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　　過去幾個星期全球經(jīng)濟釋放出企穩(wěn)的信號，這引起了越來越多全球商界領(lǐng)袖和經(jīng)濟學家預(yù)期經(jīng)濟將在中期出現(xiàn)復(fù)蘇，從短期來看，2009年下半年至少也會回穩(wěn)。雖然經(jīng)濟從下行轉(zhuǎn)向企穩(wěn)，但復(fù)蘇的道路卻未見平坦，全球各地的復(fù)蘇情況也各不相同。在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇前，全球經(jīng)濟和金融市場需要進一步改善。到目前為止，各地房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的速度仍然不能確定。

　　五月份，中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)持續(xù)改善。全國工業(yè)生產(chǎn)呈加快增長勢頭，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長8.9%，比上月加快1.6個百分點，同時也是自去年10月份以來增長最快的月份。同月，全國零售消費品總額為10,028億元，同比上升15.2%，高于4月份的增幅(14.8%)。

　　政府和評級機構(gòu)的觀點不統(tǒng)一阻礙了物業(yè)市場的復(fù)蘇

　　即使關(guān)于經(jīng)濟的好消息不斷傳來，市場觀察者卻開始質(zhì)疑到底哪一方的指標可信度更高。雖然銀行表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期，股票市場也持續(xù)復(fù)蘇，然而，一些互相沖突的經(jīng)濟數(shù)據(jù)仍然存在。在美國，許多人質(zhì)疑部分行政措施在本質(zhì)上是否能對房地產(chǎn)借貸起到推動作用。

　　同時，全球地產(chǎn)相關(guān)證券的價格正在反彈，給地產(chǎn)價格出現(xiàn)類似的反彈提供了希望。自從地產(chǎn)指數(shù)在三月創(chuàng)出新低后，近期快速上升，新加坡上升114%，香港上升76%，中國則上升63%。

　　在個別市場，資產(chǎn)的重新定價刺激了成交增加

　　雖然全球經(jīng)濟正顯現(xiàn)出一些回穩(wěn)的信號，但房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇卻落后于經(jīng)濟大環(huán)境。最近，根據(jù)仲量聯(lián)行的分析，美國，英國和澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示資本值和租戶需求滯后于經(jīng)濟發(fā)展一至三年。滯后的廣度取決于當?shù)厥袌觯ㄙY本值下降的幅度，供應(yīng)和需求基本面以及本地行業(yè)的原生動力。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行全球房地產(chǎn)健康監(jiān)測分析，六月的全球商業(yè)地產(chǎn)市場活動的領(lǐng)先健康指標顯示出衰退放緩的信號和趨穩(wěn)的跡象(表一)。對全球大部分地區(qū)而言，監(jiān)測數(shù)據(jù)中最為負面的是那些滯后的指標。

　　在亞太地區(qū)區(qū)，市場受鼓舞的跡象很明顯。亞太區(qū)出現(xiàn)了過去一年多以來罕見的商業(yè)物業(yè)成交，大部分集中在新加坡、韓國和日本。例如，5月份，美國國際集團(AIG)在東京的總部大樓以12億美元出售。新加坡的安盛大廈同期以5800萬美元成交，初始回報率是6.37%。近期的成交則主要以私人投資者為主，而非機構(gòu)投資者。但是，基于負債水平的不同，投資回報率有相當大的差距。例如在墨爾本，最近兩棟辦公樓物業(yè)的成交案例以很高的回報率得以出售。一個私人投資者取得了6.5%的投資回報，而另一個相似的物業(yè)售予機構(gòu)投資者的回報率達到了9%。

　　企業(yè)整合的壓力持續(xù)

　　由于企業(yè)縮小規(guī)模以及合并和收購，企業(yè)持續(xù)整合以減少對辦公空間的需求。目前，很多企業(yè)正積極進行重組，他們剝離某些業(yè)務(wù)線并退出在景氣年份進入的新興市場。這種形式的企業(yè)重組將會給業(yè)績好的企業(yè)帶來收購資產(chǎn)和并購機會。由于企業(yè)需要處置資產(chǎn)，數(shù)十億美元的房地產(chǎn)資產(chǎn)將會在今年下半年在各國市場進行放售；而且，由于企業(yè)需要持續(xù)清理資產(chǎn)負債表，這一現(xiàn)象預(yù)計會持續(xù)到2010年。事實上，這種現(xiàn)象正在很多商業(yè)領(lǐng)域發(fā)生。例如，勞埃德銀行正通過剝離在8個區(qū)域辦公室的1000個零售銀行網(wǎng)點來削減15億英鎊的運營成本。

　　艱難的戰(zhàn)役——復(fù)蘇

　　不斷改善的經(jīng)濟指標使得今年年底的經(jīng)濟復(fù)蘇變得有可能。然而，從短期的周期性變化很難得出結(jié)論說房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底。以下幾個方面是值得關(guān)注的：

　　政府經(jīng)濟刺激方案：在許多方面，政府經(jīng)濟刺激方案已經(jīng)成功地恢復(fù)了市場的信心并使資本重新流動起來。然而，這些方案還沒有成功地幫助銀行從資產(chǎn)負債表中清除住宅和

　　商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款。市場似乎是利用債券和股票市場募集資金來自我修復(fù)。事實上，金融業(yè)正在清除有毒資產(chǎn)，全球股市也在持續(xù)上漲。雖然，政府和市場都需要更多的時間才能一同來應(yīng)對次貸危機，但是即使在沒有政府幫助的情況下，資本市場重新開始放貸也是不足為奇的。在中國，5月份的人民幣各項貸款大幅攀升至6,645億元，同比增加了3,460億元，反映市場資金日益充裕，流動性也持續(xù)改善。

　　宏觀經(jīng)濟發(fā)展：石油價格在過去三個月中的快速上漲將有可能拖累全球經(jīng)濟的復(fù)蘇，尤其是對中國剛剛回暖的經(jīng)濟會有一定的負面打壓作用。同時，美國國債收益率和抵押貸款利率快速攀升也將可能延緩經(jīng)濟的復(fù)蘇。由于資本成本的增加和基礎(chǔ)進一步惡化，美國國債收益率和抵押貸款利率的持續(xù)上升可能會進一步阻礙房地產(chǎn)債務(wù)市場的好轉(zhuǎn)。

　　扭轉(zhuǎn)“分母”效應(yīng)：近期全球股票和企業(yè)債券價格的不斷上升將有助于扭轉(zhuǎn)“分母”效應(yīng),即機構(gòu)投資者剩下的超額主要分配在房地產(chǎn)市場而非股票和債券市場上。隨著股

　　票和公司債券持續(xù)反彈，機構(gòu)投資者的壓力會慢慢得以解除，而不至于被迫處置房地產(chǎn)資產(chǎn)。同時，股票和公司債券價格的全面復(fù)蘇則可能意味著機構(gòu)投資者最終持有房地產(chǎn)的比重相對減少而令房地產(chǎn)再次成為受追捧的對象。在中國，滬綜指已經(jīng)從08年10月份的低谷走出，并在過去8個月里上漲了近80%。

　　定價趨勢：受到貸款到期的沖擊，去杠桿化的趨勢將會越來越明顯，而出現(xiàn)更多資本重組和出售資產(chǎn)的情況。然而，投資者在剛過去的幾個季度都表示出，除非這一輪的價格調(diào)整已接近尾聲，否則他們不會輕易入市；而他們普遍認為，此輪調(diào)整至少也要在一年后才能結(jié)束。