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　　從11574元/平方米到8012元/平方米，歷時14個月。盡管這種大平均的統(tǒng)計方式不夠嚴謹，但在較長的時期內(nèi)，仍能刻畫出廣州房價的趨勢。如果從1979年廣州政府引進港商開發(fā)東湖小區(qū)算起，廣州地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了30年。發(fā)達的私營經(jīng)濟與激烈的競爭，培育出了相對成熟的市場和開發(fā)商群體。盡管此次房價下跌并非廣州30年來最大的一次調(diào)整，但房地產(chǎn)業(yè)卻面臨著一次最大的危機，無論行業(yè)的經(jīng)濟總量還是社會影響力都不可同日而語。

　　2007年的10月，廣州樓市達到了歷史的高位，然后一路下行，至2008年12月觸底。市場本身的力量總比政府態(tài)度更加堅決而精確。這樣的調(diào)整，也為行業(yè)理清公共與商業(yè)的邊界提供了機會。

　　果嶺背后的故事

　　每天總有一陣疾雨不期而至。因為臨近端午節(jié)，在廣州被叫做“龍舟水”。

　　剛被雨水洗刷過的高爾夫球場顯得更加青翠欲滴，北側(cè)是連綿起伏的小山丘，淡淡的云霧聚在山頂。清風掠過，山腰的鳳尾竹與果嶺上的小旗微微搖曳，空氣中彌散著一種淡淡的甜香。

　　“這是玉蘭樹的味道。”潘耀曦說，這位穿著考究的淺灰色西裝、白色褲子的年輕人坐在白色電瓶車上，指著高球場邊告訴本刊記者，“看那些是荔枝樹，已經(jīng)掛了果子，到六七月份滿樹都是紅彤彤的。”高爾夫球場周圍是40多平方公里的天然林地，小山的北面則是九龍湖。這里距廣州市區(qū)40多分鐘車程，被稱做是南中國最漂亮的高爾夫球場。

　　潘耀曦并不是來打球的，他的工作是賣掉果嶺后那200多棟別墅。他是地產(chǎn)銷售公司合富輝煌的一名銷售總監(jiān)，每年廣州市有近50%左右的新房是通過這家公司賣出去的。今年1月份他被派駐到這個別墅項目工作，別墅的平均價格每平方米2萬元，總價從800萬到2000多萬元，它的客戶是廣州附近最有錢的人。

　　“一期銷售，我們至少要找到40多位千萬元以上的買家。”潘耀曦說。

　　銷售工作是從3月份開始的，第一批別墅有85套，包括一套最貴的3萬元/平方米的樓王，其中一半的房子總價在千萬元以上。在私營經(jīng)濟最發(fā)達的“珠三角”地區(qū)，賣掉幾十套上千萬元的豪宅原本并非太大的難事，只要產(chǎn)品足夠高檔，錢并不是問題。但是今年實際的市場數(shù)據(jù)卻很嚴峻。“第一季度，廣州千萬元以上豪宅的銷售是零。”潘耀曦說。金融危機與房價下跌相互作用，互為表里，在這樣的壓力下，誰也不會樂觀。

　　銷售公司于是開始全力發(fā)動客戶。豪宅的銷售與普通住宅不同，不能指望把廣告打出后坐等客戶上門。主要方法還是定向營銷或者圈子營銷，銷售團隊在多年積累的客戶檔案中尋找有實力的買家，然后向他們推薦。那些兩三年前購房超過500萬元的客戶是目標客戶群，大幅的廣告不過是告知與造勢的工具。

　　“這些客戶往往都有10次以上的置業(yè)經(jīng)歷，有的甚至與我們都有十幾年的交道。”潘耀曦說。公司所有總監(jiān)以上的中高層包括老板都要打電話聯(lián)系客戶，陪客戶看房。銷售員們抱著最大的敬意接待客戶，從外地趕來的客戶則去機場迎接，即使晚上看房，全部人員也都在售樓處留守。“如果有什么不滿意，這些塔尖上的人也不會對你說，你可能連改正的機會都沒有了。”潘耀曦說。

