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　　每一次房地產(chǎn)泡沫最終都是被央行加息刺破，而這一次通脹離我們并不遙遠(yuǎn)。

　　俗話說“女怕嫁錯郎，男怕入錯行”。現(xiàn)在可以再加一句“最怕就是買錯房”。那些欲投身按揭買房行列的年輕白領(lǐng)要警惕樓市套人的金融把戲在國內(nèi)上演了。是時候認(rèn)真領(lǐng)悟這回次貸給美國購房者帶來的慘痛教訓(xùn)了！

　　案例：一套價格100萬元的房子，首付20萬，按揭80萬，20年。當(dāng)前低利率環(huán)境下，等額本息還款方式下，月均還款4793元，在未來的20年共支付銀行利息35萬元。

　　如果貸款利率上浮10%，則月均還款額上升到5979元，比優(yōu)惠利率下多了1200元?？梢姼哳~借貸下，月供款對利率非常敏感。

　　20年很長。眼下這種信貸井噴，遲早招致通脹。一旦進(jìn)入加息周期，則月供增加更為明顯。假設(shè)這套住房供款3年后進(jìn)入加息周期，則已還款17萬元。余額62.74萬元要進(jìn)行利率重置。假設(shè)貸款利率恢復(fù)到此次降息前的水平，5年以上為7.83%。則月供上升為5573元。

　　1995年5年以上貸款基準(zhǔn)利率為15.30%，這是中國歷史上的最高值。我們假設(shè)20年間還款加權(quán)平均利率為7.83%，則20年共支付利息78.6萬元，幾乎相當(dāng)于貸款總額。

　　這個例子很容易看出，如果貪圖當(dāng)前優(yōu)惠利率的便宜而貸款，則在未來20年中因利率調(diào)整最終要支付的利息成本比想象得要高得多。

　　房地產(chǎn)的流動性很差，想轉(zhuǎn)手的時候很難賣上合適的價錢。那些躍躍欲試準(zhǔn)備買房者，應(yīng)三思加息后的月供是否在你的承受能力之內(nèi)。如果一定要買，一定要按揭，必須固定利率。

　　房地產(chǎn)從待定席勝出

　　當(dāng)前貨幣政策決定了經(jīng)濟(jì)復(fù)興的路徑是由迅猛的信貸投放，由投資牽動中國經(jīng)濟(jì)“硬啟動”。新的產(chǎn)能過剩如何消化？現(xiàn)在政府就開始未雨綢繆，即擴(kuò)大消費的振興大計，而無論從國內(nèi)還是從國際歷史來看，最終的結(jié)果必然是再次啟動房地產(chǎn)。

　　1998年亞洲金融危機(jī)后，中國擴(kuò)大內(nèi)需政策最顯著的成果，是啟動了商品房市場。1998年底，商業(yè)銀行住房貸款余額僅為514億元，到2000年末，增加到3306億元，三年增長了5倍多，平均每年翻番。

　　2001年全國消費信貸余額為6990億元，其中個人住房貸款余額為5598億元，占80%。2007年全國消費信貸增加額中80%是住房貸款，這和2001年的情況相似。

　　2003年到2007年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從8472元上升到13786元，增長了62%，而一線城市的房價漲幅高達(dá)200%以上。房價收入比被廣泛質(zhì)疑，而支撐高房價的是銀行信貸資金的大幅增長。什么樣的房價收入比才算是合理的呢？世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5：1，聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)是3：1。在中國，這個比例是大約在10_15：1。香港房地產(chǎn)在1997年崩潰前，房價收入比大約是14：1。

　　對于地方政府來說，土地不僅是財政權(quán)力，而且也是貨幣權(quán)力。由于批出的土地幾乎立即就可以用作從銀行抵押貸款，所以，土地權(quán)力實際上就演變成了地方政府的某種貨幣發(fā)行權(quán)力。因而，在房價問題上，中央政府和地方政府的利益并不一致。這也就是為何市場對管理層穩(wěn)定房價的政策并不買賬的原因。

　　2007年，隨著CPI不斷走高，央行開始痛下決心，從3月開始緊鑼密鼓地加息，當(dāng)年共加息6次，終于打破了房價上漲的魔咒。

　　2008年多數(shù)房地產(chǎn)商資金鏈開始吃緊，降價不降價成了一個生死攸關(guān)的命題，為了維持高毛利，大多數(shù)房地產(chǎn)采取“拖延”策略。而2008年9月開始的新一輪降息像及時雨一樣拯救了眾多房地產(chǎn)商。降價變得更為緩慢。

　　“房地產(chǎn)市場的調(diào)整結(jié)束了嗎？”這個問題很難回答，從短期來看，擴(kuò)大內(nèi)需的基本方針下，房地產(chǎn)重新成為經(jīng)濟(jì)引擎應(yīng)該是大概率事件了。但從中期看，泡沫被刺破是早晚的事情。房價會不會開始一輪新的瘋狂？這個可能不排除，待泡沫被吹得更大時破裂，其危害恐怕更大。

　　最近房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的消息似乎越來越明朗，如果就此結(jié)束調(diào)整，那么我們可以這么總結(jié)：全國70個主要城市的房價僅僅連續(xù)環(huán)比負(fù)增長了7個月就結(jié)束了一輪調(diào)整，而之前價格強(qiáng)勁上升了6年。這個命題看起來的確不可思議，我們可能誤用了“調(diào)整”一詞。更不可思議的，這次調(diào)整中很多城市的房價向下調(diào)整的幅度甚至不超過10%。

　　房地產(chǎn)是各國央行救經(jīng)濟(jì)的法寶。這一次危機(jī)來得更為兇猛，造成的經(jīng)濟(jì)收縮更為嚴(yán)峻。擴(kuò)大內(nèi)需最終還是要落在重新啟動住房消費上。地方政府出臺的稅費減免、送戶口等一系列購房優(yōu)惠措施，中央從駁斥到默許，態(tài)度已悄然轉(zhuǎn)變。

