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　　房地產(chǎn)漸進(jìn)式回暖

　　春節(jié)之后，房地產(chǎn)市場不斷出現(xiàn)的“小陽春”已經(jīng)成為街談巷議最熱門的話題，珠三角、長三角乃至京津地區(qū)，樓市成交量普遍迅速升溫，部分城市甚至回到了2007年的巔峰水平。

　　對于樓市的這一輪行情，合理的解釋在于開發(fā)商的降價(jià)和消費(fèi)者的剛性需求共同制造。至于能夠持續(xù)多久，大多數(shù)人卻并不樂觀，普遍認(rèn)為最多能持續(xù)一個(gè)季度，“小陽春”只不過是一輪曇花一現(xiàn)的短暫行情。不樂觀的前提是國家的房地產(chǎn)政策，而國家的房地產(chǎn)政策又受多重社會(huì)因素影響。

　　但消費(fèi)者的剛性需求卻超出了人們的預(yù)期，樓市的轉(zhuǎn)熱不僅持續(xù)了今年的第一個(gè)季度，在上半年進(jìn)入尾聲之際還未見終止跡象。而且，即使隨風(fēng)而動(dòng)的開發(fā)商們已經(jīng)開始提價(jià)，也沒能阻擋住投資者、消費(fèi)者的購房熱情。

　　更讓人意外的是，房地產(chǎn)投資也開始悄然升溫。今年前兩個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅為1%，和去年高達(dá)30%的增速比可謂跌落谷底，這也成為當(dāng)時(shí)很多人對房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)悲觀的理由。但就在人們以為房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)負(fù)增長之時(shí)，今年前4個(gè)月的房地產(chǎn)投資規(guī)模卻同比上升4.9%，雖然距離去年30%多的增速依然遙遠(yuǎn)，但和前兩個(gè)月比，顯然已經(jīng)開始提速。與此同時(shí)，在土地一級市場上，北京富力以10.22億元拿下廣渠門“地王”，樓面單價(jià)高達(dá)1.4萬元，萬科以13.86億元拿下佛山“地王”，又明顯提升了羊群效應(yīng)。

　　如果只是房地產(chǎn)成交量的反彈，房地產(chǎn)對現(xiàn)時(shí)中國經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力量終究有限，只有當(dāng)成交量推動(dòng)房地產(chǎn)投資重新恢復(fù)增長，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的能量才算真正釋放。去年四季度，“4萬億”計(jì)劃使得中國經(jīng)濟(jì)迅速止跌，但也帶來一些讓人困惑的事件。比如說，“4萬億”投資計(jì)劃已經(jīng)推行了半年多時(shí)間，為何沒能帶動(dòng)鋼材價(jià)格反彈？國內(nèi)的工業(yè)增加值因?yàn)橥顿Y注入快速反彈，但是中國的用電量為何反而下降？

　　矛盾之處曾引發(fā)外界對中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)真實(shí)性的質(zhì)疑。其實(shí)，互相矛盾的數(shù)據(jù)反而更真實(shí)體現(xiàn)了中國經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，因?yàn)?ldquo;4萬億”拉動(dòng)的不可能是全面復(fù)蘇，“4萬億”力量所及之處，經(jīng)濟(jì)回暖跡象便會(huì)相對明顯；“4萬億”鞭長莫及之處，呈現(xiàn)的依然是疲軟和衰退。以鋼鐵為例，作為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要風(fēng)向標(biāo)，鋼鐵價(jià)格未能在“4萬億”帶動(dòng)下迅速反彈，其中很重要的原因就在于房地產(chǎn)市場的疲軟，房地產(chǎn)占據(jù)了鋼材市場30%的需求，而“4萬億”拉動(dòng)的只是一些低端鋼材產(chǎn)品。

