保利的核心競爭力是拿地能力和融資能力，而非產(chǎn)品和管理。這使得保利在市場份額的占有過程中選擇的是一種粗放的經(jīng)營模式。但保利在某些方面并沒有做到極致。

　　2008年5月21日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司非公開發(fā)行A股于5月20日獲得證監(jiān)會發(fā)審委審核通過。此次非公開發(fā)行擬募集資金不超過80億元，發(fā)行價格不低于15.89元/股，主要投資于保利葉上海、上海保利林語、天津保利上河雅頌、長沙麓谷林語等8個項目。保利集團承諾以不超過15億元現(xiàn)金并與其他機構(gòu)投資者相同的認購價格認購此次發(fā)行的股份。

　　隨后，長江證券就保利增發(fā)通過一事表示：“雖然我們預期今年上半年保利增發(fā)有望上會審核，但本月通過還是遠遠超出我們的預期。這樣的速度提升，對企業(yè)09年度超常規(guī)發(fā)展有著重要意義，同時讓保利在資本化的先發(fā)優(yōu)勢體現(xiàn)得更為明顯。如果今年3季度增發(fā)徹底完成，80億現(xiàn)金對于保利的凈資產(chǎn)和負債比率都存在明顯影響，保利速度優(yōu)勢再次顯現(xiàn)。”

　　據(jù)統(tǒng)計，保利地產(chǎn)增發(fā)后資產(chǎn)負債率將大幅度下降，由增發(fā)前的72%下降到63%，同時實際資產(chǎn)負債率由49%下降到43%。

　　A股融資

　　就在增發(fā)通過前不久，保利的另一個融資計劃被公之于眾。

　　5月11日，保利集團公司發(fā)布公告稱，公司將發(fā)行2009年中國保利集團公司企業(yè)債券，本期債券主體/債項評級為AA+，期限為5年期，發(fā)行13億元，票面利率4.72%。

　　公告顯示，債券采用通過上證所向機構(gòu)投資者協(xié)議發(fā)行和通過承銷團成員設(shè)臵的發(fā)行網(wǎng)點向機構(gòu)投資者公開發(fā)行兩種方式。在上證所市場預設(shè)發(fā)行總額5億元，在承銷團成員設(shè)置的網(wǎng)點預設(shè)發(fā)行總額8億元。

　　和對增發(fā)的態(tài)度一樣，大多數(shù)分析人士認為保利的公司債過會沒有問題。事實上，利用A股和發(fā)債向來是保利融資的優(yōu)先選擇，而從以往的歷史來看，效果往往不錯。

　　2006年7月31日，保利地產(chǎn)在上海證券交易所正式掛牌上市，成為中國股權(quán)分置改革后重啟IPO市場的首批上市企業(yè)之一，也是06年IPO重啟后首批上市企業(yè)中的第一家房地產(chǎn)公司。

　　首日上市收盤價比發(fā)行價上漲44.87%，報收于20.24元；盤中該股最高至21.00元，最低至18.58元，全天成交936,173手?？鄢l(fā)行費用之外，保利地產(chǎn)獲得融資近20億元。

　　2007年7月27日，保利地產(chǎn)增發(fā)募資獲得批準，公司發(fā)布公告稱：“本次增發(fā)的不超過3.5億社會公眾股，采取余額包銷方式，由保薦機構(gòu)(主承銷商)中信證券股份有限公司牽頭組成的承銷團包銷剩余股票。”發(fā)行價格為55.48元/股。

　　8月6日，保利地產(chǎn)公布了其公開增發(fā)的最終結(jié)果：發(fā)行數(shù)量1.26億股，發(fā)行價格55.48元/股，最終募集資金總量約70億元。

　　2008年，房地產(chǎn)企業(yè)對資金可以說是“求錢若渴”，而保利在上半年順利通過了公司債的發(fā)行申請。

　　5月21日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告，43億元公司債申請獲得證監(jiān)會通過。雖然從去年10月11日董事會審議通過發(fā)行公司債到順利通過，保利地產(chǎn)已等待了半年之久，但最終還是通過了。

　　2009年年初，保利地產(chǎn)宣布增發(fā)80億元，隨后，又表示要發(fā)行13億元的公司債。

　　保利地產(chǎn)的融資力度在09年突然加強了。

　　除了A股和發(fā)債，保利地產(chǎn)在這幾年也曾陸陸續(xù)續(xù)地向大股東保利集團借款或向銀行貸款，但金額都不算多。事實上，保利地產(chǎn)的資金來源有一半是依托于銷售資金回款。

　　有分析人士認為，保利的資金來源不外乎三種：銷售資金、銀行貸款、資本金融資(包括A股增發(fā)及公司債)。相對目前很多的上市公司來講，融資方式比較單一、粗放。

　　前中信證券資深分析師王德勇對此表示，因為有國企為背景，保利地產(chǎn)在國內(nèi)的融資比很多民營企業(yè)會順利得多。王德勇認為，保利在09年加大融資金額及力度不難理解，因為保利現(xiàn)在的發(fā)展規(guī)模、開工面積等所需的資金量和幾年前是不能相比的。

