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　　眾多專家鼓吹的企業(yè)升級(jí)換代是一個(gè)很大的誤區(qū)，就業(yè)和社會(huì)保障才是長(zhǎng)治久安的根本問(wèn)題，也是將投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)拉動(dòng)的基礎(chǔ)。

　　Q：現(xiàn)在還擔(dān)心2009年的市場(chǎng)嗎？為什么？

　　李小蕻（云南天潤(rùn)源實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)）：對(duì)2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎的樂觀，從目前的市場(chǎng)情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體形勢(shì)好于08年末或09年初的普遍預(yù)期。在國(guó)家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的作用下，市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)中，累積的剛性需求逐步釋放，市場(chǎng)信心的恢復(fù)與建立不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的基本條件，也是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)的必要條件。目前，市場(chǎng)信心的恢復(fù)仍然是一種經(jīng)歷了恐慌后的恢復(fù)，這種恢復(fù)一旦出現(xiàn)較大市場(chǎng)波動(dòng)或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，都會(huì)煙消云散。房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本好轉(zhuǎn)還取決于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的根本好轉(zhuǎn)。

　　朱仝：我只說(shuō)我看到的市場(chǎng)情況，我所看到的北京市場(chǎng)，還是價(jià)格相對(duì)低的商品住宅項(xiàng)目銷售很好，例如，價(jià)格在8500元/㎡-13000元/㎡之間，位置在北京的四環(huán)至五環(huán)之間的樓盤今年初的銷售形勢(shì)一路看好。這部分的商品房，最適合中等收入以下人群和中低端改善型居住需求人群的需要，所以在目前的大形勢(shì)下，這部分房子的銷售比其他更高價(jià)位的商品房銷售速度要快一些，價(jià)格也微微有些上漲。北京的中低端市場(chǎng)和高端市場(chǎng)還是有所區(qū)別的，中低端市場(chǎng)本來(lái)受眾面就大，因此銷售量什么時(shí)候都是高于其高端市場(chǎng)的。在經(jīng)濟(jì)陷入低迷或不確定的情況下，中低端市場(chǎng)肯定會(huì)率先走出低谷。

　　Q：您是否認(rèn)為當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已經(jīng)好轉(zhuǎn)？

　　李小蕻：目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已經(jīng)好轉(zhuǎn)的論調(diào)為時(shí)過(guò)早，雖然國(guó)家一系列的刺激經(jīng)濟(jì)政策的作用正在顯現(xiàn)，但是，投資、消費(fèi)及出口三駕馬車仍然動(dòng)力不足，國(guó)家四萬(wàn)億的刺激投資計(jì)劃并未帶動(dòng)其它投資主體的投資熱情。在全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的形勢(shì)下，出口顯然在一定時(shí)期內(nèi)依然處在一種低迷狀態(tài)。實(shí)現(xiàn)消費(fèi)首先要有消費(fèi)意愿，其次要有消費(fèi)能力，消費(fèi)意愿的基礎(chǔ)是消費(fèi)信心的建立，消費(fèi)信心是建立在對(duì)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的信心以及社會(huì)保障的基礎(chǔ)上的，沒有這種信心即使具有消費(fèi)能力，這種能力也將會(huì)轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)蓄，中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要將投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)拉動(dòng)，還有很長(zhǎng)的路要走。人力資源充裕、廉價(jià)是中國(guó)特色，也是資源，眾多專家鼓吹的企業(yè)升級(jí)換代是一個(gè)很大的誤區(qū)，就業(yè)和社會(huì)保障才是長(zhǎng)治久安的根本問(wèn)題，也是將投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)拉動(dòng)的基礎(chǔ)。

　　Q：如何看待宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)期及房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整期內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

　　李小蕻：國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是否好轉(zhuǎn)與國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是否轉(zhuǎn)變并不完全對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)比較特殊的行業(yè)，土地、房屋的不動(dòng)產(chǎn)特性具有非常強(qiáng)的資產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)特性，而它又偏偏具有很強(qiáng)的民生特點(diǎn)，“衣食住行”是人最基本的要求，是社會(huì)安定和諧的基本條件。目前、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)兩難境地。從市場(chǎng)角度講房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)拉動(dòng)消費(fèi)的作用顯而易見，從民生角度上講過(guò)高的房?jī)r(jià)引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題不容忽視，利好政策的出臺(tái)是否會(huì)造成新一輪的房?jī)r(jià)上漲？政策調(diào)整過(guò)于頻繁，其實(shí)正是由于房地產(chǎn)的民生特點(diǎn)和資產(chǎn)特點(diǎn)，注定房地產(chǎn)市場(chǎng)一定是一個(gè)市場(chǎng)與保障相結(jié)合的領(lǐng)域。保障性住房的關(guān)鍵在于從投資、管理到居住資格甄別的立法，徹底解決居住資格甄別的問(wèn)題和所有權(quán)問(wèn)題，政府對(duì)保障性住房的投入問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)才可能回歸到理性的市場(chǎng)當(dāng)中，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是消費(fèi)者，在法律環(huán)境內(nèi)接受市場(chǎng)的約束，徹底杜絕任何“挾天子以令諸侯”的狀況，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