　　進入第二季度，情況出現(xiàn)了變化。到4月中旬，開發(fā)商和銷售公司循勢邀請潛在客戶們來參加晚宴，進行一次集中的產(chǎn)品推薦?？紤]到場地空間，名額為 300人，但實際則來了450人左右。酒會上，富人們對房子興趣盎然。于是，開發(fā)商決定一周后即開盤銷售。而按照原計劃，則至少再需要一個月的蓄客期才有底氣。

　　“經(jīng)過4月底周末兩天的銷售，全部85套別墅都賣出去了，回籠資金10億元。”潘耀曦說。這個結(jié)果有些出人意料，有些客戶屬于家族買房，一次性就購買了四五套，總價超過了5000萬元。在接受本刊記者采訪時，第一批客戶已經(jīng)基本簽約完畢，潘耀曦開始準備第二期銷售，他估計開盤的時間還會提前。

　　這個果嶺背后的故事，只是第二季度廣州樓市反彈的一個簡單的縮影。

　　從宏觀數(shù)據(jù)上看，新房交易量不斷上升。今年4月，廣州市新住宅的交易面積為83.24萬平方米，同比上升108.2%，環(huán)比上升30.9%，自 2007年6月后月交易量首次重上80萬平方米，為22個月以來的最大月交易量。如果扣除其中三宗批量特殊交易，成交面積為78萬平方米。“這兩年多來都沒有這么高的交易量了。”合富輝煌首席市場分析師黎文江打開兩張表格告訴本刊記者，“最接近的是2007年7月，成交量為75萬平方米。”

　　這個數(shù)字已經(jīng)恢復到了樓市成交最活躍的2006年的水平。

　　廣州樓市反彈的趨勢，其實在第一季度已經(jīng)出現(xiàn)。前推一個月，2009年3月廣州新房的成交量為63萬平方米，比1、2月增加了20多萬平方米。而在 2008年，廣州每月新住宅的平均成交量僅46萬平方米。成交量的變化體現(xiàn)了市場活躍程度與信心指向，這比價格的漲跌還更有標志意義。

　　從價格看，3、4月份成交均價平均每月上漲了200元左右。“在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，豪宅的銷售在逐漸增加，帶動了整體平均價格的上浮。”黎文江說。有意思的是，在這一輪市場反彈行情中，被認為受金融危機沖擊最大的豪宅、高級公寓市場的表現(xiàn)卻優(yōu)于大市。星河灣副總裁梁上燕對本刊記者的分析是，有錢人此輪風暴多受打擊，錢放在哪里都不靠譜，也許因為其他投資渠道的風險，在比較發(fā)達國家市場之后，對房地產(chǎn)投資反而增強了信心。

　　“我們原先認為下半年市場才會較快恢復，沒想到市場回暖的時間和速度都超過我們預期。”合景泰富地產(chǎn)行政公共事務部高級經(jīng)理周勵告訴本刊記者。她的辦公室在珠江新城的國際金融廣場，不遠處是他們?nèi)ツ晖瞥龅囊粋€包括五星級酒店和高檔住宅以及酒店式公寓的高端項目。雖然不完全是一對一的比較，但價格從最初推出的住宅1.9萬元/平方米逐漸上漲到了今年推出的公寓均價2.5萬元/平方米。

　　黎文江觀察，進入5月后，多次置業(yè)者和投資者已經(jīng)大量進入市場。作為廣州的CBD，珠江新城40～80平方米、單價2萬元左右的小公寓變得特別搶手，這些都是典型的投資型物業(yè)，而且高端市場越漲價越賣得好。

　　“現(xiàn)在一年期銀行利息為2.25%，而廣州出租回報率平均為4%～4.5%，比一年期存款利率高一倍，珠江新城回報率還要高，可以達到5%～8%?，F(xiàn)在貸款利率只有5%多些，所以現(xiàn)在存錢可能還不如投資買樓劃算，就算是貸款買樓出租，回報率也可抵得上貸款利率。”黎文江說。

