這是江蘇新城在土地市場上冬眠一年多之后，第一次現(xiàn)身土地招拍掛市場。

　　困于B股的融資功能的缺失，江蘇新城不得不極為保守的度過了2008年。而眼下銷售的回暖，其高企的負債率似乎已經(jīng)不是問題，江蘇新城開始在上海購入土地。

　　09年首次拿地

　　江蘇新城近日公告稱，其子公司上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司于2009年5月13日，在嘉定區(qū)房屋土地管理局舉辦的國有土地使用權掛牌出讓活動中，以人民幣39999萬元的價格競得嘉定區(qū)軌道交通11號線靜寧路站地塊。

　　該地塊位于嘉定新城中心區(qū)菊園西社區(qū)，東至紅石路、南至菊二路、西至勝辛路、北至菊一路；地塊總面積141723.4平方米，其中出讓面積78369.1平方米，其他面積63354.3平方米；規(guī)劃建筑容積率為不大于2.28；土地用途和年限為居住70年、商業(yè)40年、辦公50年。

　　實際上這是江蘇新城在土地市場上冬眠一年多之后，第一次現(xiàn)身土地招拍掛市場。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，在2007年，江蘇新城先后在招拍掛市場上拿下8塊土地。但2008年，江蘇新城僅僅拿了一塊地。

　　當時，江蘇新城董事長王振華的判斷是：“這個冬天我估計將持續(xù)2-3年的時間，也就是2008-2010年。”

　　這就不難理解，為何江蘇新城在其08年年報中表示，面對持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場，公司及時調(diào)整發(fā)展策略和開發(fā)規(guī)模，08年公司僅簽約上海嘉定新城一宗土地，將發(fā)展前景相對偏淡的南京江寧區(qū)地塊通過協(xié)商予以退回，另外將公司部分商業(yè)地塊項目予以轉(zhuǎn)讓，以減少經(jīng)營風險；報告期內(nèi)，公司針對不同地區(qū)市場狀況，及時調(diào)整項目開發(fā)計劃，適當縮減開發(fā)規(guī)模，項目開發(fā)進度視市場情況加快或減緩；08年中期，公司調(diào)整全年開發(fā)計劃，全年新開工面積比原定計劃減少69.07萬平方米。

　　華泰證券在研究報告中表示，為了應對突如其來的地產(chǎn)寒冬，新城一方面繼續(xù)注重資金快速盤活運用的“現(xiàn)金為王”的經(jīng)營思想，重視產(chǎn)品存量去化速度，另一方面也在放緩開發(fā)節(jié)奏，不僅新增土地儲備與去年相比有所下降，開發(fā)計劃也有所調(diào)整。公司08年全年的新開工項目比原計劃減少了4個，新開工面積減少了約70萬平米。

　　從現(xiàn)在的情況看，江蘇新城已經(jīng)結束了在土地市場上的冬眠。

嘉定新城中心區(qū)

　　B股之殤

　　值得注意的是，江蘇新城融資受到多重影響，仍然受限于純B股上市公司資本市場不能融資。B股融資無門體現(xiàn)在江蘇新城糟糕的資產(chǎn)負債表上。2009年一季度一季報顯示，其資產(chǎn)負債率仍然高達80.90%。而股東權益僅占18.3%。

　　在資本市場上融資無果的情況下，江蘇新城不得不主要依靠銀行貸款和銷售獲取資金。

　　但華泰證券房地產(chǎn)分析師張馳飛接受觀點新媒體采訪時表示，在銷售回暖的情況下，江蘇新城高企的負債率已經(jīng)不是太大的問題。

　　除此之外，江蘇新城還通過發(fā)行信托融資。

　　6月2日，江蘇新城發(fā)布公告稱，公司與江蘇省國際信托有限責任公司合作的“南京新城創(chuàng)置房地產(chǎn)有限公司股權投資集合資金信托計劃”已于2009年4月到期，因此，同意省國投股權退出該計劃。通過該信托，江蘇新城獲得了2億的資金。

　　而近日，江蘇新城地產(chǎn)總裁呂小平接受媒體采訪時表示，江蘇新城目前正在尋求和基金合作來擴大商業(yè)地產(chǎn)市場。

　　鎖定長三角？

　　而從2002年至今，江蘇新城開始了高速增長，凈利潤的年復合增長率高達96%。這一切始于2001年實現(xiàn)借殼上市之后，江蘇新城開始走出起家的常州。

　　上市之后，江蘇新城加大了對其他城市市場的投資力度，先后進入南京、上海、蘇州以及無錫等長三角城市市場。并最終確立了沿長江布局南京-上海間發(fā)展的戰(zhàn)略，并取得高速增長。

　　華泰證券表示，在近兩年大批區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司走向全國、開始跨區(qū)域開發(fā)，但新城房產(chǎn)一直堅持于最熟悉的長三角滬寧線區(qū)域，在相繼進入上海、蘇州和南京后，今年進入了無錫市場。長三角區(qū)域作為中國經(jīng)濟最發(fā)達的區(qū)域之一，房地產(chǎn)市場繁榮并且發(fā)展相對平穩(wěn)，這為新城房產(chǎn)創(chuàng)造了良好成長環(huán)境。

　　2008年江蘇新城銷售回款超過45.66億元，其中49.3%來自常武地區(qū)，29.67%來自上海地區(qū)，14.33%來自蘇州地區(qū)，4.49%來自無錫地區(qū)，2.21%來自南京地區(qū)項目，上海地區(qū)比重明顯較07年有所提高。

　　2008年，江蘇新城在上海青浦的“新城盛景”項目08年實現(xiàn)銷售1019套，名列上海市當年單盤銷售套數(shù)和面積第一。也許是上海項目的熱銷給了江蘇新城信心。如今其又開始在上海市場上擴充土地儲備的動作。