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　　2月11日，摩根士丹利（下稱“大摩”）在向美國(guó)證券交易委員會(huì)提交的一份備案文件提及一名來(lái)自大摩中國(guó)房地產(chǎn)基金員工涉嫌行賄。大摩在國(guó)內(nèi)行賄一事被揭開后，雅居樂因與大摩合作開發(fā)海南清水灣項(xiàng)目，被卷入旋渦。 招拍掛之謎

　　2005年，由于清水灣12公里面向東南的海岸線具有極大的旅游開發(fā)價(jià)值，海南陵水縣政府將其調(diào)整修編為旅游景區(qū)，土地開發(fā)面積約2萬(wàn)畝。2005年底，香港恒基集團(tuán)、三亞銀灣等公司均有意開發(fā)，不過最終雅居樂脫穎而出。

　　但在當(dāng)時(shí)，雅居樂并不搶眼，只是偏安于廣東中山市的區(qū)域房地產(chǎn)公司。2002年-2004年，雅居樂銷售收入分別為7.6億元、19億元和25億元，利潤(rùn)為-1020萬(wàn)元、7310萬(wàn)元和2.3億元。

　　2006年初，雅居樂清水灣項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施配套工程啟動(dòng)，8月，雅居樂與陵水縣政府簽訂了清水灣開發(fā)合作協(xié)議，雙方合作進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)。根據(jù)協(xié)議，雅居樂成為清水灣項(xiàng)目主開發(fā)商，10年內(nèi)預(yù)計(jì)投入130億元分期開發(fā)，其中前3年完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施和兩個(gè)頂級(jí)酒店建設(shè)，投資總額為30億元，6年內(nèi)投資總額70億元，9年內(nèi)投資總額120億元，10年內(nèi)投資額130億元。

　　2007年2月，陵水縣政府將清水灣一期總面積450萬(wàn)平方米的土地分成12塊，進(jìn)行“招拍掛”公開出讓國(guó)有土地使用權(quán)。這部分土地的規(guī)劃總建筑面積為296萬(wàn)平方米，并且要求開發(fā)商用于該等地塊開發(fā)建設(shè)的總費(fèi)用不得低于53億元。

　　最終，雅居樂旗下的海南雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“海南雅居樂”）以226元/平方米、共計(jì)10億元總價(jià)款競(jìng)得該地塊整體使用權(quán)。這12塊地中，除頂級(jí)度假酒店、海景度假酒店和溫泉度假酒店三塊地的出讓年限為40年，其余地塊出讓年限均為70年。

　　據(jù)本刊所獲資料，該12塊地起拍價(jià)為183元/平方米，雅居樂僅以23%的溢價(jià)率就將其拿下。對(duì)于以土地出讓作為財(cái)政收入主要來(lái)源的地方政府而言，這樣低的定價(jià)不可思議。2007年11月，陵水縣國(guó)土資源部門出讓陵水縣縣城南干道標(biāo)號(hào)2007-026的地塊，起拍價(jià)為445元/平方米。該地塊地理位置較清水灣差，起拍價(jià)卻是清水灣項(xiàng)目近2.5倍，而且這一起拍價(jià)也大大高于雅居樂2008年第二次競(jìng)得清水灣二期土地時(shí)207元/平方米的成交價(jià)。

　　為什么雅居樂能以如此低價(jià)拿到清水灣地塊？雅居樂并未給出合理解釋，只是稱“集團(tuán)自2005年起策劃海南清水灣項(xiàng)目及進(jìn)行發(fā)展，一直依循合法程序進(jìn)行買地以及發(fā)展。” 幕后玄機(jī)

　　2008年6月27日，大摩子公司Crystal？？I以7.75億美元（約折合53億元）買下雅居樂全資公司冠金投資30％的股份，大摩評(píng)估該部分股權(quán)價(jià)值超過25億美元（約折合150億元）。而冠金投資通過旗下全資的BVI公司100%持有海南雅居樂。交易完成后，雅居樂通過在英屬處女群島全資注冊(cè)的BVI公司譽(yù)永控股持有冠金投資70%股權(quán)，Crystal？？I持有其余30%股權(quán)。同時(shí)，MS China ivestment與SSFIII Honolulu基金分別持有Crystal？？I 70%和30%權(quán)益，MS China持有SSFIII部分權(quán)益。