　　據(jù)王德勇介紹，在各種融資方式中，資本金融資是最優(yōu)先的選擇，然后才是銀行貸款等。

　　事實上，今天很多的房地產(chǎn)上市公司，除了利用銀行貸款及國內(nèi)的融資平臺外，也一直在積極與國外的投行接洽，希望能引進更多的外資參與開發(fā)。比如金地與ING，雅居樂與大摩。

　　而保利的融資范圍似乎僅圍繞著國內(nèi)的股權(quán)市場與債權(quán)市場，格局似乎不夠大。仲量聯(lián)行投資部總經(jīng)理鐘德堯?qū)Υ吮硎?，保利地產(chǎn)為國資委旗下企業(yè)，為百分百的國企，也很難引進外資合作。

　　更有投資界人士透露，因為保利地產(chǎn)的“特殊”，很多外資也不很愿意與之有太深入的合作關(guān)系。但即便如此，大多數(shù)分析人士認為，保利相對國內(nèi)的大多數(shù)房地產(chǎn)公司而言，更具優(yōu)勢。事實上保利是國務(wù)院批準的14家主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企之一，而僅就目前而言，在中央批準的十四家央企當中，保利是為目前國內(nèi)上市的最大房地產(chǎn)央企。

　　“在中建股份未能在A股IPO的情況之下，保利顯然是當前國內(nèi)最大的房地產(chǎn)上市央企。”有證券分析人士對觀點新媒體表示，其認為，正是央企身份使得保利在A股市場的融資無論是從規(guī)模還是從頻率來講均遠勝其他企業(yè)。

　　“資本市場能夠為保利帶來源源不斷的資金，這被認為是這兩年保利能夠在國內(nèi)迅速發(fā)展的原因之一。”該證券分析人士表示。該分析人士甚至認為，保利無論是在資本市場上的融資還是在房地產(chǎn)市場上的擴張，都頗顯“霸道”。

　　模式短板

　　保利地產(chǎn)從06年開始每年都有融資，對比幾年的資金安排，可以找到保利跨越式發(fā)展的路徑。

　　據(jù)統(tǒng)計，2006年內(nèi)，保利地產(chǎn)在建擬建項目41個，占地總面積807萬平方米，規(guī)劃總建筑面積1285萬平方米。至2007年，保利旗下在建擬建項目增加至60個，占地總面積1129萬平方米，規(guī)劃總建筑面積幾乎翻倍，達2045萬平方米。2008年，保利地產(chǎn)共有在建擬建項目增至68個。

　　此外，截止2006年12月31日，保利地產(chǎn)擁有土地儲備823萬平方米，其中土地儲備中普通住宅占75%，中心城市儲備量50%。2007年，保利地產(chǎn)擁有可結(jié)算資源1579萬平方米，可結(jié)算資源中普通住宅占94%，中心城市儲備量90%。

　　2008年，保利地產(chǎn)擁有可結(jié)算資源1828萬平方米，其中普通住宅85%，中心城市儲備量89%。

　　而這十分符合保利地產(chǎn)在2007年在土地上的激進。據(jù)保利近兩年的年報統(tǒng)計，2007年，保利地產(chǎn)用于拿地及合同合作的資金約120億元，而2008年僅為2007年的1/3，約40億元。

　　2007年，保利地產(chǎn)在拿地上不遺余力，而大多選擇中心城市的核心地段，這也使得保利地產(chǎn)要支付地價款并不低。

　　2008年，保利地產(chǎn)的拿地速度明顯下降，擴張速度也更加平穩(wěn)，但開工數(shù)量仍有68個，因此在08年，保利把更多的精力花在了項目的建設(shè)與銷售上。

　　事實上保利在2006年開始的擴張使得保利一度被認為是中國最為激進的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。尤其在2007年，上市之后并且增發(fā)成功的保利幾乎成為中國土地拍賣市場上的主力軍團。而在廣州，保利幾乎出現(xiàn)在每一次土地拍賣的現(xiàn)場。

　　此前，保利地產(chǎn)的相關(guān)負責人也曾對觀點新媒體表示，保利將不放棄招拍掛市場上的任何可能獲取土地。

　　一種理解在于，保利在2006-2007年在資本市場上進行的大量資金儲備為其擴張?zhí)峁┝嘶A(chǔ)。但另一方面則是保利的經(jīng)營模式背后的保利的規(guī)模擴張選擇。

　　2006年上市之后，保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊曾公開表示，“保利地產(chǎn)的模式是‘今年拿地，今年開工，明年銷售’的快銷模式”。此種追求現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的模式在央企當中極少，事實上，例如招商、華僑城和中糧這樣的央企往往在近年的發(fā)展過程當中選擇了較為保守的發(fā)展模式，而保利的發(fā)展模式則頗顯激進。

　　事實上，快銷模式在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)往往被那些尋求規(guī)模擴張的企業(yè)采用，但真正把該模式發(fā)揚光大到極致的卻是碧桂園。

