由于國外市場仍然缺乏流動性，能提供的再融資機(jī)會已經(jīng)不大，而國內(nèi)開發(fā)商償還這些債務(wù)的融資渠道卻有限。

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　　“在2009年和2010年，許多開發(fā)商的國外債務(wù)都即將到期，而國外債權(quán)人提供再融資的機(jī)會已經(jīng)不大，他們都將因此面臨巨大的償債壓力。”穆迪提供給觀點(diǎn)新媒體的一份研究報告顯示，包括碧桂園、綠城、合生創(chuàng)展在內(nèi)的10家標(biāo)桿性房企的評級展望為負(fù)面，穆迪認(rèn)為，這些房企的信用狀況均受運(yùn)營不確定性和流動性風(fēng)險的影響。

　　房價受壓

　　穆迪在研究報告中認(rèn)為，銷售放緩、房價下降和進(jìn)取的土地收購所造成的流動性緊縮，以及為償還國外債務(wù)的再融資需要增加，仍然是目前中國房地產(chǎn)開發(fā)商面對的主要挑戰(zhàn)。

　　穆迪雖然承認(rèn)了內(nèi)地房地產(chǎn)成交量在2009年1月和2月有所上升的現(xiàn)實(shí)，但同時又認(rèn)為，大部分的銷量上升均是由于房價折讓所致，如果加上目前和未來的大量供應(yīng)，預(yù)期近期銷售量的上升并不會為開發(fā)商的盈利帶來持續(xù)改善。

　　穆迪在研究報告中披露的一份國內(nèi)房價走勢圖顯示，自2008年第2季起，國內(nèi)主要城市的房價均已呈下降趨勢。其中同比去年跌幅最大的是廣州和深圳等華南城市，這些城市的房價自2007年第4季起開始下降，主要的原因在于政府針對過熱的房地產(chǎn)市場采取了收緊的調(diào)控措施，打擊過度投機(jī)活動。“房價的下跌將削弱大部分國內(nèi)開發(fā)商的2009年盈利。”穆迪表示。

　　鑒于此，穆迪對國內(nèi)房市的一個基本判斷是：在不明朗的經(jīng)濟(jì)前景下，房地產(chǎn)價格將持續(xù)受到壓力，待售住房存貨仍然偏高。而近期成交量的回升不一定可以持續(xù)。

　　在近半年以來跟蹤的13家標(biāo)桿性房企中，穆迪將碧桂園、世茂、路勁基建、沿海綠色家園、合生創(chuàng)展、綠城、中新地產(chǎn)等10大房企的評級均為負(fù)面展望，穆迪認(rèn)為這些房企的信用狀況均受運(yùn)營不確定性和流動性風(fēng)險的影響。

　　海外負(fù)債

　　事實(shí)上，除了對銷售和盈利前景的擔(dān)憂之外，穆迪認(rèn)為即將到來的償債高峰期恐怕才是壓制各大房企發(fā)展的根本所在。

　　“許多受評發(fā)行人的資產(chǎn)負(fù)債表流動性及財務(wù)狀況仍然疲弱，特別是仍須要在2009年支付龐大土地金的開發(fā)商。在2009年和2010年，不少受評國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商均存在龐大的再融資需要，特別是須要償還國外債的開發(fā)商，情況尤其嚴(yán)峻。”穆迪指出。

　　此前，鑒于投資者持有的賣回權(quán)將在2009年6月到期，穆迪持負(fù)面展望的中新地產(chǎn)已經(jīng)提出了重大折讓的收購要約，以購回其可轉(zhuǎn)換債券，避免公司違約。

　　穆迪提供的數(shù)據(jù)顯示，截止2008年上半年，其所跟蹤的13家標(biāo)桿性房企的總現(xiàn)金持有量減少了23%，而在下半年，這個數(shù)據(jù)再次下降了13%。

　　“雖然近期信用貸款的增加紓解了開發(fā)商的部分現(xiàn)金流壓力，不少開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表流動性仍然緊絀，特別是須要在未來12-18個月支付巨額土地金的開發(fā)商，因?yàn)閲鴥?nèi)銀行貸款不能用于支付土地金。”穆迪表示。

　　一個顯而易見的事實(shí)是，近期綠城中國獲得了大筆銀行信貸額度，其所持有的現(xiàn)金大部分也并非歸入“受限制”一類，但部分現(xiàn)金在指定項(xiàng)目完成前卻不得隨意調(diào)動，因此并非所有的現(xiàn)金均可供綠城自由使用。

　　穆迪稱，在2009年和2010年，許多開發(fā)商的國外債務(wù)都即將到期，但由于國外市場仍然缺乏流動性，能提供的再融資機(jī)會已經(jīng)不大，而國內(nèi)開發(fā)商償還這些債務(wù)的融資渠道卻有限。

　　這些即將到期的債務(wù)包括雅居樂一筆即將在2010年6月到期的2億美元匯豐銀團(tuán)貸款、綠城中國一筆將在2010年5月到期的23.1億元零息可轉(zhuǎn)換債券、合生創(chuàng)展一筆將在2010年2月到期的18.3億元零息可轉(zhuǎn)換債券，還有中新地產(chǎn)一筆將在2009年6月到期的5.79億港元零息可轉(zhuǎn)換債。目前上述即將到期的國外債務(wù)均分別還有2億美元、3.39億美元、2.68億美元、7400萬美元未能償還。

　　“針對大量債務(wù)即將到期償還的問題，部分開發(fā)商可能會把握今年股價大幅反彈的機(jī)會配股募資，降價促銷，或減少土地持有量和其他資產(chǎn)。”穆迪分析認(rèn)為。

　　雖然第一季度以來，國內(nèi)銀行信貸資金猛增，政府也已經(jīng)釋放出了放寬房貸政策為市場注入流動性的積極信號，但穆迪卻稱，龐大的國內(nèi)貸款可能將給上述負(fù)債企業(yè)帶來更大的從屬風(fēng)險。

　　穆迪提供的一份研究圖表顯示，目前融資欲望最強(qiáng)烈的企業(yè)為中國地產(chǎn)集團(tuán)和中新地產(chǎn)，但目前它們的融資能力卻處于最低一級的水平。此外，綠城中國、合生創(chuàng)展、碧桂園亦有強(qiáng)烈的融資需求，但其融資能力依然不樂觀。