　　該交易的時(shí)機(jī)堪值玩味。對(duì)于雅居樂來(lái)說，出讓冠金投資30%股份的直接好處是將2008上半年難看的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)粉飾一新。

　　2008年上半年，雅居樂實(shí)現(xiàn)銷售收入23億元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)6.6億元，分別較上年下滑26.7%和45%；而轉(zhuǎn)讓冠金投資30%股權(quán)使其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)增至48億元，反較上年同期增長(zhǎng)300%。

　　但蹊蹺的是，早在雙方簽訂收購(gòu)協(xié)議一年前，大摩便已三次打款給雅居樂全資子公司譽(yù)永控股，即2007年6月22日支付15億元、2007年10 月10日支付10億元、2008年6月20日支付10.5億元，合共支付35.5億元。據(jù)2008年雙方的協(xié)議，這三次付款是整個(gè)收購(gòu)計(jì)劃的一部分，剩余的18億元尾款，大摩將分四次支付。

　　實(shí)際上，在大摩和雅居樂就收購(gòu)事項(xiàng)正式簽訂協(xié)議之前，雅居樂未就此事做任何公告。那么，是否在2007年6月首次打款之前，雙方已簽有協(xié)議，否則大摩何以愿意平白向雅居樂支付巨款？

　　雅居樂向本刊提供的材料顯示，大摩早在雅居樂和陵水縣政府進(jìn)行清水灣整體規(guī)劃的階段就已介入。“我們?cè)谇逅疄车?家五星級(jí)酒店就是大摩穿針引線引進(jìn)的，同時(shí)，在項(xiàng)目開發(fā)商在酒店經(jīng)營(yíng)者的選擇和條款洽談等方面，他們也為我們提供思路和啟示。”雅居樂人士稱。實(shí)際上，大摩正是雅居樂2005年赴港上市的保薦人。

　　既然大摩2007年即已三次打款共計(jì)35.5億元給雅居樂，那么這筆資金以何種形式存在于雅居樂財(cái)務(wù)體系之內(nèi)，且為何到2008年才被確認(rèn)？雅居樂并未交代。

　　另一個(gè)值得一提的問題是，雅居樂是通過何種途徑將該筆款項(xiàng)用于內(nèi)地項(xiàng)目公司呢？根據(jù)境外上市房地產(chǎn)公司返程投資限制條例，雅居樂需要向外匯管理局（下稱“外管局”）申請(qǐng)才能將該筆錢投入內(nèi)地公司。“海南清水灣的合作屬于境外合作，雅居樂投入海南項(xiàng)目資金包括自有資金和境外融資資金，全部合法，經(jīng)過海南省相關(guān)外經(jīng)貿(mào)部門以及國(guó)家商務(wù)部和外管局審批備案后以注冊(cè)資本方式進(jìn)入境內(nèi)。”雅居樂方面人士稱。

　　據(jù)雅居樂提供的資料，海南雅居樂已獲中國(guó)外管局批準(zhǔn)，其總注冊(cè)資本增加11.9億港元，而雅居樂將會(huì)申請(qǐng)向項(xiàng)目公司進(jìn)一步增加總注冊(cè)資本。另外，一旦香港-1（即“澤高集團(tuán)”）和香港-2（即“曉高集團(tuán)”）對(duì)清水灣項(xiàng)目公司的注冊(cè)獲外管局批準(zhǔn)，并且通過兌換成與注資款等值人民幣的審批，大摩收購(gòu)尾款將由冠金投資通過香港-1和香港-2注入項(xiàng)目公司（“境內(nèi)注資”）。

　　此外，收購(gòu)協(xié)議規(guī)定，大摩持股在2008年7月到2011年7月間不得轉(zhuǎn)讓，期滿后才可轉(zhuǎn)讓。大摩為何愿意在如此苛刻條件下與雅居樂合作？大摩方面稱，在內(nèi)部調(diào)查結(jié)果未出來(lái)前，不便對(duì)此事置評(píng)。 分享暴利