　　房地產(chǎn)業(yè)的尷尬在于，它在經(jīng)濟(jì)體中的體量，決定了對它的調(diào)控涉及方方面面的問題——不僅關(guān)系著宏觀經(jīng)濟(jì)的過冷過熱，還關(guān)系著民生保障與宏觀社會(huì)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)由此背負(fù)了可能比其他行業(yè)更沉重的重負(fù)，也是各方利益最敏感之地。由于房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大，而且?guī)?dòng)著40多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力量毋庸置疑。至少從短期來看，經(jīng)濟(jì)回暖如果沒有房地產(chǎn)的參與，復(fù)蘇步伐會(huì)緩慢許多，很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)都將很難迅速啟動(dòng)。“4萬億”的力量尚且無法帶動(dòng)鋼材價(jià)格，其對整體經(jīng)濟(jì)的影響可見一斑。房地產(chǎn)市場從成交量到投資規(guī)模都開始反彈，顯然能帶動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)更快復(fù)蘇，但問題恐怕沒那么簡單。

　　房地產(chǎn)引擎的能量與風(fēng)險(xiǎn)

　　中國經(jīng)濟(jì)過去10年的高速發(fā)展，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家用比較優(yōu)勢、制度變革等予以解釋，如果從更微觀的層面觀察，房地產(chǎn)的推動(dòng)作用不容否認(rèn)。1978年改革開放之初至1998年住房改革，房地產(chǎn)占中國GDP的比重徘徊在2%左右，而經(jīng)過住房制度改革到2007年的黃金(212，-3.40，-1.58%)十年，房地產(chǎn)業(yè)對中國GDP增長的直接和間接貢獻(xiàn)率超過10%。

　　從投資的角度看，中國經(jīng)濟(jì)的投資引擎主要由制造業(yè)和房地產(chǎn)支撐，制造業(yè)占投資比重約為30%，房地產(chǎn)投資比重約為20%。制造業(yè)的投資規(guī)模更多隨外圍市場而變動(dòng)，可調(diào)控空間不多；而房地產(chǎn)作為內(nèi)需市場的重要組成部分，理應(yīng)彌補(bǔ)外需萎縮帶來的缺口，以此抵御經(jīng)濟(jì)下行壓力。但房地產(chǎn)市場在去年底的疲軟，更加劇了中國經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。從去年下半年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始逐月放緩，從去年上半年超過30%的投資增速，至今年前兩個(gè)月放緩至只有1%的增長，房地產(chǎn)投資減速，對其他行業(yè)而言，也就意味著需求減少，比如鋼鐵、水泥、建材等行業(yè)。

　　房地產(chǎn)市場的萎縮甚至影響到了“4萬億”計(jì)劃的順利推進(jìn)。對于地方政府而言，土地出讓金是非常重要的收入來源，2007年和2008年，全國土地出讓收入分別為1.3萬億元和9600億元，在一些主要大中型城市，土地出讓金占地方財(cái)政的比例高達(dá)30%～50%。房地產(chǎn)市場的萎縮導(dǎo)致地方政府土地財(cái)政吃緊，在為“4萬億”計(jì)劃提供配套資金時(shí)也顯得捉襟見肘。

　　國家發(fā)改委近期公布了“4萬億”的資金來源，其中中央投資1.18萬億元，其余2.82萬億元來自地方財(cái)政和銀行貸款等等，在去年四季度和今年一季度投入的2300億元的中央新增投資中，需要地方配套1700億。地方財(cái)政的壓力由此可見一斑。對于地方財(cái)政而言，失去土地出讓金后，不僅失去了相當(dāng)部分的財(cái)政收入，也使得在“4萬億”項(xiàng)目上力不從心。5月27日，中央紀(jì)委、國家發(fā)改委、財(cái)政部和審計(jì)署等四部委有關(guān)負(fù)責(zé)人召開發(fā)布會(huì)，介紹中央擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長政策落實(shí)檢查情況，發(fā)布會(huì)上公開披露了地方配套資金不到位的情況——截至2009年3月底，總體資金到位率64.03%，其中中央預(yù)算內(nèi)投資資金到位率94.01%，地方配套資金到位率47.98%。如果房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，地方財(cái)政無法得到改善，“4萬億”計(jì)劃的效果也可能因此大打折扣。

