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　　二級市場分析

　　1、在售項目

　　1)在售別墅

　　09年5月份，深圳別墅市場依然以消化存量為主，與4月相比，別墅整體成交持續(xù)趨勢見好，成交熱點(diǎn)集中在曦城和蘭喬圣菲。曦城媒體推廣及老客戶介紹作用明顯，且客戶普遍受下半年通脹預(yù)期影響，紛紛出手。蘭喬圣菲受后期房源稀缺影響，成交較為集中。此外，隨著濱海度假季的到來，東部別墅群如萬科東海岸、天麓等樓盤成交火爆，存量幾近售罄。

　　因部分別墅售罄，市場存量有限，成交量較4月172套有較大幅度下滑，本月僅成交62套，環(huán)比下降64%?？v觀5月別墅銷售量，曦城因陸續(xù)舉辦了植樹節(jié)、攝影展等大型活動，引起了市場和消費(fèi)者的關(guān)注，成交量大幅提升。蘭喬圣菲通過加強(qiáng)現(xiàn)場接待服務(wù)，提升了項目價值展示力度，成交量有所上浮。伴隨著濱海度假季的到來，東部別墅群成交開始發(fā)力。

　　5月份別墅價格依然堅挺，成交均價基本與上月持平，部分項目有小幅攀升。

　　2)在售平面豪宅

　　09年5月份，深圳樓市的總體成交繼續(xù)保持回暖勢頭，其中平面豪宅共成交978套。因部分豪宅項目幾近售罄，本月總體成交量較4月份的1114套有小幅下降，未來能否持續(xù)保持如此火爆形勢還有待市場驗(yàn)證。

　　豪宅指標(biāo)盤中信紅樹灣、星河丹堤本月成交量較上月有所上升，尤其是中信紅樹灣，本月推出60套五期高層單位，面積為200-220平方米，發(fā)售當(dāng)日順利售罄，再度贏得市場口碑。二線豪宅中，天安高爾夫瓏園5月加推2棟150平米高層單位58套，當(dāng)天銷售90%以上，百仕達(dá)樂湖多家外圍聯(lián)動持續(xù)發(fā)力，5月份成交112套，環(huán)比增長140%；半島城邦二期憑借其無敵海景連續(xù)兩月榮登平面豪宅成交冠軍；其它項目則保持較穩(wěn)定銷量，后海與科技園片區(qū)5月銷量都有一定程度的攀升。

　　09年5月份，隨著成交量的持續(xù)高攀，各項目漲價現(xiàn)象紛現(xiàn)。縱觀5月平面豪宅，全市大部分項目成交價格均有小幅上揚(yáng)，漲價幅度從1000到6000元/平方米不等。在后市不明朗的前提下，小趨勢成為主流，各開發(fā)商紛紛小步快跑，以階段性價格調(diào)整實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)。

　　2、將售項目

　　分析說明：

　　1.近期豪宅供應(yīng)熱點(diǎn)關(guān)內(nèi)集中在南山，主力產(chǎn)品為高層大平面，而關(guān)外以聯(lián)排和獨(dú)立別墅為主，集中在龍崗和鹽田。

　　2.鹽田為低密度的純別墅項目集中供應(yīng)地，主要為山海資源絕佳的獨(dú)立產(chǎn)品。

　　3.新興熱點(diǎn)片區(qū)后海灣下半年產(chǎn)品供應(yīng)量集中，競爭激烈。

　　4.豪宅指標(biāo)盤波托菲諾新品即將入市，目前處于蓄客期，市場關(guān)注度較高。

　　5.幸福里由于其地理位置和高品質(zhì)，深受市場和業(yè)內(nèi)的關(guān)注，預(yù)計下半年入市銷售。

　　三級市場分析

　　1、豪宅三級市場整體成交情況

　　09年5月份，深圳二手房成交量高位振蕩回落，5月份豪宅三級市場共成交138套，較4月份增加24套，成交面積為21775平米，成交均價為2.39萬/平米，較4月份的2.9萬/平米有一定程度的下挫，主要因?yàn)榻跇I(yè)主返價情況嚴(yán)重，成交相對集中在低價單位所致。本月豪宅三級市場放盤量主要集中在羅湖、華僑城和紅樹灣三大片區(qū)，成交則主要集中在放盤較多的紅樹灣和華僑城兩大片區(qū)。

　　百仕達(dá)花園繼4月榜首之后，5月累計成交37套，以絕對優(yōu)勢三次蟬聯(lián)豪宅三級市場成交榜首，均價達(dá)1.59萬/平米，成交以80-110平米左右戶型為主，購房目的基本為自住。中信紅樹灣二手房本月成交發(fā)力，憑借25套的佳績躍居三級市場成交榜次席，成交均價2.93萬/平米，成交戶型集中在170-220平米。雅頌居因放盤量少，價格較高，本月無成交。