　　由于地價(jià)極低，清水灣項(xiàng)目足以讓雅居樂和大摩賺得盆滿缽滿。今年3月下旬，雅居樂開始全球發(fā)售海南清水灣項(xiàng)目，其中首期洋房均價(jià)為8500元/ 平方米，別墅均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米。而截至2008年底，清水灣項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工總建筑面積為12.5萬(wàn)平方米，這意味著可實(shí)現(xiàn)銷售收入10.6億元- 22.5億元。

　　而實(shí)際上，這12.5萬(wàn)平方米僅占清水灣整體住宅類建筑面積的2.9%。按規(guī)劃，該項(xiàng)目建筑面積總計(jì)為730萬(wàn)平方米，其中住宅類項(xiàng)目建筑面積約占58%，為423萬(wàn)平方米。按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算，若清水灣項(xiàng)目所有住宅類項(xiàng)目全部開發(fā)完畢，最低累計(jì)銷售收入為360億元；而除住宅類項(xiàng)目出售外，雅居樂還有高級(jí)酒店和游樂設(shè)施等可產(chǎn)生收益。

　　實(shí)際上，雅居樂前后分三次拿下的清水灣所有地塊總價(jià)才約25億元，其中2007年2月拿下的450萬(wàn)平方米地塊作價(jià)僅10億元。這意味著，雅居樂通過清水灣一期項(xiàng)目出售就可全部收回拿地成本，即使算上10年內(nèi)總計(jì)需投向該項(xiàng)目的130億元建設(shè)資金，雅居樂和大摩也將分享數(shù)倍利潤(rùn)空間。

　　按照雅居樂2002年-2007年建筑成本數(shù)據(jù)推測(cè)，在總成本中，建筑成本占50%左右，土地成本占30%左右，其余20%為營(yíng)業(yè)稅、增值稅等稅費(fèi)支出，而成本占銷售收入的比重在60%左右。

　　按照正常項(xiàng)目成本計(jì)算，清水灣項(xiàng)目洋房成本應(yīng)為5100元/平方米，別墅成本為1.08萬(wàn)元/平方米，其中樓面地價(jià)應(yīng)為1530元/平方米和 3240元/平方米。這意味著清水灣項(xiàng)目中，洋房每平米毛利為3400元，別墅每平米毛利為8000元。而由于清水灣項(xiàng)目樓面地價(jià)僅為230元/平方米左右，因此，洋房和別墅每平方米毛利將分別增加1300元和3000元，達(dá)到4700元/每平方米和11000元/每平方米，換句話說，其相應(yīng)產(chǎn)品的毛利率分別為55%和61%。以投入資本計(jì)算，獲利則分別為122％和156％。

　　對(duì)大摩來(lái)說，53億元收購(gòu)清水灣項(xiàng)目公司30%股份，折合成項(xiàng)目公司所持有的樓面地價(jià)約為1800元/平方米，其所獲利潤(rùn)也在3000元/平方米和9400元/平方米，毛利率分別為35%和52%。

　　而雅居樂和大摩之所以能夠在清水灣項(xiàng)目上大賺，有賴于陵水縣政府在地價(jià)出讓方面給予優(yōu)惠。當(dāng)然，如果清水灣項(xiàng)目開發(fā)成功，陵水縣政府可以通過稅收獲利，但這并不應(yīng)該成為將土地低價(jià)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商的借口。

　　另外，如果清水灣第一次全球發(fā)售成功，那么，雅居樂和大摩的后續(xù)開發(fā)資金投入并不大。因?yàn)檠啪訕房梢詰{借銷售回籠資金滾動(dòng)投入后續(xù)開發(fā)，實(shí)際需要投入的自有資金量并不大，而大摩不但可以通過項(xiàng)目公司分紅收回成本，還可大幅度獲利。

　　表面上看，大摩收購(gòu)項(xiàng)目公司30%股權(quán)將導(dǎo)致53億元資金沉淀，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，不僅獲利空間巨大，而且退出路徑也相當(dāng)明確。

　　大摩遭遇“潛規(guī)則”

