陷入低迷，并展開熱烈的討論。中原認(rèn)為，中央政策是地方性政策的指導(dǎo)方向，地方政府必然會積極響應(yīng)上游政策的相關(guān)規(guī)定，年后成都樓市優(yōu)惠政策也必然出現(xiàn)調(diào)整，但這并不足以成為影響市場走向的決定性理由。具體可以從以下兩點(diǎn)進(jìn)行分析：

　　從購房優(yōu)惠政策調(diào)控的作用分析：

　　與二套房信貸收緊政策，目的是為了抑制房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生，防止市場過熱的作用不同，購房優(yōu)惠政策是為了減少觀望氣氛刺激剛性需求，防止市場的過度低迷。相應(yīng)的，兩者出臺的時(shí)機(jī)也完全相反，購房優(yōu)惠政策是在整個(gè)行業(yè)最低迷，市場觀望氣氛越來越濃厚，土地與房產(chǎn)產(chǎn)品供求持續(xù)下降，剛性需求積壓的情況下出臺的。因此兩個(gè)政策就像兩只"無形的手"，維持市場供需的平衡，健康發(fā)展。

　　從購房優(yōu)惠政策對市場的影響分析：

　　政策對市場產(chǎn)生的影響主要取決于不同時(shí)期的市場因素，同樣的政策在不同時(shí)期內(nèi)所產(chǎn)生的影響并不一致。比如當(dāng)市場出現(xiàn)泡沫時(shí)，泡沫吹得越大，破裂后經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的落差越大，而跟政策本身無關(guān)。另外，剛性需求具有迫切性，投機(jī)色彩較少，購房優(yōu)惠政策的到期，并不會讓剛性需求消失。不難看出，成都市購房優(yōu)惠政策在去年市場低迷的特殊情況下出臺，目的是為剛性需求"保駕護(hù)航"，而目前成都樓市已走出低迷陰影，即使少了"這只手"的支撐，對市場影響也不會太大。

　　年內(nèi)趕緊買房？沒必要！

　　"131號文件"于12月31日到期后，成都市購房的相關(guān)優(yōu)惠政策何時(shí)調(diào)整并執(zhí)行，目前還不得而知。但成都市購房優(yōu)惠政策無論怎樣調(diào)整，目的都是為了防止房地產(chǎn)市場的過冷或過熱，房價(jià)大漲大跌，使整個(gè)行業(yè)更加穩(wěn)定、健康的發(fā)展。中原建議，就目前市場情況下，購買符合個(gè)人需求的物業(yè)仍然是首要出發(fā)點(diǎn)，沒有必要因?yàn)橘彿績?yōu)惠政策的到期盲目跟風(fēng)。套用一句老話，對剛性需求置業(yè)者而言，任何時(shí)候購房都是最佳時(shí)機(jī)。購房政策優(yōu)惠的到期并不是購房最佳時(shí)機(jī)的到期。當(dāng)然，如果已有心儀物業(yè)的置業(yè)者，不妨在年內(nèi)購買，可以節(jié)省一筆不小的開支。

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1.土地出讓公告

　　1.11主城區(qū)土地公告情況

　　本周主城區(qū)共有6宗土地公告，分別位于高新區(qū)孵化園南北干道之間，錦江區(qū)一心橋北片區(qū)，成華區(qū)東林村1、2組，青羊區(qū)青羊大道西側(cè)，成華區(qū)原保和鄉(xiāng)勝利村10、11、12組，青羊區(qū)培鳳村5、6、7組界內(nèi)，公告總面積約431.8166畝，土地性質(zhì)均為城鎮(zhèn)商住混合用地。(詳見附表一--主城區(qū)土地公告詳情)

　　1.12郊縣土地公告情況

　　--暫無土地公告

　　2.1.土地成交情況

　　1.21主城區(qū)土地成交情況

　　--暫無土地成交

　　1.22郊縣土地成交情況

　　本周郊縣共有三宗土地成交，分別位于郫縣紅光鎮(zhèn)合興村1、6、7社，郫縣郫筒鎮(zhèn)涼水村2社，郫縣郫筒鎮(zhèn)涼水村2、3、4社，成交總面積為479.53畝，成交總金額達(dá)171672.3萬元。三宗地塊競得人分別為成都志達(dá)房地產(chǎn)公司和成都置信，除第一宗土地以起拍價(jià)150萬元/畝成交外，置信競得的兩宗土地價(jià)格分別為390萬元/畝和410萬元/畝，溢價(jià)率分別達(dá)到95%和105%。(詳見附表二--郊縣土地成交詳情)

