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　　由于市場(chǎng)資金充裕，購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)熱潮由住宅延伸至寫(xiě)字樓及商鋪，帶動(dòng)各類(lèi)物業(yè)價(jià)格相繼上漲。

　　銷(xiāo)售重現(xiàn)火爆，租賃逐漸回穩(wěn)

　　——深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年上半年回顧

　　今年上半年，國(guó)際金融危機(jī)對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)一步顯現(xiàn)，進(jìn)出口貿(mào)易因國(guó)際市場(chǎng)需求銳減而下降，工業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)放緩，外商及港澳臺(tái)企業(yè)投資萎縮；但另一方面，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策的帶動(dòng)下，國(guó)內(nèi)投資、消費(fèi)及信貸市場(chǎng)表現(xiàn)突出，工業(yè)增幅逐步回升。總體來(lái)看，全市經(jīng)濟(jì)不僅保持了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并且初步呈現(xiàn)靠穩(wěn)回升的跡象。

　　第一季度深圳本地生產(chǎn)總值為1740.9億元人民幣，同比增長(zhǎng)6.5%，略高于全國(guó)平均增幅。前五個(gè)月全市規(guī)模以上工業(yè)增加值為1137.43億元，同比增長(zhǎng)3.5%，增速比前4個(gè)月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，其中國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)和股份制企業(yè)貢獻(xiàn)突出。同期，全社會(huì)固定資產(chǎn)完成投資509.23億元，增長(zhǎng)12.9%，增幅比上年同期提高7.6個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)品零售總額達(dá)到1009.75億元，保持了同比12.7%的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。出口及貨運(yùn)下跌狀況仍未扭轉(zhuǎn)，但降幅逐月收窄：1-5月深圳出口總額累計(jì)564.49億美元，同比下降15.3%，深圳港港口吞吐量亦同比下降18.2%。

　　受?chē)?guó)家及廣東省頒布的房地產(chǎn)新政的刺激和住宅剛性需求反彈的帶動(dòng)，深圳住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)率先出現(xiàn)明顯的反彈跡象。由于市場(chǎng)資金充裕，購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)熱潮由住宅延伸至寫(xiě)字樓及商鋪，帶動(dòng)各類(lèi)物業(yè)價(jià)格相繼上漲。相比之下，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)表現(xiàn)較為穩(wěn)定。在今年上半年經(jīng)濟(jì)維持增長(zhǎng)的背景下，因需求萎縮而自去年年底開(kāi)始下跌的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓和工業(yè)物業(yè)租金逐漸回穩(wěn)；而高檔住宅租賃市場(chǎng)仍未見(jiàn)起色，租金繼續(xù)下滑；本地優(yōu)質(zhì)商鋪總體租賃需求變化不大，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。

　　一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)：租金止跌回穩(wěn)，CBD表現(xiàn)突出

　　由于控制成本預(yù)算，跨國(guó)公司寫(xiě)字樓租戶(hù)大多選擇續(xù)租原有辦公地點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)第一季度錄得的新增需求有限，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金延續(xù)2008年第四季度的跌勢(shì)，但跌幅有所收窄。第二季度，受到國(guó)內(nèi)企業(yè)，尤其是大型金融機(jī)構(gòu)的強(qiáng)勁需求的支撐，租金出現(xiàn)止跌回穩(wěn)。優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金上半年累計(jì)下跌3.7%。福田中心區(qū)的中國(guó)港中旅大廈和車(chē)公廟的時(shí)代科技大廈在第二季度落成交付使用，為市場(chǎng)提供約11萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)，截至6月末深圳優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓空置率上升至10.1%。

　　區(qū)位及物業(yè)條件優(yōu)越的福田中心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓空間充裕，成功吸引大量國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)張及設(shè)立新點(diǎn)的需求：建設(shè)銀行深圳分行在福田中心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓榮超中心承租約25,000平方米寫(xiě)字樓面積，而包商銀行和江蘇銀行亦分別在區(qū)內(nèi)設(shè)立深圳分行。盡管深圳優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均租金在第二季度仍輕微下滑0.3%，但福田中心區(qū)租金卻錄得2.4%的增幅，顯示該區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓需求仍然旺盛。

　　盡管外資公司短期內(nèi)對(duì)深圳優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的需求難以大幅回升，但在深圳政府對(duì)金融及總部企業(yè)落戶(hù)深圳進(jìn)行補(bǔ)貼的刺激下，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)及大型國(guó)有企業(yè)將成為優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓空間的需求主力。下半年深圳優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)新增供應(yīng)不多，將以消化現(xiàn)有空置空間為主，整體空置水平可能下降。整體寫(xiě)字樓租金有望在下半年回穩(wěn)，但由于從舊商務(wù)區(qū)及舊寫(xiě)字樓搬遷至新興商務(wù)區(qū)的趨勢(shì)仍在繼續(xù)，各區(qū)租金表現(xiàn)將有所分化，其中福田中心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金預(yù)計(jì)將繼續(xù)領(lǐng)先整體市場(chǎng)。

　　二、商鋪市場(chǎng)：總體需求穩(wěn)定，租金平穩(wěn)增長(zhǎng)