　　銀行伸出橄欖枝

　　現(xiàn)在商業(yè)銀行都已把住房按揭貸款作為重點業(yè)務(wù)，這是從2008年第四季度就已明朗的趨勢。

　　各種優(yōu)惠政策層出不窮，令不少有實際住房需求的小白領(lǐng)心動不已，認(rèn)為時機(jī)千載難逢，不惜舉債支付首付款。于是，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)歡呼：地產(chǎn)復(fù)蘇在望。

　　根據(jù)央行一季度報告，2009年3月份，個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.45%。事實上，新房按揭利率更低，5年期以上貸款利率為5.94%，七折后為4.158% 。而一般性貸款(不含票據(jù))加權(quán)平均利率為5.7%。住房貸款的利率優(yōu)惠的確很吸引人。

　　房貸創(chuàng)新從沒有像現(xiàn)在這樣被銀行重視。進(jìn)入2009年，各大銀行為爭奪房貸可謂“八仙過海，各顯神通”。繼深發(fā)展之后，農(nóng)行也推出了“氣球貸 ”。以“低利率、低月供”來引誘購房人。“氣球貸”模式下，貸款者可選擇較短的貸款期限(如5年)，但可以選擇一個較長的期限(如10年、20年、30年)來計算月供，減少月供壓力。但貸款期限到了以后，則必須一次付清剩余的所有本金。

　　招行推出的一卡通“消費易”，將房貸和一卡通對接，客戶未用滿的房貸額度可以直接通過一卡通免息刷卡消費和網(wǎng)上支付，客戶買房后仍能利用銀行信用保持較好的消費水平。

　　但這一系列創(chuàng)新都是將銀行信用最大化，最終貸款人還是要為利率起伏買單。

　　現(xiàn)在國內(nèi)輿論都把注意力放在美國次貸危機(jī)后遭受巨額損失的金融機(jī)構(gòu)身上，而購房者流離失所的一面卻鮮有報道。

　　美國房地產(chǎn)網(wǎng)站Zillow.com5月6日發(fā)布房地產(chǎn)市場報告說，美國住宅市值今年第一季度縮水7040億美元，在過去12個月間蒸發(fā)3.8 萬億美元。持續(xù)下降的房屋市值致使21.9%的美國業(yè)主在第一季度結(jié)束時處于資不抵債狀態(tài)。這一數(shù)字在2008年第四季度為17.9%，在第三季度為 14.3%。

　　1997年香港地產(chǎn)泡沫崩潰之后，香港出現(xiàn)了人數(shù)極為壯觀的負(fù)資產(chǎn)一族，有統(tǒng)計數(shù)字顯示，泡沫破裂后的7年內(nèi)，高位購房者戶均損失達(dá)到250萬元港幣。

　　通脹會再來

　　每一次房地產(chǎn)泡沫最終都是被央行加息刺破，而這一次通脹離我們并不遙遠(yuǎn)。

　　從上世紀(jì)90年代開始，貨幣流通速度年平均減緩約5-6個百分點。因此，央行在設(shè)定貨幣供應(yīng)量(M2)增速時都會在GDP和CPI的基礎(chǔ)上加上6個百分點左右。

　　2001年M2增長達(dá)14.4%，比GDP(7.3%)和CPI漲幅(0.7%)之和高6.4個百分點。2002年央行預(yù)期GDP增速和CPI之和為7%-8%，因此將M2增速設(shè)定為13%。

　　正如央行在2001年第四季度的《貨幣政策執(zhí)行報告》中指出的：“承認(rèn)90年代以來貨幣流通速度年平均減緩5－6個百分點，其本身包含了承認(rèn)進(jìn)一步積累中長期通貨膨脹壓力的事實。”

　　果不其然，2005年中國經(jīng)濟(jì)過熱的爭論開始，2007年CPI上漲4.8%，當(dāng)年11月最高值為6.9%。盡管央行對此一直有清醒的認(rèn)識，并從2004年10月即開始小幅加息，仍未能阻止2007年-2008年的經(jīng)濟(jì)過熱。2008年2月CPI上漲8.7%，全年CPI上漲了5.9%，主要是下半年加息冷卻后大幅下挫，否則全年可能達(dá)7%。

　　2009年GDP增長目標(biāo)為8%，預(yù)計CPI大約為1%，而央行確定的M2增速為17%，比GDP和CPI之和高出8個百分點，可謂非常規(guī)的寬松貨幣政策。

　　當(dāng)前貨幣政策所蘊(yùn)含的通脹風(fēng)險不言而喻。加上世界主要央行均開始實施低利率以及定量寬松(通過購買國債等中長期債券，降低中長期利率預(yù)期，給市場注入大量流動性)的貨幣政策。全球性通脹只是時間問題。

　　近年來通貨膨脹帶有明顯的全球性，某個主要央行出現(xiàn)政策失誤就會給全球帶來通脹風(fēng)險。如果這些非常規(guī)政策退出過快，會給經(jīng)濟(jì)帶來新的沖擊，但如果退出過慢，流動性回收不夠及時，就會引發(fā)惡性通脹。

　　2009年信貸投放很可能超過7萬億，通縮中已開始孕育通脹。在2003-2008年這一經(jīng)濟(jì)周期，通脹是由房地產(chǎn)、股市開始，最終傳導(dǎo)到糧食價格上，引發(fā)了CPI高漲。因此，對于炒房者說，買房不如買股，因股票流動性更好。而對于自住者來說，買房不如租房，一定要買，忌大比例貸款，忌浮動利率貸款。