　　他認為目前的投資并不像2007年那種瘋狂的炒作，“以前炒樓是進攻型的投資，而現(xiàn)在是防御性，以保值心態(tài)追求長線回報。”黎文江說。

　　最壞的日子過去了么？

　　根據(jù)黎文江的觀察，作為擁有1000萬常住人口的大城市，廣州每年新住宅的銷量為600萬～900萬平方米。從2003年地產(chǎn)行情啟動，到2007年的房價井噴，基本都在這一區(qū)間內(nèi)運行，行情最好的時候，平均每人消費接近1平方米的新住宅。

　　如果按照廣州市內(nèi)最常見的每套100平方米計算，每年市場應該消化掉6萬～9萬套這樣的“標準戶型”。廣州新房市場的供求關(guān)系大抵如此。

　　但是在2008年，一向平穩(wěn)的供求關(guān)系被徹底扭轉(zhuǎn)。

　　2008年，廣州全年新住宅銷售面積為553萬平方米，最低的一個月只賣掉了23萬平方米，全年有8個月銷售不足50萬平方米。而每月50萬平方米的銷量，則被認為是廣州正常需求的最下線。

　　擁有全國最多上市地產(chǎn)公司的廣州，開發(fā)商曾感到前所未有的艱難。2008年，富力地產(chǎn)的利潤為30億元，比2007年下降了約20億元。“幾年前，在富力剛剛到香港上市成功的時候，曾有記者問我，經(jīng)歷過的最大困難是什么。當時我覺得，10多年來沒有遇到特別大的困難。但是，今天我會說，那是2008 年量價齊跌的這個階段。”董事長李思廉在業(yè)績報告會后說，從1993年開始經(jīng)營到2007年預計的銷售數(shù)據(jù)從來沒錯過，從來都是會完成銷售任務的，可是 2008年為什么會錯了那么多？

　　從數(shù)字統(tǒng)計看，廣州樓價的轉(zhuǎn)折點發(fā)生在2007年10月，這個月新住宅成交均價為11574元/平方米，此后價格開始下跌。事實上，房價統(tǒng)計有一個月的滯后期，10月的價格高峰反映的是9月份的狀態(tài)。而正是2007年9月27日，中央頒布對控制第二套房產(chǎn)的嚴厲政策，地產(chǎn)市場開始全國范圍內(nèi)的調(diào)整。

　　交易量的轉(zhuǎn)折則還要滯后一些，在嚴控政策出臺兩個月后，廣州新住宅交易量從連續(xù)兩個月的57萬平方米，下跌到42.88萬平方米，并在隨后的5個月內(nèi)都沒有超過40萬平方米，為以往的一半。

　　同是在香港地區(qū)上市的公司，合景泰富自感幸運。這家公司2007年7月上市，恰在股市、樓市開始大幅調(diào)整之前，而此后企業(yè)融資更困難。“我們像是一名跨欄運動員，起跑后卻發(fā)現(xiàn)欄的高度上升了。”合景泰富行政公共事務部高級經(jīng)理周勵告訴本刊記者，“幸運的是，我們在冬天到來之前完成了上市，獲得了充足的資金，同時保持了較低的負債率。”

　　周勵將市場調(diào)整期分為三個階段。2007年底到2008年10月份為第一階段。“這個時期，市場處于半停頓狀態(tài)，市場上所有的項目都賣得很慢。”周勵說。最初開發(fā)商并沒有降價，在猶豫中觀察市場的走勢。直到2008年3月后，企業(yè)才開始試探性地降價促銷。這就像一副多米諾骨牌，有了第一個啟動者就有隨后的跟進者。開發(fā)商不斷將價格下調(diào)尋找市場的底部，從最高到最低平均下降了20%～30%。