　　2、主城區(qū)商品住宅供應(yīng)

　　2.1.主城區(qū)商品住宅供應(yīng)量小幅增長

　　(數(shù)據(jù)來源:成都市房管局)

　　據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本周主城區(qū)有7個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，與上周持平。

　　本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積分別為14.84萬㎡和，環(huán)比增長30.4%，供應(yīng)套數(shù)為1519套，環(huán)比增長23.6%。本周供應(yīng)量小幅增加，供應(yīng)建筑類型以小高層與高層為住，容積率3-5的較高密度產(chǎn)品。

　　本周新增預(yù)售項(xiàng)目列表

　　2.2.青羊區(qū)放量，城西供應(yīng)居主城區(qū)首位

　　(數(shù)據(jù)來源:成都市房管局)

　　(數(shù)據(jù)來源:成都市房管局)

　　(數(shù)據(jù)來源:成都市房管局)

　　本周各行政區(qū)與各方位供應(yīng)量一一對應(yīng)，城西供應(yīng)量來自青羊區(qū)，供應(yīng)套數(shù)為875套，供應(yīng)面積為8.04萬平方米；城東新增商品住宅位于錦江區(qū)，供應(yīng)套數(shù)333套，供應(yīng)面積3.42萬平方米；城北房源來自金牛區(qū)，而城南供應(yīng)量來自武侯區(qū)，供應(yīng)套數(shù)分別為160套和151套，供應(yīng)面積分別為1.35萬平方米和2.04萬平方米。本周供應(yīng)量集中在三環(huán)外，供應(yīng)套數(shù)達(dá)1061套，供應(yīng)面積為10.04萬平方米。二環(huán)至三環(huán)供應(yīng)量有所回落，本周供應(yīng)套數(shù)僅458套，供應(yīng)面積僅有4.8萬套。

　　本周新增商品住宅供應(yīng)量小幅回升，供應(yīng)產(chǎn)品為小高層與高層建筑，戶型面積集中在60-90㎡，60㎡以下供應(yīng)量較少，另外大戶型面積產(chǎn)品占到本周供應(yīng)量的20%以上，份額有所增加。中原預(yù)計(jì)，后市供應(yīng)量將仍將小幅波動，走勢趨于平穩(wěn)。新增供應(yīng)量所在環(huán)域，仍然以二環(huán)以外，三環(huán)內(nèi)、外為主。

　　3、主城區(qū)商品住宅銷售情況

　　3.1.主城區(qū)周成交量再創(chuàng)新高

　　(數(shù)據(jù)來源：成都市房管局)

　　兩周主城區(qū)商品住宅成交面積為34.16萬平方米，成交套數(shù)為3675套，分別環(huán)比上漲2.18%；，和1.18%。

　　本周主城區(qū)商品住宅成交量并未如上周預(yù)計(jì)回落，而是繼續(xù)保持高位并小幅上揚(yáng)，本年度成交量記錄再度被刷新。其中僅10月27日一天內(nèi)，商品住宅成交量套數(shù)就達(dá)到885套，成交面積達(dá)8.02萬平方米。近期成交量不斷攀升，而供應(yīng)量平均每周在2000套左右，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的供求關(guān)系。據(jù)中原數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)，截至上周為止，全市商品住宅存量單位為34358套，存量面積為457.13萬平方米。與08年年底相比，存量套數(shù)下降幅度已超過50%，消化產(chǎn)品多為中小戶型。

　　據(jù)中原市場研究中心了解，雖然目前大部分開發(fā)商以及代理機(jī)構(gòu)并未將"購房優(yōu)惠政策"將于年底取消作為賣點(diǎn)大肆宣傳，但目前有剛性需求的客戶，確實(shí)存在政策到期后各種稅費(fèi)上漲的心理預(yù)期，成為成交量居高不下的因素之一。中原預(yù)計(jì)，在成都市購房優(yōu)惠政策相關(guān)措施更改及時(shí)限頒布后，因優(yōu)惠政策即將取消而搶搭優(yōu)惠政策"末班車"的情況將集中體現(xiàn)。

　　3.2.行政區(qū)成交量

　　(數(shù)據(jù)來源：成都市房管局)

　　(數(shù)據(jù)來源：成都市房管局)