　　由此可見，房地產(chǎn)市場萎靡所帶來的影響，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了這一行業(yè)本身，而是從不同層面對宏觀經(jīng)濟(jì)帶來沖擊。從春節(jié)之后，房地產(chǎn)市場開始從低谷中反彈，從某種角度觀察，地方政府的動(dòng)力不可忽視。對于地方政府而言，房地產(chǎn)市場反彈，意味著土地財(cái)政又能夠開始高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資在地方政府需求推動(dòng)下開始趨于活躍，直接刺激了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求。今年初，房地產(chǎn)的回暖體現(xiàn)在成交量上時(shí)，國內(nèi)的家具、建筑裝潢材料等行業(yè)已經(jīng)率先反彈。在國內(nèi)大部分商品的消費(fèi)額增速放緩的背景下，這兩個(gè)行業(yè)的消費(fèi)增速逆勢上揚(yáng)，均超過20%。隨著最近房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模上升，國內(nèi)的鋼材價(jià)格也開始出現(xiàn)年內(nèi)的第二波反彈，房地產(chǎn)帶動(dòng)越來越多產(chǎn)業(yè)回暖，中國經(jīng)濟(jì)的整體復(fù)蘇也就越來越近。

　　但是，不能簡單只看到原始需求下的房地產(chǎn)上行動(dòng)力。這個(gè)引擎一旦高速運(yùn)行，馬上會(huì)引發(fā)一系列的利益驅(qū)使，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的縫線增大。上世紀(jì)90年代末至20世紀(jì)初，美國以IT業(yè)為代表的“新經(jīng)濟(jì)”泡沫破滅，美國經(jīng)濟(jì)瞬間失去了方向感，無奈下就以房地產(chǎn)作為新引擎。這個(gè)引擎的拉動(dòng)面建立在廣泛的需求面之上，正是美聯(lián)儲(chǔ)的低利率寬松貨幣政策，加上各金融機(jī)構(gòu)的所謂金融創(chuàng)新，拉動(dòng)了美國房地產(chǎn)超速發(fā)展，帶動(dòng)美國經(jīng)濟(jì)一路狂奔，最終也一頭栽倒在次貸危機(jī)之上。

　　政策與利益的博弈

　　正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)同時(shí)兼具巨大的拉動(dòng)力和破壞力，才使得國家對待房地產(chǎn)這個(gè)引擎的態(tài)度謹(jǐn)慎而微妙，有關(guān)房地產(chǎn)政策的有保有壓，一直在尋求一種平衡術(shù)——一方面希望釋放出房地產(chǎn)行業(yè)的能量，同時(shí)又盡量調(diào)控可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

　　去年房地產(chǎn)行業(yè)陷入低谷后，從2008年10月開始，幾乎此前所有針對房地產(chǎn)的緊縮政策都在松綁。從消費(fèi)者的角度出發(fā)，政府出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的優(yōu)惠政策，對個(gè)人首次購買90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅，地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。此外，從去年10月27日起，個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%等等。去年12月，國務(wù)院對第二套房的政策也開始松綁 ——如果第一套房小于當(dāng)?shù)仄骄剑诙追康牡盅嘿J款利率下限調(diào)整為中國人民銀行基準(zhǔn)利率的0.7倍，首付比例調(diào)低至20%。同時(shí)，房產(chǎn)交易免征營業(yè)稅的年限從5年縮短至2年。而央行的連續(xù)降息，更是大大減輕了購房者的月供壓力。

　　從開發(fā)商的角度，地方政府對那些高價(jià)拿地的開發(fā)商也網(wǎng)開一面，緩交土地出讓金。銀行體系也開始為現(xiàn)金流緊張的開發(fā)商雪中送炭，包括最近的國務(wù)院調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的資本金比例，將保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例從2004年的35%調(diào)低至20%，恢復(fù)到1996年的水平，明顯是緩解開發(fā)商資金壓力，鼓勵(lì)各方資本投資房地產(chǎn)之意。

　　但與此同時(shí)，國家對房地產(chǎn)的扶持又始終維持在一定的尺度之內(nèi)，比如開發(fā)商寄予厚望的十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃，最終并沒有房地產(chǎn)的身影。近期有關(guān)方面重提物業(yè)稅，也表明政府對于房地產(chǎn)并非無條件扶持，也說明政府對房地產(chǎn)這個(gè)引擎始終保持著足夠清醒的警惕。5月25日，國家發(fā)改委在《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》中提出“研究開征物業(yè)稅”，盡管這并不是第一次提出“物業(yè)稅”的概念，但對于剛剛有所回暖的房地產(chǎn)行業(yè)是不小的打擊。但應(yīng)該看到，政府的房地產(chǎn)政策背后，始終有一個(gè)更重要的意愿——通過房地產(chǎn)政策的宏觀調(diào)控，能夠在關(guān)系民生的社會(huì)結(jié)構(gòu)上有更多作為。