　　尹鋒／文

　　大摩國(guó)內(nèi)行賄一事被揭開后，大摩原中國(guó)房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人蓋斯.彼得森（Garth Peterson）立即成為眾矢之的。蓋斯于2002年加入大摩中國(guó)房地產(chǎn)基金部，后逐步升任至該基金部門主管。

　　這并不是外資在中國(guó)行賄的第一次曝光，前已有西門子、朗訊等行賄事件，但與之前不同，這次是大摩自揭短處。大摩為什么要這樣做？蓋斯為何要在中國(guó)行賄，又是通過什么手段，向誰(shuí)行賄？ 誰(shuí)擠破膿包

　　大摩內(nèi)部調(diào)查源自去年末。受金融危機(jī)影響，雷曼兄弟、美林公司、貝爾斯登等公司相繼倒閉或被收購(gòu)，大摩也不得不收縮資產(chǎn)規(guī)模以滿足資本充足率的監(jiān)管要求。

　　尋求境外投資者未果，大摩轉(zhuǎn)身求助美國(guó)政府。2008年9月21日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布批準(zhǔn)美國(guó)最后兩大投行高盛和摩根士丹利轉(zhuǎn)為銀行控股公司。轉(zhuǎn)型后，大摩在美國(guó)國(guó)內(nèi)必須經(jīng)營(yíng)商業(yè)銀行的存款業(yè)務(wù)，美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)為大摩提供銀行貼現(xiàn)窗口的權(quán)力、美國(guó)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司（FDIC）為大摩銀行存款提供保險(xiǎn)。

　　美聯(lián)儲(chǔ)、FDIC對(duì)大摩采取嚴(yán)格的監(jiān)管措施。大摩內(nèi)部人士對(duì)《證券市場(chǎng)周刊》稱，一方面，大摩內(nèi)部一直有嚴(yán)格的內(nèi)控機(jī)制；另一方面，大摩由投行轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行控股公司面臨更加嚴(yán)密的監(jiān)管，“與其被監(jiān)管層發(fā)現(xiàn)內(nèi)部問題，不如我們主動(dòng)交代。”

　　不過，在大摩看來(lái)，行賄事件并不值得外界如此重視。“我們并非就行賄事件本身向SEC提交的報(bào)告，而是我們向監(jiān)管層提交的日常備案文件中，附帶提及的事項(xiàng)。”大摩在發(fā)給本刊的資料中，特別要求記者注意文件的段落次序。截至日前，大摩還在繼續(xù)調(diào)查這個(gè)行賄事件的細(xì)節(jié)。

　　除卻監(jiān)管層的壓力，股東的壓力也是大摩自查的原因。1991年起，大摩先后成立了6個(gè)房地產(chǎn)信托投資基金，所募集資金來(lái)自北美、歐洲、中東和亞洲的養(yǎng)老基金、捐贈(zèng)基金、基金會(huì)和個(gè)人，投資國(guó)際方面的基金包括 MSREF III Iternational和 MSREF IV International。上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士對(duì)《證券市場(chǎng)周刊》稱，在金融危機(jī)中，養(yǎng)老基金、捐贈(zèng)基金、基金會(huì)等機(jī)構(gòu)遭受嚴(yán)重的損失，股東需要知道大摩房地產(chǎn)資金運(yùn)作情況。

　　“次貸危機(jī)之前，房地產(chǎn)基金從海外銀行、大額基金通過杠桿拆解、杠桿融資過來(lái)資金，4%-5%左右的利率拆解過來(lái)，養(yǎng)老基金更加便宜一點(diǎn)，然后轉(zhuǎn)手到中國(guó)，投資高回報(bào)的物業(yè)。在市場(chǎng)不好的情況下，會(huì)引發(fā)杠桿失衡。”上述人士表示。

　　在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣的時(shí)候，市場(chǎng)上充斥著機(jī)會(huì)型基金、激進(jìn)型基金和穩(wěn)健型基金。激進(jìn)型的基金相對(duì)少一點(diǎn)，其投資風(fēng)格可能會(huì)冒比較大的風(fēng)險(xiǎn)，只有在市場(chǎng)好的時(shí)候這樣的基金才會(huì)多；一旦市場(chǎng)穩(wěn)定的時(shí)候，或一旦市場(chǎng)到一個(gè)很高位置的時(shí)候，這種基金會(huì)比較少，因?yàn)樗鼤?huì)覺得高利潤(rùn)額不太可能持續(xù)，投資可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外一種跟房地產(chǎn)信托基金比較類似的就是投資于成熟物業(yè)的，這種基金量比較大，屬于主流的基金投資模式，比如說成熟的商業(yè)物業(yè)、購(gòu)物中心、寫字樓等等能產(chǎn)生一定現(xiàn)金流的物業(yè)都是它的標(biāo)的。