　　價格下降并沒有帶來銷量上升。除了2008年5～7月，銷量短暫地恢復到了60萬平方米以上，但奧運會后交易量再度下跌到51萬平方米，均價也跌破 9000元。“開發(fā)商能想到的所有促銷手段都在用，做廣告、打折、送禮，但并不是努力了，房子就一定能賣出去。”周勵說。去年6月，合景泰富在廣州從化新開盤的住宅項目，每周的銷量只有七八套，最多10余套。“同樣這個項目，現(xiàn)在一天都賣10余套，甚至30多套。”周勵說。

　　奧運會之后全球經(jīng)濟形勢急轉(zhuǎn)直下。“9月份，雷曼兄弟破產(chǎn)了，以前認為所有不可能發(fā)生的事情都發(fā)生了，市場徹底停頓了，買家們都靜下來，想看看究竟是怎么回事，還會發(fā)生什么。”周勵說。此后市場進入了第二階段，開始在猶豫的氣氛中逐漸恢復。

　　去年10月合景泰富在珠江新城推出了一個新項目——領峰，這是一個包括五星級酒店和高檔住宅以及酒店式公寓的高端項目。兩年前他們曾推出一個豪宅項目——譽峰，價格在2007年市場最好時最高賣到了3.6萬元/平方米。若按照黃金時期的定價，領峰的開盤價應該在2.5萬～3萬元/平方米，但開發(fā)商最終確定了1.9萬元/平方米的均價，當時周邊的物業(yè)價格多為1.4萬元/平方米。“實際銷售的結(jié)果令大家滿意，產(chǎn)品優(yōu)勢比較明顯。”周勵說，“市中心的物業(yè)領先于城郊的物業(yè)先行啟動。”到12月底，廣州的房價觸到了一年多以來的底部8012元/平方米。

　　“作為企業(yè)，我們在市場蕭條時期將更多的精力轉(zhuǎn)向了內(nèi)部管理的科學化，完成了組織架構(gòu)的調(diào)整、人力資源的整合以及ERP系統(tǒng)的完善。以前我們總是忙著蓋房子、賣房子，缺少整塊的時間關(guān)注這些工作。同時，我們放緩了項目的進程，不再著急推向市場。”周勵說。在整個2008年，除了在北京收購一塊土地外，沒有任何新的土地投資。

　　進入2009年，廣州樓市進入了第三個階段，交易量快速上升，價格保持平穩(wěn)略有上升。按照黎文江的分析，如果新住宅的月均銷量能夠穩(wěn)定到50萬平方米以上，也就是在往年正常需求的下緣，2009年的廣州新住宅均價就可能緩慢回升到9000元/平方米以上。“目前，廣州國土房管局網(wǎng)站上顯示，可交易的新房數(shù)量只有1.4萬套左右，按現(xiàn)在的速度銷售只夠兩個月。”黎文江說，“而開發(fā)商的新貨一般要到9、10月份才會集中推出。”

　　對于企業(yè)來說，最壞的日子過去了么？

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長、住房建設部專家委員會委員蔡穗聲對此并不樂觀，他告訴本刊記者：“目前的市場反彈反映了去年被壓抑的剛性需求，同時政策的利好效應也充分得到釋放，但這樣的基礎并不牢固。中國宏觀經(jīng)濟能夠走好么？世界金融形勢能否穩(wěn)定？流感疫情能控制住么？很多問題現(xiàn)在都沒有明確的答案。”

　　“以前，開發(fā)商把‘收割’的鐮刀的位置放得比較高，后來割不到了，就把鐮刀的位置放低一點，現(xiàn)在這批‘麥子’割完了怎么辦？還能長出來么？”決策資源集團董事長喻穎正對本刊記者說。

　　“公司現(xiàn)有的土地儲備足夠4年左右的發(fā)展，今年還是會保持審慎樂觀的態(tài)度，只有特別劃算又適合我們開發(fā)的土地機會，才會考慮去拿。市場的不確定性還是存在的。”周勵說。