　　我國房地產(chǎn)的稅費(fèi)主要發(fā)生在交易階段，物業(yè)稅改革的大方向是將土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等予以合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)持有階段收取的物業(yè)稅。按照前兩年物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)模式，大致征收方式是，如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價(jià)的70%為基準(zhǔn)，征收稅基1.2%的物業(yè)稅。如果房產(chǎn)是投資，則以投資回報(bào)為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅。

　　物業(yè)稅將給對現(xiàn)有的房地產(chǎn)格局帶來全方位沖擊，最直接影響在于，此前一次性征收70年的土地出讓金，將變?yōu)?0年內(nèi)分?jǐn)?，從理論上講，這將導(dǎo)致房價(jià)大幅下降，與此同時(shí)，房屋所有者的持有成本將大幅上升，這也將打擊炒房投機(jī)行為。這可以抑制房價(jià)的投機(jī)炒作，保護(hù)弱勢群體的利益，但這樣的模式，對于地方政府的影響在于，土地財(cái)政模式將會(huì)就此終止，因?yàn)橐淮涡再u地收入將會(huì)分?jǐn)偟酱撕蟮?0年中，當(dāng)屆政府的土地收入將會(huì)大幅縮水，財(cái)政壓力也將隨之上升。

　　對購房者而言，物業(yè)稅的意義大致相當(dāng)于降低了首付，提高了月供。對于宏觀經(jīng)濟(jì)而言，這意味著降低了房價(jià)的波動(dòng)水平，但對于目前處于低谷的中國經(jīng)濟(jì)，物業(yè)稅如果現(xiàn)階段推出，相當(dāng)于將房地產(chǎn)的能量延后釋放，對于短時(shí)間內(nèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長不會(huì)產(chǎn)生益處，但從長期利益看，可以在相當(dāng)程度上抑制房價(jià)泡沫。

　　在房地產(chǎn)市場剛有好轉(zhuǎn)之時(shí)就重提物業(yè)稅，這多少有些讓人意外，某種意義上，可以視為中央政府的一次投石問路，表面上是為了控制房價(jià)泡沫，其實(shí)是為抑制地方政府為應(yīng)對眼前經(jīng)濟(jì)難題的現(xiàn)時(shí)賣地沖動(dòng)，為實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。1994年分稅制改革之后，土地出讓金全部劃歸地方政府，但是屬于預(yù)算外收入，從此之后，土地出讓金成為地方政府的重要收入來源。地方政府的土地財(cái)政模式，一方面抬高了房價(jià)，但同時(shí)也會(huì)竭澤而漁，從長遠(yuǎn)破壞中國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。尤其對于土地資源已經(jīng)日益緊張的中國，從理論上說，在18億畝耕地紅線面前，城市土地資源終有開發(fā)完的一天。如果這一天到來，房地產(chǎn)還將如何繼續(xù)發(fā)展？中國經(jīng)濟(jì)又將如何避免經(jīng)濟(jì)硬著陸？

　　這真是一道復(fù)雜而難以取舍的難題，多數(shù)人都會(huì)先考慮即時(shí)與眼前利益。

　　物業(yè)稅顯然是一個(gè)未雨綢繆之道，通過將土地出讓金分?jǐn)偟?0年之內(nèi)來澤被后世，可以在很大程度上熨平房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。但是，由于物業(yè)稅征收還存在種種現(xiàn)實(shí)困難，很難在短期內(nèi)迅速推出，而此次國家發(fā)改委放出物業(yè)稅改革的風(fēng)聲后，甚至可能會(huì)加快各地方政府的賣地步伐，從而形成新一輪的土地泡沫。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)格局中，地方政府和開發(fā)商的利益已經(jīng)高度一致，如果地方政府認(rèn)為現(xiàn)在是土地市場最后的盛宴，很有可能和開發(fā)商聯(lián)手制造出樓市泡沫。