　　雖然部分商戶(hù)在金融風(fēng)暴之下業(yè)務(wù)擴(kuò)張趨向謹(jǐn)慎，但上半年深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總體需求并未出現(xiàn)明顯萎縮，特別是來(lái)自餐飲業(yè)的零售商和國(guó)際快速時(shí)裝品牌積極尋找合適的鋪位擴(kuò)張或進(jìn)駐本地市場(chǎng)。如日本快速時(shí)裝品牌UNIQLO繼2008年在東門(mén)太陽(yáng)城廣場(chǎng)開(kāi)設(shè)深圳首店后，又于2009年上半年在華強(qiáng)北茂業(yè)及南山海岸城新增兩家店。2009年上半年深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金上漲1.6%。

　　2009年上半年沒(méi)有新增大型優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)落成，但出于提升商場(chǎng)檔次，改善商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況等目的，各大型購(gòu)物中心紛紛進(jìn)行租戶(hù)調(diào)整。由此釋放的可供租賃優(yōu)質(zhì)零售空間分布在各個(gè)商圈，尤其是新興商圈。二季度末深圳優(yōu)質(zhì)商鋪空置率為8.0%，較2008年末上升2.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　萬(wàn)象城二期將在今年下半年開(kāi)業(yè)，商場(chǎng)預(yù)租情況理想，LV、Tiffany、Hermes、Ferragamo、Bulgari、Cartier、Dior等國(guó)際奢侈品牌均將進(jìn)駐，將帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的整體租金向上攀升。同時(shí)，各大型購(gòu)物廣場(chǎng)的租戶(hù)結(jié)構(gòu)經(jīng)過(guò)不斷的租戶(hù)調(diào)整逐漸得到優(yōu)化，隨著商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)日趨成熟，租金水平有望進(jìn)一步提升。

　　三、豪宅市場(chǎng)：成交重現(xiàn)火爆，價(jià)格急促上漲

　　隨著前期累積購(gòu)房需求在今年年初的一次性爆發(fā)，深圳高檔公寓從第一季度就開(kāi)始銷(xiāo)情暢旺，成交大幅反彈。但開(kāi)發(fā)商仍普遍采取的保守定價(jià)策略，一手高檔住宅平均價(jià)格在頭三個(gè)月內(nèi)仍錄得6.4%的下跌。而后廣東省出臺(tái)十五條樓市新政，從降低購(gòu)房成本，提升購(gòu)房者支付能力及增加潛在購(gòu)房需求等多個(gè)方面扶持住宅市場(chǎng)。政策利好，成交回升，再加上價(jià)格的深度調(diào)整，在鼓勵(lì)自住及改善型需求入市的同時(shí)也刺激了投資需求。隨著成交量繼續(xù)大幅上升，在新增供應(yīng)不多的情況下，高檔住宅可售存量迅速減少，一手高檔公寓售價(jià)在第二季度急促上揚(yáng)，環(huán)比大漲9.8%。

　　與豪宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的熱火朝天不同，深圳高檔住宅租金在上半年持續(xù)下跌。受到企業(yè)裁員潮及就業(yè)市場(chǎng)不景氣的影響，高檔住宅租賃市場(chǎng)自去年下半年已開(kāi)始需求轉(zhuǎn)弱，而年初剛性需求的爆發(fā)又令部分人轉(zhuǎn)租為買(mǎi)，令租賃市場(chǎng)雪上加霜。截至六月末，高檔住宅租金較2008年末下跌6.4%，服務(wù)式公寓的租金更是大幅下降8.0%。

　　寬松的信貸環(huán)境和較低的利率水平增加通漲預(yù)期及催生投資需求，上半年的量?jī)r(jià)急升已令市場(chǎng)產(chǎn)生一定程度的泡沫，如果沒(méi)有整體經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)性全面恢復(fù)作為基礎(chǔ)，下半年高端住宅價(jià)格雖然有可能仍在高位徘徊，但將面臨一定的回調(diào)壓力。下半年，新興豪宅區(qū)后海的大型住宅項(xiàng)目太古城、三湘海尚將展開(kāi)預(yù)售，這兩個(gè)高檔住宅項(xiàng)目最終將為市場(chǎng)提供約3,000個(gè)豪宅單位，供應(yīng)短期內(nèi)尚算充足。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的逐步回升及就業(yè)市場(chǎng)的回暖，高檔公寓租金應(yīng)可在下半年靠穩(wěn)。

　　四、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)：租賃需求疲軟，廠(chǎng)房加速翻新

　　工業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)在2009年上半年表現(xiàn)疲軟，研發(fā)物業(yè)租金緊跟寫(xiě)字樓租金下跌，廠(chǎng)房和物流設(shè)施更深受出口下跌拖累，半年內(nèi)工業(yè)物業(yè)整體租金下降6.7%。但第二季度經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回穩(wěn)跡象，租金跌幅收窄。在部分區(qū)政府鼓勵(lì)并提供補(bǔ)貼之下，關(guān)內(nèi)空置廠(chǎng)房加速翻新改造，向商務(wù)園區(qū)轉(zhuǎn)變。隨著下半年經(jīng)濟(jì)的逐漸恢復(fù)，深圳工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)預(yù)料將走出低谷，特別是商務(wù)園區(qū)的租賃將得到發(fā)展勢(shì)頭良好的金融行業(yè)后臺(tái)服務(wù)及軟件外包等行業(yè)的支持。