　　拯救市場的政策選擇

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲告訴本刊記者，去年底，省房地產(chǎn)協(xié)會通過調(diào)研上報了關(guān)于放松消費政策的“8條建議”和鼓勵地產(chǎn)投資的“8條建議”。

　　2009年3月，廣東省在經(jīng)過了3個多月的討論研究后，頒布了《關(guān)于促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，俗稱“粵十五條”。這項政策被認為是推動今年廣州樓市轉(zhuǎn)好的最重要動因。

　　政策由三部分組成，包括加大保障性住房建設力度，鼓勵普通商品房的消費以及支持房地產(chǎn)企業(yè)渡過難關(guān)。在保障房建設方面，省政府承諾連續(xù)3年每年安排 2億元專項資金用于欠發(fā)達地區(qū)的廉租房建設，用3年時間基本解決全省符合廉租住房保障條件的7萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。

　　涉及普通商品房消費的政策內(nèi)容最多，共有9條。主要內(nèi)容包括：減少購買第二套房的貸款管制；提高住房公積金貸款上限，延長貸款年限，擴大公積金的使用范圍；減免二手房轉(zhuǎn)讓的稅費；允許買房入戶；港澳臺居民購房可享受同等優(yōu)惠等。

　　消費政策的刺激，對樓市起到了立竿見影的效果。

　　黎文江認為，其中最重要的當屬放開住房公積金使用的政策，這直接促使了公務員、醫(yī)生、教師、國企員工階層的大量入市。按照新規(guī)定，住房公積金貸款的上限可以上浮10萬～20萬元，貸款年限可以延長至30年。同時，職工的直系親屬（如父母、子女），首次購房可以提取職工的住房公積金使用。

　　“貸款上限提高后，現(xiàn)在夫妻雙方公積金貸款最高可貸到80萬元。最實用的100平方米的房子價格也是100萬左右，這樣夫妻買房就不需要申請商業(yè)貸款了，可以享受更低的利率。”黎文江解釋說，“另外，父母輩的公積金也可以提取出來幫助子女供樓，不必要等到退休之后再拿。這樣一家人的公積金都可以用來買一套房子。”

　　同時，二手房交易的稅費優(yōu)惠期限也從原先的5年下降到了2年，出售購買超過2年（含2年）的普通住房的，免征營業(yè)稅。

　　另外值得注意的是，被停止多年的買房入戶政策重新復蘇。盡管“粵十五條”中沒有實施細則，但是給予省內(nèi)各市設定買房入戶門檻的權(quán)力。

　　“由于整個經(jīng)濟運行環(huán)境的變化，原來宏觀調(diào)控中，在房地產(chǎn)消費的環(huán)節(jié)設置了很多限制，政策上應該予以放松和調(diào)整。”蔡穗聲說，“比如房屋轉(zhuǎn)讓的問題，5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓要收所得稅和營業(yè)稅，這是限制流通的做法。在房地產(chǎn)價格高漲的時候，限制交易有合理性，但是在形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)的情況下，這個政策就過時了，如果不松綁，市場無法釋放更多的消費。”

　　這同樣也是觀念上的轉(zhuǎn)變。蔡穗聲說，以前香港同行總是告訴我們二手房市場非常重要，我們不理解，很多人認為搞房地產(chǎn)解決居住問題就是蓋新房，但實際上二手房市場的活躍可以便宜地提供大量改善型住房。

　　在對房地產(chǎn)業(yè)與企業(yè)的扶持上，“粵十五條”采用了比較靈活的辦法。

　　“粵十五條”規(guī)定：2008年購買土地的企業(yè)，如無法繳納土地出讓金可以延長繳納期限；對已進入土地增值稅清算的企業(yè)，如果現(xiàn)金流出現(xiàn)困難，也可以在一定期限內(nèi)分期付款。這些政策可以使企業(yè)緩交地價，維系了困難開發(fā)商的資金鏈。