　　2008年，有人曾指出，碧桂園的土地儲備足夠其開發(fā)27年之久。但楊國強則表示，那是按照該集團此前的開發(fā)速度計算。事實上，楊國強的策略是快速拿地快速開發(fā)，在2007年9月30日之前，碧桂園可動工面積只有770萬平方米，但到當年底，其計劃的動工面積將超過2000萬平方米。可以說，上市之后的碧桂園，在以數(shù)倍于過去的速度進行著擴張。

　　2007年9月30日，碧桂園發(fā)布的關(guān)于集團“快速開發(fā)經(jīng)營模式”的公告聲稱，截至2007年年底，集團在全國近30個城市的總開工量將超過2000萬平方米，2008年新報建及開工的面積更有望達到1600萬平方米，而其產(chǎn)品通常在一到兩年之內(nèi)就可達到交付條件。

　　“像賣白菜一樣賣房子”，這是廣東房地產(chǎn)行業(yè)對碧桂園銷售快速的一種形象說法。上市之前，碧桂園在廣州的項目鳳凰城就曾經(jīng)創(chuàng)下一日銷售7億多元的神話，上市之后的碧桂園依然不改先前策略，以較低價格換取快速銷售，即通俗所說的“薄利多銷”。

　　與碧桂園一樣，國內(nèi)著手于擴張的企業(yè)例如萬科等企業(yè)往往對產(chǎn)品生產(chǎn)周期及資金周轉(zhuǎn)有著嚴格的要求。但一個顯然的矛盾在于，在例如碧桂園這樣的企業(yè)，其發(fā)展模式往往受到地段的制約，產(chǎn)品模式相對單一。

　　但保利卻能夠在多個城市進行不同產(chǎn)品的開發(fā)，同時其往往能夠獲得足夠優(yōu)質(zhì)的土地儲備。在此基礎(chǔ)之上的快速開發(fā)顯然對企業(yè)的拿地能力及產(chǎn)品設(shè)計和生產(chǎn)能力有著極高的要求。

　　在上市之后的公告中，保利地產(chǎn)對曾統(tǒng)計所有土地，最多時約有95%位于中心城市。但一個被保利隱藏在背后的事實是，也有很大部分的土地是位于中心城市的非中心或核心地段。但時至2009年，市場突然發(fā)現(xiàn)保利幾乎是在廣州市中心城區(qū)擁有土地儲備最為豐厚的大型房地產(chǎn)開發(fā)商之一。

　　于是保利幾乎在北京及廣州這樣的城市擁有這樣的優(yōu)勢，其在城市中心始終擁有土地儲備，并能保證每年的供貨量，而兩一方面，保利城市郊區(qū)擁有更為豐富的土地儲備進行大盤開發(fā)。

　　而保利的產(chǎn)品則覆蓋了從限價房到郊區(qū)別墅到城市中心區(qū)與公寓等各種類型的產(chǎn)品。

　　“上市之前，保利在城市中心區(qū)域有大量優(yōu)質(zhì)的土地儲備，上市之后，保利在城市郊區(qū)進行了大量的土地儲備。”有分析人士對觀點新媒體說。該分析人士認為保利無論在融資能力還是拿地能力上具有相當?shù)母偁幜Α?/p>

　　但同時該分析人士認為，迅速擴張的背后，保利面臨的核心難題是企業(yè)產(chǎn)品和企業(yè)管理缺乏特色。其認為保利能實現(xiàn)規(guī)模擴張的核心因素是復制，對產(chǎn)品生產(chǎn)模式的復制和對企業(yè)發(fā)展模式的復制。

　　“保利是一個復制型企業(yè)，這是保利自身規(guī)模的要求。”有分析人士對觀點新媒體說。其認為保利產(chǎn)品生產(chǎn)模式選擇及發(fā)展模式選擇上采取的方式選擇最適合自身的發(fā)展模式進行復制。在此種復制過程當中，保利在拿地能力和融資能力上具有優(yōu)勢。

　　“保利的核心競爭力是拿地能力和融資能力，而非產(chǎn)品和管理。”該分析人士對觀點網(wǎng)說，“這使得保利在市場份額的占有過程中選擇的是一種粗放的經(jīng)營模式。保利在某些方面沒有做到極致。”2008年，保利成為國內(nèi)屈指可數(shù)的幾家進入“200億俱樂部”的地產(chǎn)企業(yè)，但上述分析人士認為，這仍然無法掩飾保利地產(chǎn)沒有一個獨特地專屬自身的競爭優(yōu)勢或競爭模式。不管是生產(chǎn)模式、拿地規(guī)?；蛭恢眠€是融資模式等等，都有比保利做的更加極致更加深入的企業(yè)。

　　“只是在‘木桶理論’的作用下，保利較為平均的條件讓其也得到了不錯的發(fā)展。”上述分析人士對觀點新媒體說。

　　其認為，一個擺在保利面前的問題是，如果中國再一次出現(xiàn)房地產(chǎn)周期，如果世界再一次出現(xiàn)金融危機，保利的核心競爭力的弱勢將會凸顯出來。