　　“它會(huì)有自己的投資評(píng)估，比如年投資收益率不能低于多少，一旦低于一個(gè)投資回報(bào)率它的杠桿就會(huì)失衡，盈利如果沒有辦法滿足拆解的利率的話，它就沒有辦法運(yùn)營(yíng)下去。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

　　事實(shí)上，大摩在中國(guó)投資是三種風(fēng)格兼有，但結(jié)果卻相同—所投項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)都欠佳。處于南京西路板塊的東海廣場(chǎng)，投入市場(chǎng)之后僅僅完成了35%的招租率，寶山區(qū)的安信商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，而將物業(yè)賣給大摩的上海國(guó)資背景企業(yè)卻都賺得盆滿缽滿。

　　大摩收購(gòu)的上海廣場(chǎng)同樣面臨盈利難題。“寫字樓很微妙，上海廣場(chǎng)定位有問題，它所在的地區(qū)本來(lái)就不是一個(gè)辦公地區(qū)。就和上海正大廣場(chǎng)一樣，在辦公聚集地區(qū)開設(shè)超市，是不可能盈利的，所以連續(xù)虧損。后來(lái)請(qǐng)人重新定位之后，才好起來(lái)。”上海房地產(chǎn)圈資深人士、上海市政府房地產(chǎn)顧問、原上海財(cái)經(jīng)大學(xué)印華教授對(duì)《證券市場(chǎng)周刊》表示。

　　2008年底，大摩將上海廣場(chǎng)商場(chǎng)部分、東海廣場(chǎng)寫字樓、寶山區(qū)的安信商業(yè)廣場(chǎng)以及三個(gè)住宅項(xiàng)目打包出售，但一直沒有找到買家。“現(xiàn)在外資房地產(chǎn)基金基本上都退出市場(chǎng)了。摩根大通在換人、花旗房地產(chǎn)基金撤了，去年已倒了很多外資房地產(chǎn)基金。”上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅對(duì)《證券市場(chǎng)周刊》表示。

　　蓋斯所負(fù)責(zé)的大摩中國(guó)區(qū)總計(jì)投入了約60億元人民幣，慘淡的投資結(jié)果難以令股東和管理層滿意。而其頂頭上司大摩全球房地產(chǎn)投資主管卡爾西（Sonny Kalsi）也被行政休假。 “潛規(guī)則”

　　除了雅居樂清水灣等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目外，大摩所投大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目在上海地區(qū)。2002年1月10日，上海黃浦江兩岸綜合開發(fā)規(guī)劃正式啟動(dòng)，時(shí)任市長(zhǎng)陳良宇提出，黃浦江目前兩岸岸線要由生產(chǎn)型向綜合服務(wù)型轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)金融貿(mào)易、旅游文化、生態(tài)居住的功能。

　　自此，全球投資基金紛至沓來(lái)，希望能在其中占據(jù)一席之地，香港新鴻基、香港恒基兆業(yè)、美國(guó)洛克菲勒集團(tuán)、大摩地產(chǎn)公司、美林證券房地產(chǎn)公司、新黃浦(600638，股吧)、華潤(rùn)置業(yè)、世茂集團(tuán)等均在其列。