　　兩年前房價的快速上漲，帶動土地市場的極度活躍，大批“地王”頻頻出現(xiàn)。潮水退去，當年搶到的土地寶貝已經(jīng)淪為企業(yè)的負擔。“政府在土地問題上處于兩難的困境。一方面開發(fā)商沒有利益不愿再追加投資，土地只能閑置。企業(yè)也不可能退地，由政府買單，于是就形成了死地。另一方面，如果政府按期限將土地收回，更加重了企業(yè)的負擔，而且也不可能以原先的高價再拍賣。”蔡穗聲告訴本刊記者，“緩交地價款的方法，就打破了這種土地僵局。”

　　在過去的幾年中，對房地產(chǎn)投資的限制一直是宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，以此抑制經(jīng)濟過快增長。但蔡穗聲認為，現(xiàn)在已經(jīng)到了為企業(yè)投資松綁的時候了，2008年他在省內(nèi)15個市進行了行業(yè)調(diào)查。

　　“到去年第四季度，我們面臨的經(jīng)濟形勢已經(jīng)完全不同了，國務院會議明確指出，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，擴內(nèi)需、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)的要求是一個有機的整體。我們一方面鼓勵消費，刺激消費，另一方面也要保護投資。自從2004年以來，一系列的宏觀調(diào)控政策都約束著房地產(chǎn)投資，既包括金融、規(guī)劃方面的限制，也包括稅費和行政審批的增加。現(xiàn)在這些政策需要重新審視。”蔡穗聲說。

　　蔡穗聲在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前層層加碼的行政審批手續(xù)已經(jīng)直接影響到了房地產(chǎn)的投資效率。比如廣東某市，因為加強市場調(diào)控，由市領導成立了一個審批小組，市內(nèi)各鎮(zhèn)的地產(chǎn)項目都必須由市領導小組批準才能開工。但是審批小組領導很難湊齊，審批小組一年未必開得了一兩次會，因此浪費了大量開發(fā)商的資金利息，增加了開發(fā)成本，也延遲了房產(chǎn)的供應時間和市場供應量。

　　廣東另一市，為加強對企業(yè)預收款的監(jiān)管，要求將款項都打入銀行監(jiān)管賬戶。開發(fā)商如要使用，需要先提交報告，由所在地的國土房管局的3位領導簽字，才能到銀行提取使用。為湊齊領導簽字，企業(yè)必須花費大量時間跑手續(xù)。同時，政府還要對監(jiān)管資金提取管理費。

　　“為了加強市場調(diào)控，這些看起來貌似有道理的做法，實際加強了各地方政府和部門的審批權(quán)力、權(quán)限和環(huán)節(jié)，也大量增加了政府收費項目。”蔡穗聲說。

　　消費與投資本是房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)外兩層皮，但是與一季度廣州樓市消費回暖不同，房地產(chǎn)企業(yè)投資仍處于嚴冬。市民消費與企業(yè)投資形成了很大的反差和扭曲。

　　今年一季度，廣東省房地產(chǎn)完成開發(fā)投資475.1億元，同比下降14.97%，比全國平均水平低19個百分點。商品房新開工面積下降42%，企業(yè)購置土地面積同比下降70%以上。

　　“這三個數(shù)字都說明企業(yè)投資欲望下降。第一季度擴內(nèi)需、刺激消費的目的達到了，但是保增長還沒有實現(xiàn)。”蔡穗聲說。對于鼓勵企業(yè)投資的政策還不夠，因此他也無法完全樂觀起來。

　　支柱產(chǎn)業(yè)與土地財政

　　本刊記者在廣州采訪期間，正值今年第一塊土地拍賣。這塊位于海珠區(qū)的地塊面積較小，只有8579平方米，最后成交價為3.18億元，折合樓面地價為 6371元/平方米，為一家外地公司拿走。雖然廣州本土企業(yè)并不是很感興趣，但最后結(jié)果總算高出起拍價1.093億元。土地市場經(jīng)過長期的低迷后，這個結(jié)果讓各方都可以接受。