　　增長與民生的平衡

　　但對于中央政府而言，除了考慮經(jīng)濟(jì)增長，更需要顧及民生與相應(yīng)的社會(huì)結(jié)構(gòu)建設(shè)。如何在增長和民生之間找到平衡點(diǎn)，對世界上任何一個(gè)政府都是巨大考驗(yàn)。

　　國家發(fā)改委日前公布了“4萬億”的投資清單，其中廉租住房、棚戶區(qū)改造等保障性住房投入4000億元，占總投資額的10%，在“4萬億”大單中僅次于基建和四川災(zāi)后重建。對于保障性住房如此大手筆投入，其實(shí)也是兌現(xiàn)政府此前的承諾。在今年的政府工作報(bào)告中，溫家寶總理明確提出，“我們要堅(jiān)定不移地推進(jìn)住房改革和建設(shè)，讓人民群眾安居樂業(yè)”。具體措施是抓緊建立住房保障體系，重點(diǎn)發(fā)展面向中低收入家庭的住房，高收入家庭的住房需求主要通過市場調(diào)節(jié)解決。

　　按照建設(shè)部的具體規(guī)劃，2009～ 2011年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)完成約220萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造，總投資將超過9000億元，平均每年3000億元，通過每年3000多億元的住房保障投入，以解決全國1300萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難問題。

　　每年3000多億元的住房保障投入，這是一個(gè)相當(dāng)龐大的計(jì)劃。2008年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額約為3萬億元，3000多億元的住房保障投入，大致意味著10%的市場規(guī)模。如此大規(guī)模的住房保障投入，凸顯了政府保民生的決心，從經(jīng)濟(jì)角度看，既可以通過投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，同時(shí)還可以抑制房價(jià)過快上漲，可謂一舉多得。

　　但是，其中的風(fēng)險(xiǎn)也不可不防。從小的方面看，鑒于我們的規(guī)劃與對國家確定計(jì)劃的落實(shí)都缺少科學(xué)與細(xì)致的認(rèn)證，容易形成盲目的“大呼隆”發(fā)展，這樣基礎(chǔ)上的大規(guī)模保障性住房建設(shè)有可能帶來大量的浪費(fèi)現(xiàn)象。因?yàn)閷τ陂_發(fā)商而言，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的利潤微薄，不排除有些開發(fā)商通過偷工減料來提高利潤，而質(zhì)量粗糙、地段偏遠(yuǎn)的保障房可能難以吸引哪怕低收入的居民入住，有些人可能寧愿選擇相對高價(jià)的商品房。如果類似情形大規(guī)模發(fā)生，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房就有可能形式大于內(nèi)容，它將形成巨大的浪費(fèi)，無法實(shí)現(xiàn)保障房的初衷，從更長遠(yuǎn)看，也浪費(fèi)了土地資源的利用。

　　從大的方面看，過于龐大的住房保障建設(shè)，也可能會(huì)對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場形成沖擊，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)全局。香港的住房保障體系長期被視為典范，但也避免不了被人們指責(zé)。1997年，香港特首董建華在上任后提出“八萬五計(jì)劃”，承諾香港每年興建不少于8.5萬個(gè)住宅單位，并保證在未來10年內(nèi)，香港七成的家庭可以自置居所。但是“八萬五計(jì)劃”恰逢金融危機(jī)，香港樓市遭遇重挫，很多淪為負(fù)資產(chǎn)的中產(chǎn)階級就將怨氣撒向了政府的公屋計(jì)劃，認(rèn)為是“八萬五”打擊了香港樓市，助長了金融危機(jī)的破壞力。

　　房地產(chǎn)是否應(yīng)該成為一個(gè)國家的支柱產(chǎn)業(yè)，向來是一個(gè)有爭議的話題。2008年11月，國務(wù)院在北京召開省區(qū)市人民政府和國務(wù)院部門主要負(fù)責(zé)同志會(huì)議，國務(wù)院總理溫家寶對房地產(chǎn)行業(yè)做出了這樣的表述：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用。此番表態(tài)，可算是為中國的房地產(chǎn)行業(yè)的地位予以定性，但如何看待眼前效果與長遠(yuǎn)效果，還來自對現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)能力與未來經(jīng)濟(jì)能力的細(xì)致判斷，有待于真正深入的討論。