　　這么多基金進(jìn)來(lái)后，最大的問題是能不能找到好的項(xiàng)目。“錢拿到了要趕快投出去，一定要找一個(gè)可靠的項(xiàng)目投，這個(gè)是比較大的挑戰(zhàn)。除了結(jié)售匯之間的困難，房地產(chǎn)和股票一樣需要淘項(xiàng)目，而且它不像股票市場(chǎng)是交易信息公開的；房地產(chǎn)市場(chǎng)是非公開市場(chǎng)，涉及到開發(fā)商、政府的環(huán)節(jié)，需要你在當(dāng)?shù)赜蟹浅：玫娜嗣}，有渠道資源才能夠拿到好的項(xiàng)目，否則這么好的項(xiàng)目憑什么給你做。有錢人多的是，大開發(fā)商也能做，開發(fā)商在當(dāng)?shù)啬軌蚰玫?，肯定有自己的渠道和自己的資源，你要跟別人比拼人脈、資源和渠道，才能拿到比別人更好的項(xiàng)目。”上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦誠(chéng)。

　　外資進(jìn)來(lái)后學(xué)會(huì)的第一件事就是拉關(guān)系。“很多外資房地產(chǎn)基金管理者是老外，在外面跑的都是中國(guó)人，就是靠這些人陪相關(guān)部門的人吃喝玩樂找項(xiàng)目。”上述人士表示。

　　大摩在人際關(guān)系的拓展和維護(hù)上非常成功。在蓋斯的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)中有三根主線：一是上海國(guó)資系統(tǒng)企業(yè)；二是與大摩有各類關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司；三是大摩在中國(guó)政商界的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。以此為基礎(chǔ)，蓋斯在中國(guó)建立起龐雜的政商圈人脈關(guān)系。

　　在這份名單中，最主要的國(guó)資背景企業(yè)是上海永業(yè)集團(tuán)、上海盛融投資有限公司（下稱“上海盛融”）和上海安聯(lián)投資有限公司（下稱“上海安聯(lián)”）；內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司包括雅居樂（3383.HK）、上海復(fù)地（2337.HK）、綠城中國(guó)（3900.HK）、世茂地產(chǎn)（600823，0813.HK）、富力地產(chǎn)（2777.HK）、金地集團(tuán)(600383，股吧)（600383）和中國(guó)海外發(fā)展（0688.HK）等大房地產(chǎn)公司。名單上的企業(yè)通過錯(cuò)綜復(fù)雜的業(yè)務(wù)往來(lái)，構(gòu)筑成一張覆蓋中國(guó)全范圍的勢(shì)力網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)中的企業(yè)互相借勢(shì)、互相利用。

　　“外資房地產(chǎn)基金發(fā)展內(nèi)地房地產(chǎn)，不可能避免行賄，因?yàn)槲覀兊姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)是審批制，存在尋租空間。它們的資金都是有成本的，審批耽擱一天，利息就相當(dāng)于一部奧迪車。因此只有通過行賄才能加快相關(guān)部門的審批速度。”知情人士稱。

　　“可以卡外資的環(huán)節(jié)有很多，包括拿地、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等都需要政府有關(guān)部門審批通過。除非是背景很硬，相關(guān)部門才會(huì)在審批上加快速度。比如上海某房地產(chǎn)企業(yè)是中央介紹下來(lái)的，在審批方面就沒有人敢卡它。”

　　有的時(shí)候，即便大摩等外資有了背景深厚的合作伙伴，也需要疏通有關(guān)部門。“這些外資有內(nèi)地合作伙伴也不行。直接收購(gòu)項(xiàng)目對(duì)于外資來(lái)說相對(duì)簡(jiǎn)單一些：前期參與股權(quán)投資，后期將項(xiàng)目公司收購(gòu)回來(lái)。”印華教授表示。

　　“風(fēng)險(xiǎn)還在于，如果你是跟境內(nèi)的開發(fā)商進(jìn)行合作，或是投資于股權(quán)，就涉及到合作單位或投資標(biāo)的的誠(chéng)信，如果你買地沒有問題。但是房地產(chǎn)基金一般不自己買地開發(fā)，都是委托一個(gè)公司買地，或是打包，外資作為戰(zhàn)略合作伙伴；出錢把地買來(lái)，合作伙伴出力，并且做項(xiàng)目公司的管理人，然后把這個(gè)地變成利潤(rùn)。如何找到好的合作伙伴？需要它去好好篩選合作伙伴，這個(gè)過程中就會(huì)涉及到對(duì)企業(yè)的考察，對(duì)人的考察，其實(shí)性質(zhì)和風(fēng)投一樣。”鄒毅表示。