　　房地產(chǎn)投資欲望的下降首先沖擊了土地市場，減少了政府的財政收入。

　　今年3月，廣州市財政局局長張杰明表示，受樓市不景氣等因素影響，2008年廣州土地市場去年比較冷清，全年出讓住宅用地不足20塊，其中約10塊土地是底價成交，不少地塊成交樓面地價每平方米只有1000多元。

　　廣州財政局披露，2008年廣州全市政府性基金收入為221.3億元，比2007年決算數(shù)下降29.8%，其中國有土地使用權(quán)出讓金減收105億元，下降37.7%。

　　根據(jù)合富輝煌收集全年土地公開招拍掛信息得出的數(shù)據(jù)，2008年廣州土地出讓的總收入為113億元，其中商住用地的出讓金為79億元，比2007年的326億元及226億元，分別下降65.3%和65.0%。此前，廣州的珠江新城地塊、番禺地塊、員村地塊等5個“地王”項目均逾期沒有繳清土地出讓金。

　　盡管2008與2007年土地出讓的總面積基本持平，但是住宅用地已經(jīng)不是市場的主角。2008年，廣州出讓的工業(yè)用地占整個市場的64%，金融商業(yè)用地占5%，此前的絕對主角商住用地只有26%的成交比例。這也導致了2008年政府土地收入的銳減。

　　土地招拍掛的收入仍舊是很多地方政府的重要財政來源，廣州也不例外。

　　“從1993年稅制改革后，土地收入就逐漸成為地方政府稅收之外的重要來源。”蔡穗聲告訴本刊記者。2007年房地產(chǎn)市場高位運行，廣州市財政一般預算收入完成523.79億元，廣州市土地出讓金收入207億元，較年初預算90億元超收117億元。土地出讓金主要用于城市建設，包括城中村改造、舊城危房改造、歸墊“大學城”市政工程建設以及增加廉租房建設等。

　　在廣州市制定的2009年政府預算中，220.5億元用于民生建設和各項公共事業(yè)，占一般預算支出的73.6%。

　　按照中央規(guī)定，地方政府至少要將土地出讓金的10%用于廉租房的建設，土地出讓金的下滑，也將使民生工程之一——保障房的建設面臨較大的資金壓力。

　　廣州市政府曾經(jīng)以入戶調(diào)查的方式，統(tǒng)計出全市共有7.7177萬戶低收入住房困難家庭，即人均居住面積低于10平方米（人均建筑面積低于15平方米）、上一年家庭人均可支配收入低于1.8287萬元的家庭。并承諾在2011年前解決他們的住房問題。

　　如果以國家規(guī)定的每戶廉租房50平方米，每平方米3000元成本計算，則至少需要投入約116億元的建設費用。如果分解到3年中，每年約38.7億元。以2008年土地收入為基數(shù)計算，僅此一項就占去了當年土地收入的1/3。

　　民生的界限

　　盡管房地產(chǎn)所產(chǎn)生的土地出讓金是保障房建設的重要來源，但這個行業(yè)仍舊難以得到正面評價。

　　在今年2月廣東省“兩會”中，經(jīng)代表討論對省政府工作報告的30余處進行了修改。其中在“2009年工作安排”篇章中，刪除“發(fā)揮房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)作用”一句。原因在于，分組討論時，有代表認為，群眾很關(guān)心房價問題，若把房地產(chǎn)定為支柱產(chǎn)業(yè)容易與“政府要推高房價”的推論掛鉤。

　　“我們總是難以將住房的公共政策和房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策分開。”蔡穗聲說，在這種情況下，不賺錢的公共服務與盈利的地產(chǎn)生意時?？缃纭９参锲放c市場商品的邊界模糊，使房價本身背上了沉重的輿論壓力，糾纏不清，問責不明。