　　本周青羊區(qū)成為商品住宅成交量最大的行政區(qū)域，成交套數(shù)為862套，成交面積達(dá)7.94萬平米；錦江區(qū)成交量較上周上漲13.20%，成交669套，成交面積達(dá)5.79萬平方米，本周排名第二；成華區(qū)成交量較上周下滑18.32%，本周排名第三，成交套數(shù)為651套。排名靠后的是高新區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)。

　　3.3.二手房成交量保持增長

　　(數(shù)據(jù)來源：成都市房管局)

　　(數(shù)據(jù)來源：成都市房管局)

　　本周三級市場成交量較上周增長10.94%，成交1491套。購房優(yōu)惠政策對于二手房市場影響較二級市場更大，因二手房交易中存在的交易稅、契稅、個(gè)人所得稅均可以享受政策優(yōu)惠，再加上購買144㎡以下商品房可享受購房補(bǔ)貼，二手房買賣的優(yōu)惠力度遠(yuǎn)大于一手房。因此近期，不僅僅二手房成交量，還包括二手房成交價(jià)格增幅也不小。

　　3.4.各行政區(qū)二手房成交情況

　　(數(shù)據(jù)來源：成都市房管局)

　　本周各行政區(qū)二手房成交量排名不變，除成華區(qū)成交量小幅下滑外，其他行政區(qū)都有所上漲。成交量最大的行政區(qū)仍然是高新區(qū)，成交套數(shù)達(dá)336套。錦江區(qū)與金牛區(qū)分別以332套、258套的成交量排名二三。青羊區(qū)、成華區(qū)、武侯區(qū)排名靠后。其中，成華區(qū)與武侯區(qū)周成交量仍不足200套。

　　4、近量周樓市情況小結(jié)

　　本周主城區(qū)共6宗土地公告，公告總面積約431.8166畝，土地性質(zhì)均為城鎮(zhèn)商住混合用地。本周郊區(qū)暫無土地公告。

　　本周郊縣共有三宗土地成交，成交總面積為479.53畝，成交總金額達(dá)171672.3萬元。三宗地塊競得人分別為成都志達(dá)房地產(chǎn)公司和成都置信，除第一宗土地以起拍價(jià)150萬元/畝成交外，置信競得的兩宗土地價(jià)格分別為390萬元/畝和410萬元/畝，溢價(jià)率分別達(dá)到95%和105%。主城區(qū)區(qū)暫無土地成交。

　　本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積分別為14.84萬㎡和，環(huán)比增長30.4%，供應(yīng)套數(shù)為1519套，環(huán)比增長23.6%。周新增商品住宅供應(yīng)量小幅回升，供應(yīng)產(chǎn)品為小高層與高層建筑，戶型面積集中在60-90㎡，60㎡以下供應(yīng)量較少，另外大戶型面積產(chǎn)品占到本周供應(yīng)量的20%以上，份額有所增加。

　　兩周主城區(qū)商品住宅成交面積為34.16萬平方米，成交套數(shù)為3675套，分別環(huán)比上漲2.18%；，和1.18%，本年度成交量記錄再度被刷新。政策到期后各種稅費(fèi)上漲的心理預(yù)期，成為成交量居高不下的重要因素之一。本周青羊區(qū)成為商品住宅成交量最大的行政區(qū)域，成交套數(shù)為862套，成交面積達(dá)7.94萬平米；錦江區(qū)成交量較上周上漲13.20%，成交669套，成交面積達(dá)5.79萬平方米，本周排名第二；成華區(qū)成交量較上周下滑18.32%，本周排名第三，成交套數(shù)為651套。排名靠后的是高新區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)。

　　本周三級市場成交量較上周增長10.94%，成交1491套。同樣受到購房優(yōu)惠政策對于二手房市場影響，近期，二手房成交量有增無減。二手房賣主也紛紛提高價(jià)格，主動掛出房源，欲在年尾高位套現(xiàn)。

　　5、下周走勢預(yù)測

　　本周供應(yīng)量小幅增長，但仍趕不上商品住宅的消化速度，市場存量不斷下降。由于受到優(yōu)惠政策即將到期的強(qiáng)力支撐，二、三級市場均呈現(xiàn)成交量只漲不跌，成交價(jià)格有增無減的強(qiáng)勢行情。中原預(yù)計(jì)，下周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)量與成交量波動幅度不大，成交量與成交價(jià)格仍停留在高位，主城區(qū)商品住宅存量進(jìn)一步得到消化。