北京世嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長(zhǎng) 朱仝

　　朱仝：調(diào)整是為了更好的發(fā)展，在開發(fā)企業(yè)拿地、產(chǎn)品、銷售等方面的調(diào)整有時(shí)必須要做的。關(guān)于市場(chǎng)的調(diào)整期，我認(rèn)為在任何時(shí)候也都是需要的。所謂調(diào)整，應(yīng)該包括兩方面內(nèi)容，一個(gè)是在市場(chǎng)表現(xiàn)上的調(diào)整，即做什么樣的產(chǎn)品、價(jià)位在多少錢等等，這是要根據(jù)市場(chǎng)和政府政策走向的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)定的，不同的歷史時(shí)期應(yīng)有不同的開發(fā)、銷售策略；而另一方面，則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的調(diào)整，它涉及到企業(yè)管理的深度、開發(fā)理念的形成、對(duì)開發(fā)過(guò)程的把控等等，屬于內(nèi)功的范疇。只有這兩方面都做到或者意識(shí)到了，才有可能比較準(zhǔn)確地把握當(dāng)前房地產(chǎn)的市場(chǎng)走勢(shì)，從而調(diào)整自己的策略，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化。在目前的特殊時(shí)期，我們認(rèn)為更應(yīng)該在這兩方面上都下功夫，尤其是后一個(gè)方面。企業(yè)要求的發(fā)展，內(nèi)功的打造是一個(gè)基礎(chǔ)性的環(huán)節(jié)。其實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)上的房屋質(zhì)量問(wèn)題、延期交房問(wèn)題、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念落后等問(wèn)題的出現(xiàn)，都是由于內(nèi)功不足而造成的，這一點(diǎn)，也正被越來(lái)越多的開發(fā)企業(yè)所重視。

　　Q：當(dāng)前的市場(chǎng)需求主要來(lái)自于哪些方面？

　　李小蕻：目前的市場(chǎng)需求主要來(lái)自兩個(gè)方面：其一來(lái)自剛性需求的釋放；其二來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)的保值特性帶來(lái)的投資價(jià)值。只要宏觀經(jīng)濟(jì)不發(fā)生大的波動(dòng)，市場(chǎng)信心就會(huì)逐步恢復(fù)。這種市場(chǎng)需求會(huì)持續(xù)一定時(shí)間，市場(chǎng)信心恢復(fù)以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的根本問(wèn)題依然是消費(fèi)能力不足的問(wèn)題，高房?jī)r(jià)與低收入的矛盾會(huì)長(zhǎng)期存在。市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)完全可以解決開發(fā)商高額利潤(rùn)的問(wèn)題，土地成本是構(gòu)成房?jī)r(jià)居高不下的主要原因，其次房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)高的一次性稅收對(duì)高房?jī)r(jià)起到了推波助瀾的作用。

　　一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)、市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡，最好的辦法是保證一定的現(xiàn)金流。正是這種顧慮造成目前投資仍處比較謹(jǐn)慎的狀況，這也許是一種比較普遍的狀態(tài)，這種普遍的狀態(tài)是不利于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)的，我想起了巴非特的一句話：別人貪婪的時(shí)候我害怕，別人害怕的時(shí)候我貪婪。也許目前正是時(shí)機(jī)，但這需要勇氣。

　　Q：土地市場(chǎng)呢？如何看待今年的土地市場(chǎng)？

　　朱仝：去年以來(lái)，土地的價(jià)格就有所回落了，這是市場(chǎng)的力量。在此階段，我們并沒有大規(guī)模到二級(jí)市場(chǎng)摘牌的沖動(dòng)，而是根據(jù)具體情況，進(jìn)行了一系列的一級(jí)開發(fā)準(zhǔn)備。我們覺得這樣做，既可以觀察市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，又可以直接從一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)得到比較準(zhǔn)確的成本信息和土地資源，從而能夠拿到價(jià)格比較合理的、兼顧土地方、開發(fā)商和政府三方利益的開發(fā)土地，這對(duì)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展無(wú)疑是一個(gè)比較好的做法。目前政府的政策，也是要加大土地的市場(chǎng)供應(yīng)，以求得整體價(jià)格的穩(wěn)定。而對(duì)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，單純地說(shuō)用儲(chǔ)備多少土地以求得未來(lái)的發(fā)展，從過(guò)去的很多實(shí)例來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)的大小確實(shí)難以斷定。