　　決策資源集團董事長喻穎正將中國住房體系比喻成分為三段的金字塔結(jié)構(gòu)，最底層是政府負責的保障房，中間是市場買賣的普通商品房，最上層則是作為奢侈品的豪宅。而保障房與商品房的交接處卻存在著兩類政策性很強的“跨界”住宅——需要引入社會資金的經(jīng)濟適用房和限制總價、限制戶型的限價房。

　　有意思的是，在市場調(diào)整的情況下，“跨界”部分遇到了當初沒有想到的尷尬。由于市場價格的下跌，當初為解決城市夾心階層而設計的“限價房政策”，目前卻套住了開發(fā)商。

　　2006年，限價房政策頒布后，廣州市先后拍出10塊地作為限價房項目用地，總建筑面積150萬平方米，1.5萬多套限價房，最高限價6500元/平方米。到2009年，10塊地中有5塊沒有開工建設。

　　2008年底，廣州第一個限價房小區(qū)保利西子灣交樓，這個項目的最高限價是6500元/平方米，但毗鄰的中海金沙灣項目價格已經(jīng)從最高的萬元跌到了 6000多元。限價房的交易受到了政策限制，價格優(yōu)勢也不復存在，在市場調(diào)整后完全喪失了競爭力。保利西子灣的100多名業(yè)主以房屋裝修質(zhì)量為由將開發(fā)商告上法庭，要求退房。

　　2008年全年已發(fā)放預售證的限價房共5283套。“由于限價房多位于外圍城區(qū)，而這些區(qū)域的商品房價格在2008年調(diào)整幅度相對較大。”黎文江說。2008年下半年限價房銷售情況遠遜于年初，目前尚有800多套未售出。

　　5月中旬，富力地產(chǎn)將2006年所拍下的限價房用地退回給國土房管局，開創(chuàng)了一個退地先例。富力當年以5.05億元的價格將這塊位于金沙洲的土地收購，但由于農(nóng)民補償問題，政府沒有及時將土地交付?，F(xiàn)在富力可以拿回土地出讓金，但土地綜合開發(fā)費用仍要由富力承擔，而目前尚未開工的幾塊限價房用地是否也面臨相似的命運？

　　限價房政策推出不過短短兩三年，但在此期間市場卻已發(fā)生了巨大的變化。“我認為限價房的歷史作用已經(jīng)完成了。”黎文江說。

　　與限價房的境遇相似，廣州市的經(jīng)濟適用房也開始遭到市場冷遇。2008年底，廣州推出2145套經(jīng)濟適用房，其中只有975套被認購，另外1170 套原來安排221戶已獲配售通知的家庭選購，但他們最終放棄了。“廣州市可能會對經(jīng)濟適用房供應方式做調(diào)整。例如將過剩房源出租，這種租賃性保障型住房的租金高于廉租房，低于商品房，對象是拆遷戶、外地來穗的技術(shù)人員和剛畢業(yè)的機關(guān)人員等。此外也在考慮采用現(xiàn)金補貼，支持符合資格者購買低價商品房或二手房。”黎文江說。

　　由于政策本身的剛性，使這種“跨界”住宅既承擔了難以卸掉的責任，又面臨市場的風險。“當我們總想一個屁股坐兩條板凳時，往往一條板凳也沒坐上。”喻穎正說。

　　“沒有一個政府能夠解決所有人的住房，即使富裕如美國也無法做到。”蔡穗聲說。他認為，在現(xiàn)實情況下，準確地為民生劃定邊界則更為重要。

　　2007年8月，《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺。在這部被稱為“24號文”的重要文件中，明確指出保障性住房的享受對象為城市低收入人群。“為什么在很多地方，仍舊有意無意地將這個范圍擴大到中低收入人群？”蔡穗聲說，“而‘24號文’中的第十五條——多渠道改善農(nóng)民工居住條件——卻沒有得到應有的重視。在為本應由市場決定的商品房價漲跌打口水仗的時候，真正需要保障的農(nóng)民工們的居住權(quán)誰來關(guān)心？”